自创房地产基础知识培训教材

房地产基础知识培训第一节 房地产一、房地产的概念房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。二、房地产的特征房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅13层 多层住宅46层 中高层住宅12-16层 16层以上为高层住宅四、 土地使用权的获取方式： 1、出让：1土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期使用的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护 2、划拨：土地使用权划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在传统的计划经济体制下，我国的各种资源均由国家计划控制、调拨。土地资源的使用和分配亦不例外，主要由政府无偿拨给五、土地成本的构成：土地出让金+拆迁费用 1、拆迁费用：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。 2、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款六、土地的使用年限 住房用地70年 、 工业用地50年、 科教、文体、卫生用地50 年商业、旅游、娱乐用地40年、 综合或其他用地50年第二节 房屋产权性质按房屋产权性质可分为：商品房、公房、经济适用房，已购公房。1、 什么是商品房 商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物 2、什么叫经济适用房 国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。经济房的价格一般比商品房便宜，但是位置相对较偏，而且需提供较多证明，审批后才能购买，房号很不容易获得。 经济时用房在5年内不得买卖，5年后买卖需补差价（按当时房价，政府在有个估价，按估计补差价）。 根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。 3、什么是公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。包括军产房、校产房、央产房等。 使用权房 住户对房屋通过租赁的方式取得房屋的使用权，没有产权，俗称使用权房。目前使用权房主要有两种，一是租赁公有住房；二是以市场价格 租赁单位和私人的房屋。前一种是计划经济体制下，由政府和企事业 单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房，近一、二年出台的差 价换房的有关办法，主要是针对前一种使用权房，即公有住房。后一 种使用权房完全是市场经济下的租赁行为。 单位产权房(或系统产权房)不可售公房 是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。4、已购公房又称房改房。是指本市职和公有住房的承租人或年满18岁以上的同住成年人工自1994年以来，按照出售公有住房方案购买的公有住 房。除对正、副局级在职干部和校园内、部队营防区域内以及户籍冻结地区等的已购公房有限制规定外，凡取得房地产权证或房屋所有权证的，均可上市出售。 第三节：房产市场分类及房屋预售条件 市场分类： 房地产一级市场w 指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 房地产二级市场w 指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；如:向发展商购买的商品房；企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；市区住宅局出售的福利房或微利房。 房地产三级市场w 指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；如:房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定的强制性转移等等 房屋预售所需 1、 五证两书”：五证按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。两书：商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。2、 预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。持有其余三证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。济南市规定，多层建筑必须主体完工后方可申请商品房预售许可证第三节 专业名词一、 房屋类型的分类：1、 按建筑材料分为：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构a、砖木结构-承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的b、砖混结构-承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造c、钢筋混凝土结构-承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造d、钢结构-承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2、按建筑物类型分为：板楼、塔楼、其他3、按房屋内部结构分为：平层、错层、跃层、复式二、小区1、小区占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积2、小区建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和3、容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值即项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。4、绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。5、三通一平:是指水通、电通、路通及场地平整； 6、五通一平:通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地 7、七通一平:指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；8、配套设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。例：银行、交通、医院、学校等。三、房屋内部1、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的总建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。建筑面积=套内建筑面积+公摊面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积公摊面积：指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算2、 住宅的开间：住宅的开间就是住宅的宽度。在住宅设计中，住宅的宽度指一间房屋内一面墙皮到另外一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般为3.03.9米，规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性3、 住宅的进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效节约用地。但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不能任意地扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。4、 住宅的层高：是指下层地版面或楼板面到上层楼板下表面之间的距离，也就是一层房屋的高度。5、 住宅的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。6、 玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所7、 地下室：地下室顶板的底面标高高于室外地面标高的称半地下室，即房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/3 ，且小于等于1/2 者。这类地下室一部分在地面以上，可利用侧墙外的采光井解决采光和通风问题。地下室顶板的底面标高低于室外地面标高的，称为全地下室。影响房屋价格的因素： 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市场价格定位 房屋的供需状况 物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 政府因素、土地价格的变动 其它因素二手房交易市场：（4个阶段） 1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式 1999-2001年，北京市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升 2001-2003年，经济适用房开始可上市交易，市场中相关经纪公司数量开始攀升 2003