【博思堂】4、合同书.doc

合 同 书甲 方：地 址：法定代表人：电 话：传 真：邮 编：乙 方：深圳市博思堂广告有限公司地 址：深圳市福田区田面城市大厦D座18D法定代表人：郑迎九电 话：075582816066传 真：075582816199邮 编：518026甲乙双方经过友好协商，根据中华人民共和国合同法的有关规定，就甲方委托乙方进行“康桥半岛”、“澳洲假日”两个项目的全程宣传推广、创意设计、参与制作之事宜，秉承平等自愿、互惠互利的原则，订立如下合同条款，以兹共同遵守。双方确认在签署本协议前，已详细审阅过协议内容，并完全了解协议各条款的法律含义。第一条 合同内容1.1 甲方委托乙方进行“康桥半岛”、“澳洲假日”两个项目的全程宣传推广、创意设计、参与制作之事宜，其合同详细内容见附件一。1.2 新闻、软性广告等媒体策划发布费用另计。1.3 如甲方需制作宣传广告成品，则另行报价，签订单项制作合同。如甲方自行寻找第三方制作印刷宣传广告成品，乙方只需提供MO、光盘或菲林即可，如果需乙方跟进监控，则乙方需予以配合。第二条 甲方权利和义务2.1 甲方委托乙方作为“康桥半岛”、“澳洲假日”两个项目的宣传推广、创意设计、参与制作单位。2.2 甲方根据自身的需要，应提出对委托项目的总体设计风格及功能要求。2.3 甲方应按双方约定的项目进度计划，按时向乙方提供设计工作中所需的各类基础资料及咨询等。2.4 甲方指定与乙方进行工作联系，负责转达甲方的指标和要求，提供文件和资料等，甲方更换联系人时应当书面通知乙方。2.5 甲方有对委托项目各阶段整体设计方案提出修改要求的权利，并以书面形式提出修改意见和建议，并有义务对修改后的最终设计方案予以确认。2.6 甲方在各阶段整体设计方案确定后，有提出局部修改完善意见的权利。2.7 委托项目各阶段工作全部完成后，甲方应按双方商定时间推进计划及时验收。2.8甲方在履行本合同时可以使用乙方的名称、商标、域名、企业标识等，但此等使用不能损害乙方的利益。第三条 乙方权利和义务3.1 乙方为甲方提供“康桥半岛”、“澳洲假日”两个项目的全程宣传推广、创意设计、参与制作的服务。3.2 乙方根据甲方提出的总体设计风格及功能要求，按本合同附件一规定的内容，为甲方提供设计方案。3.3 乙方需要安排专门人员组成“ ”工作小组，其详细内容见附件二，人员如有调整，乙方须书面通知甲方。3.4 乙方在履行本合同时可以使用甲方的名称、商标、域名、企业标识等，但此等使用不能损害甲方的利益。3.5 乙方应对甲方提出的书面修正意见，在甲方发布实施、制作执行等允许的时间内进行修改、调整，直至甲方签字认可方可定稿。3.6 乙方在最终设计方案确认后，应严格按照设计方案进行推广执行工作。3.7 乙方有权在甲方的委托项目中注明由乙方设计或提供支持等字样或标识。3.8 乙方在制定甲方委托项目的推广策略时，必须由郑迎九先生亲自领导执行，并出席向甲方汇报的工作会议。3.9 在合同期间，乙方郑迎九先生应定期到甲方公司提出企业发展战略建议。3.10乙方在收到甲方首期款后，应于7日内到甲方所在地对委托项目展开前期工作（工作内容见附件一）第四条 工作及验收4.1 甲方应对委托项目的总体设计风格及功能要求提出书面要求，如甲方无法提供此要求，将由乙方创意设计人员提供设计方案。4.2 甲乙双方应严格按照本合同附件三确定的运做方式进行工作。4.3 乙方完成各阶段规定的工作时，甲方需按双方商定的时间推进计划由本合同第2.4条指定的负责人书面验收签收，乙方并以此作为凭证进行各阶段请款准则。4.4 在验收中发现问题，甲方应及时提出解决。超过验收期甲方既不签收，又不提出书面异议，应视为甲方默认。4.5 乙方每月将委托项目的工作成果刻录光碟2张提交甲方留存。第五条 知识产权约定5.1 乙方对设计完成的作品享有著作权。甲方将委托项目的所有费用结算完毕后，即取得作品的著作权。5.2 甲方在未付清所有委托项目的费用之前，乙方设计的作品著作权归乙方，甲方对作品享有专有使用的权利。5.3 甲方因使用乙方设计的作品而导致承担侵权责任时，由乙方承担责任。第六条 合同金额及支付方法6.1 经甲乙双方友好协商，本协议年服务费为“康桥半岛”项目50万，“澳洲假日”项目50万，共计人民币100万元，大写：壹佰万圆。服务费并非计件收费，且不因甲方项目期限调整或工作计划变更而减少。甲方同意按以下阶段支付乙方费用，具体付款如下：l 康桥半岛项目（计划2005年6月2006年7月销售面积达7万）：（一） 因乙方前期工作投入大，故甲方应在本合同签定后5日内，支付合同项目金额的30%（即人民币万元）作为首期款；（二） 当项目销售面积达2.4万时，甲方支付合同项目金额的20%（即人民币万元）；（三） 当项目销售面积达3.6万时，甲方支付合同项目金额的20%（即人民币万元）；（四） 当项目销售面积达4.8万时，甲方支付合同项目金额的20%（即人民币万元）；（五） 余款在项目销售面积达计划销售面积的90%时支付（即人民币万元）。l 澳洲假日项目（计划2005年10月2006年10月销售面积达10万）：（一） 甲方书面通知乙方开展前期工作之日支付合同项目金额的30%（即人民币万元）；（二） 当项目销售面积达4万时，甲方支付合同项目金额的20%（即人民币万元）；（三） 当项目销售面积达4.8万时，甲方支付合同项目金额的20%（即人民币万元）；（四） 当项目销售面积达6.4万时，甲方支付合同项目金额的20%（即人民币万元）；（五） 余款在项目销售面积达计划销售面积的90%时支付（即人民币万元）。 6.2 甲方应将服务费存入乙方指定帐户，先收发票后付款项的公司，应先签收发票回执单，甲方不得拒签。 6.3 付款帐户 乙方名称：深圳市博思堂广告有限公司 开户行： 招行深南中路支行 帐 号： 2781669910001 第七条 费用负担7.1 委托项目的推广费用（包括但不限于报纸媒介发布、电视广告发布、路牌广告发布、印刷宣传资料、制作销售资料等）由甲方负责支付。7.2 委托项目的设计方案具体实施过程中，如产生的第三方费用如菲林费、打样费、专业摄影、模特费、图片使用、喷绘等外派费用，在甲方确认同意后，由甲方实报实销。7.3 甲方承担乙方因该项目产生的往返机票及指定酒店的住宿费用（乙方须经甲方书面同意确认），每月25日前为结算日。7.4 在本协议期满前，甲方提前完成销售目标（各项目整体销售率的95%），乙方也已完成设计推广计划工作，甲方应在销售目标完成5日内，一次性提前支付所有未支付给乙方的剩余服务费。第八条 违约责任8.1 如甲方未能按合同约定支付款项，乙方可有权中止履行本合同，并要求甲方支付逾期付款的违约金，违约金每日按应付未付的合同金额的千分之三计算。第九条 保密责任9.1 甲乙双方应遵守对方之商业机密，不得透露相关资料以及提供出售相关情报予他人。9.2 本合同履行过程中经甲方书面认可之设计资料，未经甲方同意，乙方不得公开展示。第十条 免责条款10.1 在本合同有效期内，因不可抗力而造成乙方不能履行规定的责任和义务时，不应视为乙方违约，甲方对此表示认同。不可抗力系指：战争、火灾、水灾、地震、台风及其他不可预见并且对其发生和后果不能防止或避免的事故。10.2 如甲方未能在规定时间内提供乙方所需的有关基础资料，或未在规定时间内对乙方提交的设计方案提出明确修改意见，由此造成工作时间延误之责任由甲方承担。第十一条 合同之变更、解除事宜11.1 双方均应履行本合同的全部条款，对本合同任何条款、内容之修改、变更和补充，须由甲方与乙方双方共同订立书面协议方生效。11.2 甲乙双方经协商同意，可以解除本合同。11.3 如乙方提交的设计方案甲方完全不予认同或完全不予采用可以解除合同，乙方需退还相应阶段的费用。11.4 甲方有权对乙方合同内服务提出异议，并与乙方进行沟通协商，甲方有权单方面提出终止合同，乙方无异议。第十二条 争议的解决121 本合同适用中华人民共和国合同法、广告法、房地产广告发布暂行规定等法律法规。12.2 本合同一经签定，即受法律保护，双方若有争执，经协商后仍不能解决的，则双方同意向项目所在地法院起诉。12.33 本合同未尽事宜由双方协商解决。第十三条 合同的生效13.1 本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，由甲乙双方代表人签字并加盖公章，自乙方收到甲方支付的首期款之日起生效。第十四条 合同的期限14.1 服务期限根据委托项目的实际情况，双方确定乙方向甲方提供的有效服务期限为12个月，本协议约定从项目开盘销售前三个月起计算服务期限。14.2 在下列情况之一的，甲方可要求乙方服务期限顺延年累计不超过6个月，乙方予以认可： 14.2.1 政府原因而导致甲方不能按计划开发。 14.2.2 甲方“康桥半岛”项目的年销售量不足7万；“澳洲假日”项目的年销售量不足10万。 14.2.3 不可预见的原因而致使销售工程进度不能按计划进行。14.3 合同期满前三十日内，由甲乙双方协商确定是否续签本合同。第十五条 通知和送达 15.1 甲乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料、均以扉页所列明的地址、传真送达，一方如果迁址或者变更电话，应当书面通知对方，否则变更方应对此造成的一切后果承担责任。 15.2 通过传真方式的，在发出传真时视为送达；以邮寄方式的，签收时视为送达。第十六条 合同的附件16.1 附件一：工作内容，共计4页。附件二：工作小组名单，共计1页。 附件三：运做方式，共计1页。16.2 附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。16.3 为配合甲方工作，经双方协商认可后，乙方对上述附件中的具体内容可作适当完善和相应补充。第十七条 附则17.1 在打印或填写过程中，甲乙双方不得更改或删除本合同中的任何条款，更动后的合同将视为无效。17.2 本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致后，签定补充协议，补充协议经甲乙双方签定盖章后与本合同具有同等法律效力。甲方： 乙方：代表签字： 代表签字：盖章： 盖章：时间： 时间：附件1工 作 内 容（一） 推广策略服务1、 整合推广策略2、 年度推广策略3、 阶段推广策略（月推广策略）l 进入市场的时机与姿态l 调整与控制策略l 分阶段目标制定l 分阶段战术安排4、 活动策略方案（各活动策划方案及执行计划）5、 公共关系策略（含各类公共关系活动、新闻炒作等策划）（二） 市场调查分析 1、竞争楼盘推广策略调查、分析（三） 包装设计服务 第一部分：VI核心1、 楼盘标志2、 标志创意说明3、 标志方格制图法4、 标志变体设计5、 标志组合规范6、 标志明暗度使用规范7、 标志误用范例8、 标准字9、 标准色/主色/辅助色10、规范组合11、社区导视系统运用设计12、业主用品系统设计l 楼幢铭牌l 单元入口地毡l 业主车牌l 配电箱遮盖l 垃圾箱l 邮箱l 小区交通指示牌l 下水道井盖l 遮阳伞l 沙滩椅第二部分： 现场包装1、 围墙2、 现场路牌3、 导示牌4、 立柱挂旗5、 欢迎标牌6、 看楼通道7、 引导标识8、 条幅9、 看楼专车10、 车体广告11、 候车亭12、 路牌广告第三部分： 卖场包装1、形象墙设计2、实体展板3、氛围挂旗4、销售中心指示牌5、销售中心欢迎标牌6、销售中心室内功能牌（接待区、洽谈区、签约区、办公区等）7、台面标牌(接待区、洽谈区、签约区、办公区等)8、售楼书9、折页 10、海报 11、直邮 12、户型手册13、 客户通讯14、 价格单页15、 付款方式清单16、 认购书17、 置业计划表18、 入伙指南19、 手袋设计20、 销售人员工作牌21、 信封、信纸22、 名片23、 档案袋24、 CD封面25、 纸杯26、 礼品（帽子、钥匙扣、茶具、雨伞等）第四部分： 样板间形象包装1、 样板间通路氛围布置2、 样板间欢迎牌3、 户型标牌4、 展示空间功能牌（主人房、儿童房、父母房、客房、书房、电脑房、健身房、画室等）5、 标牌（洁具、橱具等）6、 警示标牌、温馨提示标牌 第五部分： 媒介宣传包装1、 报纸广告制作、文案设计（含硬广告、软文撰写）2、 电视广告创意概念3、 电视专题片创意4、 电台广告创意文案5、 网站广告策略建议6、 各阶段媒介选择计划7、 各阶段媒介执行计划8、 各阶段媒体费用预算9、 社区杂志设计 第六部分： 外卖场包装1、 活动的现场包装形象设计（1） 舞台背景板（展场背景板）（2） 氛围挂旗（3） 气球（4） 条幅2、 活动现场包装辅助品设计（1） 礼品（2） 活动人员服装（3） 太阳伞3、 外卖场包装形象设计（1） 背板（2） 展板（3） 展台（4） 氛围挂旗（5） 欢迎标牌（6） 导示牌4、 外卖场形象用品设计（1） 吉祥物5、 相关印刷品设计（1） 折页（2） 海报（3） 宣传单张（4） 邀请函 注： 以上所有工作内容仅作为服务范围参考，具体执行则根据项目各阶段实际需要选择性进行工作。附件2工 作 小 组 人 员 名 单 工作责任 人员名单 联系电话 项目总协调 郑迎九执行总监 华英杰户主任 吴强客户A E 李晓丹主设计师 刘鹰创意文案 许英媒介总监 石磊件3工 作 运 做 方 式（一）、工作例会制度1、 办公例会：每月定期一次工作会议，地点为甲方项目所在地或双方商定之地方。2、 会议纪要：由乙方在每次办公例会后形成会议纪要，并由甲方签字确认。3、 纪要执行：乙方将严格按照甲方签字确认的会议纪要内容进行执行。4、 与会人员：甲方：公司高层、项目负责小组和销售部代表等乙方：博思堂工作小组全体成员或公司领导5、 会议议题： 前期销售状况分析 目前销售问题分析 近期工作进度 下阶段营销计划 下阶段广告策略 下阶段广告创意表现（二）、乙方提交方案时间1、 博思堂每年12月将提交下一年全年整合市场策划案。2、 每个月月底，将提交下个月推广策划方案及创意方案。（三）、甲方所须提供资料1、 每月销售计划2、 每周销售成绩分析（如进线量、看楼途径、成交量等）（每周一反馈）3、 营销执行计划【房地产代理公司销售培训体系】第一章 培训手册之销售管理制度 销售人员的基本要求（一）基本要求1、职业道德要求：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制度；为人诚实、正直。2、 基本素质要求：具有强烈敬业精神，有团队合作的意识。3、 礼仪仪表要求：着装得体，干净整洁；统一着公司制服；仪容端庄，精神饱满，坐姿端庄。（二） 专业知识要求1、了解公司的历史和项目的特点；2、了解当城市规划、地理、交通、通信、人口分布等；3、 了解当地房地产市场的供求状况，楼宇的分布、特征及其发展商的历史、实力、背景等；4、 掌握房地产市场开发各环节（设计、建造、销售和物业管理）的基本知识；5、 有一定的营销知识和技巧，懂得市场调查和分析的方法；6、 熟悉国家和地方房地产的有关政策和法规；7、 了解一定的财务知识。（三）知识面要求尽可能拓宽知识面，多了解建筑、历史、天文、地理、心理、逻辑等方面的知识。努力培养观察、分析和判断问题的能力。（四） 心理素质要求具备信心、恒心和沉着，不畏困难和挫折。（五） 服务规范及要求原则：树立顾客全面服务的观念，顾客就是上帝。以诚实、友好和热情的态度服务顾客。（六） 培训目的1、 熟悉公司情况，提高售楼员的职业道德水准，树立全新服务意识和观念；2、 培养售楼员独立操作能力，增强售楼员对房地产专业知识的了解；3、 学会促销手段，掌握售楼技巧和礼仪知识，提高业务水平，适应市场需要。 售楼人员工作职责1、严格遵守员工手册及公司的各项规章制度。2、遵守作息时间，严禁迟到、早退、无故旷工，如违规，按人事管理制度执行。4、 上班时间认认真真，不大声喧哗 、吃零食、看书，不逛街或外出办其它事，如有违反，按制度罚款。5、 上班时间配戴工牌着工装。6、 注意自己的言谈举止、服装、化妆以大方得体的仪态、积极热情的工作态度，做好销售工作。7、 如有特殊情况需请假，按照公司要求写请假申请，经公司领导批准后方可休息。8、 使用电话语言简练、礼貌，不能长时间占用电话，或利用电话谈工作以外的事，影响客户来电的接听。9、 做好售楼处、样板房的卫生及花草的护理工作。10、 熟练掌握本楼盘情况，耐心讲解、运用专业知识和技巧，力争每一个客户。11、认真填写定金单、认购书、检查单价、面积、总价、补定日期、付款方式有没有错误。12、主动热情接待客户，对客户的外表、言行举止，根据自己的判断力，在心中作出“市场定位”，分析客户来此的目的、购房档次，然后“对症下药”的向客户推荐，主动请求客户留下电话，增强供需双方的了解，促进销售成交。13、爱护公物，节约成本，决不做损害公司利益的事情。14、认真学习专业知识，提高业务能力和销售技巧，把销售工作做的更出色。15、了解项目所有情况，如有不懂之处，及时问售楼处负责人，不能凭空想象、误导客户，造成纠纷。16、在施工工地，带客户看房一定要注意客户的人身安全，处处照顾客户、引导、提醒客户注意。17、认真为新老客户服务，提高客户对公司的认识和信任度。18、同有意向的客户保持联系，创造成交机会，说服客户下定。19、如客户对此盘没有兴趣，可推荐公司的其它项目，避免客源的浪费。20、提醒客户补定时间，发现客户有挞定的迹象，及时做好挽救工作。21、热爱本职工作，服从公司的工作安排，尽可能的多了解公司各项目情况，争取做公司销售主力军。22、在销售工作中，尽量配合其它销售人员，搞好团结协作关系，共同完成每月销售工作。23、敢于同不良的风气挑战，如有不良行为发生，应及时制止，并向售楼处负责人和公司领导反映。24、在做好自己本职工作的基础上，给予新员工业务上的帮助，共同提高专业素质和经验。25、如发现销售中（工程、定位、价格、广告、资料、手续等）出现问题，及时向售楼处负责人和公司领导汇报，提出个人建议。26、销售人员必须以销售为主要目的，认真出色完成销售任务和售事服务工作，耐心解答客户的咨询和疑问。27、严格按权限范围内执行，如有特殊情况，需经售楼处负责人上报，经公司总经理签字同意后方可实施。 售楼处主管助理工作职责一、协助负责人搞好日常的管理工作：1、 严格遵守并执行公司员工手则及各项规章管理制度，起到以身作则的带头作用。2、自觉遵守作息时间，协助售楼处主管搞好考勤，考核制度，严禁迟到、早退现象发生，如若发现，按人事管理制度执行。3、 协助主管搞好工作安排，制订值班人员安排表交公司总台，通知到本人。4、 严格要求销售人员的仪态、仪表、言谈、举止，热情礼貌的待客户，提高服务质量，树立品牌代理形象。5、 检查工装、工牌的穿戴，不许穿拖鞋、员带裙、漏脐装、牛仔裤等奇装异服。6、 爱护公物，带头做好售楼处、样板房的清洁卫生工作。7、积极参加公司举办的专业培训，认真学习房地产专业知识及法规，提高个人和销售人员的整体素质、销售技巧、语言表达能力。8、作为售楼处助理，在管好自己的前提下，还应大胆开展管理工作，杜绝不良风气的滋长，对于上班时间聊天，高声喧哗，吃零食、逛街的现象要立即制止批评。9、培养集体协作精神和工作默契，当其它员工接待客户时，应积极主动地给予配合，促成成交，对于不能成交及挞定的原因，进行分析、总结、找出问题所在。10、善于控制销售现场的气氛和人员的调配工作，细心观察，及时的给予配合，把握机会达成成交。11、协助主管每周组织销售人员开总结例会，分析上周销售情况、问题、提出建议。12、协助各部门和各项目做好配合工作（接业务、推荐客户）。13、配合广告宣传，抓住销售卖点，认真专业的向客户介绍项目情况，抓住销售机会。二、对于客户提出的疑难问题要认真解决：1、 接待客户时客户提出问题，要以专业、客观地态度同客户沟通，解答客户提出的问题，取得客户的信任。2、 以诚恳的态度，平和的心情倾听客户诉说，取得客户的理解。耐心而细致的同客户沟通，以亲切的语气平和客户的情绪。3、认真地向客户阐明我们的工作程序和原则，想办法解决客户提出的疑难问题，尽量赢得客户对本公司的信誉与个人素质的认可和信赖。三、认真接听电话，统计电话量、到访客户量：1、礼貌而热情的接听电话，耐心回答客户的问题。2、接听电话的时间应掌握（不要太长），尽量吸引客户到现场看房。3、每天认真统计电话量、区域、客户群，找准销售定位。4、认真统计到访客户量、客户需求、面积、户型、反映的问题比例。5、每周对电话量、到访客户量进行总结，在每周公司销售例会上进行汇报。四、了解项目情况、收集市场信息，做好比较、分析总结工作，扬长避短，抓住项目优点向客户进行专业性、技巧性的推荐：1、 了解项目的价格、户型、朝向、面积、定位、交通、周边环境和配套等，抓住卖点，做到心中有数，沉着应对。2、 了解市场情况进行比较、分析，找出销售难点和影响，协助售楼处主管提出方案和建议。 3、 增加竞争意识，危机感，多看、多听、多学、多比较市场情况，多出点子，把销售工作做得更好。五、了解工程进度及项目各方面工作的进展，协助售楼主管搞好同发展商之间的关系。1、了解工程进度，施工质量，样板房的装修方案，装修进度等。2、在销售方面需要工程配合的，协助主管向公司或发展商反映。3、了解工程的外墙包装、更换、配合工程形象。4、协助经营部、售楼处主管跟进项目各方面的法律文件、手续。5、协助经营部、售楼处主管跟进需发展商落实的工作。6、协助主管跟进需发展商所应出示的通知、委托等文字手续。7、协助主管统计员为发展商提供销售、客户电话量的统计数据。8、积极的同发展商沟通，保持密切配合的合作关系。六、了解销售情况，准确掌握销售进度，协助主管统计员做好进度表，把好销售统计关。1、 协助统计部做好在定期内对楼盘收取的定金，与发展商的结算工作，并熟练掌握开收据、收支票、本票、汇票等手续。2、 协助售楼处负责人做好定金收据、认购书、佣金收据的核对、登记、存档，如错漏及时向公司领导汇报。3、 协助售楼处负责人，做好收款、销售登记工作，做好销售进度表。4、 及时向公司营业部报下定的房号。5、 协助跟踪客户的补定、交首期、签合同、收按揭资料、办理按揭手续等工作。6、 协助做好销售报表，销售总结，每周例会向公司领导汇报。七、做好售后服务工作，提高服务质量。1、 踏踏实实地做好销售工作中的每一个环节，以细心、认真的工作作风做好售后服务工作，提高服务质量，体现我公司“专业代理、 忠诚服务”的宗旨。2、 协助统计员、销售员做好通知客户补定、交款、签合同、办按揭、入伙等手续的时间、地点。3、 做好售后办理手续的解释工作。 售楼处管理制度1、 遵守公司员工手册、考勤制度。2、 尊重领导，团结同事。滋事生非者严惩不怠。3、 自觉维护售楼处清洁卫生，遵守售楼处卫生负责制。爱护公物。4、 上班时间杜绝看闲书，吃零食，打私人电话。5、 严守售楼处电话接听，来访接待安排，作好登记。严惩抢客者，自觉营造售楼处健康工作氛围。6、 严格遵守公司保密制度，作到不该说的不说，不该问的不问。7、 严格遵守公司财务制度，如有徇私舞弊者予以除名。8、 每日通报销售进度，每日刷新销售手册。9、 每周召开例会，及时调整销售管理中的不足，解决工作中存在的问题。 附：违纪惩处制度1 迟到、早退每次罚款20圆。2 消极怠工者，如上班时间吃零食，罚款20圆3 扰乱销售秩序者罚款100-500圆，滋事生非者予以除名。第二章 基础知识部分第一篇 建筑基础知识一、建筑物1、定义：广义：人工建筑而成的所有东西。狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。2、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按层数分：低层（13层）、多层（47层）、小高层（812层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）。按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。二、建筑构造1、基础：定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。2、地基：定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。3、墙体和柱：竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。4、门窗：门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。5、地面、楼板和梁：梁是跨过空间的横向构件。6、楼梯：一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。楼梯的宽度一般在1.2米左右。住宅楼梯的倾斜度一般在1520o台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。2.80米层高的住宅每跑9个台阶。7、屋顶：屋顶分平屋顶和坡屋顶。建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。三、建筑设备：1、给水、排水系统给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用100150的铸铁管或PVC管材。2、采暖系统：采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分为两种：热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般95度，回水温度一般70度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。3、通信和空调系统包括电话系统、网络系统、有线系统等。4、电气设备：包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、引下线、接地装置）。5、燃气供应系统燃气目前常用的有三种：人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是CO，比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。济南市正在逐步替代人工煤气。现价约为1元/立方。天然气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。现价约为2元/立方。液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为8.59.5元/立方。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。目前济南主要用于历城区、高新区以及黄河北岸地区。6、电梯：（略）7、设备层、管道井：设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。8、综合布线系统、楼宇智能化：四、建筑材料与识图：1、砖：普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。每512块普通砖组成1立方米。为保护耕地，济南市市区目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。2、水泥：水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。3、钢筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。4、防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。5、三大材、四小材：三大材：钢材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。6、识图：（结合图纸进行）平面图、立面图、剖面图轴线、标高、尺寸线、比例尺建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图第二篇 规划术语及相关规定1、容积率：项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。2、建筑密度:在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。3、绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率自然越高越好，一般在35%左右。4、用地性质：规划用地的使用功能。5、用地面积：规划地块划定的面积。6、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。7、道路红线：城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。8、日照间距系数：指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。济南市规定，老城区不得低于1：1.3，新城区不得低于1：1.5。9、建筑间距：两栋建筑物外墙之间的水平距离。10、日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。1994年2月1号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。11、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。12、命名规定：花园：占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。小区：建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。组团：被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。13、配套设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。14、建筑小品：指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。第三篇 房地产基础知识及常用名词1、房地产：土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分.2、土地的所有权种类：国有土地，集体土地。3、土地使用权的获取方式：征用、划拨、出让。其中，以出让方式获取土地使用权，目前在济南已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。4、生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。5、拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。6、土地的使用年限：住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。7、土地成本的构成：土地出让金+拆迁费用。8、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。9、产权及房产种类：房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了两证分离。房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。10、价格：价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。11、定金的规定：定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。12、房屋面积：建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。13、“五证两书”：五证按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。两书：商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。14、预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。持有其余三证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。济南市规定，多层建筑必须主体完工后方可申请商品房预售许可证。15、常用名词：开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 进深：