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文档简介

、简答题:1、一、指错题：下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分。（史记：本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去）一、封面（略）二、目录（略）三、致委托估价方函（略）四、估价师声明（略）五、估价的假设和限制条件（略）六、别墅房地产估价结果报告（一）委托估价方市恒通房地产开发公司（二）受理估价方市房地产估价事务所（三）估价对象概况1土地情况A土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。B土地总面积7000。C用途：别墅及配套设施。D33栋别墅，建筑总面积10378。2地上物情况该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830。建筑材料及设备（略）。（四）估价目的为恒通房地产开发公司对别野项目按现状整体转让进行估价。（五）估价时点1998年4月15日（六）估价方法1采用的估价方法为：市场法、成本法2分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。（七）估价结果别墅现有房地产价格247653307251554904（万元）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）七、别墅房地产估价技术报告（其他项目略）（六）估价测算过程1土地估价：采用成本法与市场法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。A利用成本法进行土地估价（略）计算结果为：3324元/。B利用市场法进行土地估价比准价格（42625338042364898）3376397（元/）用市场法算出土地单价为376397元/土地单价（3324376397）2354399（元/）C土地估价综合结果土地总价：土地单价土地总面积3543997000248079（万元）2别墅建筑物估价计算结果为：307251（万元）3别墅现有房地产价格为：55533（万元）八、附件、说明、其他资料（略）你的答案：标准答案：1缺委托方法定代表人和住所2缺估价方法定代表人和住所及估价机构资格等级3缺土地使用权归属情况说明、使用年限说明、建筑物权属状况说明、公共配套设施情况完备程度说明及估价对象区位状况介绍4缺价值定义5缺估价依据6缺估价原则7缺估价方法的定义和估价思路8估价结果缺大写和单价9可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例10在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明11可比实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，相差时间过长12在区域状况调整中，B与C的分子与分母颠倒13在实物状况调整中，B与C的修正系数不恰当，B的分母应是大于100的一个数，而C的分母应是小于100的一个
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