第4讲 租赁合同

高级财务会计第四讲 租赁合同,9.1 定义、分类及相关概念融资租赁9.2 融资租赁承租人的会计处理9.3 融资租赁出租人的会计处理经营租赁9.4 经营租赁承租人与出租人的会计处理9.5 售后租回业务的会计处理,9.1 定义、分类 及相关概念,租赁，是指在约定的期间内，出租人（lessor）将资产使用权让与承租人（lessee）而获取租金的经济行为。准则所称“租赁合同”（lease），是指在约定的期间内，出租人（lessor）将资产使用权让与承租人（lessee）而获取租金的合同。,2,Renmin University of China,经营租赁 与租赁资产所有权相关的一切风险和报酬在实质上并未发生转移的租赁，属传统的一般租赁.,融资租赁： 与租赁资产所有权相关的一切风险和报酬在实质上都转移给了承租人的租赁，亦称现代租赁。,租赁分类基本分类,融资租赁（finance lease），又称金融租赁、财务租赁，是指实质上转移了“与资产所有权有关的全部风险和报酬”（all the risks and rewards incidental to ownership of an asset）的租赁。租赁物的所有权最终可能转移，也可能不转移。注意，会计准则所称“融资租赁”与中华人民共和国合同法所称的“融资租赁”含义不同，切勿混淆。合同法：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。（杠杠租赁）除融资租赁以外的其他租赁为经营租赁（operating lease）。通常情况下，经营租赁租赁资产的所有权不转移，租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优惠购买选择权。,3,Renmin University of China,Zhou Hua，Renmin University of China,4,融资租赁的认定标准,租赁,租赁资产所有权将转移,租赁中含有优惠购置权,租赁期资产经济寿命的75,租赁最低付款额现值资产公允价值的90,经营租赁,融资租赁,是,否,否,否,否,是,是,是,准则规定，符合下列一项或数项标准的，为融资租赁：（1）在租赁期（lease term）届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。此种情况通常是指在租赁合同中已经约定、或者在租赁开始日根据相关条件作出合理判断，租赁期届满时出租人能够将资产的所有权转移给承租人。租赁期，是指租赁协议规定的不可撤销的租赁期间。如果承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。租赁合同签订后一般不可撤销，但下列情况除外：1）经出租人同意而撤销。2）因承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同而撤销。3）因承租人支付一笔足够大的额外款项而撤销。4）因发生某些很少会出现的或有事项而撤销。,5,Renmin University of China,（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75%）。太旧了就不算，（已使用年限超过全新的75%）（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值（minimum lease payments，MLP），几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。“几乎相当于”，通常以不低于90%为判断标准。（5）租赁物性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。,6,Renmin University of China,如某项租赁设备全新时可使用年限为10年，已经使用了3年，从第4年开始租出，租赁期限为6年，由于租赁开始时该设备的使用寿命为7年，则6/7=85.7%；如果租赁期为3年，则3/7=42.9%，不符合此条规定。假设该项租赁设备已经使用了8年，从第9年开始租出，租赁期限为2年，此时设备的使用寿命为2年，虽然租赁期为2年，则2/2=100%，但由于租赁前该设备的已使用年限超过可使用年限（10年)的75%，而8/10=80%75%，不符合此条规定。,租赁开始日是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。最低租赁付款额是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。或有租金，是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。履约成本，指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费。最低租赁收款额，是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。,8,Renmin University of China,资产余值（residual value），指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。担保余值就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上与承租人和出租人均无关、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值。,9,未担保余值（un-guaranteed residual value），是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。,10,Renmin University of China,会计核算的主要内容租赁资产的初始确认及计量初始直接费用的处理未确认融资费用的核算租赁资产折旧的计提履约成本的处理或有租金的处理租赁期届满时租赁资产的处理,11,9.2 融资租赁承租人的会计处理,融资资产入账？负债入账？未确认融资费用？,12,Renmin University of China,租赁资产的初始确认及计量,在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值（the fair value of leased asset）与最低租赁付款额现值（the present value of the minimum lease payments）两者中较低者作为租入资产（leased asset）的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款（long-term liability）的入账价值，将以上两者之差作为未确认融资费用（unrecognized finance charges）。企业应当设置“未确认融资费用”科目，核算企业应当分期计入利息费用的未确认融资费用。该科目可按债权人和长期应付款项目进行明细核算。科目期末借方余额，反映企业未确认融资费用的摊余价值。,13,Renmin University of China,折现率的选择承租人在计算最低租赁付款额的现值时，如果能够取得出租人租赁内含利率的，则应采用租赁内含利率作为折现率；否则，则应采用租赁合同规定的利率作为折现率。如果无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率，则应当采用同期银行贷款利率作为折现率。租赁内含利率（interest rate implicit in the lease），是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。即，使得下式成立的折现率r。,14,Renmin University of China,初始直接费用的处理承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用（initial direct costs），应当计入租入资产价值。综合会计处理：借：固定资产或在建工程 （较低者+初始直接费用）借/贷:未确认融资费用 （差额） 贷:长期应付款 （应付租金总额） 银行存款 （支付的初始直接费用）,15,Renmin University of China,入账之后的会计处理,问题：租金未确认融资费用摊销折旧履约成本或有租金提供相关激励问题租赁届满的处理,16,1.按期支付租赁费时借：长期应付款 贷：银行存款2.逐期分摊未确认融资费用时实际利率法借：财务费用/在建工程 贷：未确认融资费用,17,Renmin University of China,分摊率：（与入账时采用的折现率一致）（1）内含利率（2）合同规定利率（3）银行同期贷款利率（4）以租赁资产公允价值作为入账价值的，应当重新计算分摊率。,18,Renmin University of China,3.对融资租赁资产计提折旧时准则规定，承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。（1）应计折旧额的确定。如果承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值提供了担保，则应计折旧额为租赁期开始日固定资产的入账价值扣除担保余值后的余额；如果承租人或者与其有关的第三方未对租赁资产余值提供担保，则应计折旧额为租赁期开始日固定资产的入账价值。（2）折旧期限的确定。如果承租人能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权，则应在租赁资产使用寿命内计提折旧。否则，应在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。,19,Renmin University of China,4.支付或有租金时或有租金，是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。或有租金应当在实际发生时计入当期损益。借：管理费用/销售费用/制造费用 贷：银行存款/其他应付款5.发生履约成本时履约成本，是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。履约成本应当在实际发生时计入当期损益。借：管理费用/销售费用/制造费用 贷：银行存款/其他应付款,20,Renmin University of China,6.租赁期届满时的处理租赁期届满时，承租人应区别以下情况进行会计处理：（1）承租人返还租赁资产的情形。返还租赁资产时，借记“长期应付款应付融资租赁款”、“累计折旧”科目，贷记“固定资产融资租入固定资产”科目。还有差额，计入“营业外支出”（2）承租人按照合同约定的优惠条款继续承租该项租赁资产的情形。承租人若行使优惠续租选择权，则视同该项租赁一直存在而作出相同的账务处理。如果租赁期届满时承租人没有续租，根据租赁合同规定应向出租人支付违约金时，借记“营业外支出”科目，贷记“银行存款”科目。（3）承租人按照合同约定的优惠条款留购租赁资产的情形。承租人在支付购买价款时，借记“长期应付款应付融资租赁款”、贷记“银行存款”等科目；同时，将固定资产从“融资租入固定资产”明细科目转入有关明细科目。,21,Renmin University of China,【例91】,【例91】204年12月1日，东南建设股份公司以融资租赁方式向西北重工有限公司租入一套设备，合同主要条款如下：（1）租赁期自205年1月1日起，至208年12月31日，共4年。（2）租金支付方式为租赁期间内每年年末支付租金15 000 000元。（3）租赁物在204年12月1日的公允价值为50 000 000元。（4）承租人不知道出租人的租赁内含利率，同期银行贷款利率为7（年利率）。（5）承租人与出租人的初始直接费用均为4000元。（6）承租方担保余值为430 000元。（7）该套设备每年10 000元的保险、维护等杂费均由承租方自行承担。（8）该套设备估计使用年限为5年，承租方无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权。（9）承租方对设备采用年数总和法计提折旧。（10）承租方如果使用该机器比较满意，则应在租赁期最后一期支付60 000元。,22,Renmin University of China,承租人东南建设股份公司的会计处理如下：（1）确定租赁资产入账价值。最低租赁付款额的现值15 000 0003.3872（年利率7%的4期年金的现值系数） 430 0000.7629（年利率7%的4期单笔资金的现值系数） 51 136 047（元）由于租赁物的公允价值为50 000 000元，因此，根据孰低原则，租赁资产入账价值应为公允价值50 000 000元。（2）计算未确认融资费用。未确认融资费用60 430 00050 000 00010 430 000(元)（3）在租赁期开始日的会计分录。 借：固定资产融资租入固定资产 50 004 000 未确认融资费用 10 430 000 贷：长期应付款应付融资租赁款 60 430 000 银行存款 4 000,23,Renmin University of China,（4）计算承租人的实际利率。此租赁合同中隐含有一项金融活动，其现金流形态可概括如下：现在得到一项价值为50 000 000元的资产，以后四年每年年末分别发生现金流出15 000 000元、15 000 000元、15 000 000元、15 430 000元。（5）205、206、207、208年支付租金时的会计分录。 借：长期应付款 15 000 000/15 000 000/15 000 000/15 000 000 贷： 银行存款 15 000 000/15 000 000/15 000 000/15 000 000,24,Renmin University of China,（6）逐期分摊未确认融资费用。205、206、207、208年计算融资费用时的会计分录： 借：财务费用/在建工程3 999 090/3 119 217/2 168 971/1 142 722 贷：未确认融资费用 3 999 090/3 119 217/2 168 971/1 142 722（7）每年发生保险、维护等杂费时。 借：管理费用 10 000 贷：银行存款 10 000,25,Renmin University of China,（8）208年，承租人使用该机器比较满意，支付原先承诺的或有租金。 借：财务费用（或在建工程） 60 000 贷：银行存款 60 000（9）折旧的处理与自有资产相同。本例采用年数总和法计算各年折旧额。应计提折旧总额50 004 000430 00049 574 000元。205年、206年、207年和208年计提折旧的会计分录如下：借：制造费用等科目 19 829 600/14 872 200/9 914 800/4 957 400 贷：累计折旧 19 829 600/14 872 200/9 914 800/4 957 400在租赁期末，长期应付款贷方余额为430 000元，固定资产账面价值为430 000元（即承租人担保的余值）。,26,（10）租赁期满时的会计处理。1）209年初如果承租方不购买，则退还该套设备。 借：长期应付款 430 000 累计折旧 49 574 000 贷：固定资产融资租入固定资产 50 004 0002）209年初如果出租方允许承租方以460 000元购得。 借：长期应付款 430 000 营业外支出 30 000 贷：银行存款 460 000然后，转换固定资产的类别。 借：固定资产自有设备 50 004 000 贷：固定资产融资租入固定资产50 004 000,27,Renmin University of China,会计核算的主要内容：租赁开始日的会计核算初始直接费用的核算未实现融资收益的核算租金预期收回核算或有租金的处理租金预期未收回的核算长期应收款坏账准备的核算未担保余值的核算租赁期届满时租赁资产的处理,9.3 融资租赁出租人的会计处理,合同入账时的会计处理,主要要处理的问题债权？租出资产的处理（计价？）初始直接费用未担保资产余值？未实现融资收益？,29,债权？在租赁期开始日，出租人应按照在租赁开始日计算确定的最低租赁收款额，借记“长期应收款”科目。初始直接费用？合并最低租赁收款额借记“长期应收款”科目。未担保资产余值？根据租赁物的实际担保情况借记“未担保余值”科目。租出资产的处理？通过“融资租赁资产”转出，但要按公允价值计价，公允价值与其账面价值之间存在差异，则应将该差额计入当期损益（“营业外收入”或“营业外支出”）。按上述借记与贷记的金额之差，贷记“未实现融资收益”。,30,Renmin University of China,31,Renmin University of China,租赁资产公允价值与账面价值的差额，根据情形计入营业外收支,入账之后的会计处理,租金按期收回核算未实现融资收益的摊销或有租金的处理租金预期未收回的核算租赁期届满时租赁资产的处理未担保余值的核算,32,1.每期收取租金时。借：银行存款 贷：长期应收款2.逐期分摊未实现融资收益时。采用实际利率法计算确认当期的融资收入。实际利率法租赁内含利率借:未实现融资收益 贷:租赁收入,33,3.或有租金。或有租金是承租人在租赁期间内，根据租赁资产产品的销售量、使用量或者物价指数等因素计算并支付给出租人的金额不固定的额外租金，具有较大的不确定性。出租人收到的承租人在合同中承诺的或有租金，应当计入当期损益。“租赁收入” 借：应收账款 银行存款 贷：租赁收入,34,4.租金预期未收回的核算对于超过租金支付期而未收到租金，出租人不应确认当期的租赁收入；对于以前已经确认尚未收回的租金收入，应予冲回，转作表外核算，借记“租金收入”科目，贷记“未实现融资收益”科目；超期支付的租金以后又收回时，应重新确认为当期收入。,5.租赁期届满时租赁资产的处理收回租赁资产时的处理 承租人优惠续租资产时 承租人留购租赁资产时,36,收回租赁资产时的会计处理分四种情况,（1）资产余值全部担保时，分录为： 借：融资租赁资产 贷：长期应收款【担保余值】,（2）资产余值部分担保时，分录为： 借：融资租赁资产 贷：长期应收款【担保余值】 未担保余值【未担保余值】,（3）资产余值全部未担保时 借：融资租赁资产 贷：未担保余值【未担保余值】,（4）担保余值和未担保余值均不存在时，无会计分录。,Renmin University of China,承租人留购租赁资产时，会计分录为： 借：银行存款 贷：长期应收款 【购买价款】,承租人优惠续租资产时，如不涉及租金，则无需编制会计分录；如涉及租金，计入当期损益,【例92】,【例92】本例沿用例91的资料。用下划线标出的部分是出租方知道而承租方不知道的信息。204年12月1日，东南建设股份公司以融资租赁方式向西北重工有限公司租入一套设备，合同主要条款如下：（1）租赁期自205年1月1日起，至208年12月31日，共4年。（2）租金支付方式为租赁期间内每年年末支付租金15 000 000元。（3）租赁物在204年12月1日的公允价值为50 000 000元；账面价值为46 000 000元。（4）同期银行贷款利率为7（年利率）。（5）承租人与出租人的初始直接费用均为4000元。（6）租赁期届满时，该套设备的估计余值为690 000元。其中，承租方担保的余值为430 000元；未担保余值为260 000元。（7）该套设备每年10 000元的保险、维护等杂费均由承租方自行承担。（8）该套设备估计使用年限为5年，承租方无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权。（9）承租方如果使用该机器比较满意，则应在租赁期最后一期支付60 000元。承租人最后表示满意。,39,Renmin University of China,西北重工有限公司会计处理如下：（1）租赁合同成立时。 借：长期应收款 60 430 000 未担保余值 260 000 贷：融资租赁资产 50 000 000 银行存款 4 000 未实现融资收益 10 686 000同时，确认资产公允价值变动利得， 借：融资租赁资产 4 000 000 贷：营业外收入 4 000 000说明：长期应收款15 000 0004430 000 60 430 000（元）未实现融资收益（60 430 000260 000）50 000 0004 000 10 686 000（元）,40,Renmin University of China,（2）计算实际利率。此租赁合同中隐含的金融活动的现金流形态可概括如下：现在付出代价50 004 000元，以后四年每年年末分别发生现金流入15000000元、15000000元、15000000元、15690000元。注意，初始直接费用4000元计入长期应收款，因此，属于租赁交易的实际代价，构成金融活动的现金流量。因此，可以根据上述现金流形态计算该项金融活动的实际利率：经测算，租赁的内含利率为8.165 056 555 512%。,41,Renmin University of China,（3）205、206、207、208年每年分摊未实现融资收益时（各年数字以斜线隔开）。 借：未实现融资收益 4 082 855/3 191 464/2 227 290/1 184 391 贷：租赁收入 4 082 855/3 191 464/2 227 290/1 184 391（4）205、206、207、208年每年收租时。 借：银行存款 15 000 000/ 15 000 000/ 15 000 000/ 15 000 000 贷：长期应收款 15 000 000/15 000 000/15 000 000/15 000 000,42,Renmin University of China,（5）208年收到或有租金时。 借：银行存款 60 000 贷：租赁收入 60 000 （6）租赁期满时。1）209年初如果承租方不购买，则出租方收回该套设备。 借：融资租赁资产 690 000 贷：长期应收款 430 000 未担保余值 260 0002）209年初如果出租方允许承租方以460 000元购得。 借：银行存款 460 000 营业外支出 230 000 贷：长期应收款 430 000 未担保余值 260 000,43,Renmin University of China,6.未担保余值的复核*,准则规定，出租人至少应当于每年年度终了，对未担保余值进行复核。未担保余值增加的，不作调整。如果有证据表明未担保余值已经减少，则应当重新计算租赁内含利率，并将由此引起的租赁投资净额的减少，计入当期损益。以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。“租赁投资净额”，是融资租赁中最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额。如果已确认损失的未担保余值得以恢复，则应当在原已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。,44,Renmin University of China,【例93】,【例93】204年12月1日，东南建设股份公司以融资租赁方式向西北重工有限公司租入一套设备，合同主要条款如下（与例92相同）：（1）租赁期自205年1月1日起，至208年12月31日，共4年。（2）租金支付方式为租赁期间内每年年末支付租金15 000 000元。（3）租赁物在204年12月1日的公允价值为50 000 000元；账面价值为46 000 000元。（4）同期银行贷款利率为7（年利率）。（5）承租人与出租人的初始直接费用均为4000元。（6）租赁期届满时，该套设备的估计余值为690 000元。其中，承租方担保的余值为430 000元；未担保余值为260 000元。（7）该套设备每年10 000元的保险、维护等杂费均由承租方自行承担。（8）该套设备估计使用年限为5年，承租方无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权。（9）承租方如果使用该机器比较满意，则应在租赁期最后一期支付60 000元。承租人最后表示满意。206年底，西北重工有限公司减记未担保余值200 000元。,45,Renmin University of China,西北重工有限公司会计处理如下：（1）租赁成立时的会计分录。 借：长期应收款 60 430 000 未担保余值 260 000 贷：融资租赁资产 50 000 000 银行存款 4 000 未实现融资收益 10 686 000同时确认资产公允价值变动利得： 借：融资租赁资产 4 000 000 贷：营业外收入 4 000 000（2）205、206年每年收租时的会计分录（各年数字以斜线隔开）。 借：银行存款 15 000 000/ 15 000 000 贷：长期应收款 15 000 000/15 000 000,46,Renmin University of China,（3）205、206年每年计算租赁收入时的会计分录（各年数字以斜线隔开）。西北重工有限公司此时计算的实际利率（租赁内含利率）为8.165 056 555 512%（可运用Excel的IRR函数计算）。 借：未实现融资收益 4 082 855/3 191 464 贷：租赁收入 4 082 855/3 191 464 （4）206年底，西北重工有限公司计提未担保余值减值准备时。 借：资产减值损失 200 000 贷：未担保余值减值准备 200 000,47,Renmin University of China,（5）重新计算的租赁内含利率。206年底“未担保余值”调减额200 000（元）按照新的“未担保余值”，根据现金流形态计算的租赁内含利率IRR8.034 033 877 840%。计算过程中所使用的现金流形态如下：206年底的租赁投资净额（Amortized cost）27 278 319（元）将207年及208年的回报金额用新IRR折现到206年：租赁投资净额（Amortized cost）27 156 326（元）所以，206年底租赁投资净额的调减额27 278 31927 156 326121 993（元）206年底“未实现融资收益”调减额200 000121 99378 007（元） 借：未实现融资收益 78 007 贷：资产减值损失 78 007,48,Renmin University of China,（6）207、208年每年收租时的会计分录。 借：银行存款 15 000 000/ 15 000 000 贷：长期应收款 15 000 000/15 000 000,49,Renmin University of China,原IRR8.165056555512%，新IRR8.034033877840%*注： 78 007200 000121 993,（7）07、208年每年计算租赁收入时的会计分录。借：未实现融资收益 2 181 748/1 151 926 贷：租赁收入 2 181 748/1 151 926,50,Renmin University of China,原IRR8.165056555512%，新IRR8.034033877840%*注： 78 007200 000121 993,（8）收到或有租金时。 借：银行存款 60 000 贷：租赁收入 60 000 （9）租赁期满时。1）209年初如果承租方不购买，则出租方收回该套设备。 借：融资租赁资产 690 000 贷：长期应收款 430 000 未担保余值 260 0002）209年初如果出租方允许承租方以460 000元购得，会计处理如下。 借：银行存款 460 000 营业外支出 30 000 未担保余值减值准备 200 000 贷：长期应收款 430 000 未担保余值 260 000,51,Renmin University of China,52,52,52,承租人经营租赁的会计核算,承租人对经营租入资产不予入账,支付的租金直接或摊销记入相关成本或当期损益,初始直接费用、或有租金以及租入固定资产的日常修理 支出应于发生时计入当期损益,租入固定资产改良支出，应在发生时计入“长期待摊费 用”科目，并在租赁期内平均摊销，分别计入当期损益,9.4 经营租赁,（1）应当在租赁期内各个期间按照直线法将租金分摊计入相关资产成本或当期损益；如果其他方法更为系统合理，也可以采用其他方法。承租人确认的租金费用借:管理费用/在建工程/无形资产”/生产成本/制造费用 贷:银行存款（2）承租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益借：管理费用 贷：银行存款（3）或有租金应当在实际发生时计入当期损益借：管理费用 贷：银行存款,53,Renmin University of China,54,54,54,出租人经营租赁的会计核算,出租资产仍属出租人资产，由出租人进行核算,收到的租金直接或摊销记入当期损益,初始直接费用、或有租金以及租入固定资产的日常修理支出都应于发生时计入当期损益,出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。（1）应在租赁期内各个期间按照直线法将经营租赁租金确认为当期损益；如果其他方法更为系统合理，也可以采用其他方法。出租人确认租金收入时，借：银行存款/应收账款 贷:租赁收入/其他业务收入（2）出租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益，借:其他业务成本 贷:银行存款,55,Renmin University of China,（3）对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销，借:其他业务成本 贷:累计折旧（4）或有租金应当在实际发生时计入当期损益，借:银行存款 贷:租赁收入/其他业务收入,56,【例94】,【例94】202年1月1日，北方实业股份公司向南方地产股份公司租入一层写字楼，租期3年。租赁合同规定，租赁开始日（202年1月1日）北方实业股份公司向南方地产股份公司一次性预付租金150 000元，第一年年末支付租金150 000元，第二年年末支付租金200 000元，第三年年末支付租金250 000元。三年的租金总额为750 000元。（假定北方实业股份公司和南方地产股份公司均在年末确认租金费用和租金收入，并且不存在租金逾期支付的情况。）1北方实业股份公司的账务处理（1）202年1月1日，一次性预付租金。借：长期待摊费用 150 000 贷：银行存款 150 000,57,Renmin University of China,（2）202年12月31日，支付并确认当年租金费用。借：管理费用 250 000 贷：长期待摊费用 100 000 银行存款 150 000（3）203年12月31日，支付并确认当年租金费用。借：管理费用 250 000 贷：长期待摊费用 50 000 银行存款 200 000（4）204年12月31日，支付并确认当年租金费用。借：管理费用 250 000 贷：银行存款 250 000,58,Renmin University of China,2南方地产股份公司的账务处理（1）202年1月1日。借：银行存款 150 000 贷：应收账款 150 000（2）202年12月31日。借：银行存款 150 000 应收账款 100 000 贷： 租赁收入 250 000（3）203年12月31日。借：银行存款 200 000 应收账款 50 000 贷： 租赁收入 250 000（4）204年12月31日。借：银行存款 250 000 贷： 租赁收入 250 000,59,Renmin University of China,售后租回的含义及本质,销售,出租,销售方,购买方,出租方,承租方,9.5 售后租回业务的会计处理,61,一种融资活动,一种特殊的融资活动,售后租回的本质：,出租人而言：购买行为出租行为一种投资行为承租人而言一种融资活动,62,Renmin University of China,63,售后租回的种类：,与租赁类似，分为：售后租回形成的融资租赁业务；售后租回形成的经营租赁业务。,以上两种业务的判断标准与融资租赁或经营租赁的五条判断标准相同,会计核算的基本思想：出租人而言：购买行为出租行为一种投资行为承租人而言一种融资活动其在销售环节形成的盈亏，不应立即确认为当期损益，而应逐期递延计入相关期间的各期损益。,64,Renmin University of China,出租人的会计处理没有特殊性承租人会计处理方法有所不同，核算要点如下：售出时，售后租回资产的销售价差应予以递延，不能计入当期损益，会计分录为：,借：银行存款 贷：固定资产清理 递延收益未实现售后租回损益,售后租回形成融资租赁的会计处理,66,66,注意：,借：