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房地产项目拓展报告记录 作者： 日期：大 纲一、 公司项目拓展概况及总结（一）拓展概况（二）经验总结二、 今后我司拓展战略思路（一）近期目标（二）中期目标（三）远期目标三、 拓展人员架构（一）当前架构中存在的问题（二）提出两种解决方案四、 拓展工作流程图五、 结束语附表：（一）目录（二）详细表格情况一、公司项目拓展概况及总结房地产行业属于高风险行业，由于其本身的资金需求量大、投资回收期长的行业特征，及受相关政策、税收、经济形势、金融政策、客户需求的变化影响较大的行业特质，使得投资活动成为房地产公司最重要的经营行为，关系到房地产企业生存发展的命脉，而项目拓展阶段已经决定了房地产项目的大部分利润，房地产的竞争已经向土地获取能力转化。我司历经5年的大型旧改工程回龙埔项目，在投入了大量的人力、物力、及财力，现终已进入施工阶段，也意味着该项目对于我部门来说即将告一段落。因此，我部门将面临新的挑战拓展新项目、获取新土地。（一）拓展概况从09年6月开始，我司已陆陆续续了解或接触了上十个项目（具体见附表），有朋友介绍的、有中介推荐的、也有从交易会上获知的，等等。经过公司严密的考察、调查、可行性分析及筛选，目前，符合我司战略发展及定位需求的只有“新生村旧改项目”和“大亚湾中心区项目”。项目具体资料如下：1、新生村旧改项目1）项目地址：位于新生社区人岭路以东，雄丰路以南；2）土地权属：深圳市龙岗区龙岗街道办事处新生社区居民委员会；3）地块面积：地块面积约为201328平方米（具体以相关部门审定的改造范围面积为准），其中非农建设用地82306平方米；4）获取方式：旧村改造；5）进展情况：与新生村村委进一步洽谈中，但村委态度不够明确，有碍于项目进展，双方洽谈有待发展；6）项目可行性：我司拥有资深的旧改开发经验，有足够能力进行改造建设，且符合我司的定位发展。2、大亚湾中心区项目1）项目地址：原地块位于螺岭，通过地块置换，置换地块位于大亚湾中心区；2）土地权属：惠州市银泰房地产开发有限公司；3）地块面积：地块面积为45000平方米；4）获取方式：土地置换后，法院裁决转让；5）进展情况：项目已考察，双方洽谈也均满意，但由于对方土地事宜处理不完善，指示双方洽谈暂无进展，我部门进一步跟进中；6）项目可行性：项目风险较小，有一定的盈利空间，最重要是为我司异地发展积累经验，且在当地发展立足脚跟。（二）经验总结经过诸多项目考察及分析研究，总结经验具体如下：1、 部门职能人员应该拥有大量人脉，通过多种方式及手段获取大量土地信息，如，政府土地储备信息、法院拍卖、中介推荐及朋友介绍等，以供部门及领导筛选。2、 若初步筛选出符合公司战略项目土地，相关职能人员应能立即搜集相关资料，如，项目地址、占地面积、规划指标、土地权属公司、公司信用及债务情况等等，从多角度、多方面详细了解项目土地情况，以便部门及领导对其项目土地考核。3、 公司相关职能部门需积极配合我部门尽快完成初步的可行性分析报告，让领导及时了解该项目的市场价值、盈利效果及存在风险。4、 组织部门相关人员参与实地考察，实地了解土地情况、获取周边楼盘信息、明确当地报建程序，并积极与中介方或土地方进行对接，顺利推动下一步谈判。5、 与对方接洽，明确我司所需土地要求及条件、规划指标及交易价格，规避各种对我司不利及风险事宜，待双方洽谈完成后，需在双方协议中明确列出。6、 公司需配备完善的拓展人员给予我部门，将拓展及报建两大块分开来，完善我部门建设，以免部门人员权责事务不明确，员工压力大，工作效率不高。7、 公司拓展资源及公司相关领导拓展资源，需与部门指定拓展人员对口，以便职能部门能及时了解信息情况和工作开展。二、今后我司拓展战略思路 随着回龙埔项目的落实，预示着我司正向新的台阶迈进，这是我司可喜可贺之处。然而“物竞天择，适者生存”这个道理教育我们，市场是不会同情弱者，并不能因眼前的小小胜利而自满自足。放眼当今地产市场，结合我司现产业规模，必须制订战略，明确目标，实现企业可持续发展。根据现企业的状况，在拓展方面可分别制定“近期、中期、远期”的战略目标。具体如下：（一） 近期目标1、 我司囤地情况较薄弱，眼前已到瓶颈之处，当务之急应立即发现新土地，发展新项目，适应企业现阶段性的发展，以避免企业出现停滞及断层状态。2、 根据公司目前规模，较之资历雄厚的地产企业，在一、二级土地交易市场上并不能占到一定的优势。因此，我司需通过其他渠道，如股权收购、法院裁决等方式获取土地，在我司所能承受的范围内，规避风险，积极拓展新项目。3、 在异地二、三线城市获取土地开发建设，为我司今后异地拓展，壮大规模奠定基础、积累经验。4、 在北大团队的帮助下，尽快完善部门建设及部门编制，以到“因岗置人”，而不是“因人设岗”，以利于项目拓展顺利进行。（二） 中期目标1、 以回龙埔旧改项目为基础，继续发展相关旧改项目，成为旧改方面的元老，也进一步拓展公司版图。2、 地产企业资质升级，以争取开发建设更大的项目土地，形成企业的经济增长点。3、 巩固企业当地发展，兼以异地拓展，囤积部分土地，分批进行开发建设，形成系列的品牌形象优势，同时在市场上形成“人无我有，人有我有”的良好口碑。（三） 远期目标1、 发展企业集团化，努力形成市场核心竞争力，需向大型地产企业看齐，如万科、碧桂园等。2、 在全国范围内囤积大量可开发土地，以便于企业长期性健康的可持续发展。3、 企业多元化发展，在企业“突出主业，多业并举”的情况下，向其他产业领域延伸。多方位经营的措施使之企业拥有更为广阔的发展空间，提高企业的抗风险能力，并有效的化解市场风险。三、拓展人员架构（一）当前架构存在的问题目前，我司拓展项目只处于阶段性发展，拓展经验及部门人员配备情况均不完善，使我部门出现瓶颈状态，具体表现如下：1、 拓展信息不足。部门人员无信息对接口，以至部门人员无法及时了解对接单位及获取详细土地信息。2、 拓展项目专业性不够。部门一旦拿到土地信息，只能零零散散的获取相关信息，并无专业性人员进行专业、高效的预可行性分析，以至于项目可行性不够专业、准确。3、 拓展职能人员不足。部门获取任务时，只能临时抽调目前业务较少的人员进行参与，并无与之相关的拓展团队进行参与、调研，以至于部门人员事务繁杂，压力较大。4、 项目拓展人员及报建人员权责不明确。现部门编制不完善，其拥有人员主要负责日常项目报建业务，公司对其人员并无制定相关拓展类权限及职责，以至部门人员权责不明确，做起事来畏手畏脚。（二）提出两种解决方案现根据公司情况，我部门提出两个解决方案：1、成立独立的拓展部门 1）目的：通过成立新部门，实现对项目拓展及选择的质量控制，确保项目选择的优化及决策的科学性。 2）需配备人员：拓展经理一名，拓展专业人员两名，拓展文员一名。 3）部门要求：项目拓展部门需对项目拓展工作及项目选择进行全面控制和管理，对相关财务、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等相关专业具有一定的了解，项目拓展部门对机会项目进行分析和筛选，经领导批准后，项目拓展部门对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究，形成项目预可行性分析报告，在分析报告中所形成的预算结果应符合公司预算的要求，突破时，应提出相应的解决方案并对解决方案的可行性进行评估。4）部门人员职责、拓展经理：主持本部门全面工作，随时掌握土地新动向；选择适合公司情况的开发项目，并进行可行性分析以供领导层决策，为公司可持续发展储备土地；具备编制可行性报告的能力及相关专业知识；拥有广阔的相关拓展的人脉资源；协调好部门内部人员、部门与部门之间的关系，为顺利推进工作创造和谐氛围；负责对下属工作人员的业务指导。、拓展专员：熟悉拓展项目相关专业知识，能辅助经理编制可行性报告；全程参与新项目拓展计划，参与项目可行性分析，收集项目资料，促进项目谈判，直至成功取得项目开发权；负责双方谈判安排，协助经理进行内部管理；谈判期间需与土地方或中介方保持密切联系；完成经理交办的其他任务。、拓展文员：了解拓展部门业务流程及相关术语，做到在承办文件中应用准确；负责部门公文、一般性请示、会议记录的起草，以及其他文字类工作；对收集的项目资料进行整理、编排、归档并进行保管；协助拓展专员办理相关拓展事宜；负责部门内务事宜。5）优势与劣势、优势：部门人员分工详细，任务工作单纯、直接，可高效完成部门任务指标。、劣势：公司编制人员过多，公司成本上升。公司处于阶段性时，内部成员较之清闲。2、优化组合开发部 1）目的：通过优化组合的方式，使开发部内部拥有专业的拓展人员，并与内部定岗编制人员，组成专业的拓展团队。在减少公司的编制及成本下，高效的完成拓展任务。 2）内部拓展小组成员：拓展主管一名，拓展专员一名，文员（可与开发部自身文员共用）。 3）小组要求：项目拓展小组需具备项目拓展的相关财务、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等方面的专业知识，小组成员有能力对机会项目进行准确的判断和筛选，并报备部门经理一起分析研究，经部门分析通过后，拓展小组需对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究，形成项目预可行性分析报告，在分析报告中所形成的预算结果应符合公司预算的要求，突破时，应提出相应的解决方案并对解决方案的可行性进行评估。 4）小组人员职责 、拓展主管：负责项目拓展的全面工作，随时掌握土地新动向，选择适合公司情况的开发项目，并进行可行性分析以供领导决策，为公司可持续发展储备土地；具备编制可行性报告的相关专业知识；拥有广阔的相关拓展的人脉资源；协助经理完善部门内部管理；负责对直接下属工作人员的业务指导。 、拓展专员：熟悉拓展项目相关专业知识，能辅助主管编制可行性报告；全程参与新项目拓展，参与项目可行性分析，收集项目资料，促进项目谈判，直至成功取得项目开发权；负责双方谈判安排，协助主管进行内部管理；谈判期间需与土地方或中介方保持密切联系；完成经理、主管交办的其他任务。 、部门文员：在完成部门内务的同时，需配合拓展小组完成相关文字类工作；对部门资料整理、归档的同时，需将报建资料与拓展资料分门归类；热情接待来访人员；完成领导交代的其他工作。5）优势与劣势、优势：减少公司编制，减低人力成本，内部人员工作饱和度高，亦能高效完成部门任务指标。、劣势：对部门提出更高的要求，对部门，部门经理，部门成员也提出新的挑战，压力较大。四、拓展工作流程图通过多方渠道获取土地信息收集项目土地及土地权利人详细资料信息，初步调查是否符合公司要求组织相关拓展人员实地勘察实地市场调查，获取更详细信息预通过将资料上报直接领导不符合要求将资料进行整理归档并保存与土地权利人保持密切联系整理各方收集的资料并进行汇总相关人员配合拓展负责人编制预可行性报告提交直接领导审批组织公司相关领导层，开会商议通过不通过带领公司领导进行实地勘察资料整理、归档并进行保存按领导决定与土地权利人进行谈判，敲定土地价格及规划要求签订双方合作协议按协议要求，拿到相关土地合同及规划指标文件等开发报建准备五、结束语在不断拓展新项目，积累新经验的同时，要充分利用我司原有房产开发经验、旧改经验以及长期累计品牌效应的优势，将公司规模、版图进一步扩大，遵循“站稳龙岗、立足深圳、面向全国”的企业目标，在全国范围内开展业务。部门人员既要看到公司发展中有利的一面，同时还有清晰的危机感，以高度的使命感、责任感一如既往的为企业效命，将产值做大，将公司做强，创造新的业绩，展示新的风采。附表：（一）目录（二）详细表格情况 开发部 二九年十一月四日序号接洽时间项目名称地块情况洽谈情况109年6月海口盈滨半岛项目位于海口市盈滨半岛暂停209年6月海口西岸项目位于海口西海岸新区暂停309年6月珠海三宗地项目位于位于珠海市前山及斗门区暂停409年6月惠州大亚湾项目位于惠州与深圳坑梓交界处，占地10万平米暂停509年7月布吉李朗项目位于深圳市龙岗区布吉李朗村，占地8.6万平方米暂停609年7月布吉水径项目位于布吉街道，占地面积39000平方米暂停709年8月东湖项目位于罗湖区东湖，占地24205平方米暂停809年8月新生村旧改项目位于新生社区，占地201328平方米洽谈中909年9月大亚湾中心区项目位于惠州螺岭，占地45000平方米跟进中1009年9月南山高新区项目位于南山高新区，占地6000平方米暂停1109年10月遵义地产项目位于遵义市城区北部，地块面积1200亩暂停12131415161718附表： 目 录拓展项目情况表编号： 001考察时间项目名称海口盈滨半岛项目双方合作模式原开发商是深圳企业，因资金原因要卖项目地块地址海口市盈滨半岛所属公司土地规划指标（地块07已办理土地证、用地规划许可证）项目洽谈情况（目前接洽方）（进度情况）盈滨半岛具有典型的半岛形态，极具旅游价值，但位置偏僻且配套不足（若无法合作的原因）土地证或土地使用合同书有无编号建设用地规划许可证有无编号备注填表人： 时间：拓展项目情况表编号： 002考察时间项目名称海口西岸项目双方合作模式专场推介会地块地址海口西海岸新区所属公司土地规划指标项目洽谈情况（目前接洽方）（进度情况）参与深圳五一土地展海口西海岸新区专场推介会（若无法合作的原因）土地证或土地使用合同书有无编号建设用地规划许可证有无编号备注填表人： 时间：拓展项目情况表编号： 003考察时间项目名称珠海项目双方合作模式项目竞价，股权转让地块地址位于珠海市前山明珠路东侧的两宗土地及珠海市斗门区鹤洲北铁路新城的一宗土地所属公司湖南财信投资控股有限责任公司、湖南省财信房地产开发有限责任公司土地规划指标标的转让底价：3621万元人民币（其中指定权利（权益）2702万元，珠海财信100股权919万元）项目洽谈情况（目前接洽方）需在湖南省产权交易所竞价拍卖（进度情况）（若无法合作的原因）土地证或土地使用合同书有无编号建设用地规划许可证有无编号备注填表人： 时间：拓展项目情况表编号： 004考察时间项目名称惠州大亚湾项目双方合作模式合作建房地块地址处在惠州与深圳坑梓交界处，属惠州管辖所属公司深圳市兴鑫源实业有限公司土地规划指标占地10万平米，性质：工业用地。（其中5万在“兴鑫源公司”名下，另5万在其公司员工名下。）据用地方称，该地可改为商住用地，但需挂牌补交地价项目洽谈情况（目前接洽方）用地单位（进度情况）由于内部审批手续复杂，且需招拍挂补交地价，项目风险大，我司不宜介入（若无法合作的原因）土地证或土地使用合同书有无编号建设用地规划许可证有无编号备注填表人： 时间：拓展项目情况表编号： 005考察时间项目名称布吉李朗项目双方合作模式100%股权收购地块地址深圳市龙岗区布吉李朗村所属公司深圳市莱茵家俱化工有限公司土地规划指标占地8.6万平方米，用地性质为工业用地，该处的上李朗片区法定图则草案已被规划为现代产业园区项目洽谈情况（目前接洽方）用地单位（进度情况）根据法定图则，改为二类商住用地难度较大，且收购公司存在一定财务风险，与村委关系也需进一步理清（若无法合作的原因）土地证或土地使用合同书有无编号建设用地规划许可证有无编号备注填表人： 时间：拓展项目情况表编号： 006考察时间项目名称布吉水径项目双方合作模式项目公司100%股权转让地块地址深圳市龙岗区布吉街道布龙路和吉华路交汇处的核心地段所属公司土地规划指标占地面积39000平方米，容积率为2.5，总建筑面积为97500平方米，住宅95050平方米，其中商业500平方米，文化活动室500平方米，居委会400平方米，服务站200平方米，社区健康服务中心600平方米，社区警务室50平方米，及其300平方米（具体指标以国土规划部门下达的经济技术指标为准）项目洽谈情况（目前接洽方）中介方（进度情况）本项目已和土地方做过正式接触，完全可以把握得住，时间是关键因素（若无法合作的原因）土地证或土地使用合同书有无编号建设用地规划许可证有无编号备注填表人： 时间：拓展项目情况表编号： 007考察时间项目名称东湖项目双方合作模式股权收购地块地址罗湖区东湖，紧临陶金山住宅南面所属公司东湖公司土地规划指标土地面积24205平方米，功能为高尔夫练习场、康乐配套设施用地，使用期50年项目洽谈情况（目前接洽方）中介方，但双方公司代表人曾面谈过一次（进度情况）已暂停（若无法合作的原因）项目土地不具备可行性，我司存在极大的风险，且双方意见无法达到统一，无法具备合作条件。土地证或土地使用合同书有无编号建设用地规划许可证有无编号备注填表人： 时间：拓展项目情况表编号： 008考察时间项目名称新生村旧改项目双方合作模式旧村改造地块地址新生社区人岭路以东，雄丰路以南所属公司深圳市龙岗区龙岗街道办事处新生社区居民委员会土地规划指标地块面积约为201328平方米（具体以相关部门审定的改造范围面积为准），其中非农建设用地82306平方米项目洽谈情况（目前接洽方）新生村村委（进度情况）与村委进一步洽谈中，但新生村村委态度不明确，有碍于项目进展（若无法合作的原因）土地证或土地使用合同书有无编号建设用地规划许可证有无编号备注填表人： 时间：拓展项目情况表编号： 009考察时间项目名称惠州大亚湾项目双方合作模式地块置换后，法院裁决转让地块地址原地块：螺岭 目标地块：大亚湾中心区所属公司惠州市银泰房地产开发有限公司土地规划指标用地面积：45000平方米 用地性质：商住用地使用期限：到2043年3月10日项目洽谈情况（目前接