云星尚雅名都小区物业服务方案.doc

云星尚雅名都住宅小区物业服务方案 以人为本合作共赢云星尚雅名都商住小区物业服务方案东方名加物业服务有限公司简介 公司概况东方名加物业服务有限公司成立于XXXX年X月X日，注册资本XX万元，是一家具有建设部物业管理企业三级资质等级的专业化物业服务企业。经营范围包括：物业服务、场地出租、房屋租赁服务、保洁服务、家政服务、房地产投资咨询、企业营销策划、广告发布、劳务输出（国内）等。公司自成立以来，坚持“以人为本”的服务理念，以专业化、规范化、职业化的“星级”物业服务为理念，致力于人才的引进、培养和开发，已打造出了一支组织结构合理、层次搭配得当、优化组合的物业管理队伍。目前公司拥有各类专业管理人员和技术人员60余人，80%以上具有大专以上学历。其中，公司物业服务方面的主要管理人员多来自利奥（盛天集团）、万怡、好管家、荣和、中天世纪等南宁市多家一、二级物业服务公司，具有十分丰富的大型高档物业小区的管理经验。为我公司开展物业服务工作奠定了坚实的人力资源基础。现公司物业服务已发展到南宁市外的百色、钦州、奉山等市县，物业管理类型包括：多层住宅、高层住宅、商场、学校、市政公园等多种类型物业。 公司的组织架构如下：股东会董事会监事会总经理各分支机构物业服务中心保部物业服务中心保部物业服务中心物业服务中心物业服务中心物业服务中心副总经理副总经理工程部财务部协管部行政人事部业务拓展部公共事物部物业部 一、 经营业绩物业管理及顾问业绩一览表序号项目名称地点接管时间物业类型面积万备注123456云星尚雅名都项目简况云星;尚雅名都项目位于南宁市江南区白沙大道，与江南区南北向交通主干道星光大道相邻。项目占地120多亩，总建筑面积约18万平方米，包括一梯两户多层住宅19栋，共63个单元。一梯小高层电梯楼13栋，共23个单元（待核实）。“云星;尚雅名都”力邀广州汉森国际设计公司的著名建筑大师担纲设计，小高层与多层巧妙摆布形成错落有致的建筑布局，人车分流的设计体现良好的社区功能划分，项目内拥有会所、幼儿园、商业街、约900个停车场等齐全的配套，项目周边有体育场、图书馆、剧院、艺术馆、学校、大型超市及建设中的大型商场的设施。云星;尚雅名都项目主要经济指标（指标待核实）基本情况：物业名称云星尚雅名都物业类型商住小区行政区域江南区规划总用地面积 亩123.06总建筑面积 181552其中多层住宅建筑面积 8201019幢63个单元高层住宅建筑面积 9545313幢23个单元23部电梯公建建筑面积 ？商业建筑面积 4098多少家？总户数 户1560网上数据待核实？总人口 人容积率2.20建筑密度？停车位产权归属？其中地下停车位292地面停车位608是否包括架空层车位？架空停车位？停车位户数58%绿化率35%云星;尚雅名都小区物业管理特点：云星;尚雅名都商住项目报建设计于2006年以前，当时为江南区较为少有的大规模住宅小区。小区物业特点对物业管理的主要影响有以下几点：1、楼层较低全部为12层以下多层、小高层商住楼。其中，19幢多层住宅管理相对容易。但23幢一梯小高层电梯房，因楼层低，业主户数相对较少，物业服务费定价较低。而电梯属于事关业主人身安全的特种设备，对电梯的管理相关部门有严格规定，物业公司除每月需要向经有关政府相关部门认可的、有合法资质的专业电梯维保公司支付固定的维保费外，还要面对比一般市场同类普通产品贵5倍左右的电梯的相关配件的维护费用。因此支出费用较大，物业公司收益难以保证。2、容积率较低，建筑密度较大、占地面积较大（123.06亩）、户数较多，如要达到一定的物业服务质量，则需要投入更多的管理、工程及秩序维护人员费用支出相对较大。3、绿化面积较大（约29000）植物各类较多，绿化养护人员与绿化养护费用投入较大。4、小区内监控设施等管理硬件投入不足，不利于物业公司的管理（特别是小区治安方面的管理）。需投入巨额资金改造。5、业主对物业公司印象不佳：因小区前任物业公司服务工作不到位，与小区业主及业委会矛盾较大，业主对物业公司的管理抵触情绪较大，目前已基本习惯了不交物业费，后期收费难度较大！此点对接管的物业公司来说是十分不利的因素。6、前期物业服务公司所收取的水电周围金、物业专项维修资金等费的收回难度较大，预计需要业委会通过法律途径方可追回，且金额无法正常统计。接管物业公司短期内垫付资金较大。 服务管理方案针对云星;尚雅名都小区以上特点，结合多个楼盘的实际经管经验，我公司制定出：以由南宁市房产管理局、南宁市物价局制定的南宁市普通住宅小区物业服务等级标准二级服务标准为基础，加大小区硬件设施投入，以人为本、引导社区文化，力争三年内把云星;尚雅名都打造为南宁市物业管理优秀示范小区的管理目标。物业服务标准如下：一、综合服务 1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目和标准，建立有财务管理公开、监督制度。3、设有服务中心，每天8小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。公示服务电话， 24小时受理住户的报修和投诉，业主或使用人的的投诉在2天内予以答复处理。业主急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修纪录，并有回访制度。4、应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。5、按合同适时组织开展文体娱乐活动。6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达80%以上，及时改进薄弱环节。（征求业主人数不低于业主总人数的70%）7、物业管理企业持有有效证照，项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上项目经理任职经历，人员配置合理，项目经理和管理人员、水、电、绿化等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，岗位责任制明确。8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，行为语言规范，服务主动，热情。9、适时对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。10、每月至少1次在服务中心公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况，每季度至少1次在服务中心公布涉及住户共同设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。11、按有关规定或合同约定使用住房专项维修资金。二、房屋管理及维修养护1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识明显。3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置。4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。5、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，维修养护及时率达到90%以上，检修记录和保养记录齐全。6、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。8、根据房屋实际使用年限，及时编制维修计划和住房专项维修。三、共用设施设备维修养护 1、小区内公共配套服务设施完好，标志、标识齐全，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，日常的管理和维修养护情况良好。2、共用设施设备运行维修养护制度健全，及时编制共用设施设备运行维修养护计划，建立的共用设施设备台帐、运行、检查、维修、保养记录齐全。3、维修养护制度健全，水、电、电梯、中央空调、监控等工作标准及岗位责任制明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。5、小区主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。6、载人电梯早6点至晚12点正常运行。7、水、电、中央空调、监控等设备运行保养人员严格遵守操作规程及保养规范。8、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率90%以上。9、容易危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。10消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；建立消防责任制及火灾消防预案。11、防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。12、雨水井、化粪井每季度检查1次，根据需要适时清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。四、绿化养护 1、有专业人员实施。绿化养护管理2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木生长良好，存活率 95%以上；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树在半个月内清除，并适时补种。3、草坪平整，每年清除杂草3次以上，有效控制杂草孳生，无垃圾、无烟头纸屑；4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。五、保洁服务 1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾清运日产日清；每天早晚定时清运2次，保持垃圾设施清洁、无异味。2、小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫2次；电梯厅每日清扫1次，每三天拖洗1次，每月对电梯门壁打蜡上光1次；楼道，每天清扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每周擦拭1次；路灯、楼道灯每两个月清洁1次。设施设备用房每3天清扫1次；休闲、娱乐、健身设施每2天清洁1次，每月刷洗1次。3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。6、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展消毒和灭虫除害工作。六、公共秩序协助维护1、门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志，定期接受安全技能培训，有较强的安全防范能力，能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。2、设专人24小时值勤，主出入口不少于24个小时有专人站岗值守，并有详细的交接班记录。3、对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻，每天不少于8次，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，并做好巡查记录。6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；7、针对小区安全硬件设施不足的现状，我公司拟投入70万元人民币资金，先期在小区内设置不少于20个监控摄像点，以后再利用停车收益赢利、物业经营创收等途径短信资金，力争将摄像头数量增加至35-40个，监控面积基本覆盖整个小区。8、对小区内电动车辆等实施划区域定点包充电收费管理，包月每车每月35元。所收费用除用于弥补物业公司投入的管理费用外，在南宁市首创设立电动车失窃赔偿基金。如交费小区业主在指定的区域内停放电动车辆被盗，物业公司则可按相应的标准从赔偿基金中向业主支付赔偿金。（具体的实施办法物业进住后另行公布，并可与业主签订相关协议）七、社区文化的开展1、定期开展以尚雅名都我为王为主题的文、体系列活动比赛，项目以棋、牌类、小球类为主、加上气排球等适合广大业主群体性参加的活动，以个人或单元、幢组队，以擂台形式定期组织比赛，在小区内高擂台榜，公布获胜者，并可获得适当奖励。2、挖现小区内有某种特长的业主，聘请担任教练工作，长期在小区内开办棋类、书法、舞蹈、武术等项目培训团队，组织对外交流，全面提升小区业主综合素质。3、组织团体旅游、团购等活动（业主自费），满足小区业主多种精神需求。 以上活动资金，由小区公共区域经营性收益或业主自愿出资获取。云星尚雅名都项目年物业经营管理收支测算一、各项费用收入预算：1823032.32元/年（以80%收费率计）（一）、常规性收入：2278790.4元/年序号收费项目收费单价（元/）计费数量（）收缴率月收入（元）年收入（元）备 注1多层住宅0.682010492065904722小高层电梯0.99545385097.71030892.43商业用房1.540986147737644地面停车位80元/月608486405836805地下停车位292？合 计2278790.4注：地下停车位数量及收费标准未知（二）代收项目收入：312000元/年（一次性）序号名 称数 量收费标准应 收（元）备 注1水电周转金1500套房200元/套房300000收回难度较大2生活垃圾清运费 1500户8元月12000按100%入住计算合 计312000元/年（三）经营创收收入：29000元/年序号名 称数量估计收入（元）备 注1临时停车场管理15000估算值2车位出租收入5000小车、摩托车、电单车等估算3上门维修1000估算值4其它8000包括固定摆摊、临时摊点、中介等合 计29000元/年根据以上三项，物业的总的收入为2619790.4元/年。但由于物业的代收项目因性质不同，不能列入我物业管理的收入范围；其次，物业的创收收入具有不稳定性。故不列入物业的收入范围。因此，本项目的物业管理收入应为物业的常规收入，其金额为：2278790.4元/年。本数据是以100%物业收费率测算，实际收费率暂按80%计算，则为1823032.32元/年。二、工资薪金及福利：1655050.00元/年（一）、员工工资：1165200元/年序号职 务人数工资标准（元/月）年度工资（元/年）备 注1项目经理助理12500300002客服主管12500300003客服人员46800816001700元/人/月4工程主管12500300005工程人员46800816001700元/人/月6保洁员15195002340001300元/人/月7绿化员11500180008协管主管12500300009安管员30495005940001650元/人/月10厨 师1150018000临时工1500元/月合计60971001165200（二）、福利、社保及补贴:489850元/年序号项 目人数（人）每人月标准年度金额（元/年）备 注1社保金5050030000060人*500元*12月，2伙食补贴60120元/月8640060人*120元*12月，3团体意外险36100元/年3600针对安管、工程人员4生日补贴5550元/年27505高温补贴55100元/年5500夏季6工龄补贴30240元/年7200每人满1年加20元/月，30人为估算7年终福利97100员工月工资标准的100%：91700*100合 计489850元/年根据以上两项，工资薪金及福利的支出1165200 + 4898501655050元/年。三、员工服装费：55人150元/人8250.00元/年。四、办公费预算：22222.00元/年 序号名 称数 量单位月支出（单价）年支出（元/年）备 注1电话费40048002业务费30027003办公水电费30036004报刊费2405资料印刷费807206纸杯6箱40元/箱2407桶装水365桶8元/桶2920每天1桶8个人文件框25个10元/个250办公室每人1个9文件夹50个5.2元/个260主要工作人员每人1个10硬板夹30个5元/个180楼管、安管人员巡楼使用11笔筒25个8元/个200办公室每人1个12白板2块60元/块12013大彩笔20支1.5元/支3014卷尺2个15元/个303-5米15直尺3把15元/把4516三角板1套15元/套1517笔记本150本1.5元/本225每人年2本18水性笔150支1元/块150每人年2支19水性笔芯800支0.5元/块400每人年10支20圆珠笔100支0.8元/块80每5日消耗1支21圆珠笔芯300支0.5元/块150每日消耗约1支22橡皮12快1元/块1223A4纸100包18元/包1800每日约消耗100多张24A3纸30包34元/包1020每日约消耗30多张25标签20卷1元/卷2026胶水50瓶1元/支5027香糊10瓶1元/瓶1028双面胶10卷0.5元/卷529涂改液15瓶1元/瓶15每月约1瓶30墨水6瓶1.5元/瓶931毛笔10支3.5元/支35和硬笔32剪刀4把3.5元/把1433打印机墨水6套20元/套12034工作牌100个6元/个600每人1个35订书机5个16元/个80约每个部门1个36订书钉90盒0.8元/盒7237印盒5盒5元/个2538信签100本1.5元/本15039便签200本0.3元/本6040复印机碳粉3251盒40元/盒12041烟灰缸10个4元/个4042书画框30个15元/个450装裱制度等43值班记录本80本2元/本160合 计 22222.00元/年五、保洁、绿化用品及环境维护日常支出：7316.00元/年序号项 目数 量单位单 价（元）金 额（元/年）备 注1塑料扫把50把6元/把3002山枝扫把50把3元/把1503拖把60把8元/把4804脱水桶13个15元/个1955存水桶4个20元/个806毛 巾50张3元/张1507鸡毛掸10把8元/把808垃圾铲20把8元/把1609小垃圾袋7500个0.04元/个30010小垃圾桶20个10元/个20011玻璃擦15把38元/个57012玻璃刮15把25元/个37513玻璃铲4把18元/个7214洗衣粉50包8元/包40015不锈钢油20瓶10元/瓶20016洁厕净50瓶2.5元/瓶12517厕 擦6把6元/把3618厕所脚垫5张35元/个17519盐酸3桶50元/桶15020胶手套60双2.5元/个15021小地毯10张20元/个20022杀虫剂8瓶10元/瓶8023老鼠药12024除臭剂6瓶8元/瓶4825花 肥12026节假日环境布 置2400估算，每月200元合 计 7316.00 元/年六、安保物品支出：4260.00元/年序号项 目数量单 位单 价金 额备 注1手电筒9支50450强光可充电，巡逻用2橡胶棒6 支15903雨 衣10 件505004水 鞋8双252005白手套720 双2.2158030人，每人月2双6迷彩鞋60双20120030人，每人年2双7文体用品2个120240员工活动合 计4260.00 元/年七、公共设施、设备维护保养支出：218080.00元/年序 号项 目月支出（元/月）年度支出（元/年）备 注1供电系统保养50060002给排水系统保养15元/方水质300元给排水设施运行维护3消防、安防系统维护1）消防设施保养200024000，包括消防主机系统维护，管道、自动报警系统、喷淋系统、联动系统等的保养2）对讲机维护90108015台*6元/台.月*12月3）监控系统维护2500300004）可视对讲系统维护50060005）地下车库出入控制系统4电梯维护费500138000每月500元一部梯5电梯年审9200（每台约400元 ，23台；400*23）6公共设施设备日常维护1001200日常零星维护综合测算100元/月7灯类更换维修15008工具修补、胶布铁钉等800估算合 计综合估算约218080元/年八、物业管理开办费：55769元/年 （一）、办公室（和宿舍）物资采购支出：37718.00元序号项 目数量单位单 价金 额备 注1物业办公匾牌1块1201202公 章3枚50150交房章、物业章、装修章3复印机1台120012004打印机1台5005005订书机2台9186饮水机1台3503507过塑机1台300300过塑出入证、工作证等8计算器5个25125基本每部门一个9打孔机1台15015010报纸架1个15015011电 脑2台4000800012电视机1台1000100013前台客户坐椅6张1801080客户及客服人员在前台办事用14会客桌椅1套100100015办公桌椅（卡座）9套7006300 16经理办公桌椅1套90090017保险柜1个90090018大档案盒30个30900装业主入住资料19小资料盒1100个22200装业主入住资料20太阳伞2把10020021洗衣机1台15001500宿舍用22空 调2台1800360023热水器1台300300宿舍用24盆 栽4盆50200主要放在前台25床 架26床2005000上下铺，可供54人使用26玻璃门锁3把2575物业办公室、宿舍用27交楼办公易耗品1500含2次交楼用，综合测算合 计37718.00 元（二）、工程、安管和保洁绿化工具、装备支出：8741.00元序号项 目数量单位单价金 额备 注1组合扳手1套1801802大管钳1把40403指针万用表2个801604螺丝刀10支550含一字和十字，5排插6个201206电工刀5支42075米卷尺2个888工具包5个201009尖嘴钳5把105010老虎铅5把157511剥线钳1把181812电 笔5把42013电工胶布1件15015014小铁锤5把63015榔头2把20405-6磅16十字镐2把224417铁铲2把163618锄头2把153019鹤嘴锄5把1050绿化日常松土、除草用20剪枝刀4把156021喷雾器1个606022吸尘器1台20002000主要用于售楼部与样板间23告示牌20个10200清洁、临时施工用24胶 管2卷70140浇水25人字铝梯1把4504502-3米高26巡逻单车1辆180180安保员巡逻用27平板车1辆400400日常运送大型工具、设备28手推车4辆150600类同超市推车，给车主在地库停车卸货时使用29对讲机10台3203200安管员用6台，工程2台，物业、客服各用1台30警示牌10张20200用于于机房、库房等31打气筒1支3030合 计8741.00 元（三）、员工食堂成本：9310.00元序号项 目数量单位单 价金 额备 注1高压锅1个1802002电