长春东盛项目——万盛项目前期提案！.doc

中国长春 长春万盛房地产项目 发展计划书TO：长春万盛房地产FROM：集美发展组承蒙信任，我司非常荣幸地提交高新区地块的发展计划，供贵司实际开发时使用。本计划是根据我司基础数据库中的基本市场调研资料，并结合我司4年多的一线实际规划、发展与销售经验而完成。以我司之经验，本项目的开发成功的核心在于准确的产品建筑与市场定位，应该说，这是项目得以立项的关键点，其次在于项目的经济效益与社会效益，这是促进计划得以成功的利益点；而项目后期销售中的项目包装与销售推广，将是保证项目最终能够成功的保障点。与其他经济行为一样，本项目的投资也是具备一定的风险，但重要的是要有应对的措施，于是，在本计划的编制中，我们也详细的表示出因项目的投资行为而产生的风险性与其应对措施，以求尽可能客观实在的描述项目的实质。由于时间和资料的限制，未必能将项目的实际情况与市场情况全面考虑在内，我司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达至成功发展之目的。本计划正文分为六个部分，正文的内容为：概论、功能与建筑定位、物业开发建议与销售保障、项目投资效益分析、项目运作的风险与应对策略、结论与建议；专此送达，敬祝商祺！ 集美组/2006年7月28日一、项目的基础发展思想定位1、地块的发展功能定位本项目属项目属竞拍土地，项目土地已经定性，以住宅为主、公共建筑为辅，并明确规定该地块的各项技术指标，积率为2，住宅与公建用地比例为1.33：1；1.1、从项目周边配套介定发展方向（1）、本项目在东盛大街与吉林大路交汇处，其生活配套非常齐全，且由紧邻吉林大路的国贸止长春卷烟厂可为是餐饮娱乐一条街，例：东方火锅、东方饺子王、海鲜大排挡、燕川美食府天源饼王酒店、麻辣诱惑、千僖洗浴广场等等。项目附近人均居住密度比较高，商业氛围比较差，直接经过本项目的公交线路有10余条，交通便利。（2）、项目地在二道社区中心，区域为未来城市发展的东翼，也是城市发展的方向。尤其是二道区已经成为城市认可中党偏高的居住区，特别近两年二道区地产开发量在逐年增加，从长远角度出发，项目适合做投资型小面积（2050平方米）住宅公寓；（3）、项目处在二道区，东盛大街与吉林大路交汇处，离项目2.5公里的小区有：新苑花园（一期正在建设）、长江花园、长电字盈花城、武夷嘉园，通过我司对这几个小区的调查走访得知，80%的小区是以中小户型为主、大户型为辅，且新苑花园、长江花园未等开盘（期房）销售率已达到70%，从销售时间和销售速度分析，区域内的小面积住宅求大于供，本项目以中小户型出现，会得到整体市场的追捧，这将会满足部分区域市场和整体市场的投资者和一次置业者的需求；1.2、从项目成本介定项目发展方向（1）、住宅：本项目属高新区政府招商引资项目，土地成本1500元/平方米X占地3.5万平方米=52500000元。项目规划指标为住宅和公建。比例为1.33：1，容积率为2，结合上述指标，住宅部分将是以高层为主，成本将达到2050元/平方米，也就意味着项目销售均价在3000元，门市销售价格在7000元左右。地块资源商业写字楼中高档高层别墅豪宅中高档洋房、别墅住宅说明项目符合情况对公共效能的依赖性很强弱一般弱不宜闹市区人员混杂区较强对噪音、环境干扰的适应性较强较弱弱很弱不宜面临交通主（快）干道、高压线闹市区较强对小区（菜市场）配套要求不高很高高高不宜商场上加住宅较弱小区的物业管理的要求无不高高很高应有高水准物业管理公司强建筑、质量装修要求一般很高高很高精品设计强容积率、覆盖率要求高一般低低低密度=豪宅一般对休闲空间、绿化要求无高高很高具有品味的专用康乐、商务会所用小区强景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源强（2）、住宅、商业：从成本计算得知，如果容积率做到2，项目商业成本为2050元/平方米，参照邻近本项目的小区门市价格（新苑花园均价7500元/平方米、长江花园6500元/平方米、长电紫盈花城7000元/平方米）保守估计未来门市销售单价为7000元/平方米，住宅销售做为区域和项目的生活配套补充，也可以考虑做欧亚卖场的部分商业补充。1.3、周边环境所介定的地块发展方向（1）、居住环境：项目处在市东部区域，附近生活配套齐全，10条公交路线路经项目地附近，交通及其便利，附近有劳动公园为市民休闲娱乐场所，但项目处于城市动部、二道区域中心，环境较好，噪音比较大，邻近本项目小区与周边小区销售率多数已达到70%以上，且所剩户型都是以中、大面积为主，本项目90%是以2050平方米小户型出现，区域市场抗性很小。（2）、商业环境：项目地处城市东部，二道区域中心，项目紧邻国贸和亚泰超市，其中国贸已经成立多年，是长春东部区域内最有影响的商业。但从目前经营情况看，不是很盈利，原因分析第一，区域的经济实力与其他区域比不强；导致市场购买力不强，第二，从区域人口数量看，区域属于正在发展中，人口不密集，对一个几万平方米的商场来说，完全能满足区域市场的需求；第三，商业的竞争，项目区域属于发展中，而市中心的类似商业并不缺乏，使国贸成为了区域重要商业。（3）、商务环境：二道区属发展中区域，目前区域商务办公浓度不够。1.4、城市对区域发展要求所介定的地块发展方向（1）、项目地块所承载的形象功能项目地处高新区西端，紧邻朝阳和一汽二大富人区，是城市西南翼发展重心所在，项目规划为近40万平方米的大社区，项目周边也缺少高尚的居住大社区，本项目的建成，将为区域周边的精英人士提供一个宜居、高尚、高档次的大社区，同时进一步提升高新富人居住区形象，介时本项目将成为高新区西部一道亮丽的风景线，这也是本项目未来所承载城市和区域的功能形象；（2）、政府所定位的方向根据高新政府的指导思想，力把二道区变成长春中重点发展方向，把二道区打造成为长春高尚的富人区域，而目前项目所在地也已经得到整体市场的较大认可，本项目的规划思路符合政府的要求；1.5、项目开发形式的风险：（1）、高档住宅：由项目的成本分析，项目的建筑形式为高层和多层为主，项目楼面成本为453元/平方米，总建筑成本为1983元/平方米以上，预计项目未来销售单价将卖到3000元/平方米，从市场情况看，2005年长春市中高价位的商品房销售约为88万平方米，120平方米以上的户型销售为120万平方米左右，而高新区商品房的均价认可度已经达到2800元/平方米，根据市场最新调查，选择到高新区置业的人群比例占调查人群比例的34%，我司建议本项目规划建设成为长春一流的高档楼盘，以中高价位入市，能够在短时间内被购买者认同，达到旺销的目的，使资金快速回笼，实现项目滚动开发的目的；（2）、商业：如果项目从利润最大化角度分析，唯一能够放大利润的建筑形式只有商业。而做为生产资料，我们就要考虑三个层次，第一是消费者市场；第二是经营者市场；第三是购买市场。这三方面是满足商业定位的根本问题。项目地属二道区域中心，商业氛围较好，商业主要以国贸为主，附近人均居住密度较高，有一定购买力，从而直接影响到经营市场及购买者市场，就目前情况分析，项目现状不足以支持大型商业形态的开发；但如长期考虑，项目还是能够支持大型商业的开发，近3年二道区经济在迅速扩张，而项目地附近的几个楼盘基本都靠国贸和其他小型商场来满足购物需求，地域内无其他大型商业的集中地，项目如开发商业，能够吸引区域内人气，同时附近人口正在逐年增加，慢慢会形成人气，从而支持商业的发展，但就目前情况看发展商业风险极大。（3）、商务发展的风险如果项目做商务，也符合开发商对利润最大化的要求，但从商务的满足条件分析，区域的繁荣程度、区域人气指数、区域的商务市场等方面均不利于商务的发展。从区域看没有正规的商务办公写字楼，二道区在市民的心里的印象还处在低档贫困区，区域企事业、私企较少、且不集中，从商务发展开看不是很乐观。经以上分析，项目发展商务的风险比较大，不可行。2、项目发展的价值研究2.1、基本经济技术指标宗地面积3.5规划容积率（预计）2总建筑面积7万平方米预计开发周期1年土地价格5250万元建筑密度60%建筑高度住宅：55米，公建：24米（净高，不含地下）2.2、发展住宅类物业的价值分析序号项目成本（元/M2）总额（万元）一综合地价45317000.00二工程造价99033750.00三综合费用42515937.50四销售及广告费115.54331.25五占有资金利息903375.00合计1983.5074393.75通过上述假设和预测分析，该项目的投资收益情况大体如下：序号项目总额（万元）一总投资（成本）74393.75二销售收入（期望值）131250.00三税前利润52727.40四税后利润35327.36说明：1、上列测算数据未考虑土地增值税； 2、销售收入中未包括商业、小学、幼托、车位的出租收入；3、细部提升产品质素成本只考虑收支平衡，如引入双语学校，健康医院及住户专车等等。总结：通过假设和预测，模拟计算得出几项目重要的经济技术指标如下：1、理论投资回报率：47.5%2、投资回收期：4年3、保本销售价格：2094元/平方米4、实现税后利润3.5327亿，符合开发商的利益要求。二、项目发展规划理念1、规划核心思想1.1、建筑定位：为11.5层小高层建筑，6.5层多层建筑和4.5层别墅建筑。高度为36米，其中地面抬高9米，商业一层为5.5米，二层为4.5米；1.2、住宅的外观设计：本项目的总体开发定位为：德式特色建筑风格与顶级景观规划的中高档社区，德式特色建筑在建筑艺术上具有强烈吸引力的招牌，突出整个项目的市场现象，提高项目的整体档次，同时也会成为长春一条亮丽的风景线。1.3、住宅内部设计：层高3米以上户型设计基本要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开；户型设计的重点：客厅和主卧。客厅：开间：4.5米 以上，观景阳台，中心向外凸出1.5米左右。主卧必须气派，主卫、走入式衣柜、落地飘窗，中心向外凸1.5米作为生活台；1.4道路布局：进行人车分流，人行道路注重布局的科学合理。将情趣与艺术文化融入其间，考虑夜间照明以及与景观的和谐统一，指示系统的生动别致，将艺术、文化融入其间，以及实用性、耐久性等。1.5、剖面设计：从德式文化中捕获立面风格的灵感，现代但不冷漠，丰富但不累赘、气派豪华。竖线条和纵向大面积玻璃窗体的运用，增添建筑的高耸之气和精致的细部设计。1.6、景观设计：层峰叠景，水系及绿化依势而走，2.7米、3.5米、6.5米三层不同标高打造三层不同景观，硬地软地相结合，将坡地造景运用到公寓景观之中，形成韵律之美。1.7、组团景观：以人为本，进行景观、空间布局规划，创造多层次的立体景观效果，将文化、建筑、人群融为一体，视野的开扩，在整体景观统一的前题下，注重局部景观小品的营造，并将景观引入生活本项目采用组团景观规划设计，共8大组团景观供整个社区享用，在每一栋每一户还做了一些细致的小景观（例如：植被、花草等），做到户户有景，做在家里就能观赏到整个园区不同别致的景观，心情格外晴朗。本项目中心景观是以5个组团景观围合而成，中心部分是以水为主，整个中心景观呈广场形式，占地约1万平方米左右，也是本项目整体景观中具有代表性、标志性的。1.8、景观车库：车库在以往设计中总是沉闷而污浊的，而本案中，在长春首创景观车库，不仅人车分流，而且地下部分的景观车库由于大力成本引入了光线与鲜氧，因此绿色植物得以第一次在车库里茁壮成长，并扎根泥土，直入云霄，这样以一种自然的方式，引入更多的自然，充分满足人心对自然的渴望。2、项目景观开发建议（1）、整体景观规划理念：以组团规划设计灵魂，形成具有高科技性、稀有性、新颖性、时代性的融入现代文化内涵的产品特征，体现地标性的气质与气魄、稳健与大方。（2）、环境、组团分隔理念：小区内外部环境独立分隔、强化内部环境配套规划；以建筑体及绿化带形成隔离屏障；建筑组团进行层次区隔，同时注重景观性、朝向性。（3）、园林及文化内涵规划理念：以软质景观构建小区园林绿化，以本地物种、植被，体现特有海派特色，注重四季变化，力求四季常青、花开四季。以硬质景观强化整体的现代文化及内涵，在色调、建材、工艺方面注重高雅及品质感。实现经典文化景观住宅不随时间褪色。A、雨廊的柱、组团入口，用浮雕等装饰。B、各建筑组团内，设立一些“欧洲水景”有名的微缩景点，并在景点旁注明其出处、意义，典故等等。（4）、生态环保体系、科技规划理念以生态环保体系为出发，构建小区的植物、生活垃圾等相关系统的生态环保体系，创造科技性住宅生活环境。3、项目产品规划建议本项目产品规划将面临三大矛盾：一是如何考虑长春中高档楼盘现阶段的购买力和总价抗力；二是如何针对目标对象，规划合适产品；三是大规模开发，如何区隔板块内其它产品，塑造产品的差异性，抢占市场。本案的区域位置、容积率等都明确指向本案的物业型态为：多层占70%、小高层占25%、迷你小别墅占5%，而长春对小高层市场还需要培育和时间催化，这些决定了我们在产品规划建议上必须考虑各种户型盘量和总价，以便更符合目标市场对产品的定位。所以，由于迷你别墅还属市场空白，但别墅的形象已经深入人心，建造部分迷你别墅是为了提高小区价值，而以平层为主概念推广，是为了准确本项目的竞争定位，在迎合市场、引导市场的过程中赚取利润。（1）、产品设计理念一单元一境界 一户一艺境 亭台楼榭，彰显人性温暖、景观亲临，蕴含生命热爱A、每一户都有自然充分利用城市坡地概念辅以“景观”，把每一幢产品“种”在景观 的怀抱中，让每一幢，每一排都与水景真实结合，让景观透过每一个人的心间。B、每一幢都是意境按自然地理设计建筑组团，完全以自由自在的形式来组织园区，造型、户型都国际化，个性化设计。每一幢都是风景、是意境。C、每一点都有艺术我们导入艺术原则。目的就是让居住者的生命在自然中得到养育；用“艺术”的概念来贯穿环境、会所、社区文化和物业管理等，让生活就是艺术。D、每一处都是空间我们用“独享空间”的特征来统领本案的物业形态。既强调消费很强的个人领域感，又通过社区公共设施、会所、艺术馆区、产品组团设计等附加“围合”概念，营造人际和谐的社区文化，让居者在建筑空间、环境空间、精神空间中净化心灵，体验生活的宗旨。居住精神=领域感+独立感+尊贵感+占有感+价值感+人际情感一篇有思想的文章可以流传永世，一栋有理念的旷世建筑得以价值逾恒。从法国的凡尔赛宫、罗马的圣彼得大教堂、中国的紫禁城，到莱特大师的落水山庄、比尔盖茨的未来世界皆以超越时代的理念而恒留在大地上，成为人类追求生活的最高象征。4、基本开发策略定位要完成整体德式特色建筑风格中高档社区的开发，除在建筑规划必须满足开发定位的思想外，其实际操作中还需坚持以下几个策略。A、分区域分阶段开发策略：根据项目的实际情况，我司建议将整体项目分二期开发，以适应市场变化，并能够降低资金风险。B、分区思路在宗地规划中需要划分为两大区域：以“迷你小别墅”为物业形态的中高档区；以三房为主的住宅区；中心景观1万平方米（围合水景）中心区作为两个区的共享区，以“迷围合水景”为原点，做足艺术配套服务的文章。C、分期思路：一期地块以“德式建筑风格”6大组团景观，作为小区的亮点和特色，与首期开发的样板段联动，打响项目品牌；二期开发，前一期销售状况较好，此时是推出商服物业的最好时机，跑量平层主力，并有前期销售做基础，上市户型应以高层和洋房为主，补充前期客户需求。D、先营造居住环境后开发策略E、先建筑各景观F、先做配套后开发策略整个项目所处的人文环境现状较差，缺乏大型娱乐健身场所、宾馆酒店以及其它生活配套等，在项目入市或项目主力上市前，应该将项目的配套做好。5、项目市场发展定位5.1、项目建设规模项目简介和基本经济技术指标： A、地块位置：项目地块位于高新区，东起飞跃路临欧亚卖场，西至花卉大道紧邻高新热电，南起规划路，北至开运街， 规划用地25公顷。属于高新开发区、朝阳区和绿园区结合处，为传统郊区，近几年区域发展非常快，高智商人群比较集中，生活配套、市政设施不断完善，项目区域属于政府重点建设地区，未来发展前景不俗，前景看好；B、经济技术指标（预计）宗地面积25规划容积率（预计）1.5-2总建筑面积37.5预计开发周期4年土地价格1.7亿元建筑密度60%建筑高度36米（净高，不含地下）5.2、项目商业发展的核心思想（1）、整体开发思想理念A、理念之一：围绕市场，赚足利润作为一个发展商，赚钱是本能和动力；只有赚钱，才能生存，才有发展；卖掉产品，才能赚得利润；要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。B、理念之二：做精品，树品牌作为一个有责任的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌；后天的价格优势为打造精品准备了充分条件；艺术立项的性质和股东合作的本意，也必须要做好项目。不是顶级价格，但必须抢占顶级概念，塑造顶级。C、理念之三：既要考量现实，又要适度超前长春市场的现实情况和发展阶段，必须充分考虑；必须超前，因为开发有周期；只能适度，走快一步，避免“前浪死在沙滩上”。D、理念之四：尊重共性，突出个性长春的特性要尊重，但长春的客户可教育；只有突出个性，才能形成差异，将军路的错位竞争才能形成。以对长春新城市未来居住文化的深刻把握，和对长春市场需求的准确理解，集海内外精英团队于一体，在长春这个活力四射的板块上，以全面人性关怀的理念，为这新城市中的精英人士打造一座极艺术性的“德式建筑”。把现代人的心灵从钢筋水泥的丛林中解放出来，让疲惫的心回到自然本源的乐土中，让水景成为“精神艺术的家园”。从所处地带的“前瞻性”、物业的“规模性”、产品的“高档性”，和开发商的“艺术及品牌性”出发， 本案需要诠释时尚概念，破译时代精神秘诀，充分挖掘最能反映长春高阶层特有的居住文化特征，以及在建筑物业上的居住感受。包括社区规划格调、环境的唯美性、房型的舒适性、立面的雅致性、动线的合理性、物管的细致性、会所的全面性、社区的开放性、生活的国际性，均要符合长春顶级人土的居住感受和审美需求，为长春中高档物业提供一个未来新生活典范。5.3、项目建设内容（1）项目建筑分为五种形态，一是以11.5层为主的小高层11栋，二是以6.5层为主的多层建筑38栋，三是4.5层的别墅建筑43栋，四为项目公建部分，不限经营种类的二层商铺；五为地下车库，其面积计算如下： 9栋小高层38栋多层43栋别墅公建地下车位68310平方米，预计594个225568平方米，预计1961个26122平方米，172户40000平方米，预计400个15000平方米，预计500个6、项目功能定位6.1、商业门市，提供平均150平方米一个二层门市房，共267个门市，总面积约为40000平方米，自由经营；6.2、住宅部分高层11栋、多层38栋、别墅43栋，总建筑面积为320000平方米。其中小高层11栋，提供60-90平方米的中小户型多层38栋提供、别墅43栋，提供135平方米的迷你别墅公172套。7、建筑定位7.1、项目的主入口设在开运街，也是整个项目的形象所在，同时也代表了整个区域的形象，因此一定要在气势和建筑表现上表现清楚。另外其余三个方位都设有出入口，以最大限度满足业主的方便需求。中间规划为园区中心景观广场。建筑以德国建筑风格为主，社区内佩以步行街。 内部文件 妥善保管 集美发展组 开运街主入口步行街规划路步行街车行入口 中心广场和建筑外立面效果图建筑外立面7.2、个体产品定位：项目体量较大，如果产品单一，市场吸化时间将会过长，不利于项目资金快速回笼。我司根据项目的实际情况，结合市场的实际需求，把住宅部分规划为8类户型产品，以满足多个层面的市场到本项目置业，以达到快速销售、快速回笼资金的目的。同时为使整个社区的自身生活配套更加完善，项目规划了近40000平方米的商业，以满足物业对自身配套的需求。项目规划了近15000平方米的车库。各部分产品细分如下：（1）、住宅：A、60平方米户型为242套，总面积为14520平方米，B、80平方米户型为198套，总面积为15840平方米，C、90平方米户型为468套，总面积为42120平方米，D、100平方米户型为472套，总面积为47200平方米。E、120平方米户型为500套，总面积为60000平方米，F、130平方米户型为492套，总面积为63960平方米，G、150平方米户型为234套，总面积为35100平方米，H、别墅为135平方米户型172套，总面积为23220平方米。（2）、商业部分临街门市为二层建筑，以每层建筑面积75平方米/个进行划分，一二层进行捆绑销售，每个商业门市面积为150平方米，共能划分267个，总建筑面积为40000平方米，开间、进深比例为1：3的原则来进行规划；（因没有考虑分摊比例，因此无法预测具体开间、进深）（3）、车库部分项目规划半地下车库，以每个建筑面积30平方米/个进行划分，共能划分500个，总建筑面积为15000平方米，三、开发建议及销售保障1、开发建议本项目的体量比较大，但由于项目开发周期为四年，建议分二期开发1.1、先开发靠开运街地块物业，提供部分公建，约20000平方米，10栋高层、15栋多层和 部分别墅。每户单位面积为60-150平方米之间的户型1389套，预计投入开发成本28697亿元，预计24个月能完成销售资金回笼6、5625亿元；1.2、再开发靠规划路地块物业，提供1389套单位面积为80-150平方米的户型、20000平方米的临街门市，预计投入开发成本2.8696亿元，预计24个月能完成销售资金回笼 6。5625亿元；1.3、采用以上的开发模式，投资商的资金链为：（1）、先期土地成本投入1、7亿元；（2）、项目开工时，最大投入为2.8697亿元；（3）、24个月后收回6、5625亿元后，同时投入2.8696亿元，剩余36928万元；（4）、24个月后收回6。5625亿元后，（5）、整个项目预计基础销售周期为48个月，共回笼资金13。1250亿元，滚动投入资金合计为7。439375亿元，可获取利润5。27274亿元；（6）、资商实际运用资金为4。5697亿元，获得利润为5。27274亿元；税后利润为3。5327亿元2、销售保障2.1、 销售靠开运街地块物业、共1389户单位、7500平方米车库和20000平方米门市的销售保障（1）、均价：3500元/平方米；（2）、销售策略：采用7成30年按揭或5成15年按揭和分期首付策略即可；2.2、剩余地块：1389户住宅单位、7500平方米车库和20000平方米的临街门市的销售保障（1）、均价3500元/平方米；（2）、销售策略：A、住宅采用7成30年按揭与商业采用5成10年按揭和首付分期的策略即可；B、销售策略：自然销售即可。3、投资效益分析3.1、项目总投资：74393。75万元，最大资金量为4。5697亿元；3.2、项目总收入：131250万元，能保障收入为11。25亿元；3.3、税前投资回报率为70。88%，利润值为52727。4万元；税后投资回报率为47.5%，利润值为35327万元；3.4、建设期48个月；投资回收期预计为42个月。4、基础销售时间安排与资金回笼4.1、滚动开发是项目最有利的开发模式由于项目总投资在7.439375亿左右，因此不可能一次性资金到位，这就意味着项目的投资应处于一个滚动式投资，即项目分批进行开发，前期先开发靠开运街一侧地块，这部分以小高层为主，户型设计以中小为主，达到迅速回笼资金的目的，为后期项目开发筹措资金。5.2、项目第一期开发销售与资金回笼安排一期共开发高层10栋、多层15栋、20栋别墅、20000平方米商业、7500平方米车库，销售阶段时间（月）销售套数平均销售面积（）均价（元/）回款额（万元）回笼款累计准备期36911530002380.5-预热期311111530003829.56210导入期31661153000572711937开盘期113911530004795.516732.5强销期4416115300014131.230864.7持销期427711530009556.540421.2稳销期413911530005079.5545500.7尾盘期2681153000234647864.7合计24138916000047864.7-住宅销售周期与资金回笼表为：而20000平方米的商业和7500平方米的车库均价按6450元计算，预计回笼资金17761万，在加上住宅收入共计回笼资金6.5625亿一期回笼资金公用24个月，预计二期和一期的运做时点和基本相同，项目总销售周期为48个月公回笼资金131250万元，即；一期两年时间回笼资金65625亿，二期两年时间回笼资金65625亿。总结：（1）、项目滚动开发，一期预计投入2.8697亿元左右，1.7亿元的地价不计在内，销售回笼资金约为6.5625亿元，累计销售时间为24个月，一期销售利润为3.6928亿元左右；（2）、项目二期预计投入资金2.8697亿万左右，共回笼资金6.5625亿元，二期共实现利润5.2727亿元；四、投资效益分析1、项目投资效益概况1.1、项目总投资：74394万元，最大资金量为4.5亿元；1.2、项目总收入：131250万元，能保障收入为11.25亿元；1.3、税前投资回报率为70.8%，利润值为52727.4万元；税后投资回报率为47.5%，利润值为35327万元；1.4、建设期36个月；投资回收期预计为40个月；1.5、项目投资估算敏感性分析基准数据一、总开发价值（预计销售收入）131250.00二、土地成本17000.00三、工程总造价33750.00四、综合费用15937.50五、销售及广告费4331.25六、总开发成本74393.75七、税前利润52727.40八、所得税17400.04九、税后利润35327.36十、成本利润率47.5%序号项 目单位成本（元/M2）总 额（万元）所占比例（%）备 注一综合楼面地价45317000.0022.86%占总投资比例二工程造价90033750.0045.37%占总投资比例其中：（1）多层780 （2）小高层1200.00三综合费用42515937.5021.43%占总投资比例 1小区园林绿化费用（包括市政配套）150占总投资比例2弱电系统50 2勘察设计费15占总投资比例 3水电增容费80.00占总投资比例 6不可预见费60占总造价3%7取暖（管线对接加二次网）70四销售及广告费115.54331.255.8%按销售额3.5%五占用资金利息903375.004.54%六合计（一至四项）1983.5074393.75100%七可售面积成本1983.5074393.751.6、项目投资估算依据及说明1.7、项目资金筹措（1）项目计划总投资：7.4394亿 （2）项目为滚动开发，一期启动资金：2.8697亿2、投资及效益分析通过上述假设和预测，该项目的投资收益情况大体如下：序号项目总额（万元）一总投资（成本）74393.75二销售收入（期望值）131250.00三税前利