2010年市场特征总结及2011可能预测.doc

2010年市场特征总结及2011可能性预测全国市场：特征一：宽松货币政策下，中国经济快速恢复，已恢复到金融危机前水平；特征二：通胀压力贯穿2010年下半年，中国经济出现过热征兆；特征三：政府努力调控楼市，但在通胀预期下仅有3个月成效；成都市场：特征四：全年经济增速依旧保持在15%以上高值，2010成都高速恢复；特征五：成都相关部门并未真正响应中央政策，促使2010成都楼市迈向新高度；特征六：2010成都楼市供销平稳，呈“V”字形发展，年初年尾高峰，年中低谷；特征七：2010成都价格水平创历史新高，全年均价过8000；特征八：成都市区存量保持历史较低水平，存量仅供去化6-7个月；特征九：保利市场份额第一，华润、万科、中海紧随其后，蓝光历史最差；可能性预测：预测一：高压政策还将持续，政府暂时放弃房地产；预测二：地方将不得不暂时严格执行中央政策，但如果影响地方经济发展，地方会有动作；预测三：成都市政府历年很少直接打压楼市，此次执行国八条迫不得已；预测四：成都楼市或将低开平走，上半年观望气氛重，整体去化量600-800万平；预测五：通胀预期下、国家打压住宅市场背景下，2011年商业、办公类物业依旧看好；预测六：2011年价格增幅将放缓，整体均价高于2010年5-10%水平;预测七：平价首置项目抗风险能力更强；预测八：城东攀成钢板块将崛起。2.3 2010年调控运行小结2.3.1 整体市场从年内出台的调控政策来看，自2009年底，调控政策即密集出台，新一轮调控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集连发、狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府全面调控的决心。从具体内容来看新一轮调控比2007年的调控要严厉得多；从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从十月份楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。四月的首次调控立竿见影，随着后续调控政策的密集出台，5、6月份，楼市成交面积大幅下降，但成交价格依然强势上扬，成交金额也跌至谷底，开发商资金链遭受严重考验。进入7、8月份，调控已呈强弩之末的态势，房价持续上涨，成交量大幅增加。到了9月份，成交金额已经与2009年楼市最为火爆时期持平，调控力度基本衰退至无法对市场运行产生影响的程度，在经过这几个月的持续上涨后，开发商资金链也非常充裕。10月份，随着二次调控落地以及一二线城市限购令的出台，房价在短期内出现回落迹象，成交面积和成交金额也环比大幅下降，但进入11月份之后，部分二三线城市市场运行即出现一定的反弹，拉高了整体市场运行态势，进入12月之后，管理部门并没有出台太多具有即时调控效力的政策，前一阶段所取得的调控成果也明显衰退。整体来看，在2010全年持续不断的调控过程中，虽然房地产市场运行受政策影响出现了一定的起伏，但是即使与2009年市场行情相比，也算不上逆境，政策调控所产生的影响主要体现在房价的高位震荡方面，可以说2010年度政策调控结果并没有达到管理部门的预期。2.3.2区域市场纵观2010年成都区域政策，可以用“少有真实作为”形容；一方面，中央出台的“国五条”、“国十条”等政策对于成都根本没有实质影响，成都市相关部门也并未真正严格响应以上政策；即使在10年四季度中央压力最大的时刻，成都市政府也仅象征意义的出台了限外令，而四川省政府的”川十二条”更是不了了之；因此不作为贯穿始终；2.3.3 2010年政策关键词解析一月关键词：国十一条 因09年房价的一路飙涨，从2009年底，国家为了遏制房价抛出了一系列政策在其后紧追，但效果甚微，2010年伊始，国务院就出台了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，简称“国十一条”旨在遏制房价的过快上涨，虽然大多数内容部具备太强的约束力，但其对涨势严重的房地产市场来说，于年初出台这样的政策还是起到了一定的心理预期的作用，使得一月份的购房者的观望情绪有所增加。二月关键词：零成交 春节期间各地楼市持续低迷，市场观望情绪浓厚，一、二手房成交量显著下降，人们形象的称其为楼市“倒春寒”，此次寒流波及面甚广，一二线楼市均出现零成交现象，就在人们为这波寒流是春节习惯性淡季还是楼市拐点而猜测不停的时候，有专家提出了楼市真实走向三月份以后才会显现的观点暂时平息了大家的议论，集体选择静观其变。三月关键词：两会 就在民生真切希望政策及时雨能为高房价降降温的时候，全国两会在三月隆重召开，两会中最大的亮点话题就是房价，据统计，两会中，有超过半数的提案与房地产行业有关，关于房价的问题始终是最受关注的，但就在全民的期盼中，两会前关于房产税、遏制房价上涨等热门话题在两会上都没有得到管理部门确切的反馈信息，对于发展商来说，相当于明确的得到了市场运行不受干涉的心理暗示。四月关键词：调控 两会后，房价没有像人们想象中那样得到控制，反而呈更明显的上涨态势，4月14日，温总理在主持召开国务院常务会议上明确提出，要坚决遏制房价过快上涨，在之后的一个月内，二套房贷收紧、严控房地产用地的供应、部分地区三套房贷可停发，密集的调控政策甚至不给市场留下任何喘息的机会，市场迅速被调控氛围笼罩。五月关键词：转向？ 四月以来，房产调控成为了中国房地产行业里最为敏感的词汇，政策频出，房价上涨势头看似被遏制，但房价却一直坚持，形成市场发展商与中央意志博弈的僵持局面，进入五月，调控政策措施的频度降低，宏观调控已经从密集出台期，进入到政策“零”出台的“空窗期”和查看实施效果“监控期”，政策转向一说被越来越多的人提及，在这一时期，市场各方都开始观望。六月关键词：房产税虽然自年初以来房产税及相关物业税的消息即一直是市场关注热点，但进入6月的调控效果观察期后，重庆和上海分别出台上报房产税扩征方案，北京市相关部门亦建议对持有多套住房征房产税的消息，一时间关于房产税即将落地的猜测四起，但进入6月中旬之后，国税总局明确表态“不对普通住宅征房产税，重庆和上海的上报方案主要针对高档住宅和多套住房，试点方案仍在讨论”后，关于房产税的猜测随即告一段落，至少在短期内，作为对未来市场预期影响最大的房地产税政策的落地将不成为困扰发展商对未来市场运行判断的难点问题。七月关键词：土地严管7月的房地产市场并没有出现一跌到底的硬着陆现象，部分城市房价甚至没有明显的降低趋势，在市场表现坚挺背后，降价潮现象并没有持续太长时间，在这种背景下，为体现中央政治局强调“继续做好房地产调控工作”意志，管理部门从土地市场入手，酝酿提高保证金比例、启动首次土地问责、迷查闲置土地、通报土地违法违规案件、严管土地抵押贷款、提高征地补偿、拟修改土地招拍挂制度等系列举措，表明了中央政府从市场源头着手继续加强调控的态度。八月关键词：空置率8月的市场已经是一派欣欣向荣的景象，在经历调控初期的回落后，大量一二线城市市场出现量价回升甚至超过调控前量价的市场表现，而在此期间，管理部门对这一现象仿佛视而不见，反将注意力集中到关于空置率的争执之上，由作为房地产行业主管部门的住建部出台表态当前市场空置率无法查清这一结论来撇清空置与市场房价飙升的关系。九月关键词：二次调控二次调控政策的到来实际是在业界的意料之中，毕竟自4月启动首轮调控之后，目前市场运行反弹态势已经相当明显，为了保证前阶段的调控成果和稳定市场发展预期，调控价码确实势在必行；从调控的政策内容来看，许多点都是过去政策的延续，但避免了“上有政策，下有对策”，比如如首付提高到三成以上的一刀切，也有对下一步即将出台的政策埋伏笔的，让市场早有预期，比如房产税政策，同时也首次提出地方政府有责任遏制房价过高，但最主要则是表明了中央的调控态度，明确解决三个预期：一是明确调控的方向不含糊，二是缓解老百姓对于房价报复性反弹的忧虑，三是明确保障性住房是接下来政府住房工作的重点。十月关键词：地方细则实际在第一轮调控的国十条政策出台之后，各城市就分别出台了相应细则，但除开北京的地方细则是更为严厉的地方版调控政策外，其他地方版的细则都或多或少的呈现出一定的调控力度弱化现象，背离主要的调控手段，控制力度并不算大，也导致调控后期的市场反弹凶猛；但本轮调控提出了地方政府有责任遏制房价过高并且会有相应的问责制度跟进，向地方政府明确的施加了更大的压力后各地方执行细则纷纷跟进，执行上面也相对于年初调控力度更大，都涉及明确的限购及信贷管理规定。十一月关键词：预售资金实际上，从2007年前后，原建设部在多份文件中就已经提出对房地产开发企业的预售资金进行监管，但无奈地方政府一直未予执行，此次借二次调控之势，浙江、成都、深圳纷纷出台预售资金的监管新政，北京、广州、郑州、天津、青岛、石家庄、武汉、南京、浙江(杭州、宁波)等省市出台的地方细则中也包含商品房预收款监管办法，从趋势上看，预售资金监管向全国蔓延之势已不可避免，就预售资金监管政策来说，作为一项长期政策，其直接的作用却并非是在于开发进度的保证，而是在于土地市场，将对那些用预售款进行拿地、扩张的企业带来非常大的打击。十二月关键词：加息在二次调控之初的10月央行即宣布在二年后再次正式上调存款准备金利率，进入12月后，二次调控仅持续不到3月时间即出现一定的反弹迹象，在限购及信贷控制政策出尽得情况下，中央政府更多的依靠金融政策对市场运行进行调控，年内第二次宣布加息，其控制货币流动性的目的不言而喻，特别是在通胀预期下，房地产相关的泡沫已经影响到经济的发展，需要加息以压制泡沫，对于对于年内高价拿地的开发企业来说，连续加息使得开发商来年在土地开发、预售资金管理及控制流动性的多重压力下资金链紧张程度或远超今年。2.4 2011调控政策走势展望2.4.1 2010年政策特点回顾n 政策面持续高压2010 年房地产调控主题是扩大供给、抑制需求，国家出台了大量涵盖面广、针对性强、打击力度大的严厉措施，可谓历年调控之最。 抑制不合理需求方面，国家主要实行差别化的信贷政策、住房公积金政策以及财税政策，抑制投资投机性购房需求，遏制房价的快速上涨，使房地产逐步弱化其“投资品”属性，加强其“消费品”属性。在实行差别化的信贷政策方面，不仅上调房贷利率和首付款比例（首套房首付比例提高至三成，二套房贷首付比例提高至五成、贷款利率为基准利率的1.1 倍），更要求暂停发放第三套房贷款，停止为非本地居民发放房贷，同时采取“既认房又认贷”的二套房认定政策，以及地方政府可限定购房套数等措施有效地控制购房信贷规模和不合理需求，达到平抑房价的作用。 1.2 在实行差别化的住房公积金政策方面，主要通过上调住房公积金贷款购房的首付比例及贷款利率（首套贷款提高至三成，二套首付不低于五成，贷款利率为基准利率的1.1 倍，暂停发放第三套住房公积金贷款）。这些措施的实施有益于控制消费者利用住房公积金购房的投资性需求，通过控制信贷规模来实现遏制房价过快上涨的现象。n 扩大住房供给方面，主要从保障性住房与加强开发商监管两方面实现 增加住房的有效供给是2010年调控的重要特征，特别是加大保障性住房的供给力度（今年完成580万套保障性住房建设任务、明年计划1000万套保障性住房建设任务），同时对保障性住房建设给予财政支持，从而达到平抑房价的目的，解决广大穷苦人民的住房问题。对廉租房和公共租赁房的建设分别作出了建筑面积、承租方式以及租金管理等方面的详细规定。随着保障性住房定位逐渐明晰以及建设力度不断加大，未来我国将加速建构商品房与保障房的双轨制住房体系。 对于普通商品住房供给而言，通过税收、行政等多种手段紧缩开发商资金链，迫使其加快开发，增加供给。改变开发商过去那种依靠囤地、捂盘惜售等手段，通过土地升值而获取更高收益的模式。未来将主要通过快周转、低毛利的方式，提高资金的使用效率来获取更高的收益。因此，从一定意义上来说，2010年也将是“新范式”的开局之年。2.4.2 2011年政策走势展望n 整体大势判定政策的不确定仍然是2011年住房市场的基本特征，这种不确定主要分为两个方面。一方面，打击住房投机炒作，尽管政府能使用的政策工具不少，但会采取哪些政策工具相当不确定，而不同的政策工具所产生的效果是不一样的。2010年底政府对房地产宏观调控的决心不仅没有减弱，还在强化，但如果不能采取有效的方式真正遏制住房市场的投机炒作之风，那么住房市场将面临巨大的不确定。住房市场投机预期不改变，房价将如何调整同样是不确定的。另一方面，住房政策执行的不确定性。如果出台的政策能击中市场投机炒作的要害，但没有得到认真落实与执行，那再好的政策作用也将十分有限。n 政策走势展望 已有调控政策继续保持 货币政策从宽松到稳健 双轨制下保障房建设体