建筑房地产行业投资分析报告 2003(doc).doc

2003年房地产行业资分析报告 1 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 目目 录录 1 房地产行业发展现状房地产行业发展现状 4 1 1 行业主要经济指标 4 1 2 房地产业的主要产品情况 9 2 行业运行环境行业运行环境 12 2 1 政策和法律环境 12 2 2 需求环境 13 2 3 供给环境 14 3 加入加入 WTO 对中国房地产业的影响对中国房地产业的影响 16 3 1 对房地产市场的影响 16 3 2 对房地产企业的影响 16 4 行业发展的不确定因素行业发展的不确定因素 18 4 1 宏观经济走势 18 4 2 宏观经济政策 18 4 3 政府对土地市场调控力度 18 5 行业发展前景及趋势预测行业发展前景及趋势预测 20 5 1 中长期向好 20 5 2 短线可能面临调整 21 6 重点城市房地产市场分析重点城市房地产市场分析 23 6 1 上海房地产市场分析 23 6 2 北京房地产市场分析 31 6 3 广州房地产市场分析 43 7 房地产行业内企业及上市公司分析 房地产行业内企业及上市公司分析 52 7 1 上市公司 2001 年总体业绩同比下滑 53 2003年房地产行业资分析报告 2 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 7 2 导致房地产上市公司业绩下滑的原因分析 54 7 3 2001 年房地产上市公司经营特点 57 7 4 房地产上市公司投资策略分析 59 8 房地产行业上市公司房地产行业上市公司 2002 年年报前瞻年年报前瞻 63 9 2003 年房地产上市公司投资策略分析年房地产上市公司投资策略分析 66 10 结论和投资建议 结论和投资建议 68 表目录表目录 表 1 商品房新开工面积中住宅的面积及比例 5 表 2 房地产行业的毛利率 不计土地成本 7 表 3 房地产行业经营状况 7 表 4 房地产开发企业的资产负债 7 表 5 个人购买商品住宅面积 14 表 6 个人购买商品住宅占住宅销售面积的比重 14 表 7 02 年完成主要指标与上年同比情况 32 表 8 全国房地产行业企业基本状况 53 表 9 2001 年主要业务在北京的房地产公司情况 56 表 10 2001 年房地产上市公司主要指标一览表 60 图目录图目录 图 1 1995 2002 年房地产行业投资及增长情况 4 图 2 1997 2002 年房地产业开工 施工 竣工状况 5 图 3 房地产销售增长 6 图 4 1997 2002 年全国商品房平均价格 6 图 5 1997 2002 年 10 月全国商品房空置面积及增长情况 8 图 6 1997 2002 年房地产业土地储备情况 9 图 7 1997 2002 年商品房 住宅等销售面积 10 图 8 1997 2002 年 10 月全国住宅平均销售价格 10 2003年房地产行业资分析报告 3 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 图 9 1992 2002 房地产投资增长率和销售增长率对比 22 图 10 上海市商品房竣工面积与销售面积 26 图 11 1994 2000 年上海空置商品房情况 27 图 12 中房上海指数走势 27 图 13 上海市存量房成交面积 28 图 15 房地产投资增速变动趋势 34 图 16 1995 2002 年北京商品住宅平均价格走势 36 图 17 全国房地产行业企业基本状况 53 2003年房地产行业资分析报告 4 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 1 房地产行业发展现状房地产行业发展现状 1997 年宏观经济 软着陆 之后 经济增长率下降 并出现 通货紧缩趋势 为了启动经济增长 从 1998 年起国家开始鼓励 房地产业发展 采取多种政策措施促进住房消费 在国家政策支 持下 房地产业开始回升 1998 年商品房销售面积比 1997 年增 长 35 24 此后一直保持稳定增长势头 2001 年投资额比 2000 年增长 27 41 02 年 1 10 月投资额达到 5588 亿元 比上年同期 增长 29 8 这说明房地产业在经过大起大落之后 进入了稳定 发展阶段 1 1 行业主要经济指标行业主要经济指标 1 投资额 1995 至 1997 年 全国房地产投资额一直徘徊在 3200 亿元左 右 1998 年房地产投资额迅速上升 保持稳定增长 2001 年达 到 6245 亿元 请看图 1 图 1 1995 2002 年房地产行业投资及增长情况 1200 0 1200 2400 3600 4800 6000 7200 8400 1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年 投资额 亿元 增长率 万分之 2 新开工面积 施工面积 竣工面积 近几年商品房新开工面积 施工面积与竣工面积连年增长 1998 年受国家政策鼓励及住房制度改革的影响 商品房新开工面 2003年房地产行业资分析报告 5 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 积增长率高达 45 35 99 年新开工面积增长率有所降低 但 2002 年新开工面积又呈现快速增长之势 这预示今后几年商品房 施工面积与竣工面积还将不断增长 新开工建设的商品房以住宅 为主 图 2 1997 2002 年房地产业开工 施工 竣工状况 0 20000 40000 60000 80000 100000 1997年1998年1999年2000年2001年2002年 新开工面积 万平方米 施工面积 万平方米 竣工面积 万平方米 表 1 商品房新开工面积中住宅的面积及比例 年份 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年2001 年2002 年 新开工住宅的面积 万平方 米 10996 6 16637 5 18797 9 24401 1 5 30532 7 2 37647 新开工住宅的面积占新开工 商品房面积的比例 78 3981 683 2586 3584 9489 数据来自 2002 中国统计年鉴 3 销售面积和销售收入 自 1997 年以来 全国房地产销售面积和销售收入一直保持 较高的增长率 1998 年的高增长率部分是由于取消福利分房的政 策引发各单位突击购房所造成 随后市场回到正常状况 销售面 积和销售收入增长率保持在 15 20 之间 2000 年销售面积达到 16984 1 万平方米 销售收入达到 3572 亿元 2001 年全国商品房 销售达 20779 万平方米 与去年同期相比增长 22 3 销售收入 4625 7 亿元 同比增长 29 4 2002 年 全国商品房销售面积达 24969 3 万平方米 与去年同期相比增长 20 2 销售收入 5721 2 亿元 同比增长 23 7 2003年房地产行业资分析报告 6 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 图 3 房地产销售增长 20 0 20 40 60 80 100 120 1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年 全国商品房销售额增长率 全国商品房销售面积增长率 4 价格走势 近几年 全国商品房价格稳中趋升 图 4 1998 年房价上 涨 3 3 1999 年略有回落 跌 0 5 2000 年涨 2 4 1998 年 突击购房 提前透支了部分购买力 使 1998 年房价上涨幅度较 大 99 年房价小幅下跌 主要受办公楼价格下跌影响 图 4 1997 2002 年全国商品房平均价格 1500 1800 2100 2400 1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年 商品房平均价格 数据来自 2002 中国统计年鉴 5 盈利状况 房地产行业的毛利率 不计土地成本 近几年一直保持在 40 左 右 若考虑土地成本 则毛利率在 20 左右 但利税率自 1995 年以来不断下降 1991 1994 年房地产行业的利税率一直在 15 以上 随后 受宏观调控的影响 房地产行业经营收入虽有增加 利税率却不断下降 主要原因是行业竞争日趋激烈 以及商品房 供给出现结构性过剩 大量商品房空置积压 2003年房地产行业资分析报告 7 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 表 2 房地产行业的毛利率 不计土地成本 年份 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 商品房售价 元 平方 米 1806199720632053210322262291 商品房造价 元 平方 米 1111117512181152113911281206 毛利率 38 4841 1640 9643 8845 8349 32 47 37 数据来自 2002 中国统计年鉴 表 3 房地产行业经营状况 单位 亿元 年份 19921993199419951996199719981999200020012002 经营 总收 入 528 56 1135 91 1288 18 1731 67 1968 78 2218 46 2951 21 3026 01 4515 71 5471 66 6675 4 利税 率 19 8622 2320 3813 55 634 234 343 644 754 99 4 85 数据来自 2002 中国统计年鉴 6 负债状况 房地产行业的资产负债率高 近几年一直在 76 左右 房地 产开发需要投入巨资 而企业自有资金普遍不足 主要依靠负债 经营 表 4 房地产开发企业的资产负债 单位 亿元 年份1997 年1998 年1999 年2000 年2001 年2002 年 资产总计 16416 9619526 1818744 8025185 9928566 8132000 负债总计 12515 4614857 2514263 8819032 121435 7124096 所有者权益 3901 504668 924480 936153 887131 17904 资产负债率 76 276 176 175 675 0 75 3 数据来自 2002 中国统计年鉴 7 商品房空置量 全国商品房空置面积近几年增长很快 但增幅趋缓 到 2000 年底空置面积达到 10228 万平方米 图 5 占 2000 年竣工房屋 面积的 44 39 其中商品住宅空置量占 70 商品房空置的原因 从宏观面看 是商品房供给量过多及有支付能力的需求不足 从 2003年房地产行业资分析报告 8 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 微观面看 主要是房地产开发企业投资决策失误致使所开发的项 目的选址 定位 设计 结构等与建成后当期的市场脱钩 或者 由于周边配套设施缺乏 或工程质量不过关 或房价过高 造成 一部分商品房销售不出去而形成空置 近年来商品房销售面积增 长很快 但销售的主要是新开发的商品房 尽管国家也出台了不 少政策促进空置商品房的消化 但实际消化的空置商品房少 每 年还有部分新开发的商品房空置 致使商品房空置面积连年上升 消化空置商品房将是未来几年房地产行业面临的重要问题 图 5 1997 2002 年 10 月全国商品房空置面积及增长情况 0 5000 10000 15000 20000 25000 1997年1998年1999年2000年2001年2002年1 10月 0 5 10 15 20 25 30 空置总面积 万平方米 同比增长 数据来自 2002 中国统计年鉴 8 土地储备 土地储备是房地产开发企业可持续发展的核心资源 1998 年 和 2001 年 2002 年全国房地产开发企业土地购置面积大幅度增 加 图 6 说明各房地产开发企业看好今后几年的市场前景 增 加土地储备 2003年房地产行业资分析报告 9 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 图 6 1997 2002 年房地产业土地储备情况 1000 9000 17000 25000 33000 1997年1998年1999年2000年2001年2002年 土地储备 万平方米 增长率 万分之比 数据来自 2002 中国统计年鉴 1 2 房地产业的主要产品情况房地产业的主要产品情况 1 市场状况 按用途分 房地产业的主要产品为住宅 办公楼 商业营业 用房等 近几年住宅销售面积持续上升 在商品房中占的比例越 来越大 2000 年这一比例达到 89 12 销售价格也持续上升 2000 年全国住宅平均售价为 1952 元 平方米 商业营业用房的销 售价格和面积也持续上升 98 年以后 办公楼销售止步不前 价 格回落 由于住宅需求量大 近几年住宅销售面积占商品房销售面积 的比例接近 90 图 7 且住宅开发受国家政策扶持 因此住宅 开发一直是房地产开发的重点 本文对房地产行业的分析也以住 宅为主 住宅销售价格和销售面积近几年一直呈上升走势 尽管 98 年下半年各单位突击购房透支了部分购买力 但 99 年住宅销 售面积仍然增长了 20 05 销售价格略有上升 2000 年住宅销 售面积和价格分别增长了 16 46 和 5 1 2001 年住宅销售面积 18498 8 万平方米 比上年同期增长 22 2 平均售价达 2189 元 平方米 比上年同期增长 12 5 2002 年全国住宅销售面积占商 品房销售面积的比例达 88 58 这充分说明住宅具有极大的市场 2003年房地产行业资分析报告 10 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 需求 2003年房地产行业资分析报告 11 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 图 7 1997 2002 年商品房 住宅等销售面积 0 8000 16000 24000 32000 1997年1998年1999年2000年2001年2002年 86 87 88 89 90 商品房销售面积 万平方米 住宅销售面积 万平方米 住宅销售面积占商品房销售面积的比例 图 8 1997 2002 年 10 月全国住宅平均销售价格 800 1050 1300 1550 1800 2050 2300 1997年1998年1999年2000年2001年2002年10月 住宅平均销售价格 数据来自 2002 中国统计年鉴 2 住宅发展趋势 从经济发展规律和住宅业自身发展态势预见 我国住宅业发 展将呈以下七大趋势 绿色趋势 通过高科技手段来营造无污染的绿色居住环境 充分回收和利用资源 追求人 自然和社会的和谐统一 走住宅 产业化可持续发展之路 规模化趋势 对于住宅产业而言 其规模效益表现在开发成 本的降低 全面物业管理系统的建立 完善配套服务设施系统的 形成和良好公共空间环境的创造 郊区化趋势 住宅区建立在城郊有许多优势 首先 郊区环 境优美 空气清新 其次 城郊因拓展空间巨大而可大规模开发 从而可获得巨大的规模经济效益 随着城郊交通状况的改善 通 2003年房地产行业资分析报告 12 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 讯设施的发展和居民观念的改变 近郊必将成为未来城市居民的 理想居住地 智能化 信息化趋势 智能小区有完整的建筑设备自动化系 统和网络接口 可以极大方便居民的工作 生活和学习 提高居 民生活品质 全能化趋势 住宅小区的功能逐步完善 将呈现一种涵盖工 作 生活和学习等方面的全能化趋势 如由于通讯科技的发展和 完善 使得家庭办公成为未来工作模式发展的一种必然趋势 同 时 住户在小区内可以享受文化 体育 休闲等多种设施 阶层分离趋势 不同层次和水平的住宅将会吸纳不同阶层的 住户 从而相互间会有一种认同感而减少因收入 教育等差别而 带来的冲突 个性化趋势 家庭结构和社会年龄结构在发展变化 人们亦 开始追求个性张扬 这使得住宅消费走向多样化 摆脱过去千家 万户一个样式的状况 而在建筑风格 结构 户型 室内装修等 方面呈现多元化发展趋势 2003年房地产行业资分析报告 13 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 2 行业运行环境行业运行环境 2 1 政策和法律环境 政策和法律环境 80 年代和 90 年代初 房地产业法律法规建设落后于行业发 展 因此 早期的房地产行业很不规范 投机性太强 发展失控 波动太大 房地产开发经营中黑箱操作严重 在房地产业发展过 程中 有关法律法规逐步建立起来 现在 已形成了从土地出让 开发建设 房屋销售到物业管理等包括房地产业的各个环节的法 律法规体系 行业运行基本有法可依 近年来 政府重视住房建设和住宅消费 把启动住房消费作 为促进经济增长的重点 从政策方面大力支持房地产业 尤其是 住宅产业发展 十五 计划纲要 指出 深化城镇住房制 度改革 落实住房分配货币化政策 发展以居民住宅为重点的房 地产业和装修装饰业 规范发展物业管理业 1998 年以来 政 府出台了一系列促进房地产业发展的政策 主要有 取消福利分房 实行住房商品化 货币化 逐步建立起包括 商品房 经济适用房 廉租屋的多层次住房供应体系 促进住房消费信贷 个人住房贷款年限延长至 30 年 多次 降低住房贷款年利率 取消房屋开发管理费 工程造价审查费 征地安置不可预见 费等 项不合法 不合理的收费项目 促进存量房转让市场发展 公房 经济适用房补交差价后可 以进入市场流通 形成房地产二 三级市场联动格局 制定鼓励居民购房的税收政策 比如 多次降低购房契税率 等 允许房地产企业上市融资 2003年房地产行业资分析报告 14 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 房地产行业自 98 年来逐步复苏 政策的鼓励和刺激发挥了 重要作用 2 2 需求环境 需求环境 1996 年以前 商品住宅市场上个人购买和集团购买同时存在 以集团购买为主 自 1997 年起 个人购买开始占主导地位 1998 年 关于深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知 下 达以后 个人购房比重迅速上升 1999 年个人购买商品住宅 10408 5 万平方米 占住宅销售面积的 80 08 表 5 表 6 2000 年是福利分房的最后截止期 2001 年全面进入个人购房时 代 集团购买退出市场有利于我国房地产行业持续稳定发展 集 团购买基本上是一次性付款 受企业经济效益影响大 经济繁荣 时 企业效益好 住房需求旺 经济萧条时 企业效益差 无力 购房 因此 在集团购买为主的情况下 房地产行业波动很大 而个人购买大多采用银行按揭 需求波动相对较小 个人需求特征和集团需求特征显著不同 个人需求千差万别 细分市场多 要求房地产开发商在开发前进行详尽的市场调研和 准确的市场定位 否则就有可能空置积压 我国居民潜在的住房需求非常大 主要来自于以下方面 新组建家庭的住房需求 全国每年有 1300 万对新婚夫妇 其中大多需要住房 居民提高居住水平对住房的需求 提高城市化水平对住房的需求 在个人成为购房主体的情况下 居民有支付能力的需求将决 定住房市场的发展 因而 潜在的住房需求能否转化为现实的住 房需求 还要看我国经济增长状况 居民收入增长状况及房价走 2003年房地产行业资分析报告 15 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 势 我国房价过高而居民收入太低的状况将长期制约住房需求的 增长 表 5 个人购买商品住宅面积 单位 万平方米 年份 199 2 199 3 199 4 199 5 199 6 199 7 199 8 1999200020012002 个人购房 面积 145 6 294 3 334 5 334 5 366 7 523 4 779 3 10408 5 14464 3 18250 720568 数据来自 2002 中国统计年鉴 表 6 个人购买商品住宅占住宅销售面积的比重 单位 年 份 199119921993199419951996199719981999200020012002 比 重 33 7538 1948 7754 6749 2853 1566 5571 9780 088892 293 数据来自 2002 中国统计年鉴 2 3 供给环境 供给环境 房地产行业的主要供给为土地和建筑材料 我国城市土地依 法属国家所有 土地供给市场由国家垄断 土地使用权可以依法 出让和转让 房地产开发企业取得土地的方式有 协议出让 招 标 拍卖 转让 以不同方式取得的土地成本不一样 一般而言 以协议出让方式取得的土地成本最低 协议出让方式透明度低 黑箱操作严重 为防止国有土地资产的流失 今后我国将大力推 行国有土地招标 拍卖 提高土地供应透明度 土地是房地产开发企业的核心资源 获得优质低价的土地成 为房地产开发企业最为关键的能力 在土地供应不透明的情况下 许多没有开发资质或资质低 并不具备市场竞争能力的公司由于 特殊的政府关系而获得价格低廉的土地 能够在市场竞争中生存 但是 随着房地产市场越来越规范 土地使用权的出让逐渐趋向 2003年房地产行业资分析报告 16 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 公开 公平 大量土地将通过公开拍卖或招标获得 因此获得土 地的能力越来越取决于公司的资金实力 现有的通过各种非市场 化渠道获得土地的能力所起的作用将逐渐减弱 资金雄厚的企业 通过大规模的储备和开发土地 能有效地降低土地获得及开发成 本 在市场竞争中具有优势 房地产行业的上市公司可以通过低 廉的融资成本 募集到大量的发展资金 对于资金密集型的房地 产开发行业来说 这是一个非常突出的优势 十五 计划纲要 提出 深化土地使用制度改革 全 面推行经营性用地招标拍卖制度 规范土地一级市场 活跃房地 产二级市场 发展住房租赁市场 这是针对我国当前土地市场 管理提出的目标性要求 推行经营性用地招标拍卖制度 可以充 分利用地价杠杆来推动土地资源优化配置 控制供应总量 避免 90 年代初的房地产热 开发区热等土地供应失控局面再度出现 可以预料 土地使用制度改革将会对房地产行业产生深远的影响 建筑材料行业重复建设严重 企业数量过多 竞争激烈 房 地产开发企业对建筑材料供应商的谈判地位较高 能通过谈判争 取有利的建筑材料价格 今后建材行业的发展将以住宅建筑市场 为导向 研究开发高性能的可降低建材生产环境负荷 改善生态 环境和居住环境 有益健康的生态建筑材料 2003年房地产行业资分析报告 17 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 3 加入加入 WTO 对中国房地产业的影响对中国房地产业的影响 3 1 对房地产市场的影响对房地产市场的影响 对房地产市场需求的影响 入世可能带来房地产市场需求的 较大增加 主要表现在 一是外商对商品房的需求增加 国外厂 商投资建厂的数量增多 银行业 保险业 中介服务业等行业外 商开设的分支机构和营业场所增多 外商进驻人员增多 对工业 厂房 办公用房 营业用房和高档外销住宅的需求大大增加 二 是住房的有效需求扩大 入世带动经济发展 居民就业机会增多 收入增加 购房支付能力相应提高 三是房地产市场需求的档次 提高 由于收入增加 对居住物业的舒适性 享受性要求提高 同时收入差距拉开 促使住房消费需求层次更加分明 对房地产市场供给量的影响 由于外商对房地产业投资增加 商品房供给量上升 外商投资引入先进设计 技术和设备 促使 商品房供给质量提高 对房价的影响 从短期看 关税降低 进口建材价格下降 国内建材市场竞争加剧 建材价格会有不同程度下降 建筑成本 随之下降 但考虑到入世后商品房需求增加 对土地的需求也增 加 但土地是不可再生资源 需求增加将导致价格上涨 建材价 格下降是短期的 土地价格上涨是长期的 总体而言 加入世贸 组织后 房价短期会微升 并将在长期保持上升趋势 3 2 对房地产企业的影响对房地产企业的影响 在我国外商早已进入房地产行业 外资房地产开发企业约占 企业总数的 17 其中多数是港台地区的企业 来自欧 美 日 等发达国家的微乎其微 并未对国内的房地产企业产生多大冲击 2003年房地产行业资分析报告 18 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 入世后 一些国外知名的大型房地产企业集团会进入中国房地产 业 这些企业实力强 在资金 技术 销售 物业管理等方面有 优势 具有较强的竞争力 而我国现有的 2 万多家房地产企业长 期存在着规模小 资金少 服务差 资质低等问题 处于劣势 缺乏竞争实力 同时 大量国有房地产企业还处于转制过程中 企业制度不健全 与市场经济的要求不相适应 有实力的外商进 入后 一方面会给国内众多的房地产企业带来较大的冲击 另一 方面 为应对这种冲击 国内企业也会加快现代企业制度建设进 程 推进企业资产重组 加强企业管理 提高企业素质 增强竞 争力 2003年房地产行业资分析报告 19 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 4 行业发展的不确定因素行业发展的不确定因素 4 1 宏观经济走势宏观经济走势 从需求方面看 宏观经济走势影响居民的收入水平和收入预 期 决定了居民总体有支付能力的需求 从供给方面看 宏观经 济走势直接影响房地产开发商的投资风险和盈利预期 决定了开 发商的投资力度 综合国内外经济环境分析 今后几年我国经济 仍将保持较高的增长率 房地产行业将面临较好的宏观经济环境 4 2 宏观经济政策宏观经济政策 宏观经济政策直接影响国内的宏观经济环境和房地产企业的 经营状况 其中利率政策对房地产行业影响最大 利率政策直接 影响房地产开发企业的资金成本和投资收益 房地产行业的负债 率高 资金密集 对利率的变化非常敏感 现在全球经济增长放 缓 发达国家纷纷降息 但考虑到我国的具体经济环境 短期内 利率再降的可能性不大 目前的利率水平仍将维持一段时间 4 3 政府对土地市场调控力度政府对土地市场调控力度 在我国 虽然城市土地属国家所有 但中央和省两级政府不 实际掌握土地 没有土地资产处置的权力 国家的 土地所有权 虚置 土地实际上为各使用单位 所有 在土地资产的处置上 其权力也主要集中市 县一级政府 1998 年新修订的 中华人民 共和国土地管理法 虽然将征地和农地转用的权力集中到中央和 省一级 加大了对新增建设用地的调控力度 但由于土地使用权 出让等权力仍由市 县政府掌握 土地有偿使用费也主要集中在 2003年房地产行业资分析报告 20 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 地方政府 因此 对一级土地市场的调控主要集中在地方政府 中央政府的调控力度还十分有限 而地方政府又受利益驱动 往 往对土地的投放量不加控制 有的地方政府甚至对土地部门下达 年度土地收益指标 以其完成程度来考核工地管理部门的业绩 这显然有违土地市场的调控原则 中华人民共和国城市房地产 管理法 虽然规定了基准地价定期公布制度 但是在实际中做到 的寥寥无几 这样 政府对土地价格就缺乏调控手段 对旧城区 的存量土地 政府的调控措施更是微弱 土地管理只是对自发的 交易给予补办手续 缺少统一的管理 政府没有足够的土地储备 来调节土地市场价格 在地方政府决定土地供给的情况下 土地供给量难以预测 且容易导致土地供给失控 造成房地产市场过热或过冷的局面 增加了行业发展的不确定性 此外 土地出让价格的透明度也很 低 不利于企业之间公平竞争 2003年房地产行业资分析报告 21 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 5 行业发展前景及趋势预测行业发展前景及趋势预测 5 1 中长期向好中长期向好 从城市化发展来预测 2000 年我国城市化水平为 30 城镇人口 3 7 亿 预计 2020 年城市化水平达到 45 全国人口 14 亿 城镇人口增至 6 3 亿 21 世纪前 20 年城镇人口增加 2 6 亿 按人均居住面积 10 平方米 即建筑面积 20 平方米计算 共需为新增人口建设住房 52 亿平方米 平均每年需建设住房 2 6 亿平方米 但是在我国的 城市化进程中 多数农民将住在就地发展起来的小城镇中 不会 较多地增加城镇住房数量 估计前面计算的因城市化所需要增加 的住房数 要核减一半多 如果按一半核减 则 21 世纪前 20 年 平均每年需求建设住宅为 1 3 亿平方米 按低速提高居住水平来预测 2000 年我国城镇人均居住面积 10 平方米 预计 2020 年城镇 居民人均住房居住面积提到 12 平方米 即建筑面积 24 平方米 按 2020 年城镇人口达到 6 3 亿人 每人增加 4 平方米计算 21 世纪前 20 年为提高居住水平需求新建住房 25 2 亿平方米 平均 每年 1 26 亿平方米 以上预测 是把人均建筑面积的年递增率定 在 1 以下的低速增长水平上 可能慢了一点 如果把增速稍微 提高一点 每年递增率超过 1 即 2020 年人均建筑面积达到 26 平方米 21 世纪前 20 年需每年新建住房 1 89 亿平方米 从住房折旧拆除重建来预测 目前我国城镇存量住房有 60 多亿平方米 按 50 年折旧计算 并适当减掉有些住房到期未能拆除的因素 预计每年需拆除重建 1 亿平方米 2003年房地产行业资分析报告 22 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 把以上的三项预测相加 21 世纪的前 20 年 平均每年需新 建住房 3 56 亿至 4 19 亿平方米 而 2000 年我国住宅新开工面积 仅为 2 3 亿平方米 差距很大 这意味着住宅产业今后将加速发 展 从这个预测可以看出 21 世纪的前 20 年 我国的住宅建设 的投资额和住房消费仍将持续快速发展 继续成为国民经济的增 长点和消费热点 5 2 短线可能面临调整短线可能面临调整 我国房地产业未来发展市场广阔是不争的事实 但这不排除 个别年份行业可能出现调整 根据统计资料分析 我国房地产业 可能在 2002 年和 2003 年面临短期调整 理由有二 一是各地新 房销售势头从 2001 年第四季度开始减缓 价格也有所回落 但 开发投资却仍在增加 特别是外商投资有了大幅度的增加 二是 最新统计表明 今年年初房地产销售有继续下降趋势 前 3 个月 房地产开发投资保持了 30 的增长速度 土地购置与开发面积的 增长速度也明显高于去年同期 但与此同时 商品房销售价格出 现负增长 商品房销售面积增速回落 一季度商品房销售额增长 率为 16 7 一直困扰我国房地产业健康发展的商品房空置面积 继续增长 同比增长 4 7 这种迹象表明 我国房地产业在 2002 年和 2003 年面临短期调整 具体表现为 2002 年和 2003 年 的商品房销售额的增长速度会有所回落 但由于房地产业是一个 区域性很强的行业 各地区房地产业的发展水平是不平衡的 2003年房地产行业资分析报告 23 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 图 9 1992 2002 房地产投资增长率和销售增长率对比 20 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 1992年1993年1997年1998年1999年2000年2001年2002年0 20 40 60 80 100 120 全国房地产投资增长率 全国商品房销售额增长率 数据来源 中大房地产信息 2002 2 2003年房地产行业资分析报告 24 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 6 重点城市房地产市场分析重点城市房地产市场分析 6 1 上海房地产市场分析上海房地产市场分析 结论 上海的经济实力强 人口众多 房地产市场规模在国内各 城市中最大 近年来 上海房地产行业开始走出低谷 商品房销 售面积和销售额自 1998 年以来快速增长 房价自 2000 年开始止 跌回升 房地产开发投资自 2000 年开始回升 但由于商品房空 置量过高 房地产行业呈现出温和回升势头 随着上海经济的迅 速发展 今后几年住宅需求将不断增长 办公楼需求疲软的状况 也将改变 一 房地产市场现状 上海是中国的经济中心 近几年在国民经济快速发展的同时 房地产行业也迅速发展并逐步走向规范 商品房销售面积自 1998 年以来增长很快 2000 年起空置住宅开始消化 房价开始回升 2002 年 上海房地产市场不仅延续了 2001 年不断走好的局 面 而且出现了加速发展的趋势 内部订购 排队购房已成市场 普遍现象 商品住宅价涨量升 办公楼租金不断上扬 商铺重新 变为抢手货 2002 年上海市共完成投资 720 23 亿元 比上年增长 14 2 房地产市场供需两旺 基本保持平衡 商品房竣工 1983 92 万平方米 比上年增长 10 7 商品房销售面积 1960 6 万平方米 增长 9 1 市场供需总量均创历史新高 从宏观上看 2002 年上海房地产市场暖风频吹 一是浦江两 岸综合开发进入实质性的启动 二是央行第 8 次调低银行存贷款 利率 房地产抵押贷款利率也出现下调 三是上海市第八次党代 2003年房地产行业资分析报告 25 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 会提出 2007 年人均 GDP7500 美元目标 届时上海将处于进入较 发达地区的前夕 四是十大轨道交通建设引发新一轮房地产投资 热 从政策上来看 取消蓝印户口政策和媒体报道预期 2003 年 5 月份以后购房退税政策不再实施 已构成上海楼市两大利空 虽然这两项政策对楼市有一定影响 但幅度是有限的 蓝印户口 和购房退税政策对启动市场 鼓励住房消费的作用功不可没 然 而 时过境迁 这些政策作用逐步弱化 不能适应市场发展 需 要有新的政策来代替 6 月 15 日实施的 上海居住证 制度 就 是要吸引高素质 高层次人才参与上海成为国际化大都市的建设 从市场来看 上海房地产市场从 1999 年底回升以来 住宅 市场是一枝独秀 办公楼市场和商铺从去年开始 小荷才露尖尖 角 2002 年 房地产市场出现全面繁荣的局面 但目前商品房市 场上依然供大于求 这使整个行业呈现出温和回升的势头 目前 上海房地产市场主要特征表现为 1 一级市场走向规范 近年来上海房地产一级市场的规范化程度逐步提高 2001 年 7 月 1 日起 用于商业 旅游 娱乐 金融 服务业 商品房 等项目的土地使用权出让 除特殊情况外 一律通过招标 拍卖 方式进行 这一转变对上海房地产业具有重大影响 促进房地产业整合 2000 年底 上海有房地产开发企业 4000 多家 其中大企业 少 小企业过多 暂定三级或未定级的小企业就有近 2000 家 约占房地产开发企业总数的 50 一级资质企业仅 100 多家 而 且投资额和商品房销售量仅占全市总量的 10 企业数量过多造 成行业资源过度分散 效率低下 开发成本高 随着上海土地出 2003年房地产行业资分析报告 26 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 让方式全面向招标 拍卖转变 今后房地产公司获得土地的能力 越来越取决于公司的资金实力 资金雄厚的企业 通过大规模的 储备和开发土地 能有效地降低土地获得及开发成本 在市场竞 争中具有优势 资金实力弱的企业将因为得不到土地而面临淘汰 可以预料 今后几年上海房地产行业的整合重组将逐渐展开 竞 争力强的大企业的市场份额会逐渐提高 而中小企业的市场份额 则会不断萎缩 提高土地市场透明度 土地招标 拍卖公开进行 比协议出让的透明度高得多 房 地产企业可以据此准确了解土地和商品房的供给量 作出正确的 投资决策 政府可以据此准确了解企业对土地的需求 从而对房 地产市场进行有效的调控 抑制土地投机行为 通过招标 拍卖出让的土地价格是市场公平价格 企业投机 炒卖的可能性很小 这有利于房地产行业健康有序发展 2 二级市场快速发展 商品房供给与需求快速增长 总体供大于求 在 1992 1993 年房地产过热时期 上海房地产开发面积猛 增 1995 年以后这些项目陆续竣工 因此 1995 年以后上海商品 房竣工面积迅速增长 1996 年达到 1207 86 万平方米 1998 2000 年平均每年竣工 1500 万平方米商品房 在销售方面 1997 年前商品房销售面积较小且增长缓慢 1998 年 为了启动内需 国家出台了一系列政策鼓励房地产业发 展 刺激住房消费 在政策鼓励下 1998 年上海市商品房销售面 积激增了 68 达到 1150 77 万平方米 此后一直保持增长势头 2000 年达到 1397 24 万平方米 比上年增长了 5 从物业类型 来看 1998 年以来住宅销售面积迅速增加 2000 年达 1326 64 万 2003年房地产行业资分析报告 27 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 平方米 同比增长 6 7 非住宅物业销售面积基本不变 图 10 上海市商品房竣工面积与销售面积 单位 万平方米 资料来源 1995 2000 年 上海统计年鉴 由于商品房竣工面积大于销售面积 上海市商品房空置量自 1995 年起迅速增加 1999 年最高达到 1297 34 万平方米 2000 年有所下降 但商品房空置量仍然高达 1250 3 万平方米 占当年 商品房竣工面积的 81 6 可见商品房空置情况仍很严重 这在 很大程度上抑制了上海房地产行业迅速回升的势头 使行业呈现 出温和回升走势 并对房价上涨构成很大压力 在空置商品房中 住宅的相对比重逐年下降 2000 年起 空 置住宅的绝对量也开始下降 2000 年住宅空置 843 37 万平方米 占商品房空置量的 67 办公楼和商业用房空置量不断增长 在 总空置量中的比重越来越大 2000 年空置办公楼占总量比重从 1994 年的 3 28 上升到 15 26 商业用房空置比重从 1994 年的 1 43 上升到 2000 年的 10 34 在供过于求的情况下 房地产开发商开始主动降价促销 并 放慢土地和商品房开发进度 政府也采取措施控制土地供给 促 进住房消费 在市场的自发调节和政府的政策调节下 近两年上 海房地产行业供过于求的矛盾有所缓解 2003年房地产行业资分析报告 28 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 图 11 1994 2000 年上海空置商品房情况 单位 万平方米 资料来源 1995 2000 年 上海统计年鉴 商品房价格走势 由于国家宏观调控及商品房供过于求 上海房地产市场价格 自 1995 年开始一再下跌 中房上海指数从 1995 年 2 月的 942 点 到 1999 年 10 月的 691 点 历时 56 个月连续下跌 跌幅达 26 64 1999 年底止跌 2000 年中房上海指数开始回升 2000 年上海商品房均价为 3321 3 元 平方米 其中住宅均价为 3156 1 元 平方米 图 12 中房上海指数走势 资料来源 中房上海指数办公室 3 三级市场日益活跃 目前 上海旧公房的市场化改革接近完成 这大大增加了市 场中可自由买卖 租赁的住宅比例 房地产三级市场日益活跃 成交量逐年增加 2000 年全市存量房地产成交面积达 779 万平方 米 比上年增长 52 其中已购公有住房上市 225 万平方米 比 上年增长 120 2003年房地产行业资分析报告 29 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 三级市场对二级市场具有复杂的影响 一方面会有一些人从 二级市场转到三级市场购房 另一方面有一些人在三级市场卖掉 旧房后到二级市场购新房 总体而言 三级市场是房地产市场体 系中不可或缺的一部分 三级市场活跃才能促进整个房地产市场 健康发展 图 13 上海市存量房成交面积 单位 万平方米 二 发展前景预测 1 商品房供给 2000 年上海市商品房施工面积 5211 74 万平方米 比上年增 长 2 5 但 2000 年商品房新开工面积比上年大幅增长 42 4 2000 年上海房地产企业土地购置面积为 575 85 万平方米 较上年增加 71 8 这意味着未来几年商品房市场供给将大幅增 加 2001 年上海商品房竣工面积在 1600 万平方米 预计 2002 2005 年每年商品房竣工面积在 1600 1800 万平方米之间 加上商 品房空置面积 预计 十五 期间每年的商品房供给量为 1700 2000 万平方米 2 商品房需求 今后 5 年 上海经济将以较快的速度增长 房地产需求也将 较快增长 上海是我国的工业基地和经济 金融中心 自 1992 年以来 国内生产总值连年保持 10 以上的增长率 2000 年国内生产总值 达 4551 15 亿元 经济实力在全国各城市中排名第一 1996 年以 后 上海进行经济结构调整 经济增长速度有所放慢 21 世纪初 2003年房地产行业资分析报告 30 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 以大型机械设备 信息 医药 汽车等支柱产业为代表的新经济 结构初步确立 上海经济进入了一个新的增长期 此外 中央政 府已将上海定位为 国际经济 贸易 金融 航运 中心 这对 于上海经济发展和吸引外资有很大意义 上海经济与世界经济联 系比较密切 美国经济自 2001 年起步入衰退 加上又受到恐怖 袭击 经济复苏会放慢 欧洲和日本经济也不景气 这些因素对 上海的经济增长有一定的不利影响 总体而言 估计上海经济将 以 10 左右的速度增长 并维持较长时期 经济的增长和繁荣必 然带来房地产市场需求的增长 住宅 近年来上海经济增长很快 吸引全国人才流向上海 人口增 长较快 根据 2000 年 11 月第五次全国人口普查的结果 2000 年 11 月上海市人口为 1673 77 万人 其中户籍人口 1343 万人 人口增加 对住宅的需求也增加 就居住水平而言 2000 年底 上海市人均居住面积 11 4 平 方米 在全国处于中等水平 与发达国家人均居住面积 20 30 平 方米相比则有很大差距 居民要求增加居住面积 提高居住质量 的愿望还相当强烈 现在上海的住房市场以个人购买为主 2000 年个人购房占 93 6 随着上海的经济增长 上海市职工年平均工资呈现出较 快的增长势头 2000 年达 15439 元 比上年增长 9 居民储蓄 存款余额也迅速增长 2000 年底达 2524 05 亿元 人均储蓄存款 余额达 15080 元 居民收入增加为改善居住水平提供了条件 此 外 住房分配货币化政策实施后 相当一部分居民购房时会得到 货币补助 居民家庭的购房支付能力将大大加强 十五 时期 上海人均 GDP 将由目前的 4000 美元增加到 7000 美元左右 根 据世界银行的研究 人均 GDP 在 1300 8000 美元时 住宅需求进 2003年房地产行业资分析报告 31 中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心 入稳定的快速增长期 影响上海住宅需求的其他因素还有 上海城市建设和旧城区 改造还需拆迁一大批居民住房 这些被拆迁的居民需要新的住房 予以安置 近年来 上海郊县农民购买商品住房每年约在