汇福国际康体中心项目营销策划报告 PPT课件

1 新城市主张新生活坐标 汇福国际康体中心项目营销策划报告 2007年10月 2 Part1市场情况分析Part2项目综合分析Part3目标客群锁定Part4产品研发建议Part5营销及推广策略 目录 3 宏观环境分析区域价值解读区域市场分析重点项目分析区域价值重塑 Part1市场情况分析 4 全国宏观政策回顾 07年金融调控政策 07年地产调控政策 3月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0 27个百分点 05月19日一年期存款基准利率上调0 27个百分点 一年期贷款基准利率上调0 18个百分点 07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0 27个百分点 8月22日上调金融机构人民币存贷款基准利率0 27个百分点 9月15日上调金融机构人民币存贷款基准利率0 27个百分点 政府今后阶段工作重点在于保障中低收入人群的购房需求 在客观上加快燕郊成为 大都市城市化集群 的主流区域进程 01月16日房地产企业土地增值税按利润递进进行清算3月5日温家宝十届全国人大五次会议讲话 监管政策落实相关政策收紧05月08日国土资源部关于贯彻实施 中华人民共和国物权法 的通知05月25日关于印发 市建委房地产市场秩序专项整治工作方案 的通知8月 国务院24号文发出 鼓励中小户型建设出租09月27日房贷提高说尘埃落定 第二套房贷首付提高至四成 利率增40 宏观环境分析 政策 5 中国人民银行 中国银监会07年9月27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知 对已利用贷款购买住房 又申请购买第二套 含 以上住房的 贷款首付款比例不得低于40 款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50 开发商囤房囤地将不能贷款 2007年第三季度政府进一步对房地产进行调控 抑制房地产投资 投机行为 平抑房价 全国宏观政策回顾 宏观环境分析 政策 6 北京宏观调控分析 05年 06年的北京宏观调控还不完善 商品房房价高位运行 07年宏观调控力度加大 商品房销售环节规范的执行将受到政府日益严格的监管 例如 房源销控等 面临十七大召开和奥运的临近 构建 和谐 社会总体目标的发展要求 整体调控基调将以 平稳 和 适度 为主 07年上半年国家房地产宏观政策以保 低 控 高 为主 进入下半年尤其9月份以后 国家宏观政策调控力度骤然加强 北京近期整体调控措施大多针对缓解居住类物业的矛盾 政府迫切希望通过调控使居住类物业向合理 有序 良性的方向发展 北京市房地产市场的严格调控 为北京周边区域带来良好的发展契机 宏观环境分析 政策 7 对本案有影响的政策关键点 90 70 政策外资限购的相关细节别墅项目停批新购房5年内转卖需交纳全额税费实施封顶按揭强制执行购买第2套住房 贷款提高首付等 相对于北京在全国的地位比较特殊 燕郊在房地产政策执行方面会比较灵活 有多种变通的可能性 这对燕郊房地产的发展非常有利 燕郊宏观政策分析 宏观环境分析 政策 8 整体房地产宏观调控政策趋紧与北京相比燕郊房地产调控政策拥有一定的特殊性在政策调控的执行方面燕郊拥有一定的弹性 例如 土地性质变更难易程度 购房上户地方性政策的偏袒 70 90政策限制突破等 小结 9 07年比06年市场供应和新增面积急剧下降 使北京住宅刚性需求无法满足 住宅市场逐渐往北京周边迅速扩张 北京总体市场供销分析 住宅物业 宏观环境分析 市场 10 07年进入8月随着供应量的减少 北京住宅成交均价迅速攀升 幅度高达近5000元 这只是房价上涨的前奏 未来市场价格涨势会更加猛烈 北京总体市场均价分析 住宅物业 宏观环境分析 市场 11 北京总体市场供应分析 住宅物业 宏观环境分析 市场 进入07年以来北京供应套数急剧下降 可见北京受国家调控和大势影响 未来住宅类物业供应相对紧缺 12 07年进入8月均价迅速上升 销售情况表现异常火爆 销售率高达53 供应量的急剧下降 使得北京购房客户被挤压到周边购房 为燕郊房地产的发展带来利好 北京总体市场销售率情况 宏观环境分析 市场 13 小结 07年北京市场住宅物业供应急剧下降 刚性需求无法满足 使得购房客户被挤压到周边购房 为燕郊房地产的发展带来利好北京市住宅成交均价迅速攀升 未来市场价格涨势会更加猛烈 为燕郊区域价格提升提供了广阔的上升空间 供给不足 土地资源有限房价高涨带来土地高价出让的循环成熟开发商有能力延缓上市 自住的刚性要求加大投资的热度疯狂增强 房价高涨和供不应求现象同时存在 超过支付能力的客群向更远区域购房 需求旺盛 14 距离近 燕郊开发区位于地处北京天安门正东30公里 从国贸驱车20分钟规模大 规划面积80平方公里 建成区面积30平方公里产业发展 经过十余年的健康快速发展 燕郊开发区已演变成为规划合理 产业互补 功能完善 社会文明 环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地综合实力 燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二 在全省县 市 域开发区中位居第一全国创建文明城市示范点 不仅是投资兴业的乐土 也是京东生活的 首善之区 燕郊 崛起的新城 城市概况 区域价值解读 15 位于环京津 环渤海经济圈核心 京 津 唐大北京 金三角 经济区域腹地 与北京一河之隔 西距首都天安门30公里 首都机场25公里 东距唐山125公里 秦皇岛260公里 南距天津120公里 京哈高速公路 京秦 大秦电气化铁路横贯东西 区域价值解读 地处 大北京 腹地 燕郊地处 大北京 腹地 地理位置得天独厚 为区域提供了融入京津的绝佳平台 使得当地市场辐射范围广阔 地理位置 16 北京总体规划修编确定的 两轴 两带 多中心 发展方向 给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机 尤其东部产业发展带的确定 使城市重心东移的趋势成为必然 燕郊作为距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一 将会借助北京东部发展之势 进入更多京城购房者的视野 区域价值解读 北京东扩 燕郊升级 城市规划 17 1992年7月 被正式批准为河北省省级经济技术开发区 1999年12月 被批准为省级高新技术产业园区 2001年 被批准为省级高新技术产品出口基地 河北省首家软件产业基地 省级海外留学生创业基地 目前 已初步形成集科技 生产 旅游 度假 金融 商贸于一体的崭新现代化首都卫星城和高新技术产业发展基地 是河北省6个重点开发区之一 定位于现代化卫星城和高新技术产业基地的燕郊区域 随着其城市功能的不断完善与发展 为房地产市场提供了更为广阔的发展空间 区域价值解读 产业发展 定位明确 功能定位 18 教育区内拥有8所大专院校 18所中小学 5所幼儿园 师资力量雄厚 基础教育水平和高考升学率均位居河北前列 医疗区内设有北京朝阳医院燕郊二三医院 京东中美医院 中等以上医院5所 专科门诊 便民诊所 药店几十家 医疗服务便捷优越 区域价值解读 区域配套 19 商贸京客隆 兴达 天客隆等大型超市 商业步行街 综合市场以及建材 花卉 服装 蔬菜 小商品等专业市场遍布区内 各种档次商品应有尽有 购物便捷 是物流 人流的聚集地 休闲拥有诺富特燕苑国际度假村 思菩兰国际会议中心 福成名厨俱乐部 汇福大酒店 新月会议中心 天子庄园等高档宾馆十余家 可充分满足会议 餐饮 休闲 娱乐等要求 区域价值解读 燕郊已发展成为一座集科技 生产 金融 商贸 休闲娱乐于一体的现代化首都卫星城 区域配套健全 城市功能日臻完善 房地产发展潜力巨大 区域配套 20 区域市场分析 燕郊住宅市场现有及潜在供应量巨大 多数项目为大体量楼盘开发 市场竞争激烈 市场供应 21 燕郊项目普遍体量较大 集中在50 150万平米各项目大多处于销售前期 存量充足 市场竞争激烈潮白河高尚住宅区中 VOB溪谷 欧逸丽庭 新圣得花园体量不大 在本案开盘销售时他们已进入销售后期 对本案不会形成竞争納丹堡 美林湾 星河皓月是区域中的标杆项目 体量大 品质好 会对本案形成竞争 规模分析 区域市场分析 22 在售期数及户型配比 区域市场分析 23 产品品质提升 市场初期 本地客群满足基本居住需要 不注重产品 现状市场 燕郊攻势 自住养老 性价比高宜居环境 由于大量在北京工作的置业人群的涌入 燕郊房地产产品品质与北京市场逐渐趋同 客户对于产品的品质提出了更高的要求 区域差异化竞争将成为产品发展的趋势 注重产品品质 北京客群 产品分析 区域市场分析 24 容积率集中在2 3 7之间受政策和销售价格的影响 各项目容积率较高 容积率 区域市场分析 25 购买燕郊普通住宅区项目的客户多看重项目性价比 各项目主力户型为紧凑型的一居 两居为主 面积在40 90平米之间 购买潮白河高尚住宅区的客户多看重良好的环境 对舒适度有较高要求 各项目主力户型为舒适型两居和三居为主 面积在80 138平米之间 本案可以借鉴 主力户型 区域市场分析 26 燕郊市场从03年 07年从均价1500 平米上涨到4500 平米左右 平均每年上涨30 随着北京房地产市场价格的大幅增长 预计燕郊在短期内也将呈现跳跃式增长势头 注 燕郊2003年 2007年房地产均价走势 燕郊均价走势 目前平均房价 4500元 平米 区域市场分析 27 客群描述 燕郊的项目 客户基本来自外埠 以北京和东北为主 大多来自北京东部工作的人和一部分来燕郊买房养老 客户对燕郊价值认同的不断提升 看重燕郊未来的发展 与北京的密切关系和燕郊项目的性价比为购买动机投资型的客户 看中燕郊项目购买门槛低 房地产快速的发展 价格巨大的上升空间 客户分析 区域市场分析 28 潮白河高尚居住区 燕郊普通住宅区 纳丹堡 星河皓月 东方夏威夷 本案 新圣得花园 欧逸丽庭 天洋城 上上城 华泰忆江南 该区域坐拥潮白河 丰富的自然资源及良好的居住环境成为区域的主要卖点 并是燕郊重点发展区域 宜居环境成为吸引大量客户来此置业的主要因素 这也为未来会出现领军项目和价格标杆提供了先天基因 102国道延长线 燕郊生活核心区 以经济型住宅项目为主 集中放量区域内目前配套设施较为完善 生活便利度高 美林湾 燕郊区域板块划分 区域市场分析 29 星河皓月 本案 美林湾 纳丹堡 潮白河高尚住宅区 重点项目分析 30 项目概况地理位置 燕郊开发区燕顺路西 潮白河畔项目规模 总建筑面积92万 交通情况 930路公交班车直达小区配套情况 学校 银行 餐饮 酒店 医院 邮局 自建商业物业类型 普通住宅装修情况 毛坯 建筑与规划项目概念 别墅感花园洋房主题特点 百万大盘 大型水景洋房 纯板楼 办户口规划设计 项目依据欧洲小镇的建筑风格由6个区域组成 整体分三期开发立面造型 线条简单 风格统一 潮白河高尚住宅区 星河皓月 重点项目分析 31 潮白河高尚住宅区 星河皓月 优秀景观环境潮白河畔独具百亩大型体育公园 重点项目分析 32 潮白河高尚住宅区 星河皓月 便捷的交通距国贸25公里 930公交车直达京通快速路京哈高速 重点项目分析 33 潮白河高尚住宅区 星河皓月 项目规划特点 人文生态气息的欧洲小镇众多建筑围合而成 以小镇广场为中心的开放式生活空间各具特色的建筑风格 构成原汁原味的小镇特征市政配套与社区配套的互补和谐的生活方式与高雅的生活格调 重点项目分析 34 营销与推广推广渠道 该项目推广通路房以展会 报纸 京哈高速路牌为主 客群分析 北京CBD 朝青 百子湾等区域客群 外埠客群 项目点评 项目占地600亩 建筑面积92万平米 社区人口达4万人 项目紧邻潮白河 自然景观资源丰富 为目前潮白河板块的典型大盘 产品主力以90平米左右两居为主 共20多种户型 目前一 二期已入住 自身商业配套已投入使用 社区成熟度较高 销售分析项目分四期开发 一期去年9月售罄 二期今年3月开盘 现已现房 仅存一栋楼 约十几套 均价5300元 平米 三期板式塔楼9月开盘 均价4900元 平米 潮白河高尚住宅区 星河皓月 景观环境 便捷交通 项目规划 成熟社区 重点项目分析 35 项目概况地理位置 燕顺路西 神威北路与潮白河东岸交汇处交通情况 公交线路为930 938 配套情况 学校 医院 商业 餐饮 康体娱乐 5000平米会馆物业类型 普通住宅装修情况 毛坯 建筑与规划项目概念 新古典主义建筑 主题特点 风景中的家规划设计 项目由多层花园洋房 小高层 高层排布组合立面造型 立面典雅浪漫 墙砖 涂料 潮白河高尚住宅区 美林湾 重点项目分析 36 潮白河高尚住宅区 美林湾 高档生活区西依潮白河 区域内绿化植被茂盛 自然环境优美周围有达观别墅 华堂高尔夫庄园 东方夏威夷别墅 五星级诺富特燕苑国际度假村等高档物业汇聚北京东部的中高层人群 形成集休闲 度假 居住为一体的高档生活氛围 重点项目分析 37 潮白河高尚住宅区 美林湾 社区规划 方便快捷 亲近自然的生活充分尊重原生态地貌 在原有的河岸谷地高岭之间 规划了高差近4米的微地形园林由外至内规划了约10000m2欧式风情双重商业街 5000m2山水生态会馆 三大服务中心等大型配套10000m2的大坡谷中心花园 组团中心花园 重点项目分析 38 潮白河高尚住宅区 美林湾 路网设计 三级道路系统 确保人车分流 细节之处体现人性化关怀一级道路为约7m的环形主干道 单侧设有1 2m宽的人行道 以实行人车分行二级道路为宽4m的快捷道 由内外双层道路组成 在局部景观节点上拓宽成休憩与交流的小空间广场三级道路为宽1 2m的人行步道 重点适应老人与儿童的室外活动习惯 与各处美景相连 重点项目分析 39 潮白河高尚住宅区 美林湾 园林景观 三轴三带一中心 三轴三带 将社区景观资源呈放射状延伸至各个组团中间 一中区 位于山水生态会馆西侧 是近10000 的大坡谷中央景观区 为业主亲近自然 休闲聚会的绝佳场所景观门廊 景观公寓的大堂入口处精妙运用灰空间设计理念 借助景观门廊的设置 因势取景 将组团景观引导过渡到建筑空间 使景观门廊成为绝佳取景框 为业主创造了一处幽雅 闲适的室外停留空间 重点项目分析 40 潮白河高尚住宅区 美林湾 物业服务 5A服务ANYONE 针对社区内所有业主提供个性化服务ANYTHING 针对社区内所有业主提供全方位服务ANYWHERE 有求必应 随时随地 主动满足业主各项需求ANYWAY 运用各种有效方式 确保服务的灵活性与多样性ANYTIME 通过全天候管理流程 达到服务的及时性以及服务效果跟进的高效率 重点项目分析 41 营销与推广推广渠道 以北京为重点推广区域 沿京哈高速设置大量户外路牌 客群分析 以北京客户为主 外埠客户为辅 项目点评 项目与100公顷国际级华堂高尔夫球场隔路相望 整体规划现代 社区环境优美 主力产品为花园洋房和高层公寓 面积从50至230平米不等 户型丰富 且与本项目有较大重叠 销售分析项目二期推出包括花园洋房及点塔在内的28栋住宅 开盘一周已认购9栋 目前以每周1栋的速度放量 销售均价为5800元 平米 销售情况较好 现代的社区规划和高品质的产品得到了北京客户的认可 潮白河高尚住宅区 美林湾 潮白河景观 优秀物业服务 高档社区氛围 重点项目分析 42 项目概况地理位置 燕郊燕顺路与神威北路交汇处项目规模 总建筑面积80万 交通情况 项目自身配有豪华社区大巴车 往返小区与市中心 公交线路为930 938配套情况 大型商业 休闲娱乐会所 汇福双语学校等物业类型 普通住宅装修情况 毛坯 建筑与规划项目概念 星河湾建筑设计班底 欧洲城邦主题特点 精品小户型规划设计 由板式小高层轴线围合布局形式立面造型 地中海风格 立面气派大方 潮白河高尚住宅区 納丹堡 重点项目分析 43 潮白河高尚住宅区 納丹堡 开发商品牌 汇福地产是汇福粮油集团的全资子公司 汇福粮油集团拥有6个子公司 5条铁路专线 总资产30多亿元 是年纳税亿元的国家大型企业 国家农业产业化重点龙头企业 也是 中国企业500强 中国制造企业500强 中国食品行业100强 还是亚洲最大的粮油加工企业之一 全世界第六大粮油加工企业 02年汇福地产在燕郊开始开发项目 开发经验丰富 具有良好的品牌口碑 重点项目分析 44 潮白河高尚住宅区 納丹堡 建筑品质 新古典主义建筑标杆 欧洲生活家高贵的西班牙格调典雅的意大利建筑线条柔美的地中海色彩星河湾的设计团队 重点项目分析 45 潮白河高尚住宅区 納丹堡 园林景观 10万平米自然景观园林多重景观为基本布局 曲折的流水步道做为主景观轴楼台水榭构成细节景观大轴线 相互连接的弧线道路将景观与建筑空间互相连接 营造出别样的空间感受 重点项目分析 46 教育配套 汇福国际双语学校15000平米的教学空间16700平米的活动绿地小学全程美语母语试教学科技活动 阅览 广播专用空间专业的运动场 多样化教学配套 潮白河高尚住宅区 納丹堡 重点项目分析 47 营销与推广推广渠道 燕郊城区主要道路公交站点灯箱广告 京哈高速路牌 焦点首页擎天柱项目点评 项目由原星河湾设计团队着力打造 定位为小户型电梯洋房高档社区 户型面积从40 178平米不等 小户型可以打通成无梁阻隔的大厅大户型 均价初步定在4800 5600元 平米 社区配有12辆大巴车往返于国贸与社区之间 双语幼儿园 大型会所 提升了项目的附加值 此项目将于本项目形成直接的竞争 销售分析九月份正式销售 销售组织较好 买场气氛火爆 潮白河高尚住宅区 納丹堡 开发商品牌 园林景观 建筑品质 教育配套 重点项目分析 48 上上城 华泰忆江南 燕郊普通住宅区 重点项目分析 49 项目概况地理位置 北京周边东燕郊开发区102国道北项目规模 总建筑面积400万 交通情况 930路 社区班车每两小时一班配套情况 会所 体育 休闲 娱乐 餐饮 医院 购物 自建商业物业类型 普通住宅装修情况 毛坯 建筑与规划项目概念 400万平米青年国际社区主题特点 精致小户型规划设计 由多层 高层板楼高低错落排列组成立面造型 线条简约 墙砖 石材 燕郊普通住宅区 上上城 重点项目分析 50 营销与推广推广渠道 北京各大主流媒体 京哈高速路牌 项目导引系统目标客户 目标客群锁定在北京东部区域25 35岁之间 本科以上学历 月收入在3000 5000元左右的年轻白领 项目点评 项目位于燕郊繁华的核心生活区 是该区域内最大的住宅社区 开发商在当地良好的企业形象及市场口碑为项目的成功开发奠定了基础 多元化的产品完全满足客户的需求 精准的客群定位和大面积的市场推广使得项目在市场上形成热销 区域地产市场出现 上上城 现象 销售分析项目一期基本售罄 只剩余10多套135平米的三居室 二期建面200万 5000多套 二期现在开始排号 已排800多号 预计起价3600元 燕郊普通住宅区 上上城 燕郊超大盘 经济性 平民化 重点项目分析 51 项目概况地理位置 燕郊技术开发区燕高路东侧项目规模 总建筑面积20万 交通情况 930路 社区班车每两小时一班配套情况 会所 体育 休闲 娱乐 餐饮 医院购物 自建商业物业类型 普通住宅装修情况 毛坯 建筑与规划项目概念 江南水乡生活 燕郊精品楼宇规划设计 一期有4栋五层板楼 二期8栋高层 有11层 18层 24层的小高层高层建筑组成立面造型 墙砖 涂料 燕郊普通住宅区 华泰忆江南 重点项目分析 52 营销与推广推广渠道 主要通过区域内路牌和101国道上的墙体广告营销卖点 水乡风情社区 主打一两居目标客户 北京客群为主 本地及外埠客群为辅项目点评 项目位于燕郊成熟居住区 产品为以多层板楼为主 居住舒适性强 社区内中心园林为近7000 的大型水景 突出江南水乡风情 供应量分析占地面积 70000 建筑面积 200000 供应量 2000套 其中两居有1001套户型面积 户型面积在40 130 之间 主力户型为精英型一居 40 50 和舒适型两居 80 90 销售动态 一期四栋板楼已售罄 二期八栋高层小高层建筑 均价3600元 燕郊普通住宅区 华泰忆江南 江南风格特色规划 经济性 重点项目分析 53 小结 区域市场内大体量项目多 高品质大盘没有 高品质大盘操作更没有区域市场内大体量项目运作中梯次开发和产品升级不明显区域市场中产品从 数量堆积 向 品质提升 方向发展区域开发项目很少能够充分利用自然景观资源区域中缺乏行业领袖 54 区域价值重塑 北京高尚居住区现状 高尚居住区的定义 拥有较大规模综合开发 交通组织及配套的完善 自然人文景观的支持 具有一定文化艺术的区域气质 产业发展的带动支撑 高品质人群聚集 55 战略发展 新七环 概念跟北京整体发展战略是一致 要构建京津冀的大经济区 交通的先行布局规划合理 新七环 除了想要构建一个城市群以外 还想分散北京市内人口的密度功能区向周边扩散 如生物基地 IT行业基地和制造业等等分类基地 而目前的规划只是把小城市功能进一步增加了功能 新七环 概念 城市 溢出效应 不可阻挡的城市发展步伐 条件一 区域价值重塑 距离北京城市核心区最近的非北京区域 56 交通环境的改善使燕郊和北京紧密联系在一起跨越通州直达北京已成为现实 京哈高速公路 京秦 大秦电气化铁路横贯东西北京930路公交车京通快速路 正在修建的朝阳北路连通工程 京平路连接工程102国道穿区而过筹划中北京轻轨特别是开通的北关高架桥 他把京哈高速和京通快速路连接起来 把燕郊和北京在距离上拉得更近 使从燕郊跨越通州拥堵的街道 直接达朝阳区 条件二 区域价值重塑 交通通达性和易达性都很好的区域 57 燕郊区域产业布局合理 在区域内划分高科技工业区 科研文化服务区 金融商贸区 旅游度假区等几大主要产业区域 燕郊开发区土地规划 本案 合理的燕郊规划布局 区域增速发展无法比拟的政策支持 条件三 区域价值重塑 58 部委机构区内驻有中国海洋石油总公司燕郊基地 核工业第二三建设公司等中央部委直属单位50家京东硅谷大量信息产业部研究机构以及中关村制造企业的入驻 美国惠普 日本富士落户于此 石家庄神威药业等知名企业以及有国际背景的亚星数码科技公司均在此投资建厂 高新技术 信息产业大力发展强大的产业带动 条件四 区域价值重塑 59 北京城市重心东移使位于北京东部的燕郊拥有了前所未有的发展机遇燕郊是北京近郊县除通县外离市中心最近的地区 在北京新七环的规划之中 燕郊开发区已经全部被纳入北京版块之内便捷的交通打破了区域的界限 为实现区域升级成为可能与北京之间由于有通州区的存在 与其他非北京区域相比 发展空间上无断带潮白河旅游度假区域定位和特殊的自然景观资源 区域价值重塑 燕郊即将成为北京东部高尚生活新城 60 Part2项目综合分析 项目解读汇福企业文化研究项目卖点梳理产品核心价值提炼项目市场定位 61 本案 区位 本项目位于燕郊潮白河以东 东侧紧邻燕顺路 西临和安花园 南侧为欧逸丽庭 北侧紧邻意华田园小区 燕顺路 项目区位及四至 项目解读 和安花园 项目东侧 潮白河 欧逸丽庭 意华田园小区 燕顺路 63 公交930路共38公里 930专线路图 燕顺路现状 项目紧邻102国道 距国贸40公里 沿京哈高速可快速到达城区 周边交通 项目解读 64 项目解读 总占地面积 1100亩公寓占地面积 约522亩 78亩容积率 2 0 3 0包含 国际管理健康中心国际健康中心酒店国际健康娱乐休闲中心国际健康会议中心 规模大 综合性物业形态 国际健康主题 规划分析 65 项目解读 项目核心价值提炼 项目位于燕郊的最西侧 紧邻京哈高速路口 离北京距离最近依潮白河走势规划形成的社区 可充分运用人文自然资源社区最长的一面紧临燕顺路 社区形象展示面最长社区总体量巨大 楼盘足够大项目配套丰富 居住生活更便利 同时具备以上五点是本案能够成为燕郊区域鼎级品质大盘的先天优势 我们不过就是大一点的星河湾 就是更远一点的泛海国际 66 普罗旺斯 汇福苑 納丹堡 汇福国际康体中心 汇福地产新燕郊时代的品牌领跑者 即将担负城市运营商重任 汇福企业文化研究 67 1 汇福要做 品质地产 品牌与经济利益并重 企业价值最大化是汇福地产的目标 2 汇福地产 敢为天下先 争创第一流 的实质是社会责任感和品质竞争意识的集中体现 追求卓越 创造精品 是汇福产品的灵魂和核心竞争力 3 汇福地产是城市发展的产物 未来也致力于推动城市的发展 4 真正为燕郊城市发展做出贡献的发展商 伟业感悟 汇福企业文化研究 68 Strengths优势分析 Weaknesses劣势分析 Opportunities机会分析 Threats威胁分析 1 地段优势 潮白河畔高端住宅区 价值潜力巨大 2 公共交通 交通路网逐渐完善 出行便捷 3 产品优势 户型装修高档 建筑时尚品味 4 品牌优势 汇福地产品牌优势 在售项目联动 5 户型优势 舒适型户型设计 极具差异化竞争力 6 配套优势 康体主题公建 提升项目配套品质 1 项目地块不规则 公建配套总量较大 2 北方客户对弧形板楼设计的认可度不高 3 周边大体量楼盘可能在产品价格设置障碍 1 北京市场居住类物业供应量急剧下降 难以满足刚性需求 2 周边项目产品同质化严重 存在精装空白 3 燕郊无真正的意义高品质大盘 1 区域未来供应总量较大 2 区域产品逐步向高端方向发展 3 区域的认可度 美誉度不足 4 奥运后政策出台调控风险 SWOT分析 69 价值迅速认知并抬升的宝地 自然景观 大型高尚居住区逐步形成规模 发展趋势 大北京区域辐射下崛起的新富人区 规划 潮白河 华堂高尔夫 高尚居住区 康体中心 星河湾建筑设计团队 人工水景 百万平米大盘 配套 建筑景观 规模 产品 提供菜单式装精装修 舒适型产品 舒适型 功能性强 具有一定奢侈空间 健康 环保 人性化精装修 类型 户型 装修 地块 潮白河高尚生活居住区 地段价值大 交通便利 京哈 高架桥 102国道 区位 交通 项目卖点梳理 70 项目市场定位 71 项目市场定位 燕郊市场产品领导者健康生活国际城 它是城市化发展的产物 依赖城市而生 它是燕郊区域第一个真正意义上的品质大盘它的购买和使用者以城市中高人群为主 代表了高端的产品品质和高尚的居住文化 从建筑风格 生活方式和购买人群的任一角度来看 这都是一个人文与自然融合的领属 72 本项目致力于打造成为 73 新坐标 新模式 74 新世代 新梦想 75 新生活 新观点 76 都市时尚和谐舒适品质成长宜居活力开放互动 一个国家的进取精神一个城市的居住理想一个都心的炫彩融合一个企业的不懈探索一个项目的完美实现 领衔新滨海理想都市人居文明 第三阶段市场形象 美丽 悠闲向东延伸 2008 缘起潮白河 实现乌托邦对于2002年介入地产的汇福是梦想更是理想 于是日出日落 碧波荡漾之间用情感受用心付出终令建筑与自然和谐交融的生活画卷在潮白河畔徐徐展开 于汇福 所有关于美好生活的梦想与期盼 却仅仅是一个开始 再造一座新城就在潮白河畔让美丽 悠闲自此延伸 倾力打造 潮白河汇福生活圈 金银湖 84 一个城