2012房地产估价师开发经营与管理试题精选4.doc

房地产估价师培训：/kcnet590/2012房地产估价师开发经营与管理试题精选4下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。A资产负债表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D资金来源与运用表E损益表【答案】ADE下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。A资本金现金流量表B资金来源与运用表C损益表D投资计划与资金筹措表【答案】D现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。A财务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况D营运能力【答案】A房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）【答案】对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（ ）【答案】 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全投入现金流量表【答案】D债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （ ）【答案】建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。A租金收入B土地出让收入C长期抵押贷款D净经营收入【答案】C商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（ ）。A商用房地产风险更高B商用房地产的收益更高C商用房地产的价值更高D商用房地产的增值潜力更大【答案】A银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。A3583B3909C4300D4778【答案】 C【解析】两个指标房产支出与收入比月房产支出与收入比（本次贷款的月还款额月物业管理费）/月收入=（2000+150）/月收入50%月收入4300银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）。A操作风险B法律风险C信用风险D管理风险【答案】D某写字楼的建筑面积为8万，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万A5.2B6.4C6.8D7.6【答案】 A可出租面积出租单元内建筑面积分摊公用建筑面积出租单元内建筑面积可出租面积分摊的公用面积总建筑面积可出租面积系数总建筑面积公用建筑面积系数8（80%15%）52下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。A基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金【答案】ABD由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。A租金调整条款B代收代缴费用条款C装修费用条款D折让优惠条款【答案】A对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平【答案】ABC下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高【答案】D零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。 （ ）【答案】银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6的住房抵押贷款。若采用月还款常数为07的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ ）元。A137.5B410.2C432.2D452.2【答案】B某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：（1）该家庭能够买住房的最高总价是多少？若第5年末银行贷款利率上调9%，为保持原月偿还额不变，则：（2）该家提需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8分）下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。A与财务报表中的成本完全不一样B应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样D是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】 D【解析】A是不完全一样，而非完全不一样房地产开发企业的经营成本主要包括（ ）。A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售成本E房地产出租经营成本【答案】 ACDE【解析】管理费用属于期间费用房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。A利润总额B投资利润C税后利润D可分配利润【答案】A某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（ ）。A45.05%B49.31%C56.86%D63.6%【答案】 B【解析】考虑土地增值税时已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。A10.0%B14.0%C25.0%D35.0%【答案】D资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（ ）【答案】【解析】是利润总额而非税后利润某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。A7.1%B12.0%C13.1%D19.1%【答案】D张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为34万元，其中支付银行利息15万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。A1.07B1.47C2.07D3.33【答案】C某房地产开发项目的占地面积为1万，容积率为15，如果房屋开发成本为3000元（按建筑面积计），预测能够以8000元（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/A3000B5000C7500D8000【答案】C土地面积=10000平方米建筑面积=土地面积容积率=1000015=15000平方米建设土地价格为x，根据盈亏平衡的公式：销售收入=总成本，列出下式800015000=10000x+300015000X=7500房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。A最低租售价格B最低租售数量C最低利润水平D最高土地取得价格【答案】C房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。 （ ）【答案】不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。 （ ）【答案】房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。A专家打分法B“三项预测值”法C解析法D蒙特卡洛模拟法【答案】B某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。A乙丙甲B甲乙丙C丙甲乙D乙甲丙【答案】A房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）。A开发内容和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择【答案】ACDE在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）。A基准收益率B目标收益率C出租率或空置率D毛租金收入E运营成本【答案】CDEAB是评价标准类指标在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归