全寿命投资控制.doc

房地产项目全寿命周期投资控制李 榕房地产业是关系国计民生的重要产业，对国民经济的带动作用是巨大的，房地产项目不同于一般普遍意义上的工程项目。一、房地产项目全寿命周期管理特点房地产项目是工程项目的一个分类，其管理是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。房地产项目管理贯穿项目全寿命周期：投资决策、前期准备、项目施工、竣工验收、项目销售、物业管理等。其全寿命周期管理不同阶段具有不同的特点。1、决策阶段，管理的目标是选择合适的建设项目并确定相应的投资目标；2、设计阶段，管理的目标是使设计人员落实投资目标，制订合理的设计方案；3、施工阶段，管理的目标是对建设项目的实施进行管理，实现项目建设的质量、进度、成本目标；4)运营和维护阶段，管理的目标是维持项目的使用功能，控制项目运营费用；5)报废回收阶段，管理的目标是在建设项目达到寿命终点时，将建筑物废弃物转化为再生资源和再生产品，降低对社会、环境的影响。二、房地产项目全寿命周期管理目标房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。按照国际惯例，房地产项目管理通常采用目标管理方法，具有明确的目标系统，要考察房地产项目的全寿命周期，并结合现代房地产项目管理的要求，构建房地产项目的目标体系。协同建设项目管理系统基于进度计划为主线、合同为约束、成本控制为目标的项目管理思想，采用项目管理的PDCA循环体系为管理控制模型，立足于项目管理的3个目标：专业目标(功能、质量、生产能力等)，进度(工期)目标和投资(成本、投资)目标。一般来说，质量、进度和投资三者共同构成房地产项目管理的基本目标体系，是开发商传统的主要目标。三、房地产项目全寿命周期投资控制要点全寿命周期投资包括建设期的全部建设成本，是将项目从决策阶段开始一直到竣工验收以及竣工后的运营使用等阶段所有发生的费用成本全部计算在内。项目投资控制贯穿于建设项目的全寿命周期，是建设项目全寿命周期投资管理的核心。房地产项目投资控制就是在建设项目全寿命周期中，即建设前期(决策阶段)、建设准备(设计、招投标阶段)、建设期(实施阶段)、使用期(运营和维护阶段)和翻新与拆除期(报废回收阶段)等阶段，将项目总成本控制在批准的投资限额内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现。1、投资决策阶段投资控制首先在投资决策阶段，要从多个可行性方案中，选择全寿命周期费用最小化的投资方案，实现科学合理的投资决策。其次要认真做好项目可行性研究报告的编制工作，由于投资估算是拟建工程编制项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，也是项目决策的重要依据之一，因此要特别重视房地产项目投资估算的编制与审核工作。2、设计阶段投资控制设计阶段的成本控制是工程项目成本控制过程中最重要的阶段。这是由于设计决定工程方案的结构系统、构造方式、所用材料以及设备种类、型号等，对工程成本起着决定性的作用，同时设计质量对工程的使用功能、寿命和维修费用也有较大的影响。在此阶段要充分重视价值工程的应用。利用价值工程分析进行设计方案的优选，在工程选材和结构选型中应用价值工程，有利于在房地产全寿命周期中既能提高工程质量，又能降低工程造价。3、招投标阶段投资控制在评标阶段，不仅要考虑建设方案，还要考虑未来的运营和维护方案，这两者均优的方案才是最好的技术方案；在评价商务标时，评价的依据应该由原先合理的建设成本最低变为合理的建设项目生命周期费用最低；编制标底时，要符合工程实际，合理选择固定总价、固定单价、可调总价等合同方式。4、施工阶段投资控制在施工阶段，项目投资控制就是对施工生产所耗费的人力、物力和各项费用开支，采取一定的措施进行监督、调节和控制，及时预防，发现实施中与工程预算之间存在的偏差，并采取措施消除不合理的因素，及时对预算进行修正，将实际成本控制在预算成本内，保证建设项目成本目标的实现。首先必须严把质量关，工程质量的好坏会直接影响到工程建成后的运营成本，所以在施工阶段不仅要做好工程的成本核算，更要注重工程质量，这样也为运营成本的节约打下更坚实的基础。其次要加强工程变更和索赔的管理。项目进行当中或多或少会出现工程变更，变更内容尽可能控制在变更项目实施以前，在实施过程中的变更分项严格按照约定时限和程序进行。在变更下达中应随即附加变更价款在工程总值中的调整预算，将被动的事后控制变为事前控制。同时还应做好设计、监理、审计等服务项目合同费用计算和索赔控制。5、运营和维护阶段投资控制在此阶段，要合理安排资金，做好投资回收，降低运行和维护费。以全寿命周期成本最低化为目标，制订合理的房地产项目运营和维护方案。运用现代经营手段和修缮技术，按合同对已投入使用的各类设施实施多功能、全方位的统一管理，为设施的产权人和使用人提供高效、周到的服务，以提高设施的经济价值和实用价值，降低运营和维护成本。工程的保修从签订施工合同时就应附加明确的补充条款，特别是工程质量常出现的质量问题的解决流程、措施、扣款额度等，使项目使用过程中的正常维护能够及时进行。综上所述，房地产项目的投资管理核心就是对