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谨呈 xx房地产有限公司 招商策划方案 目录 一 二 三 四 五 七 六 九 八 招商目标梳理 招商目标梳理 从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾 考虑以下三个目标 根本目标 基础目标 xx项目品牌落地 重要目标 项目整体良性运营 二层实现尽快招租 整体统一招商 统一管理 统一运营 项目走上战略轨道 长远目标 一期商铺顺利招租的同时 实现二期商铺的顺利面市 目标梳理 从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾 考虑以下三个目标 本项目进入市场已有两 三年时间 但前期招商方案离理想效果有一定距离 需扭转项目在xx市场中的形象 让项目品牌顺利落地 xx项目 品牌落地 目标梳理 从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾 考虑以下三个目标 红城天街项目整体 良性运营 目标梳理 从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾 考虑以下三个目标 二期产品 顺利面试 目标梳理 从项目整体运营出发长期利益与短期利益兼顾 考虑以下三个目标 本案作为xx第一个商业综合体 需尽快启动招商 让整体项目运营走上战略轨道 抢占xx市场 二层启动招商 整体运营走上 战略轨道 核心问题解读 核心问题解读 面临的困难是 扭转前期市场中童装等品牌经营不善给项目带来的负面影响 xx整体商业有 西转 的趋势 如何应对 外来知名开发商对我们产生的冲击xxx市场商业综合体在建项目合计约10万 如何抵抗竞品带来的冲击 从实现xx项目品牌落地的目标来看 核心问题解读 一层处于已售状态 如何纳入整体规划中 一期业态定位后 如何为二期奠定商业氛围 如何让广场主入口及广场与商场有机结合 带动人气 如何把项目的配套优势最大程度发挥 从实现项目整体良性运营的目标来看 我们的问题是 核心问题解读 谨慎规划一期招商 运营方案 确保 开门红 严格执行招商策略 确保一 二期联动不断层 周密计划后期策略 确保长远目标顺利实现 从实现二期产品顺利面世的目标来看 我们要强调 核心问题解读 从整体运营走上战略轨道的目标来看 尽快实现招商 抢占习水市场 实现项目整体的有机规划并且统一管理 持续不断的暖场活动集聚人气 项目整体统一招商 统一管理 统一运营 我们要做到 诸多问题 接下来为您一一揭晓 宏观市场分析 xx为xx交通枢纽 区位优势明显 人口基数大 未来发展空间巨大 xx县规划提出 一心两翼三流域多园区 布局合理 发展迅速 xx县经济状况良好 近年保持高速增长 小结 商业市场分析 小结 老城人口密度集中 商业氛围良好 环境相对较差 商业较为成熟 业态较为混杂 商业运营高峰期时间为早10 00至凌晨01 00 新城区人口密度小 商业处于发展初期 业态较稀缺 商业运营高峰期时间为下午17 00至凌晨01 00 旧城改造 品质逐步提升 繁华品质商业 整个过程周期较长 但由于是老城区 从人体心理角度分析 更倾向选择于长期居住和熟悉的地方居住 并且以目前西城区的发展状况 在分流上不会存在太大影响 推动新城 改善性选择 繁华品质新区 整个过程周期较长 老城区 西城区 项目本体分析 项目基本情况 xxx位于xxx县老城区核心区域 由xxx房地产开发有限责任公司开发 住宅 商铺 写字楼为一体 打造xx城市标杆 swot分析 swot 核心价值梳理 几间店铺 一种购物方式 全新商业理念 xx项目 核心价值从此住进我们的脑海 核心价值梳理 本案交通区位优势明显 人流丰富 未来发展空间巨大 现xx市场并未出现类似竞品 可尽快入市 抢占市场 小结 项目市场定位 形象定位 定位依据 形象定位 案例参考 形象定位 拥有老城新功能和多重商业的综合型城市商圈 核心理念 xx县核心区黄金宝地老城生活新花样 综合形象定位 产品定位 xx 集购物 休闲 生活 娱乐 配套于一体的综合型城市商业 项目规划建议 主入口设计 产品建议 主入口设计 需加强昭示性 可增加昭示牌等等 实景 建议 走道设计 产品建议 走道设计 从人体功能学角度本项目室内走道宽度建议设置在4 6米之间 购物中心内部走道2 4 3 6米之间 走道当中设置部分休息椅 绿色植物或建筑小品 打造优雅人性化的购物环境 实景 建议 促销空间 产品建议 建议在项目异形过道或者类中庭过道处设置品牌促销区域 增加临时租用面积 提升整体收益 实景 建议 产品建议 本区域未分割 但考虑面积不大 可在招商启动后再另行考虑 增加招商灵活性 一层 本区域已分割 可按既定方案执行 因黄色标注内墙线并不承重 所以也可灵活分割 产品建议 因本案柱间距大 所以商铺分割不能严格按照柱子作为参照 会有面积浪费 所以考虑大致分为蓝色和黄色两种区域 蓝色区域分割为商铺 黄色区域分割为柜台 具体分割待招商启动后再另行提案 分割为商铺 分割为柜台 二层 产品建议 本层目标业态较为特殊 消化面积都很大 所以可暂不考虑分割 待招商启动后再另行建议 三 四层 规划建议 思考 我们该如何应对 本案北面部分进入市场较早 但商业氛围不强 效果不好 已经留下不好的口碑 如何 改头换面 若本案无餐饮 娱乐 酒吧或ktv 类似业态 那整体规划必然单一 不利于商场整体发展 从之前的市调可看出 xx县商业综合体有遍地开花的趋势 我们的差异化在那里 本案主出入口昭示性不强 该怎么办 如何增加项目商业氛围 本案一层全部出售 并未返租 会不会对整体规划造成影响 广场能否充分利用 针对 口碑 较差的问题 需重新制定推广方案 以崭新的面貌高调 强势进入市场 规划建议 文案建议 vi建议 针对 差异化 的问题 本案优势在于两点 第一 处于核心地域 第二 全现铺 占时间优势 可抢占市场 随着西城区的发展 第一点人群会被分流 所以必须充分发挥 时间优势 尽快入市 针对餐饮业需要排污和排烟 娱乐业对消防有特殊要求的问题 招商启动前 制定解决方案 以应对可能出现的餐饮业排污及娱乐业消防通道问题 规划建议 针对 增加商业氛围 的问题 在广场布置情景小品 并充分利用建筑外立面空白 增加品牌展示 建立商业氛围 规划建议 实景 参考 招商策略剖析 业态方案组合 xx商业单类业态占比最大的是女装 达到20 40 其他 类中包涵广泛 主要是家居 娱乐业态 招商方案组合 根据宏观商业市场分析和项目本体 定位 规划情况 方案建议 业态方案组合 定位理由 根据市场调查及其他商场成功案例 将业态调整为一站式混搭业态模式 专业性商场模式针对购物目的性较强 在大城市中较为普遍 因为人口基数大 足以支撑市场 针对习水县的人口比例 一站式混搭更有利 传统的专业性商场 在大城市中已经逐步的开始被混搭式商场取代 人们更倾向于一站式休闲购物一体的购物模式 经过xx县市场调查分析 目前尚未有此类商场进驻 但目前在建同类商业老城区已有3座 所以我们必须抢占先机 树立品牌价值 占据市场的优势 避免在今后的竞争中所带来的不利 一站式混搭购物模式有着多元化 便捷 轻松 刺激性消费的好处 一站式休闲购物广场 综合定位 业态方案组合 一层业态定位 主力业态 中高端品牌女装 辅助业态 包 鞋品 精品 化妆品 美甲 饰品 内衣 定位理由 一层是否吸引人气在整体比重中占据了60 的决定权重 据市场调查 女性消费占据极大比重 所以将一层主要业态定位为女性品牌服饰 为了避免专业性过强 提升多元化 所以混搭穿插入一些其他业态来让整体达到协调和多元化的效果 主力业态 辅助业态 业态方案组合 四层业态定位 ktv 足疗保健 休闲会所 定位理由 多元化购物 放松两不误 轻松愉快又开心 招商方式 招商方式 根本前提 推广费用利润最大化 同时快速实现招商任务 招商总体策略 线上 项目整体统一招商 统一管理 统一运营 加大影响力线下 依托精准租户定位 高效出击释放适当优惠政策 刺激招商下定 招商方式 事件营销 营造项目前景 事件一 签约仪式 活动时间 招商启动后活动地点 项目中庭广场活动目的 扩大项目在市场上的声音 增强影响力 吸纳商家资源活动内容 商家进行签约仪式并配套小型推介活动目标客群 首批签约商家或者较知名商家 招商方式 事件营销 营造项目前景 事件二 联合商家开展现场体验 活动时间 招商期中段活动地点 项目中庭广场活动目的 在商业中心内制造一些新的元素 让客户在体验游戏的过程中感受商业品质 活动内容 3d地画展示等等 招商步骤 招商推广制定 品牌筛选 启动推广 制定主力商家 合作洽谈 签订合同 意向性商家 考察评估 进场装修 营业 人员培训 招商方式 客户资源库 其他资源 各业态目标客户出现 有效目标筛选 招商方式 邀请当地各类业态商家共同筹建购物中心邀请当地商家结盟筹建一卡通折扣服务组织资源商家举行座谈会 招商方式 各业态目标客户 知名商家带动协同商家影响追随商家 招商方式 招商优惠政策 商业前期人气不足 需要一定时间培育 为尽快吸引商家进驻经营 第一年租金势必要做出让步 为保证项目总体收益 可通过逐年提高租金的方式得以保障 商家签约建议一次性签五年以上 租金分期缴纳 有利于项目整体稳定和管理 一次性缴纳不同年限的租金 可享受不同程度的免租优惠 根据商家的种类 品牌 大小以及需求面积的不同 可享受不同程度的免租优惠 免租期不在合同期内享受 在合同期外享受 免租期不在一年内免完 而是分摊到每年 具体免租优惠政策后期另行提案 运营管理建议 房开成立商管公司的必要性 便于统筹商业广场及其他房开所有的资源 并能方便使用广场举行各类活动 商管公司由开发商成立利于经营商和投资商的信任 促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发 主要职能 市场招商销售管理 主要职能 市场职能 1 项目商家经营情况审核 2 区域市场 竞争对手的调查分析 3 商业应对策略的制订 4 项目对外关系的协调和维护 5 项目营销推广和商业活动的策划组织和执行 主要职能 招商职能 1 项目业主的商铺转让 经营者的转租等 2 项目开业后的补位招商 3 商家的储备工作 4 对入驻商家进行评估工作 主要职能 管理职能 物业管理运营管理 1 经营行为管理2 消费行为管理 主要职能 管理职能 商户档案管理 建立评估体系 对商户进行等级评定 建立商业经营的各项规章制度 建立和完善商业经营的各种流程 代办服务 工商税务等证照的办理 特约服务 商务 中介 委托等有偿服务 租金等费用收缴 1 经营行为管理主要内容 主要职能 管理职能 宣传促销管理 建立和完善项目vi系统 经营秩序和公共安全管理 退换货 投诉等售后服务管理 助学 文化等公关公益活动 本项目 会员的管理和维护 项目电子商务平台的管理和维护 2 经营行为管理主要内容 组织架构 总经理 保安 技术部 运营部 后勤部 办公室 保洁 招商组 客服组 策划组 经营管理 盈利模式 主要盈利渠道分析1 管理费2 广告位发布费 外立面广告位 3 场地使用费 项目内外公共场地部分 4 租赁和转让 有偿委托和转让中介收费 5 活动赞助费用6 刊物宣传收费 dm 内刊和会员刊物等 7 培训讲座收费 举行消防 工商 投资等培训 8 自营项目收入 自营商铺的收入 9 代理厂商公关活动策划执行收费 例如 新品推介会 酬宾会等 10 代理设计制作厂商刊物及dm刊设计收费 商户自行制作的宣传物品等 经营管理 管理模式 经营管理 风险和保障措施 工作内容 前期介入阶段 正常管理阶段 跟进控制阶段 经营管理 前期介入阶段 商业经营管理调查 销售促进和项目提升 商铺交验 参与商业业态规划和商业布局优化 后期商业经营管理定位 商家公约 管理制度 经营管理咨询和答疑 销售促进 人员组织控制等各项事宜 主要工作内容 经营管理 正常管理阶段 项目区域市场的升级管理 项目区域市场的分析 评估 项目区域市场的商家管理 调整 项目区域市场的日常管理 主要工作内容 经营管理 跟进控制阶段 管理工作质量的监控 管理品质的评估及创新 主要工作内容 工作范围界定 1 招商方