盛泽楼盘策划.doc

盛泽镇房产调查一、盛泽简介1、地理位置 盛泽镇位于江苏省最南端，毗邻上海、苏州、杭州三大都市，是江苏、浙江、上海二省一市交会的金三角地带。西濒太湖，紧依京杭运河，交通便利、风光秀丽、地理位置优越。2、面积人口 盛泽镇现建成面积22平方公里，规划建成区50平方公里。盛泽规设包含有规划建设的26.5平方公里的盛泽经济开发区，加上规划20平方公里的纺织科技示范园，建成后的盛泽镇共计70平方公里。盛泽总人口20万人，其中本地人口10.6万，外来常住人口8万余人，流动人口1万多人。从此可看出盛泽是一个包容性很强、多种文化融汇之地。3、行政区划 盛泽镇行政隶属江苏省吴江市，下辖38个行政村、39个居委会，以盛泽镇为中心环形分布于四周。下辖乡镇经济实力强，以纺织业为主体，经济大有农村包围城镇之势。4、城市经济41政治、文化盛泽镇是吴江市工业重镇，在吴江政治影响也随其经济实力增强而日益明显，大有取代松陵镇而成为吴江新政治中心之势。盛泽背靠上海、苏州、杭州等文化名城，文化资源自不必多说，其世袭的丝绸和经商文化已经融入盛泽人的血液。近年来不同文化的导入对其传统文化的冲击和影响生就了当前新盛泽观念。42经济自古就有“水乡盛泽市，罗绮走中原”、“日出万绸，衣被天下”，丝绸纺织业造就了盛泽昔日的一方辉煌。盛泽与苏州、杭州、湖州并称为中国四大绸都。一个小镇竟能与三大地级市比邻，足以看出丝绸纺织业是构成盛泽经济的支柱产业，产业特点十分明显。改革开放后，通过调整优化产业结构，其支柱产业步入快速发展阶段，已成为国内主要的丝绸纺织生产基地、出口基地和产品集散地。通过其丝绸产业强劲的发展，形成了以盛泽为中心的具有一定规模的丝绸板块经济。中国加入WTO和世界纺织业的转移，对盛泽经济的影响是非常明显的，既带来了压力也带来了动力和机会。有理由相信盛泽的明天会更灿烂。丝绸产业的迅速发展必会带动相关产业和第三产业的发展，对调整、优化产业结构有巨大的作用。5、未来规划51城镇发展目标：一座具备中等城市规模功能要求的“新绸都”。 52城镇发展片区规分：中心区、居住区、公共设施区、工业区（附图及对照）中心区：舜新路沿线和太古广场周围地区；规划主要为中心商业区（CBD）和休闲娱乐区，其规划的形成为盛泽并不发达的第三产业注入一剂强心剂，刺激其迅速发展。居住区：基本分为两片，盛泽原为工业重镇，其镇区中不可避免零星的留有一些工厂，但随其新规划的出台，这些工厂外迁，原工厂用地和原依厂而建的住宅小区就形成了老居住区。从其最新规划上看，舜新路以东至东环路为旧居住区，这一区域主要有目澜、扬扇等一些旧建成小区。镇政府和盛泽教学设施大都集中在这一区域。西部规划为住宅区用地，由于有自然水系及区域可塑造性等优势，对这一片区房地产市前景看好。公共设施区：主要为一些商场用地，建成有规模、配套齐的丝绸市场。其中以东方丝绸市场为龙头，作为丝绸产品集散中心，辐射影响全国。工业区：引入大型丝绸纺织企业，形成规模效应，与科研单位和大专院校通力合作，全面提升其核心竞争力，提高其丝绸纺织品业在世界中心的地位，建成有世界影响的丝绸生产基地。53城区发展取向：东调：东部地区有苏嘉杭高速公路划城而过，由于其历史原因在住宅区中留有零星污染严重工厂，住宅区布置杂乱无章，目前正加强都市圈的建设同时对东部旧城区进行内部的优化调整，以此促进人口和产业的疏散。北优：北部地区为进出盛泽的主要隘口，应优化地区的功能布局与空间结构，建设客流和物流中心。南扩：南部建立纺织科技示范园，加强与高校合作，增强其技术储备。引入资金实力雄厚的厂家形成规模优势，形成密集的产业发展，为盛泽的经济腾飞奠定坚实的基础。西拓：行政中心即将迁移至西部地区，从商业中心（太古广场）至丝绸市场再到新规划住宅区，利用该区域地势开阔、水景丰富利于创造品质的生活等优势，强化区域中心城市地位的重要区域。 二、市场概况1、区域功能界定舜新路以东，至东方路老城区，行政中心，文教中心，居住区舜新路以西，至现西环路商贸中心，配套较成熟，城市改造重点现西环路和改造中的西环路丝绸专业交易地，物流中心规划中的西部地区未来行政中心和CLD中心，西拓重点纺织科技示范园盛泽产业基地2、区域比较区域现状未来优势劣势东部区行政、文教、居住中心行政中心,外迁,新旧街坊改造人文环境较好人口密度高,发展空间狭小中部商务区商业商务中心商业游览,历史文化区配套完善,具备一定可塑性发展空间有限中西部区丝绸交易中心商贸和物流中心新规划区域,专业功能突出功能过于单一,配套设施不完善西部规划区区域处快速发展中,尚未完全定型新行政和CLD区域广阔，发展空间大配套缺乏纺织科技示范园产业基地进一步完善配套和环境区域广阔优势集中市政和道路不完备3、个案分析金盛花园区 域盛泽镇西南部案 名金盛花园发 展 商吴江荣达房产公司代 理 商吴江荣达房产公司规划设计建筑面积220000M2基地面积202000 M2销售面积210000 M2面积范围90-450 M2主力面积120、130、350 M2平均单价2400元/主力总价30万/套 商业单价客户群体当地人为主红洲。尊龙苑区 域盛泽镇南部案 名红洲。尊龙苑发 展 商吴江京都房地产开发有限公司代 理 商吴江荣达房产公司规划设计建筑面积20多万平方米面积范围90-450 M2主力面积90、120、130 平均单价多层2600元/、小高层2800元/主力总价30万/套 商业单价5000元/客户群体当地盛泽人为主东方花园区 域盛泽镇西部案 名东方花园发 展 商苏州顺利房产公司代 理 商规划设计物业性质住宅、商住楼、五星酒店建筑面积基地面积166143.6 M2销售面积面积范围90-200 M2主力面积100、120、140 M2平均单价2400元/主力总价30万/套 商业单价两层6500元/客户群体盛泽当地人为主，有部分温州人盛泽广场区 域盛泽镇中心案 名盛泽广场发 展 商苏州鼎盛房产公司代 理 商上海盛天咨询公司规划设计物业性质住宅、办公楼、购物广场建筑面积基地面积销售面积面积范围150以上 M2主力面积150平均单价目前3850元/ 一期2800元/主力总价60万/套 商业单价三楼1万、二楼2万、一楼3万办公楼毛坯7000，装修80000元/客户群体住宅以当地为主也有较多外地在盛泽的人，商业大客户以外地为主碧波花园区 域盛泽镇东北边案 名碧波花园发 展 商代 理 商规划设计物业性质住宅、商业、 建筑面积基地面积销售面积面积范围90-200 M2主力面积100、120平均单价2200元/主力总价25万/套 商业单价一楼3500，二楼两千多客户群体当地盛泽人横悦广场区 域盛泽镇中心案 名横悦广场发 展 商吴江丝绸房产有限公司代 理 商上海永睿经纪公司规划设计物业性质纯商业 建筑面积6万平方米基地面积销售面积面积范围80-300 M2主力面积80平均单价两层10000元/主力总价80万/套 客户群体当地生意人为主，部分浙江人皇家领誉区 域盛泽镇西二环路东侧案 名皇家领誉发 展 商吴江天诚置业有限公司代 理 商规划设计物业性质普通住宅合院洋房，合院别墅建筑面积基地面积销售面积面积范围81.8平米-276平米主力面积81.8 平均单价3800元/主力总价商业单价别墅均价4200元/平米。客户群体当地盛泽人金百盛家纺广场小户型公寓区 域盛泽镇姚家坝桥西堍市场路南侧案 名金百盛家纺广场发 展 商苏州市金典房地产开发有限公司代 理 商规划设计物业性质高档公寓、商业建筑面积基地面积销售面积面积范围商业100-200户均面积60主力面积平均单价公寓5500主力总价商业单价商铺均价1.5万客户群体当地盛泽人世贸中心区 域盛泽镇西环路东侧案 名世贸中心发 展 商吴江通达房产发展有限公司代 理 商规划设计物业性质高档公寓、商业建筑面积基地面积销售面积面积范围40-300主力面积90平以下平均单价公寓价格4000-5500 主力总价商业单价商铺价格10000-12000 拍卖形式客户群体在户型及定位上世贸中心及金百盛和博京大厦十分相似，但从位置上来说博京大厦还处在待发展区域。而前两个项目处于盛泽的中心位置，开盘时又借助房地产市场的东风，无论在价格和销售进度方面都取得了较好的结果。自07年6月后至今盛泽地区无土地交易。近期无国家以及地方重大政策出台。盛泽镇有放量小，成交迅速的特点。受房地产市场大环境影响及盛泽镇特殊环境的状态下，现在盛泽的商品房几乎交易停止。但盛泽的城市化进程会在短时间内消化目前市场的问题。且镇内多是年代比较早的住宅。所以会需要小