2015年中国旅游地产行业现状及其前景预测分析.doc

前瞻产业研究院 一、旅游地产行业定义及分类（一）旅游地产行业定义旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游地产的开发对象是旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，还包括休闲、度假、养老等相关的房地产物业形式，以及分时度假、产权式酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山及滑雪度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品。（二）旅游地产项目特征总的来看，旅游地产项目具有如下特征：（1）投资回收率高旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利。由于同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，因此提高了房产的资金回收效率。对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租小额的交易使其投资的回收期漫长。而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在英国，购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资作比较，房地产的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗通胀、保值的功能。（2）消费档次高旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。（3）消费的可存储性和期权消费旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段、永久性（如养老型酒店）的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如，密云“海豚湾”的分时度假产权酒店的购买者有仅拥有其所有权和使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买，提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。（三）旅游地产项目分类按照业态构成的分类，旅游地产项目可分为销售地产项目和景观类地产项目（主要用于出租），相应地其客户类型也分为购买群体和消费群体（即客源）。按照旅游资源的性质，本报告将旅游地产的产品类型分为以下几种：图表：旅游地产行业的产品类型分类解释自然资源类产品滨湖类度假项目是指依赖湖景资源进行综合开发的复合地产项目。滨海度假项目是旅游度假与居住的结合体，它以房地产开发为现实载体，以度假式居住为主体特征，与传统房地产相比较，滨海度假物业具有其自身特征：如强烈依存海滨资源；有明显的地区限制；以度假的要求开发物业，注重度假功能的开发；强调建筑与环境的景观一致性等。温泉度假项目是依托温泉资源统筹开发的复合地产。景观类产品主题公园是指具有特定的主题，人为创造的休闲娱乐产业，是包括诸多娱乐活动、休闲要素、接待服务设施于一体的现代旅游目的地。高尔夫度假项目是以高尔夫作为主要资源，通过高尔夫及其相同圈层的高端休闲产业的运营及基于其外部体现出的土地大幅增值效应，而进行的房地产开发赚取利润的旅游地产开发形式。文化主题类产品古村镇类产品依托古村镇的古文化特色开发的复合型地产项目文化节庆类项目主要依赖于当地旅游资源特色和文化底蕴进行开发的复合型地产项目依托产业资源类产品产业新城开发是区域开发的重要也是常见形式之一，它以区域特有产业资源或可嫁接资源为开发依托，在综合开发利用产业资源的基础上，建设相应的产业园区、城镇居民点体系、城市生活配套及相关基础设施。会展旅游地产借助举办的各种类型的会议、展览会、博览会、交易会、招商会、文化体育、科技交流等活动，吸引游客前来洽谈贸易，观光旅游，进行技术合作、信息沟通和文化交流，形成旅游行为，后期通过会展旅游带来的人流、物流，产生房地产需求，并进行相应的房地产开发。资料来源：前瞻产业研究院旅游地产行业研究小组整理二、旅游地产行业投资开发模式旅游房地产的开发模式多种多样，根据旅游房地产是否经过合理的科学规划可划分为随意型、规划型以及两者兼有的混合形式；而按照旅游房地产功能的不同可将其划分为居住、观光、度假、接待等类型；从开发布局结构的角度进行的划分，可分为叠加、景区伴生、增长极、点-轴等模式；依托环境的不同可分为自然资源依托模式、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接模式和文化主题模式五种开发模式。前瞻综合旅游房地产开发的特点，将我国当前主要的房地产开发模式划分为以下类型，图表：旅游地产开发模式分类（按功能划分）资料来源：前瞻产业研究院旅游地产行业研究小组整理三、旅游地产行业发展状况分析2012年末，我国一线城市的旅游地产项目占比仅为13.6%，且多分布在城市的外围地区；由于城市化发展的快速推进及旅游业发展的日益成熟，二三线城市旅游地产逐渐增多，占比高达71.4%，该类项目多以“休闲度假”为主线，依托区域优质、丰富的自然、人文等资源进行项目开发配置；部分四线城市山水秀丽、风景独特，为旅游地产开发提供了良好的先天条件，项目比重达到15%。图表：我国旅游地产项目在一二三四线城市分布比重图（单位：%）资料来源：前瞻产业研究院旅游地产行业研究小组整理2012年末全国旅游地产项目用地规模普遍较大，平均占地面积约400万平方米。从分布情况来看，57.1%的项目占地面积超过100万平方米，其中占地面积超过500万平方米的项目比例达到17.9%。庞大的项目规模不仅为复合型产品功能提供了广阔的设计建造空间，同时为旅游地产开拓创新型的服务功能注入更强劲的驱动力。图表：我国旅游地产项目用地规模结构（单位：万平方米，%）资料来源：前瞻产业研究院旅游地产行业研究小组整理具体内容详见前瞻产业研究院发布的2014-2018年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告。四、旅游地产行业国内领先企业（一）深圳华侨城控股股