房地产估价4第五章 市场比较法.ppt

第五章市场比较法 第四章市场比较法 5 1市场比较法概述 一 基本概念 一 其他名称 比较法市场法 市价比较法交易实例比较法买卖实例比较法市场资料比较法交易案例比较法直接交易案例比较法 第四章市场比较法 将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照 从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格 通过交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正和个别因素修正等 最后得出待估房地产最可能实现的合理价格 类似房地产 指在用途 建筑结构 所处地区等方面 与估价对象房地产相同或相似的房地产 比准价格 用市场比较法估价求得的价格 一 基本概念 第四章市场比较法 二 市场比较法概念 二 理论依据 市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理 由于替代原则的作用因而可通过类似房地产的已知交易价格的比较求得对象房地产的未知价格 第四章市场比较法 三 市场比较法与估价原则的关系替代原则 供求原则 均衡原则和适合原则是形成市场比较法的基础 四 应用条件 1 充分的交易实例资料 2 资料具有相关性 3 市场供求关系基本一致 4 明确显示具备的条件 5 资料必须详实可靠 第四章市场比较法 二 具体条件 一 基本条件 1 充分发展的房地产市场 可便捷利用的市场资料源 2 有充足的 近期的 真实的房地产交易资料 五 市场比较法估价步骤 第四章市场比较法 4 2可比实例的选择 一 搜集交易实例 一 收集资料的范围 1 按类似房地产交易的频繁程度定 交易频繁 小 交易较少 大 2 按房地产的性质与类型定 住宅 小 厂房 大 第四章市场比较法 二 收集资料的内容 1 交易双方情况及交易目的 2 交易实例房地产状况 土地 繁华程度 交通便捷程度 环境 景观 公共配套设施完备程度 城市规划限制等区域因素 土地面积大小 形状 临路状况 基础设施完备程度 土地平整程度 地势 地质水文状况 规划管制条件 土地使用权年限 建筑物 建筑物新旧程度 装修 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向 3 成交价格 成交日期 付款方式 第四章市场比较法 三 收集资料的途径 1 查阅政府有关部门的房地产交易资料 2 查阅各种报刊上有关房地产出售 出租的广告 查阅有关房地产交易的信息 3 扮装成欲购房地产的顾客 4 参加房地产展示 交易会 了解各类房地产的信息 行情 5 同行之间随时交流 互相提供行情资料 6 其他途径 第四章市场比较法 1 用途相同2 结构类同3 区域类似 4 价格类型一致5 时间接近6 正常交易 二 选取可比实例 第四章市场比较法 三 建立价格可比基础 五统一 一 统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值 二 统一采用单价 土地 土地单价 楼面地价 建筑物 建筑面积 套内建筑面积 使用面积 仓库 体积停车场 车位旅馆 床位保龄球馆 球道码头 船泊网球场 球面租赁住宅 每套单元的租赁价格 第四章市场比较法 三 统一币种和货币单位 币种 人民币 美元 单位 元 万元 四 统一面积内涵 建筑面积的价格 使用面积的价格 使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格 建筑面积的价格 使用面积占建筑面积的比率 五 统一面积单位 平方米 公顷 亩 平方英尺 坪 第四章市场比较法 三 建立价格可比基础 举例 第四章市场比较法 将实例a b c统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价 a实例 建筑面积 200平方米成交价格 160万元人民币付款方式 成交日付50万元 半年后付50万元一年后付60万元 月利率0 5 第四章市场比较法 举例 b实例 建筑面积 3300平方英尺 成交价格 29万美元汇价为 1美元 8 27元人民币付款方式 成交日首付10万美元 余款向银行申请10年期抵押贷款 第四章市场比较法 举例 c实例 建筑面积 144平方米套内建筑面积 108平方米成交价格 套内建筑面积价格每平方米10000元付款方式 成交日一次性付款 4 3各项修正计算 一 交易情况修正 一 修正目的 将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格 第四章市场比较法 1 有厉害关系人之间的交易2 急于出售或急于购买的交易3 不了解市场行情的交易4 特别动机或偏好的交易5 特殊交易方式的交易 二 造成成交价格偏差的因素 6 交易税费非正常负担的交易 7 相邻房地产的合并交易 例 c90万元 a30万元 b30万元 合理价格 45万元成交区间 30 60万元 8 受债权债务关系影响的交易 第四章市场比较法 二 造成成交价格偏差的因素 交易情况修正后正常价格 三 交易情况修正的基本公式 可比实例价格 交易情况修正系数 第四章市场比较法 某可比实例 成交价格为5000元 平方米 在估价调查中得知是属于熟人之间的交易 经分析 此交易比正常的市场价格低5 左右 试进行交易情况修正 某可比实例 成交价格为5000元 平方米 在估价调查中得知是属于熟人之间的交易 经分析 此交易比正常的市场价格高5 左右 试进行交易情况修正 第四章市场比较法 举例 交易税费非正常负担的价格修正 买方付出 正常价格 买方税费 正常价格 正常价格 买方税费率卖方净得 正常价格 卖方税费 正常价格 正常价格 卖方税费率 第四章市场比较法 正常价格 交易中买卖双方还需要各自支付税费的价格 买方付出 买方付出的包含了交易税费在内的实际价格卖方净得 卖方得到的不需要再支付税费的净收 举例 某可比实例的建筑面积为120平方米 估价中调查获知其价格是卖方净得50万元 在这宗交易中 买卖双方正常情况下的税费率分别为3 和1 5 将此可比实例修正为正常情况下的单价 第四章市场比较法 二 交易日期修正 二 修正目的 将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格 一 修正原因 市场变化 上升下降平稳 第四章市场比较法 时间修正后估价时点价格 三 交易日期修正的方法 一般公式 可比实例价格 交易日期修正系数 价格指数法 价格变动率法 第四章市场比较法 二 交易日期修正 1 价格指数法 定基指数 例4 5 为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格 在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月 价格为5000元 平方米 上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下 试对该可比实例进行交易日期修正 第四章市场比较法 三 交易日期修正的方法 环比价格指数采用环比价格指数进行修正的公式是 可比实例在估价时点的价格 可比实例在其成交日期的价格 成交日期的下一时期的价格指数 再下一时期的价格指数 估价时点时的价格指数某市某类房地产的环比价格指数如下表 某宗房地产2007年6月15日的交易单价为6000元 平方米 估价时点为2007年10月15日 计算该宗房地产在估价时点单价 2 价格变动率法 逐期递增或递减 估价时点价格 可比实例价格 1 价格变动率 期数 期内平均上升或下降 估价时点价格 可比实例价格 1 价格变动率 期数 第四章市场比较法 三 交易日期修正的方法 例4 6 需要评估某房地产于2004年3月1日的价格 所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日 价格为1000美元 平方米 经市场调查分析 该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1 2 2004年以来平均每月比上月递减0 2 人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元 8 29元人民币 2004年3月1日为1美元 8 25元人民币 试对该可比实例进行交易日期修正 并以美元表示 第四章市场比较法 例4 7 需要评估某房地产于2004年3月1日的价格 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日 价格为人民币15000元 平方米 经市场调查分析 该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1 5 2004年以来平均每月下跌0 5 试对该可比实例进行交易日期修正 第四章市场比较法 某住宅建筑面积与使用面积比例为1 0 7 已知建筑面积价格为3000元 平方米 则使用面积价格为 元 平方米 a 2100b 2333c 4286d 4666 有一宗交易实例使用面积2500平方英尺 成交总价16万美元 分二期付款 首期付50 余款一年后支付 若半年期利率为1 5 1美元 8 28元人民币 1平方米建筑面积 0 75平方米使用面积 1平方米 10 764平方英尺 将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为 a 7494元 b 7250元 c 4020元 d 4215元 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6 则交易情况修正系数为 a 0 060b 0 940c 1 060d 1 064 5 某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币 其中首期支付30 余款在一年后一次性付清 该房地产公摊面积为建筑面积的10 套内建筑面积为100m2 假定折现率为6 则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为 元 m2 a 2593b 2619c 2727d 2862 有甲 乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元 若将两宗土地合并为一宗 合并后价值110万元 如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权 乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为 a 50万元b 55万元c 60万元d 60万元以上 题目 某宗房地产的正常成交价格为2500元 m2 卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7 买方应缴纳的税费为正常成交价格的5 试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格 解 卖方实际得到的价格计算卖方实际得到的价格 正常成交价格一应由卖方缴纳的税费 2500 2500 7 2325 元 m2 买方实际付出的价格计算买方实际付出的价格 正常成交价格 应由买方缴纳的税费 2500 2500 5 2625 元 m2 某地区房地产交易中卖方 买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7 和8 某宗房地产交易 买方付给卖方297万元 应缴纳的税费均由卖方负担 则该宗房地产的正常成交价格为 万元 a 323b 275c 273d 258 题目 某宗房地产交易 买卖双方在合同中写明 买方付给卖方2325元 m2 买卖中涉及的税费均由买方负担 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 试求该宗房地产的正常成交价格 解 该宗房地产的正常成交价格求取正常成交价格 卖方实际得到的价格 1 应由卖方缴纳的税费比率 2325 1 7 2500 元 m2 某宗房地产交易 买卖双方约定 买方付给卖方2385元 m2 买卖中涉及的税费均由买方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6 8 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3 9 若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担 并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格 则调整后买方应付给卖方的价格约为 元 m2 a 2139b 2146c 2651d 2659 某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 以2000年1月1日为100 有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元 对其作交易日期修正到2006年10月的价格为 元 a 1376b 2308c 2558d 1055 某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101 5 100 7 99 8 98 9 103 3 以上个月为100 某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元 平方米 将其修正到2006年9月的价格为 元 平方米 a 5089b 5145c 5236d 5315 为评估某宗房地产2002年10月13日的价格 选取了可比实例甲 其成交价格为3000元 成交日期为2001年11月31日 经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1 对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为 元 a 3214b 3347c 3367d 3458 某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元 平方米 汇率为1美元 8 26人民币 该类房地产以美元为基准的价格月递减0 5 则其2004年10月25日的价格为 人民币元 平方米 2004年10月25日的汇率假定为1美元 8 29人民币 a 7935b 8260c 8290d 7964 评估某写字楼于2007年12月31日的正常价格 在该写字楼附近地区调查选取了a b c三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例 有关资料如下表 另调查获知 当地该类写字楼2004年 2007年的价格指数分别为120 112 108 105 均以上年末为100 2004年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元 8 5元人民币 2007年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元 8 3元人民币 试利用上述资料对可比实例a b c的价格分别进行交易日期修正 要求修正后的价格单位为人民币元 1 对可比实例a的价格进行交易日修正 4800 108 100 105 100 5443 2元 m2 2 对可比实例b的价格进行交易日修正 560 8 5 108 100 105 100 5397 84元 m2 3 对可比实例c的价格进行交易日修正 5000 105 100 5250元 m2 三 区域因素与个别因素修正 一 修正的内容 1 区域因素 交通 繁华程度 噪声 景观 城市规划 2 个别因素 面积 建筑结构 形状 临街状态 位置 地势 土地使用权年限 第四章市场比较法 二 修正的目的 使可比实例价格成为估价对象房地产所处地区的区域因素和其个别因素下的价格 三 修正的方法 区域因素修正的公式 待估对象区域下的价格 可比实例价格 区域因素修正系数个别因素修正的公式 待估对象个别因素下的价格 可比实例价格 个别因素修正系数 第四章市场比较法 三 区域因素与个别因素修正 1 直接比较法 区域因素与个别因素直接比较分值表 第四章市场比较法 区域因素修正具体修正公式 个别因素修正具体修正公式 第四章市场比较法 例题 4 8 有一可比实例 成交价格为5000元 平方米 该可比实例所处区域的环境优于待估对象 经分析 可比实例在商服繁华 交通条件 基础设施 规划条件 文体设施等方面综合起来比估价对象好2 求经过区域因素修正后的可比实例价格 4 9 有一可比实例 成交价格为5000元 平方米 该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象 经分析 可比实例在临街深度 宗地形状 宗地面积等方面综合起来需修正 3 求经个别因素修正后的可比实例价格 第四章市场比较法 2 间接比较法 区域因素与个别因素间接比较分值表 第四章市场比较法 区域因素修正具体修正公式 个别因素修正具体修正公式 第四章市场比较法 四 求取比准价格 一 求取公式 va va k情 k日 k区 k个 式中 va为由实例a修正得到的比准价格 va 为可比实例a的成交价格 k情为交易情况修正系数 k情 k日为交易日期修正系数 k日 k区为区域因素修正系数 k区 k个为个别因素修正系数 k个 第四章市场比较法 数字化公式 va va k情 k日 k区 k个 k容 k年 第四章市场比较法 交易情况修正系数以正常情况为基准 交易日期修正系数以可比实例交易时的价格为基准 区域因素修正系数与个别因素修正系数均以估价对象房地产的区域因素与个别因素为基准 二 求取方法 1 简单算术平均 2 加权算术平均 第四章市场比较法 四 求取比准价格 3 中位数 4500元 4700元 5000元 5200元 5300元 5000元 4500元 4700元 5000元 5200元 5300元 5300元 5000 5200 2 5100元 4 众数 5000元 4500元 5200元 5000元 4800元 5000元 5000元 5 其他方法 第四章市场比较法 习题5 假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1 8 27 2004年10月31日为1 8 3 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变 2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0 5 2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1 试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格 分别通过简单算术平均法和加权算术平均法求取比准价格 a b c对应的权重系数分别为0 5 0 3 0 2 第四章市场比较法 第四章市场比较法 习题5 作业 p92 14题 4 4市场比较法运用举例 第四章市场比较法 例1 因素条件说明表 比较因素分值表 第四章市场比较法 比准价格计算表 第四章市场比较法 比较因素分值表 第四章市场比较法 比准价格计算表 第四章市场比较法 比准价格计算表 第四章市场比较法 例2 第四章市场比较法 a为分期付款 即 于成交日首付15万元 时隔半年再付15万元 余款于1年后付清 利率以5 计 b为一次性付款 即于成交日一次性付清全款 c为抵押贷款 即 于成交日首付30 余款向银行申请15年期的抵押贷款 抵押贷款利率为5 05 该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1 5 下半年以来逐月上涨0 8 美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1 8 28 2004年2月1日为1 8 30 2004年8月1日为1 8 27 2004年10月30日为1 8 26 评估某房地产于2004年10月30日的价格 第四章市场比较法 1 建立价格可比基础 将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价 第四章市场比较法 2 计算比准价格 比准价格 实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 第四章市场比较法 补充习题 1 为评估某估价对象于2005年10月28日的价格 选取了一位于控江六村5号 成交于2005年3月的可比实例 试利用上海市二手房价格指数计算交易日期修正系数 2 试用市场比较法评估某居住房地产价格 第四章市场比较法 路 弄 号 室房地产价格评估 一 估价对象概况1 地址2 权益状况3 区域状况4 实物状况二 估价基本事项1 估价目的2 估价时点3 估价人员4 作业日期 第四章市场比较法 三 估价思路与方法 1 估价方法选用2 估价方法概述 四 估价过程 1 搜集交易实例 第四章市场比较法 5个交易实例的地址 成交日期 价格 来源等 路 弄 号 室房地产价格评估 2 可比实例与估价对象比较 第四章市场比较法 四 估价过程 3 比较因素分值 第四章市场比较法 四 估价过程 4 计算比准价格 第四章市场比较法 四 估价过程 习题1 1 为评估某估价对象房地产价格 搜集了众多交易案例 其中选取了a b两个可比实例 相关数据如下 a实例建筑面积200平方米 成交总价140万元人民币 分三期付款 首付24万元 第二期于半年后付48万元 余款68万元于一年后付清 b实例的使用面积2500平方英尺 成交总价21万美元 于成交时一次付清 若年利率为4 b实例成交日的美元与人民币市场汇价为1美元 8 2