物业管理预期方案.docx

关于新郑五号公馆物业管理预期方案一、 新建楼盘物业管理企业的介入按照国家相关规定及行业通用做法，新建楼盘前期是开放商选聘的物业管理企业,对新楼盘进行物业管理服务。所以，通过开发商与物业公司签订针对五号公馆小区的委托物业管理合同，能体现此行为的合法性质。未来小区成立业主大会后，有权解聘物业公司,然后再通过招投标形式选举物业管理企业的行为，对此，物业公司应以此为鉴，强化服务，换取广大业主的信任与支持，避免此类情况的发生。二、 物业公司接管新建楼盘物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业企业通过接管验收，即由对物业的前期虚拟管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利展开，物业企业在接管验收时，应参照物业管理配套设施综合验收办法及其它国家相关法律法规，积极参与到开发商与建筑施工企业的建筑工程接管验收活动中，并站在今后物业管理角度及业主使用角度，提出自己的意见建议，供开发商参考。开发商应向物业管理企业移交整套竣工验收资料和竣工图，及随机文件、随机专用工具等，其中资料包括产权资料和技术资料。并根据相关法律法规，以文件形式明确各类建筑物、设施等的维护保养保修的责任期限等等问题及落实遗留问题费用事宜。建议应由开发商授权，对施工企业工程尾款的支付由物业管理公司监督，必须凭物业签署合格意见后方可支付或扣除相应款项。另外，建议开发商在房屋销售合同上明确xx物业公司提供物业服务及物业管理收费项目及标准，以合同方式同业主约定服务价格标准及缴费时间等细则，避免后期业主入住时产生纠纷，同时也减少物价部门对价格的干预。三、 物业公司在接手新楼盘时开发商应支付前期物业启动资金针对新接管楼盘，物业人员虽配备到位，由于业主入住率低，前期设备、人员、设施等投入较多，物业管理工作重心较多配合开发商的楼盘销售宣传，而物业管理收入多数尚处预期，为了更好开展后续长期工作，提升楼盘形象，开发商应支付物业管理企业前期启动资金和初期物管补贴资金。四、 新楼盘主要概况五号公馆位于新郑市解放路与永宁街交汇处西200米路北。总建筑面积：76108.65m2高层住宅商业用房社区服务物业管理地下车库主楼地下55847.57m24188.83m2310m2310m210571.15m24881.10m2用地面积：21028.94m2其他数据建筑占地容积率建筑密度绿地率总户数地下车位地上车位4312.22m22.8820.51%35.5%477户324个162个五、 物管人员组织架构人员配备人员配置方案部门人数说明经理1人内外事务总负责业务主管1人内部日常管理协调分派任务明确责任财务部1.5人会计兼职1人、出纳1人客服部3人客服助理3人 负责接待、催缴收费、处理问题保安部2班轮岗7人门岗、车库出入口、巡视共7人(含领班1人)工程维护1人电梯日常维护、水电维修保洁绿化部7人保洁员7人(含领班1人)，绿化业务外包合计人数21.5人六、 物业日常支出预期明细（按月）根据小区物业人员配备及办公、设备设施维护保养等，测算物业每月支出费用如下：一薪金名称人数工资标准（月）月工资1经理、业务主管23000.006000.002财务、出纳、客服4.52000.009000.003水电机修12000.002000.004保洁员71500.0010500.006保安71600.0011200.00小计2138700.00二行政开支费用名称说明月合计1 通讯费用电话、宽带、通讯补助750.002 办公费办公耗材、用品、财务用品、电脑维护等300.003 物业管理用房日常电费：2千瓦0.9元20小时30天1080.004物业管理用房夏季空调15004个月+及取暖费15004个月1000.005午餐费21人5元30天3150.006印刷费各种单据、宣传单等300.006其他费用支出杂项300.00小计6880.00三公公区域1 路灯用电1KW0.9元/KW10小时30天270.002 楼道灯用电1.5KW0.9元/KW8小时30天324.003 围墙照明用电0.5KW0.9元/KW10小时30天135.004监控系统用电0.5KW0.9元/KW24小时30天324.005 电梯用电2KW0.9元/KW5小时30天14部3780.006 消防喷淋待机火灾时使用100.00小计4933.00四设备维保1 电梯维保300元/月14部4200.002 监控系统检修100.003 消防、保安系统检修200.004.门禁、车管系统检修300.00小计4800.00五其他1 绿化养护外包800.002 公共卫生费垃圾转运费用500.003 法定税金合计税率8.1% 月收入按10万元估算8100.00小计9100.00支出总合计64713.00七、 物业日常收入预期明细（按月）按照住宅加商业6万M2的建筑面积，根据小区规划特点，结合相关物业收费标准，建议其住宅收取物业管理费测算标准为：带电梯住宅1.15元/月/平方米，不带电梯住宅0.5元/月/平方米，商业1.15元/月/平方。项目名称数量单价金额小计物业费住宅55847.57m21.15元/平米64224.7169041.86商业4188.83m21.15元/平米4817.15车位费地上车位管理费162个40元/月6480.0019440.00地下车位管理费324个40元/月12960.00租赁费社区服务用房等1500.00其他不确定收入1000.00合计90981.86实收预估暂按收入项目80%能实际收缴72785.49八、 物业管理预期方案 物业接管楼盘入驻前所需软硬件投入估算分析办公场所装修办公家具设备物业管理系统软硬件车辆管理系统软硬件监控报警系统软硬件门禁系统软硬件通讯工具制服宣传公共信息广播预警系统公共wifi建设物业维保设备10万10万10万10万20万10万5万10万3万10万合计：98万 单独成立xx物业管理公司，申请物业管理三级资质（暂定三级一年），注册资金50万元。 制定各种规章制度、服务标准、收费标准、处理问题流程机制等细则，以为业主提供服务，并以提供更高层次物业服务为宗旨，创造业主与物管企业和谐相处的局面。 相关规章标准：人员配置标准服务流程保安保全措施车辆进出管理方案人员进出方案安全监控方案保洁方案绿化保养措施设备设施维修保养细则业主反映问题解决流程业主档案管理所能提供其它便利性服务楼盘品质提升方案(数字化建设：公共wifi，公共信息及预警声像广播，家庭智能防护系统、电子巡更系统等) 物业入住前，各类物管人员到位，建立培训机制。 配合开发商楼盘接管验收，向施工方提出整改意见供开发商参考。验收合格后入住办公，办公场所装修，办公家具设备购置，开发商移交业主资料，向客服人员分配管理，准备各种宣传、公共