内蒙古自治区四城市物业管理现状调查报告牛瞳哲.doc

第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品序号： 编码： 第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛作品申报书 作品名称： 内蒙古自治区四城市物业状况调查报告 学校全称： 内蒙古大学 申报者姓名 （集体名称）： 牛 瞳 哲 类别： 自然科学类学术论文 哲学社会科学类社会调查报告和学术论文 科技发明制作A类 科技发明制作B类类型：个人项目 集体项目A1申报者情况（个人项目）说明：1必须由申报者本人按要求填写，申报者情况栏内必须填写 个人作品的第一作者（承担申报作品60%以上的工作者）； 2本表中的学籍管理部门签章视为对申报者情况的确认。姓 名牛瞳哲性别男出生年月1983年11月申报者情况学院全称法学院现学历硕士专 业民商法年级2006学制 3年入学时间06年9月作品全称内蒙古自治区四城市物业管理现状调查报告毕业论文题目我国包税法律制度研究宿 舍内大本部3号楼宿舍电话4990155移动电术科研情况及奖励情况06年挑战杯创业计划大赛全国铜奖，自治区优秀毕业生及三好学生合作者情况姓 名性别年龄学历所在单位白宇光男24本科呼和浩特市产权交易中心王学军男26硕士内蒙古大学法学院资 格 认 定学籍管理部门意见 是否为2007年7月1日前正式注册在校的全日制非成人教育、非在职的各类高等院校中国学生（含专科生、本科生和研究生）。是 否若是，其学号为： 30606026 （学校盖章） 年 月 日负责人或导师意见 本作品是否为课外学术科技或社会实践活动成果是 否 负责人签名： 年 月 日B2申报作品情况（哲学社会科学类社会调查报告和学术论文）说明：1必须由申报者本人填写；2本部分中的管理部门签章视为对申报者所填内容的确认。作品全称内蒙古自治区四城市物业管理现状调查报告作品所属领 域 （ D ）A哲学 B经济 C社会 D法律 E教育 F管理 G政治 H艺术 I军事作品撰写的目的和基本思路1、项目研究背景：随着我国经济的持续高速增长，人民生活水平的提高，人民对住宅的需求也越来越高，不仅体现在要求房屋的质量好，对在居住中应享受的服务也有了更高的要求。因此，物业行业也蓬勃发展起来了，但与此同时，物业公司与业主之间的纠纷也越来越多。在二者的矛盾冲突中，物业公司侵犯业主合法权益的事情时有发生，而业主明显处于弱势地位，在日益注重保护消费者权益的今天，建立完善合理的物业管理制度无疑具有重大意义。2、思路： 出于物业公司与业主之间经济地位，力量不平等等实际情况，本项目主要从保护消费者权益的角度考虑，从业主利益和公共利益的角度出发，通过调查的数据和问题对物业管理中实际存在的问题进行分析，并提供解决参考方案。作品的科学性、先进性及独特之处本项目以我区具有代表性的四个城市-呼和浩特市、包头市、通辽市和呼伦贝尔市的物业管理状况为调查对象，运用实证的方法，结合中华人民共和国物业管理条例等法律法规，对我区目前物业管理中存在的问题进行实地调查并对调查结果进行分析整理，进而提出相应的解决思路。具体分为三个部分：1、物业基本问题概述，包括物业的相关概念、国内外物业管理的发展、研究物业管理的意义2、我区四地物业状况分析，包括小区业主委员会情况、物业收费问题、（三） 服务水平问题、有关立法情况 3.建议和对策，从立法方面、充分发挥政府的作用和健全纠纷解3 决机制三个方面作品的实际应用价值和现实指导意义物业管理是近年来人们关注的热点问题，它关系到千家万户追求生活质量的实现，而物业管理中存在的种种问题影响了这种实现，这些问题在我区也很明显。本项目调查范围涉及东西部四座城市，地域跨度大、代表性强。所调查的也是物业管理中争议纠纷较大的项目。在对存在问题的分析时，项目从实践为出发点，以业主的利益为着眼点力图调动其维权积极性。在提出建议时，分别从理论和实践方面考虑，权衡各方需求，提高解决纠纷的效率，降低成本争取实现社会利益最大化，为国家立法机关、行政机关完善物业机制提供一些参考。作品摘要1、我区四地物业现状调查分析 （1）小区业主委员会状况首先、小区业主委员会成立率很低，主要开发商（物业公司）和业主本身两方面原因。其次、已成立的业委会也存在很多问题，诸如业委会权利义务不清、地位不明确、行动盲目、资金匮乏、成员素质参差不齐等情况。 （2）物业收费和服务水平问题 主要问题是目前物业收费的标准不统一，不公开，乱收费现象严重，服务不到位，缺乏物业公司与业主之间的交流平台。 （3）我国相关立法情况 报告主要对2003年颁布的物业管理条例进行了分析，其问题较多，代表性的问题有：法条可操作性差、一些条文不理于小业主，回避了一些焦点问题、一些概念没有表述清楚等。2、一些建议和对策 （1）完善立法 建议采用物业管理法模式作为物业管理立法的架构。在立法中完善小区业委会，提高服务水平等内容。 （2）加强政府的作用 充分利用政府宏观调控这支“看得见的手”对整个物业管理行业进行引导、指导和监督。 （3）健全纠纷解决机制 引入物业仲裁制度，成立专门的仲裁机构，提高解决纠纷的效率，降低维权成本。作品在何时、何地、何种机构举行的会议或报刊上发表登载、所获奖励及评定结果本项目于2006年在内蒙古大学本科生创新培养基金项目中验收合格并评为优秀。调查方式走访 问卷 现场采访 人员介绍 个别交谈 亲临实践 会议 图片、照片 书报刊物 统计报表 影视资料 文件 集体组织 自发 其它学校学术委员会意见负责人签名： 年 月 日D.推荐者情况及对作品的说明说明：1由推荐者本人填写； 2推荐者必须具有高级专业技术职称，并是与申报作品相同或相关领域的专家学者或专业技术人员（教研组集体推荐亦可）； 3推荐者填写此部分，即视为同意推荐； 4推荐者所在单位签章仅被视为对推荐者身份的确认。推荐者情况姓 名牛文军性别男年龄43职称教授工作单位内蒙古大学法学院通讯地址内大法学院法硕办公室邮政编码010021单位电话4991008住宅电话推荐者所在单位签章 （签章） 年 月 日请对申报者申报情况的真实性作出阐述申报者申报情况的真实 请对作品的意义、技术水平、适用范围及推广前景作出您的评价本作品从物业管理状况入手，采取走访、问卷方式，对内蒙古四城市作选点调研，依据调研情况，结合物业管理法规实施，对我国物业管理法律法规的立法及其实施进行了实证研究，提出了物业管理制度的完善建议和对策。作品的立论和论证具有科学的法律社会学基础，是一届优秀的法律社会学调查报告。推荐者情况姓 名吉雅性别女年龄45职称教授工作单位内蒙古大学法学院通讯地址内大法学院邮编010021单位电话4992909住宅电话推荐者所在单位签章 签章日期 年 月 日 请对申报者申报情况的真实性作出阐述申报者申报情况的真实 请对作品的意义、技术水平、适用范围及推广前景作出您的评价 该作品选题具有较强的理论和现实意义，研究方法和思路较科学合理，调查报告的内容及数据较具体全面，对我区四地物业状况作了较客观、具体、全面的分析，并提出了具有针对性的对策建议。是一篇较成功的调查报告。其它说明作品简介近年，房地产业在我国蓬勃发展，在改善人民居住条件的同时，物业公司与业主之间的矛盾也日益显现。在二者的矛盾冲突中，物业公司侵犯业主合法权益的事件时有发生，而业主明显处于弱势地位。在日益注重保护消费者权益的今天，建立完善合理的物业管理制度无疑具有重大意义。 2003年国务院发布了中华人民共和国物业管理条例，内蒙古自治区也随即出台了内蒙古自治区物业管理条例，特别是2007年中华人民共和国物权法通过。但这些法规在内容、执行及监督管理等方面仍存在诸多问题不容忽视。 本项目以我区具有代表性的四个城市呼和浩特市、包头市、通辽市和呼伦贝尔市的物业管理状况为调查对象，结合中华人民共和国物权法、物业管理条例和内蒙古自治区物业管理条例，对目前物业管理中存在的诸如物业公司不具备相应的资质与条件，物业管理收费缺乏统一标准和。应有的透明度，服务内容简单，服务质量不高，公用设施配套不到位，管理混乱，监管不力等现象，进行实地调查并对调查结果进行分析整理，进而提出相应的解决思路，希望以此可以为促进我区物业管理的改进与发展，更切实保证业主合法权益，提出合理建议。目 录一、物业基本问题概述11（一）物业及相关概念111、物业的概念112、物业管理及相关概念11（二）物业管理发展121、国外物业发展概况122、中国大陆地区14（三）研究物业管理的意义16二、内蒙古四地物业状况分析16（一）小区业主委员会情况171、成立业主委员面临的困难182、业主委员会的职能193、业委会存在的问题19（二）物业服务收费问题21（三）服务水平问题241、业主对于本小区公用设施、场地经营的知情权与监督权252、小区安全保卫不能令人满意26（四）有关立法情况 271、立法现状282、法律缺陷多，其中以物业管理条例问题突出31三、建议和对策 31(一)立法方面 311.民法模式 312.住宅法模式 313.建筑物区分所有权法模式 324.物业管理法模式 32（二）充分发挥政府的作用 361、政府部门在物业管理行业中的引导作用392、政府机关在物业管理中应担任配角 37（三）健全纠纷解决机制引入仲裁制度，成立仲裁机构38 参考文献39小区物业状况调查表（样表）40内蒙古自治区四城市物业管理现状调查报告牛瞳哲 摘要：随着近年来房地产的持续升温，物业管理问题越来越受到社会关注，特别是今年物权法关于业主的建筑物区分所有权的规定，使业主与物业管理企业的关系成为当今社会的焦点。本文从物业的基本概念入手，简要介绍了国内外物业管理的发展，详细分析了本次调查的业委会、物业收费等重点问题，并提出了一些建议和对策。 关键词：物业管理 业委会 调查一、物业基本问题概述（一）物业及相关概念1、物业的概念物业一词源自于港澳地区的方言对房地产的称呼（另有考证是来自古汉语），是指有明确土地使用权的地块及该地块之上的所有附着物，包括已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇以及与之相配套的设施、市政设施、公用设施、屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院等。简单的说，小区红线之内除了政府保留权利以外的部位（如人防设施等）都是业主的物业。张东宁：物业管理完全手册，安徽人民出版社， 2004年版，第15页2、物业管理及相关概念（1）物业管理：在2003年9月1日开始实施的新物业管理条例对物业管理作了明确定义：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业管理的本质就是通过专业企业或者人员的工作，保障物业的正常使用和公共设施的正常运转。为物业使用人提供稳定、高质量的物业功能，尽可能延长物业的寿命。需要注意的是物业管理的对象是物，而不是人。物业管理工作内容复杂，涉及面广，往往难以由某个企业或个人单独完成，而是由多个不同专业企业和个人共同参与，最终实现管理目标。（2）业主大会：它是物业管理中的最高权力机构，充分体现业主自治权。 徐建明：物业管理法规，东南大学出版社，2004年版，第286页 （3）居住小区物业管理委员会(也叫业主委员会)：指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举，委员可连选连任。（二）物业管理发展1、国外物业发展概况（1）英国：历史悠久，管理规范英国的物业管理历史可以追溯到19世纪中叶，当时，英国正处于工业革命的辉煌时期，大量农村人口为寻找工作而迁移至各工业城市，由于迁移速度过快，工业城市的发展未能配套，所以各种社会问题相继出现。当时，英国社会上有些热心人士兴建一些普通住宅，以低廉的租金租给工人家庭居住。因人们缺乏公共道德教育和完善的管理，在这些住宅中，经常出现严重的不清洁卫生、破坏建筑与设备及拖欠租金等问题，使得居住生活环境不能真正改善，房屋业主的利益亦无保障。1860年至1866年间，Octavia Hill女士在对自己出租的物业管理中，制订了一系列规则，严格要求租客遵守，使住户的居住环境得到了很大改善。因为她的工作颇见成效，物业管理工作渐渐被业主们及政府所重视，而且在同行业的从业人员中亦建立了一个为英国皇家特许的专业学会-英国屋宇经理学会，其会员分布于世界各地。目前，英国的楼盘都是由专业的物业管理经理来管理。但从管理模式上分析，存在两种情况，一是业主直接聘请专业的物业管理公司来帮他们管楼；还有就是由业主自己去请一些专业的经理人过来，组成自己的管理队伍。不过，英国的公营房屋通常都是请物业管理经理来管理的，因为这些房屋都属国家所有。（2）美国：持证上岗，协会管理美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师（CPM）证书。 除此之外，美国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协（IFMA），主要负责对物业设施的管理、还有一个全国性协会BOMA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益、许多协会还办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。管理岗位必须取得相应的专业证书。 （3）新加坡：强化法制管理新加坡的物业管理组织系统健全，而新加坡的物业管理更强化法治管理。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了住户手册、住户公约、防火须知等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。 另外，新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。 （4）香港：物业扮演雇工角色香港房屋越建越高，越来越先进，使物业管理的难度越来越大，需要有丰富的物业管理经验和专业知识的人才，才能使香港的物业管理服务趋向专业化。 香港的物业管理最值得业主赞许的就是物业公司扮演着雇工角色。物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。因此，在香港每个物业收取的管理费都有可能不同。一般先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行。 管理费一般由以下部分组成：（1）聘用管理员工的薪金、福利补贴等约占管理费总额的25%-40%。（2）楼宇设备的维修保养费用；（3）公共部位电、水、煤及通信的费用；（4）楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；（5）楼宇清洁及保安、护花种草等美化环境方面的费用；（6）管理公司的行政开支；（7）储备金，实际上是房屋及设备的大修理费用，专款专用。2、中国大陆地区中国大陆地区的物业管理发展时间不长，伴随着改革开放的不断深化和住宅商品化进程的加快，大陆的物业管理逐步发展壮大。 1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。此后，从深圳到广州，从南方到北方，物业管理公司在众多城市大量出现。1994年，建设部颁发了城市新建住宅小区管理办法，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式，并第一次正式要求我国住宅小区要成立“管理委员会”。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法律依据。 1996年，国家计委、建设部联合颁布了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益提供了保证。 1998年8月，建设部、国家工商行政管理总局制订了物业管理委托合同文本，建设部制订了业主公约示范文本，1999年10月制订了前期物业管理服务协议。这些示范文本现在已经成为物业管理中规范物业管理行为、保护当事人的合法权益的规范性文件。 1999年10月，为提高物业管理水平，推动物业管理市场竞争，建设部制订了物业管理企业资质管理试行办法。2003年5月28日国务院第9次常务会议通过物业管理条例，这也是我国第一次以行政法规的形式调整物业管理法律关系。2004年7月9日国家发展和改革委员会和中国建设部物业服务收费明码标价规定。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。据不完全统计，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员超过20万，一些城市实施物业管理的覆盖面已达到50以上。2007年3月16日，中华人民共和国物权法通过，在物权法中设立专章规定了业主的建筑物区分所用权，第一次基本法中对物业管理的有关问题进行了规定。具体到内蒙古地区，早在1997年为了进一步拓展内蒙古城市住宅小区的物业管理事业，规范住宅小区物业管理的收费行为，促进内蒙古物业管理的健康发展，根据国家计委、建设部城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，结合内蒙古的实际情况，内蒙古自治区物价局制定内蒙古自治区城市住宅小区物业管理收费标准暂行规定，1999年包头市便制定了包头市住宅区物业管理条例。为响应国务院物业管理条例，2003年9月30日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过内蒙古自治区物业管理条例.，2004年9月28日自治区发展和改革委员会通过内蒙古自治区物业服务收费管理办法进一步规范内蒙古物业服务管理收费行为，维护业主和物业管理服务企业的合法权益，促进内蒙古物业管理行业的健康发展.。（三）研究物业管理的意义首先，近年来，房地产业在我国蓬勃发展，在改善人民居住条件的同时，物业公司与业主之间的矛盾也日益显现。在二者的矛盾冲突中，物业公司侵犯业主合法权益的事件时有发生，而业主明显处于弱势地位。在日益注重保护消费者权益的今天，建立完善合理的物业管理制度无疑具有重大意义。第二，小区物业管理出现的问题，直接影响到了城市市民的生活质量，打乱了城市的正常生活秩序，政府“执政为民”形象也大打折扣，政府在百姓心目中的信用度就会降低。第三，城市化是社会进步的象征，城市功能的完善，是城市化的重要标志，小区的物业规范管理，是城市和谐发展的具体体现，是优化城市发展环境的核心工作，如果居民小区出现管理混乱，城市生活节奏就会随之打乱，城市功能就不会得到有效发挥，城市经济发展将受到阻力，社会治安状况就会走向恶化，优化城市发展环境，改善人民生活条件，建设合谐社会也只能是一句空话。第四、城市形象是一个地区经济发展、政治安定、社会和谐的重要标志，改变城市形象必须先从治本开始，创造居民小区的和谐生活，关系到整个城市的形象，也是检验党和政府执法能力的重要标志。为此，花大力气、投大资金来改善居民小区的环境条件，规范小区的物业管理，改善城市居民的生活质量，无疑是政府实施安民工程的双赢之举。 二、内蒙古四地物业状况分析内蒙古城市住宅小区建设起步于九十年代初期。之前，城市住宅小区除呼市、包头等少数城市的一些小区外，大多数城市居民居住在低矮的住宅平房内，配套设施简陋，设施封闭独立，自来水入户率低，冬季取暖靠烧焦煤为主，区片物业管理几乎无从谈起。进入九十年代，随着住房制度改革和城市建设步伐的加快，城市基础设施逐步完善，城市化水平逐步提高，城市居民住房条件取得了质的飞跃，一批批设施齐全、设计新颖、环境优美的商品住宅小区相继竣工落成，物业管理作为一项新生行业在内蒙古大地开始出现。 本小组采取调查问卷方式，对内蒙古地区有代表性的四城市：呼和浩特、包头、通辽、呼伦贝尔市的住宅小区内随机抽样进行。问卷调查内容的设定主要依据物业管理条例，同时参考了部分业主对居住环境的要求和意见。（一）小区业主委员会情况统计表明，四地有近91%的小区没有成立业主委员会（图一），知道业主委员会职能的只有14%，不知道其职能和知道一点但不清楚的分别占44.8%和40.9% 。在已成立业委会的小区中对业委会工作满意的有19%，不满意地为23%,认为其工作一般占54% 。图一图二从以上统计可以看出，内蒙古地区业主委员会的发展程度还非常低，公众对业主委员会职能的了解不多，且只停留在很低的层次上。而为数不多的业主委员会也不能让所有业主们满意。1、成立业主委员面临的困难（1）开发商或物业公司方面许多小区未成立管委会的原因众多，其中很重要的困难来自开发商或物业公司等方方面面的障碍和层层阻挠太多了。许多物业管理公司从属直接由房地产开发企业转变而来，据统计，70的物业管理企业属于开发商自办，开发商与物业公司成为变相的“父子兵”， 20062007年中国物业管理市场分析及投资咨询报告，载中国投资咨询网他们认为而一旦成立业委会，就将由业委会来选择物业管理公司，那时开发商或物业公司的利益将受到损害，所以许多小区物业管理公司一直以各种借口故意拖延，使得成立业主委员会遥遥无期。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立业主委员会。 （2）业主方面很多业主缺乏主人翁意识，参与热情不一，搭便车心理普遍存在，大多是口头表示支持，一到真要行动了时，出于怕事或嫌麻烦的心理打起退堂鼓。有些业主对参与“业委会”成立的时十分冷淡，还有些小区的业主计划经济时代的小区观念尚未改变，认为成立小区事务应由单位或政府来承担，担心业委会成立以后，要聘请物业公司，增加自己的负担。 一些想成立业委会的业主，由于没有合理的前期发起人产生办法，业主之间互相不熟悉，又缺乏相关知识，许多小区业主想成立业委会，但却不知如何发起，并且发起人所需经费的出处也是个问题。因此，要成立业主委员会，首要的问题就是业主要对小区内的事情要有高度的责任感，齐心协力，避免出现意见分歧，在此前提下，业委会才有望尽快成立。2、业主委员会的职能物业管理条例第十五条：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(4)监督业主公约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。但实际上，业主委员会应该在取得所有业主授权的前提下，全面负责整个小区共同财产的管理。3、业委会存在的问题之所以有很多业主对业主委员会的工作不满意，主要是目前业委会存在的问题众多，主要有以下几方面： （1）业主委员会法律地位存在争议，司法实践中各地对业主委员会诉讼主体地位未达成共识 。近年来，由于业主委员会与开发商、物业管理企业之间的纠纷、对公共配套的权益纠纷以及与业主之间的纠纷不断增多，业主委员会参与民事诉讼陆续在各地出现。大多在业主委员会作为原告的诉讼中，业主委员会的诉讼主体地位一直存在争议，物权法八十条第二款虽然规定了业主委员会的管理权能，但并不意味着业主委员会对管理事项享有诉权，业主赋予业主委员会的物业管理权中并没有代为诉讼的权利。而且，业主委员会没有独立的财产，无法承担因诉讼引发的民事责任，因此不具备诉讼主体资格。据此，各地对相关诉讼的判决结果并不一致。 （2）业委会权利义务不清虽然物业管理条例对业委会的职责作出了规定，但那只是原则性，并没有具体性的内容。在物业管理条例中业委会被赋予了很大的权力，同时法律又缺乏对业委会地位和责任的规定，这就有可能使业委会随意使用手中的权力。作为业委会成员表面上看起来是无利可图，但实际有很大的利益隐藏在背后，尤其是已小区公共收益归全体业主所有，这在一定程度上使业委会手中掌握了一定的收入支配，在利益的驱使下，很容易出现业委会被拉拢、腐蚀的现象。（3）与开发商、物业管理企业之间的沟通不畅业主委员会是执行业主大会的决定、维护业主利益的组织，而在运作中，业委会对物业管理工作内容的包容性不够了解，从而简单地将管理与价格等同起来，将监督权集中在单价的磨合上。有些开发商、物业管理企业由于对业主委员会的作用持有错误观点，把业主委员会当成专与自己作对的组织，总是不支持业主委员会工作。 （4）业主委员会对自身职能权限认识不清，把握不准造成“盲目维权” 物业管理条例第十五条对业主委员会的职责权限进行了明确规定在实际工作中，不论是业主还是业主委员会委员都容易把业主委员会简单地理解为一个维权机构或权利机构。另外一些业主和委员错误认为成立业主委员会实质上就是跟物业管理企业和开发商斗。对职能和权限的认识不清导致业主委员会滥用监督权，对物业公司的日常工作指手画脚，再加上提出意见的方法不适合，使得业委会合物业管理企业浪费了大量人力物力。这样造成的结果是损害了业主、物业公司及开发商的利益，违背了业主和物业管理企业共赢的真正目的。 （5）业主委员会运作经费匮乏 虽业主大会规程对业主大会和业主委员会开展工作的经费进行规定，但在业主委员会运行过程中的费用业主不愿交纳。目前老的住宅小区物业管理用房紧张，业主委员会没有必需的办公、议事场所，业主委员会工作难以开展。 （6）业主委员会成员素质参差不齐 目前不少小区产权都很复杂，业主、使用人的生活习惯、文化背景层次等不可能完全相同，从这些业主中选择出来的业主委员会成员自然代表着各自不同利益群体，这也造成业主委员会成员素质参差不齐，内部运作混乱等现象普遍存在。（二）物业服务收费问题物业服务收费就是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。在本次调查中显示：有61.4%的业主不知道，或不完全知道物业收费的标准和项目，只有不到40%的业主表示知道收费标准和项目。（图三）有55.6%的业主人为本小区收费过高，其余14.4%业主认为收费是合理的。89.3%的业主反映物业收费不开具正式发票。（图四）有63.2%的服务质量与收费不相符。有相当部分业主认为本小区存在乱收费现象。可见目前物业的收费与物业的服务在广大业主心中的差距是比较大的，往往是交费高而服务却跟不上。有些小区，不管是周围的公共环境，还是公共设施，给人的感觉是无人管理。如通辽的某小区内，道路高低不平，坑坑洼洼，晴天尘土飞扬，雨天一片泥泞，无论是行人还是驾车者都感到非常不便，可每年物业公司要求交纳的公共设施维修费和物业服务费却不少。图三图四其实产生以上问题的主要结症在于收费缺乏统一标准，并且没有制度保障。收费标准不清是诱发消费者与物业公司产生纠纷的重要原因之一。有的业主住进小区已经几年了，但她至今不清楚物业公司是依据什么来收费，收取电费、水费、卫生费、治安费没有明确的收费标准，而且不按时公布物业管理费的收支账目。有的小区从来都没公布过收费标准和有关项目，有的小区虽然设置了公示栏，但写的多是一些过时的内容，形同虚设。由于这些问题没有解决，一些业主便不愿意交物业费，一些物业管理公司便擅自停电、停水作为制裁手段，这是业主与物业公司之间发生了冲突。目前物业管理中各类矛盾和纠纷的产生，大多与相关信息不公开不透明有关。物业费牵扯的是一根敏感的神经，它牵连着广大百姓的切身利益。鉴于目前物业管理市场发育还不完善，需要国家对普通住宅的物业费给予必要的指导和规范，物业管理条例第41条规定，物业费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业公司按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。国家发改委会同建设部日前制定发布物业服务收费明码标价规定，有利于规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，对有效遏制乱收费蔓延趋势起到了一定的作用。但其效力究竟有多大，还要看实际执行的力度。而该规定的实施细则，主要内容是明确以下四个要求：一是各物业管理企业要按照国家发改委和建设部物业服务收费明码标价规定，确定标价内容和标价方式。代收费用、特约服务收费也应按规定明码标价。二是公示栏、公示牌、收费表等应放置在各居住小区、大厦或物业管理收费场所的醒目位置。三是物业管理企业不得在标价以外，收取任何未予标明的费用。四是要求物业管理企业明码标价不仅要标明费用，还要标明服务内容和标准。本规定的出台，主要是针对物业管理中两个方面的问题制定的。其一是为了落实消费者权益保护法，消费者要有知情权。物业的消费跟其他商品消费一样，业主花了钱就该知道这些钱都用到了哪里。其二，针对当前物业管理中的乱收费现象。业主对于物业乱收费的投诉逐渐增多，为解决这个问题，由发改委会同建设部共同制定了该规定，遏制这种乱收费的现象。该规定的实施对于业主和物业公司来说是一种双赢。对于业主来说，该规定落实了知情权。通过公示，消费者可以知道自己应该享受到哪些服务以及服务的标准、价格、收费项目等一系列的问题，做到心知肚明，减少了不必要的猜测。而从物业管理公司的角度看，可以减少物业与业主之间的诸多误解。由于物业管理是无形的过程，这就会出现很多误解，其中比较典型的投诉就是物业公司收了业主很多钱，可是却没看到什么服务，实际上业主存在两个方面的误解。其一，业主享受的是物业服务的结果而非过程，这个过程业主可能看不到，可是看不到不代表就不存在了。其二，大量的费用是用在工作过程中的，业主看不到。通过明码标价，业主可以了解这些内容，减少了业主与物业公司的对立情绪。在该政策的执行过程中可能会出现下面两种问题，一是有的小区没有按照政策进行公示，小区业主可以向所在区县的物业科进行投诉。由政府价格主管部门来进行监督管理，做出必要的惩罚。其二，虽然公示了，但是效果并没达到。小区业主可以向该小区的业主委员会投诉，但是投诉并不意味着就能解决。因为不同的人衡量的服务标准不一样，需要业主委员会征集大家的意见。如果多数人都同意该小区的物业公司并没有达到服务的标准，则责成物业公司改善其管理。由于该规定对于物业公司和业主来说都是有好处的，所以执行起来难度并不大，但仍可能出现两方面的困难：一是以前有过乱收费现象的物业公司，会阻挠公示，因为一旦公示，就得不到那部分不正当收入了。二是物业公司需要花费大量的时间和人力来进行解释。由于长久以来在人们心中形成的仇商心理，认为无商不奸，双方缺乏必要的诚信，虽然将价格标出来了，业主还会存在很多疑问，这就需要物业公司进行大量的解释。（三） 服务水平问题服务水平问题是除了收费问题之外的又一物业纠纷焦点。调查结果显示：在被调查业主中仅有6.4%行使过对小区公用设施、场地经营的知情权和监督权，知道但未行使过，和根本不知道由此权利的占了九成多。（图五）有因小区安全保卫不力而遭受人身财产损害经历的业主占29.7%；认为小区服务人员的行为很规范和较规范的业主，分别占2.9%和18.9%,认为行为一般的占61.2%，有17.8%的业主认为其不规范，且服务态度不好。在对服务项目不满意的调查中，小区安全保卫、房屋维修保养、交通管理列前三位。 图五1、业主对于本小区公用设施、场地经营的知情权与监督权物权法第八十二条规定：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业管理条例明确规定，业主有9项权利可以充分行使。其中，监督物业管理企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，由业主监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。在调查中，有如此多的业主没有行使过，甚至不知道有知情权和监督权，这一方面说明对业主相关权利的宣传不到位，更重要的是，这表明物业管理条例在人们的实际生活中并没有很好的落实，在实际操作中存在着漏洞和死角。对小区公用设施、场地经营缺乏知情权和监督权的很重要体现就是对公有设施、场地的利用上。例如物业公司擅自占用绿地等公共用地建停车场收取费用。 原则上，物业管理条例对此规定不得改变用途。同时，无论是业主还是物业公司，不得擅自占用、挖掘小区内的道路、场地，损害业主的共同利益。物权法第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”物业管理条例中实际生活中如果确有需要，“业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”对确需临时占用、挖掘道路、场地的，业主应当征得业主委员会和物业公司的同意；物业公司要这样干的，应当征得业主委员会的同意，并在约定期限内恢复原状。利用小区配套的设施取得的收益应归小区业主共同所有，但在实际中这笔收益事实上都归了物业公司。此外，在屋顶上、电梯内、绿地上做广告，把公共建筑出租他人，其收益也大多为物业公司所独吞。物业管理条例第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。因此，屋顶等广告，公用建筑等出租，物业公司做了出面联系、管理等工作，物业公司应该得到相应的报酬，但绝不可以侵占。2、小区安全保卫不能令人满意业主花钱买物业，都希望住得舒心，其中很重要的一项衡量指标就是小区安全秩序地维护情况，调查表明，有相当的小区的安全保卫不能让业主们满意。调查表明，有29.7%的业主因小区安全保卫不力而遭受人身财产损害经历 。（图六）图六这些年，因小区发生人身伤害的案件而把物业公司推上被告席的诉讼并不少见。与此同时更多的是住户因停放在小区内的自行车、汽车等丢失或家庭财产被盗，而引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷。小区安全到底谁负责任？物业公司疏于管理导致业主人身、财产损失，要负什么责任？对这个长期以来困扰业主和物业公司的问题，物业管理条例给了一个较明确。 条例明确规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这就是说，物业服务合同是最根本的依据。 如果业主面对的是一份连起码的安全措施都没有的物业服务合同，那就根本不要去签它，因为这样的合同根本就保护不了业主；业主可以通过业主大会招标选择物业公司，对业主人身财产安全的保护措施作出更为具体的约定。 此外，物业服务人员的行为不太规范也是一个问题。物业人员的行为，服务态度情况，这看似无关大碍，但实际上却关系着整个物业管理系统的运行。一声问候、一点关怀，这些简单的举动在物业管理者和业主之间起着润滑剂的作用，如果物业服务人员的素质再高些，再多一些责任感，那么许多的物业纠纷就不会闹那么大，甚至不会产生了。（四）有关立法情况1、立法现状我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个层次:第一层次,宪法的有关条款。如宪法第十三条:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。宪法第三十九条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二层次,全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如物权法、物业管理条例、中华人民共和国城市房地产管理法、城市私有房屋管理条例、城市绿化管理条例、城市市容及环境卫生管理条例及其相关配套的法规、规章,如城市房屋修缮管理规定、城市新建住宅小区管理办法、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法等等。第三层次,各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章,如北京市住宅小区物业管理办法、内蒙古自治区物业管理条例、深圳经济特区住宅区物业管理条例、包头市住宅区物业管理条例等等。物业管理的立法现状表现为以下几个特点:(1)立法层次低。国家制定的物业管理政策主要体现在国务院、建设部颁发的有关法规中。这些法规主要有: 物业管理条例、业主大会规程城市新建住宅小区管理办法、全国优秀住宅小区管理标准、物业管理服务收费管理办法、全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行),等等。虽然物权法对物业管理作出了一些规定，但还是欠缺一部关于物业的专门立法。(2)地方立法活跃。自从1994年6月深圳经济特区住宅区物业管理条例出台之后,全国相继有青岛、沈阳、常州、合肥、北京、大连、厦门、银川、广州、海南、武汉、上海等一大批省、市制定了物业管理的地方法规。还有些省、市正在酝酿立法。(3)立法不平衡、不统一。由于各地的物业管理发展不平衡,形成了立法的不平衡。现有的地方法规在一些重大问题上的规定不统一,甚至相差较大。2、法律缺陷多，其中以物业管理条例问题突出2003年5月28日国务院第9次常务会议通过的物业管理条例是第一部全国性的物业管理法规，填补了这方面法律空白，解决了许多物业管理中无法可依的问题，很多群众的呼声也在该条例中得到确认，如明确了物业公司的工作性质、明确了业主大会成立的方法、强调了公约的作用、尊重了业主的财产权等，掀开了房地产物业管理法制化的序幕，因此具有重要意义。但物业管理条例的不少条文存在很多的问题，功能不全，没有提供解决实质性问题的依据。基于该条例如此重要的地位，分析其缺陷相对于其他法律也更为紧迫。具体如下：（1）可操作性差第一，物管招投标门槛提高。物业管理条例第十二条规定：“选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过。”但目前住宅小区的入住率普遍不高，除了业主外，还有发展商没卖掉的空置房和出租户，根据经验，业委会委员挨家挨户地上门通知，最多也只能召集到一半业主开会。且物业公司常设置重重障碍，如发展商不愿意提供业主名单，在小区贴通知被物业管理公司的人撕掉，甚至连上门派发开会通知的业委会委员和热心业主都曾受到人身安全的威胁，得到过半数业主通过已经很难得，现在物业管理条例要把物管招投标的门槛提高，对于一些小区而言，无疑是雪上加霜。第二，物业管理条例第十