物业公司住宅分户验收方案.doc

重庆XXX物业管理有限公司 物业分户验收方案 （草案）项目名称：悦城悦城 建设单位：重庆祈年房地产开发有限公司 编 写 人：X X审 核 人：X X编写日期：2009-10-26 一、工程概况项目地址：重庆市渝北区冉家坝新南路451号设计单位：重庆建筑工程设计院有限责任公司施工单位：重庆渝康建筑工程有限公司监理单位：重庆中庆建设监理有限公司物业类型：高档商住公寓式小区占地面积：22028 建筑面积：155000 二、分户验收划分原则以单位工程每户住宅和公共部分走廊(含楼梯间、电梯间)划分检验批。当每户检验批具备条件时，可以验收。1、分户验收组织2、管理层（工长）负责人本工程设一名质检负责人： XXX ，牵头负责分户验收各项工作。3、技术准备、工具准备：按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户检查评定结果。熟悉审查图纸,准备好经纬仪、水准仪、小线，线坠，钢尺、盒尺、靠尺、塞尺、检测尺等测量工具。三、公共部分的验收划分1、公共部位划分原则:因质量问题经常影响住户正常使用的公共部位。2、公共部位的划分:走廊(含楼梯间、电梯间)。3、公共部位检验批划分：公共部分的走廊(含楼梯间、电梯间)按每一楼层划分为一个检验批。4、检查数量的确定：土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间、划分为三个检查区域。在上述区域内，墙体抽查不少于2面,顶棚、地面(楼板)抽查不少于1块。四、住宅部分的验收划分以每一个住户为一个检验批，进行检验，以房间为单位全数记录。1、一般规定当分户检验批的主控项目质理检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%以上，且没有严重缺陷时，即不合格点实测偏差，小于允许偏差的1.5倍为合格。2、外观质量、尺寸偏差(1)主控项目的外观质不能有严重缺陷，一般项目不宜有一般缺陷。主控项目不能有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差，一般项目尺寸偏差要符合相关规定。(2)主控项目全数检查，一般项目检查数量按每户划分检验批，在同一批内对梁、柱构件抽查不少于3件，对墙、板按有代表性自然间抽查不少于3间。3、分户实测验收内容(1)结构墙体尺寸买测内容分别是：墙体轴线位置、垂直度、标高、截面尺寸、表面平整度。检查时，在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，按照相关规定进行检查，并全数记录。(2)检查被查房间墙体轴线位置时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体进行测量，每面墙不少于1个测量点。建议通过测量和记录房间开间、进深方向净空尺寸来推算轴线位置。(3)检查被查房间墙体垂直度时，使用经纬仪或吊线、钢尺等测量工具，对每面墙体测量，测量点设置在距墙角500，距地300位置且每面墙不少于1点。建议使用2米托线板，以墙体允许偏差8mm、剪力墙允许偏差5mm作为垂直度标准。(4)检查被查房间墙体标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，利用室内1米线，对每面墙体门窗洞上口标高测量，每门窗洞口测量一点。(5)检查被查房间墙体截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体厚度测量，测量不少于1点。(6)检查被查房间墙体表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，在每个墙面中心区域，横、竖方向各测量1点，取较大值作为一面墙测量值。4、结构楼板实测内容分别是：楼板标高、截面尺寸、表面平整度。检查时，在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，按照相关规定进行检查。(1)检查被查房间楼板标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，在楼板4个房角位置测量，每块楼板测量点不少于4点。建议通过使用塔尺，测量房间净高尺寸，进而推算楼层标高。(2)检查被查房间楼板截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，在楼板1个房角位置和楼板中心位置测量，测量点不少于2点。(计算基准值)(3)检查被查房间楼板表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，在楼板中心区域横、纵两个方向测量，每个方向不少于1个测量点。5、门窗分户验收(1)一般规定：门窗工程分户验收按每户为一个检验批，内窗每户全数检查。(2)主控项目:a、门窗的品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置、连接方式及填嵌密封处理符合设计要求。b、门窗框、副框和扇的安装必须牢固。c、当门窗有拼樘料时，窗框必须与拼樘料连接紧密，固定点间距应不大于600mm。d、门窗扇应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。e、门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装牢固位置准确，功能满足使用要求。f、门窗框与墙体间缝隙应采用闭孔弹性材料填嵌饱满，表面用密卦胶密封。密封胶应粘结牢固，表面应光滑、顺直、无裂纹。(3)一般项目:a、门窗表面应洁净、平整、光滑，大面应无划痕、碰伤。b、门窗扇的密封条不得脱槽。旋转窗间隙应基本均匀。c、门窗扇的开关力应符合下列规定：(a)平开门窗扇平铰链的开关力应不大于80N；滑撑铰链的开关力应不大于80N，并不小于30N。推拉门窗扇的开关力应不大于100N。(b)玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整(c)排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。6、门窗玻璃安装质量分户验收（1）一般规定:门窗的玻璃安装应符合施工图、设计说明及其它设计文件的要求，每户为一验收批，应全数检查；一般项目的合格率点达到80以上且不得有严重缺陷时为合格。（2）主控项目:（检查方法：观察，轻敲检查，尺量检查）a、玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向应符合设计要求。单块玻璃大于1.5平方米时应使用安全玻璃。b、门窗玻璃裁割尺寸应正确。安装后的玻璃应牢固，不得有裂纹、损伤和松动。c、密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。密封胶与玻璃、玻璃槽口的边缘应粘结牢固、接缝平齐。（3）一般项目:a、玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。中空玻璃内外表面均应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。b、门窗玻璃不应直接接触型材。c、单面镀膜玻璃的镀膜层应朝向室内，中空玻璃的单面镀膜玻璃应放在最外层。7、墙面抹灰分户验收(1)一般规定:抹灰工程分户验收按每户为一个检验批，每户全数检查。(2)主控项目及一般项目规定内容:a、主控项目抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。b、一般项目一般抹灰工程的表面质量应符合下列规定：(a)普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。(b)高级抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观。(c)护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整(3)分户实测验收内容: 一般抹灰工程质量分户验收实测内容分别是：立面垂直度、表面平整度、阴阳角方正、墙裙、勒脚上口直线度。检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，按照相关规定对墙体一般抹灰实测内容进行检查，并实数记录。a、检查立面垂直度时，使用2m垂直检测尺等测量工具，对房间每面墙体进行测量，测量点宜设置在距墙角水平距离500，距地300位置且每面墙不少于1点。b、检查表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，对房间每面墙体进行测量，测量点宜设在墙面中心区域，按横竖方向测量，记录较大值。c、查高级抹灰的阴阳角方正时，使用边长为20厘米的直角检测尺等测量工具，对每间每个阴阳角进行测量，测量点宜设在墙角距地高1m处，且不少于1点。d、检查墙裙上口直线度时，采用拉5线，不足5m拉通线，使用钢直尺等测量工具，对房间每面墙体墙裙上口处进行测量，测量点不少于1点。8、地面混凝土面层分户验收(1)一般规定：水泥混凝土面层工程分户验收按每户为一个检验批，每户抽查不少于3间，不足3间时全数检查。(2)主控项目及一般项目规定内容a、主控项目：面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹。注：空鼓面积不应大于400cm2，且每自然间(标准间)不多于2处可不计。b、一般项目：(a)面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。(b)面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。(c)水泥砂浆踢脚线与墙面应紧密结合，高度一致，出墙厚度均匀。注：局部空鼓长度不应大于300mm，且每自然间(标准间)不多于2处可不计。(d)水泥混凝土面层的允许偏差和齿角应整齐，防滑条应顺直。9、地面隔离层质量分户验收（1）一般规定：地面隔离层应符合施工图、设计说明及其它设计文件的要求，每户为一验收批，应全数检查。一般项目合格率点达到80及以上且不得有严重缺陷为合格。（2）主控项目：（观察检查、钢尺检查、蓄水检验）a、厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。楼层结构必须采用现浇混凝土，混凝土强度等级不应小于C20，楼板四周除门洞外，应做混凝土翻边，其高度不应小于120mm。施工时结构层标高和预留孔洞位置应准确，严禁乱凿洞。b、防水隔离层严禁渗漏，坡向应正确、排水通畅。（3）一般项目：（钢尺检查、小锤轻击检查）a、隔离层厚度应符合设计要求。b、隔离层与下一层粘结牢固，不得有空鼓。（4）实测项目说明：隔离层分户质量验收实测内容分别是：表面平整度、标高、坡度、厚度。a、检查表面平整度时，使用2米靠尺板和楔形塞尺等测量工具，测量点宜设置在房间地面中心区域，按横、纵方向测量，且不少于1点。b、检查标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，宜在墙面房间门口处及对面墙，量取50cm线距地面的高度，测量点不少于2点。c、检查坡度时，使用坡度尺等测量工具，在隔离层表面，沿坡度方向至少测量2点。d、检查厚度时，使用扎规和钢尺等测量工具，测量点宜设置在房间地面中心区域，且不少于2点。五、分户验收时总体应着重注意下列事项（业主接房时注重对象）1、墙面、地面、天棚是否开裂、起沙；2、厨房、厕所、门窗后塞口、屋面、外墙是否渗水；3、室内尺寸、层高是否达标；4、门窗开启是否灵活；5、栏杆油漆涂抹是否均匀或已除锈；六、物业相关建议1、住宅室内相关电气、地暖、冷热气管道、各种线路、强弱电等相关功能设备应进行标识；2、住宅室内墙面建议进行刮腻、抹灰、抬踢脚线等，从而达到感观上的验收标准；3、住宅空调洞与空调水支管的高度应相符；4、给水管最好不要穿过房间外露；5、电梯前室地面应有一定坡度防止渗水；6、确保机房的清洁和正常使用，机房应设置空调，洞口设有防鼠网，地面考虑贴砖；7、有排水管网的回填区域应严格分层夯实并加设垫层，以免产生管道沉降和堵塞；8、竣工资料应交物业公司一份，特别是结构图，给排水、消防、绿化管网及设备设施的使用说明；9、现场施工完毕后，剩余材料是否考虑预留部分于现场以备日后的维修。七、其他未完善验收项目根据现场实际情况再另行制定附相关验收表（见后）重庆XXX物业管理有限公司 2009年10月26日表一 住宅工程质量分户验收表项目名称：部位、房号号楼 单元 号建设单位施工单位监理单位开工日期竣工日期序号验收内容验收结论1建筑结构外观及尺寸偏差2门窗安装质量3墙面、地面和顶棚面层质量4防水工程质量5采暖系统安装质量6给水、排水系统安装质量7室内电气工程安装质