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买卖合同指示交付 篇一：指示交付协议书a 指示交付协议书 甲方：xxxx 乙方：xxxx 丙方：xxxx 1.因乙方代理销售甲方xxxx项目物业合同到期，甲乙双方均同意终止合同，甲方应结算给乙方代理该项目诚意金本金、利息、代理佣金截止到2011年8月20日至共计壹佰贰拾叁万捌仟肆佰（￥1238400.00）元整。由于甲方资金周转困难，甲方通过乙方介绍向丙方借款陆佰万（￥6000000.00）元整用于周转（具体见甲丙双方签订的借款合同），甲乙丙三方一致同意甲方应结算给乙方上述的款项壹佰贰拾叁万捌仟肆佰（￥1238400.00）元整由丙方在其借给甲方的陆佰万（￥6000000.00）元中直接扣除代付 给乙方。丙方通过 银行账号：直接转账至乙方 银行账号： 2.本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，皆具同等法律效力，自甲 乙丙三方签字盖章后即时生效。 甲方（签章）： 法定代表人签字： 日期： 乙方（签章）： 法定代表人签字： 日期：年月日 乙方（签章）： 日期： 年 月 日篇二：买卖合同 买卖合同 一、买卖合同中所有权转移的基本规定 （一）不动产：登记 （二）动产 原则：交付 交付的三种方式：现实交付、观念交付（简易交付、占有改定、指示交付）、 拟制交付（交付权利凭证） 例外：所有权保留：支付全部价金时所有权发生转移 二、买卖合同中的风险负担 【相关法条】 合同法 第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第一百四十三条 因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。 第一百四十四条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。 第一百四十五条 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条 第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。 第一百四十六条 出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。 第一百四十七条 出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。 第一百四十八条 因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 第一百四十九条 标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。 商品房买卖合同解释 第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 买卖合同解释 第十一条 合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的?标的物需要运输的?，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。 第十二条 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。 第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。 第十四条 当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。 （一）合同履行中的风险 风险是指非由于任何一方当事人的过错而导致的标的物的毁损灭失。 要点：1、发生了标的物毁损灭失的事实； 2、发生毁损灭失的原因如果是基于当事人，就不是风险，属于过失 导致的损失。 （二）风险负担的基本规则 原则：交付主义，包括不动产和动产的所有权保留 例外：1、一方当事人的特定违约 A、买受人违约（合同法第143、146条）：买受人承担风险 B、出卖人根本违约（合同法第148条）：买受人拒收，风险由出卖人承担；买受人收下，风险由买受人承担，但仍可追究出卖人的违约责任2、路货买卖：合同成立时风险转移，但出卖人恶意的由出卖人承担风险 （三）需要运输的买卖合同风险负担 ? 送货上门：风险在买受人所在地随交付转移至买受人承担 ? 动产自提：风险在出卖人所在地随交付转移至买受人承担 ? 代办运输：货交第一承运人后，风险转由买受人承担 买卖合同解释第11条界定了“标的物需要运输”的内涵，包括两个要素：标的物由出卖人负责办理托运；承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者。 买卖合同解释第12条：“出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。” 三、所有权保留的买卖合同 所有权保留合同中，动产所有权自买受人付清全部价金时转移，但风险适用合同法第142条的“交付主义”，自交付之时起移转。 2012年卷三第9题 四、分期付款买卖 【相关法条】 合同法 第一百六十七条 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。 买卖合同解释 第三十八条 合同法第一百六十七条第一款规定的分期付款，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。 分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。 第三十九条 分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。 当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。 （一）出卖人的权利 买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一以上的，出卖人有权择一行使以下权利： 1、要求买受人支付剩余的全部价款（丧失期限利益，按照约定尚未到期的债务视为已经到期）； 2、行使法定解除权合同，并要求买受人支付标的物用费。当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定 （二）买受人的保护 因为分期付款买卖的总价款往往显著高于即时清结买卖的总价款，买受人的利益有特别保护的必要。对此，买卖合同解释第38条第二款设有规定。 合同法第167条规定的“五分之一以上”这一比例，系强制性规范。当事人的约定违反该比例，损害买受人利益的，约定无效，仍按照“五分之一以上”的比例调整。 2009年卷三59题 五、试用买卖 【相关法条】 合同法 第一百七十条 试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。 第一百七十一条 试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。 买卖合同解释 第四十一条 试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。 在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买。 第四十二条 买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物； （二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物； （三）约定买受人在一定期间内可以调换标的物； （四）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。 第四十三条 试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。 ? 若因试用而交付标的物与买受人占有，则： 1、试用期内，所有权、风险均为出卖人； 2、试用期间届满决定购买，所有权、风险全部移转至买受人（此时发生了简易交付） 3、试用期间届满试用人不表态，则视为购买，所有权、风险全部移转至买受人（此时发生了简易交付） 4、试用期将届满拒绝购买，所有权、风险均为出卖人。 ? 若试用标的物并未交付与买受人，且在买受人承认购买时仍未交付标的物 的，标的物风险自标的物实际交付是转移至买受人 2003年卷三31题 2005年卷三13题 六、买受人及时检验并通知的义务 【相关法条】 合同法 第一百五十七条 买受人收到标的物时应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。 第一百五十八条 当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。 当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。篇三：房屋买卖合同中的“交付使用” 房屋买卖合同中的“交付使用” 文章来源：本站发布发布时间：2010年5月6日11:31 一、对交付使用的一般理解 对于商品房的交付般会有几种不同的理解。一种认为，商品房的交付就应该是实物的交付，只要买受人占有了房屋，能够实际使用，就应该认为开放商已经履行了交付义务，般的表现为交钥匙;另种观点认为，商品房的交付应该为房屋所有权的转移，就应该办理产权证书。 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条的规定，只要开发商将房屋转移给购买者占有使用，也就是般生活中说的“交钥匙”，就认为开发商履行厂房屋交付使用的义务。当然这是在当事人没有约定的情况下适用该条规定。如果当事人之间有特别的约定，应该优先适用。 1交付的方式，根捉一般的民法原理和有关规定，包括现实交付、占有改定、简易交付、指示交付。现实交付，是指出卖人将商品房实际转移给买受人占有使用，由买受人实际控制房屋，实现实物交付。商品房的占有改定是指买卖双方就转移商品房所有权的合意达成一致意见，但是由出卖人继续占有房屋，但是出卖人已经由所有权人转变为使用权人，买受人为间接占有房屋，譬如开放商出卖后又回租的房屋。商品房的简易交付是指在当事人双方达成买卖协议之前，买受人已经占有了商品房，那么在买卖双方达成买卖的合意时，就发生交付的法律效力，譬如发生在先租后买的情况。房屋的指示交付，是指房屋本来为买卖双方当事人之外的第三人占有，出卖人将针对第三人的房屋返还请求权让与买受人，以代替交付的情况。对于以上四种交付方式都是当事人可以在合同明确约定的。 2当事人之间可以约定以转移房屋所有权为交付的最后完成。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条的规定，商品房的交付使用一般意味着房屋所有权的转移，但是当事人也可以在合同中明确约定交付的具体含义。譬如在合同明确写明，房屋的交付使用是指转移房屋的所有权，也就是要求出卖人将房屋产权证书交付给买受人；也可以在合同中写明，房屋的交付使用是指，转移房屋的占有同时转移房屋所有权，这时就应该不仅仅是交钥匙，还应该将产权证书交付给买受人。 二、交付使用应该满足的条件 交付义务是商品房买卖合同中出卖人应该履行的一项主要义务。所以出卖人该项义务的履行对于买受人利益的保护是非常重要的，而买受人在商品房买卖合同中的根本利益就是取得房屋所有权。民法通则 第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。中华人民共和国合同法133条中也规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。所以，应该根据出卖人实际交付实物的时间和法律特别规定的时间来确定所有权的转移时间。 按照有关法律规定，动产以交付为转移所有权的时间，而不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件，才能发生所有权的转移。房屋所有权的转移就是以登记为要件的。所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。在商品房买卖的实践中，房屋交付和登记之间往往有一个时间间隔，在没有办理登记取得房屋产之间，房屋买受人对房屋只是事实上的占有，而不是法律上的所有,因此这样的状态对于保护买受人是不确实的。 城市商品房销售管理办法第30条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合使用条件的商品房按期交付给买受人。(来自:WwW.hn1C.Com 唯 才 教育 网:买卖合同指示交付)未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。所以一般认为，开发商交付房屋，并不是一般的直接的交付，而必须满足一定的条件。这是对开发商行为的种限制，更是对买受人权益的保护措施。开发商交付使用出售的房屋的条件就是，交付使用的商品房必须已经取得合法产权证明。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条的规定，虽然并不要求开发商交付房屋时就转移所有权于买受人，但是条件限制是其所转移交付的房屋必须是有合法产权证明的。城市房地产管理法38条规定，以