青岛市房地产泡沫研究.doc

青岛市房地产泡沫研究摘要：房地产泡沫研究在保障经济发展和社会稳定中具有重要作用。中国的房地产泡沫研究起步较晚，关于青岛市房地产泡沫的研究很少。因此，研究目的是基于房地产泡沫理论，分析青岛市房地产泡沫问题。针对青岛市具体情况，指出青岛房地产市场近似泡沫状态，并提出相应对策：完善住房保障制度，房产税费改革和完善土地政策，规范房地产销售制度，规范房地产投机活动。 关键词：房地产泡沫；羊群效应；对策 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）13-0165-02 一、房地产泡沫 1.房地产泡沫的内涵。房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续不断的上涨，远离其实际价值并且大大超过消费者承受能力。具体来讲，房地产泡沫是一种持续上涨的价格运动，是指房地产价格高于市场基础价值的那部分。市场定价脱离市场基础价值的高估是房地产泡沫的本质，这种高估也是价格迅速回落的原动力。 2.房地产泡沫的危害。（1）房地产泡沫对房地产经济的危害。地产价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭；房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，构成经济泡沫。（2）房地产泡沫抑制其他产业发展。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有高的投资回报率，在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗，大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。（3）房地产泡沫导致经济结构和社会结构失衡。一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中安全的、收益率高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸显。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者，大都市圈与地方圈的资产差距越来越大导致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了严重的社会问题。（4）房地产泡沫破灭导致金融危机。通过对过去三四十 年中53 个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击，原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务，房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。（5）房地产泡沫破灭导致生产危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担。 二、青岛市房地产泡沫的成因 1.青岛市房地产泡沫形成的经济环境。中国经济增长的成本日益上升，持续高速增长的基础不够扎实，为泡沫的产生提供了一个宏观背景。青岛市房地产泡沫的产生，主要表现为经济增长靠投资拉动、2008奥运会对青岛房地产市场的刺激作用等方面。（1）经济增长主要靠投资拉动。2000年以来，中国房地产业的蓬勃发展，主要靠银行发放巨额贷款拉动。20002006年房地产投资由67.5亿元增至268.36亿元，年递增33.48%。房地产业能直接或间接拉动青岛国内生产总值每年在2.8个百分点左右。房地产业还带动了建筑、钢铁、建材等行业的发展，成为地方财政收入的重要来源。（2）奥帆赛对青岛房地产市场的刺激作用。奥运会作为世界上规模最大、历史最久、知名度最高的综合性体育盛会，其影响力早已远远超出了体育范畴，具有了政治、经济、社会和文化等更广泛的意义。对于青岛而言，奥帆赛的举办将使城市成为投资、消费的热点地区对GDP的影响平均每年达到0.40.8个百分点，到2007年底，全市生产总值已达到3 786.52亿元。 2.青岛市房地产泡沫产生的政策环境。青岛市宏观经济环境是其房地产泡沫产生的基础，其制度性缺陷却是泡沫产生的深层原因。青岛市房地产市场的制度性缺陷主要是：过分强调“以售为主”，租赁市场发育迟缓，政府住房保障制度不健全，土地政策失误以及不合理的税费制度。 1998年7月3日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中，房改的目标是：停止住宅实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。在这个目标中提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系”。但是在经济适用房的销售过程中，由于是房地产商操作，造成排队买号，甚至一个房号的价钱高达6万元7万元，也就意味着经济适用房并不是普通老百姓想买就能买得到的。 3.青岛市房地产泡沫产生的微观因素。（1）结构矛盾。社科院发布的2006年房地产蓝皮书对中国房地产市场提出了警告。“当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了危险信号。中小户型、中低价位住房供应不足。”中低价位、中小套型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。而房价的过快上涨，导致社会各方面对市场产生较高预期，使一些个人和机构投机、投资房地产，部分居民担心房价上涨提前入市，进一步加剧了房价过快上涨态势，非理性上涨必然促进房地产泡沫的膨胀。（2）投机因素。房地产投机行为是引发房地产泡沫的主要原因之一。投机者的楼市炒作行为主要是通过放大机制和反馈机制，不断的炒高楼价，容易诱发房地产市场的泡沫。（3）羊群效应。所谓羊群效应是指由于不确定性以及不对称信息的存在，投资者在预期与决策过程中所反映的从众行为。从众行为是个体在社会群体行为的示范下，为了寻求心理上的平衡，放弃自己的观点、改变自己的行为而采取与大多数人一致的行为。 三、青岛市房地产泡沫治理对策 1.完善住房保障制度。为了保证低收入家庭的住房需要，政府应该向最低收入家庭提供廉租住房，向较低收入家庭提供经济适用住房，或通过补贴、贷款等手段提高他们的住房支付能力，并建立社会性的住房保障体系。积极引导居民住房的梯度消费。 2007年青岛市财政投入5亿元，建设租赁住房不少于3 000套。“十一五”期间，青岛开工建设各类住房总建筑面积6 182万平方米。2007年主要是通过增加中低价位、中小套型住房的供应和控制住房销售价格，实现“两改、两增、两低、一稳定”的目标，即改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房保障户数、新增租赁住房保障方式；新建住房销售价格增幅低于上年，普通（限价）商品住房销售价格低于上年，经济适用住房销售价格保持稳定。 2.房产税费改革和完善土地政策。现行土地政策和房地产税费制度的弊端已经很明显，房地产税制改革势在必行。国家相关部门已经将这方面的改革提到了议事日程。2005年3月4日，国务院发展研究中心、财政部、国家税务总局、国土资源部等部门，就中国房地产税收政策研究报告进行研讨，会议明确“正税、明租、清费”将成为税改方向。清费则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。物业税的开征对房地产结构的影响尤为重要。总体上，通过开征物业税可使闲置或半闲置房产持有的机会成本增加，从而活跃房地产交易二级市场，达到有效配置资源的目的。 3.规范房地产销售制度。 规范房地产市场秩序和信息的公开透明有利于人们建立合理的预期，从而引导房地产理性投资和消费，抑制炒房和哄抬房价等行为。规范房地产市场秩序应该从法制上着手，完善房地产相关法律法规，规范企业在房地产交易、合同签订、质量保证、广告、中介等方面的行为，同时充分利用网络信息手段，将房地产各相关法律行政制度以及房地产市场信息公布于众，并将房地产企业和中介服务机构以及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法劣迹以及受到的处罚等计入企业和个人信用档案，向全社会公示，接受社会监督。 4.控制房产投机活动。银监会2004年2月26日发布的商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）则从房地产信贷方面对房地产投机进行限制：商业银行应将每笔住房贷款的月房产支出与收入控制在50以下，月所有债务支出与收入控制在55%以下。 2005年5月31日，建设部、国家税务总局、财政部联合下发通知，针对七部委关于做好稳定住房价格工作的意见出台了补充规定，个人将购买不足两年的住房对外销售的，应全额征收营业税，个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。另外，对于房地产投资和投机应采取不同的政策，打击投机鼓励投资。投机主要是预期房价上涨