地产销售基础知识培训PPT课件

1 置业顾问培训课程 房地产基础知识培训 2 主要内容 一 房地产经纪二 房地产基本知识三 建筑工程基本知识 3 房地产经纪 一 概念二 发展三 知识结构文化专业知识四 职业素质诚实守法 4 房地产基本知识 房地产专用名词 1 房地产 具体是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 由于其位置不可移动 在经济学上也叫不动产 是房产和地产的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 1 土地 2 建筑物及地上附着物 3 房地产物权2 土地使用权 国有土地使用的权利 主要指建筑内容 使用年限 3 产权证 是房屋竣工验收后 由房管部门颁发的合法拥有房产最主要证明材料 4 三通一平 是指水通 电通 路通及场地平整 5 七通一平 是指水通 电通 路通 排水通 排污通 通讯通 煤气通及场地平整 6 配套设施 主要是为方便提供的各种设施 7 容积率 是指总建筑面积与建设用地面积之比值 如 在10万平方米的土地上 有20万平方米的建筑总面积 其容积率为2 0 8 占地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 5 房地产基本知识 房地产专用名词 9 基底面积 建筑物整体在地面的正投影面积 10 建筑面积 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 2m以上 含2 2m 的永久建筑 11 绿化率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率 绿地面积的计算不包括屋顶 天台和垂直绿化 如 在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积 其绿化率为30 12 得房率 公摊 套内使用面积与建筑面积比 13 日照间距 建筑物与建筑物之间的距离 他要满足一定比例的要求 14 层高 本层地面至上一层地面的高度 标准层高为2 8米 15 净高 本层楼地面与本层顶的高度 净高 楼板厚度 层高 16 承重墙 指支撑着上部楼层重量的墙体 同时起到把一个房间和另一个房间隔开的作用 对建筑结构影响很大 6 房地产基本知识 房地产专用名词 17 非承重墙 指不支撑着上部楼层重量的墙体 只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用 在工程图上为中空墙体 对建筑结构没什么大的影响 18 房型 指几房几厅几卫几阳台 19 动线 进门后 各个功能房之间的活动距离 动静分开 干湿分开 厅与卧室不在一条直线上 20 预置板 指预先按照尺寸统一制作的楼板 到时候再直接铺上去 这样可以使施工速度加快 造价低 但整体抗震性和抗渗性较差 厨 卫一定不能用 21 现浇板 指在施工现场直接用混凝土浇铸的楼板 22 五证两书 五证是指 a 建设用地规划许可证 b 国有土地使用证 c 建设工程规划许可证 d 建筑工程施工许可证 e 商品房销 预 售许可证两书是指a 住宅质量保证书 b 住宅使用说明书 7 房地产基本知识 房地产专用名词 23 房地产市场 主要包括地产买卖 租赁市场 含一级市场 二级市场和三级市场一级市场 是指国家土地管理部门按土地供应计划 采用协议 招标 拍卖的方式 以土地使用合同的形式 将土地使用权以一定的年限 规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场 二级市场 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场 三级市场 是指单位 个人之间的房地产产权转让 抵押 租赁的市场 它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场 24 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权 具体内容是产权人对房地产的占有 使用 收益和依法处分的权利 8 房地产基本知识 房地产专用名词 25 土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 包括开发权 收益权 处置权 政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后可以继续使用 26 红线图 又叫 宗地图 是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置 界线和面积的地形平面图 它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者 受让者只能在红线范围内施工建房 27 房屋销售面积 房屋按套 单元 出售时 房屋销售面积为该套 单元 的建筑面积 即为该套 单元 的使用面积与该套 单元 应分摊的公用建筑面积之和 28 套内建筑面积 房屋按单元计算的建筑面积 为单元门内范围的建筑面积 包括套 单元 内的使用面积 墙体面积及阳台面积 9 房地产基本知识 房地产专用名词 29 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 30 期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房在港澳地区称作为买 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 31 现房 是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 32 契税 是在土地 房屋不动产所有权发生转移 按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地 房屋 在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税纳税人 10 房地产基本知识 房地产建筑形态 低层 1 3F的建筑称为低层建筑 多层 7F以下的建筑称为多层建筑 小高层 7 11F的建筑称为小高层 高层 12 30F的建筑称为超高层 超高层 30F以上的建筑称为超高层 板楼 有称排楼 即由多个双拼 或三拼 组成 座向统一 并排兴建而成建筑群体者 多为多层 双拼 即每单元层中有两户住宅 又称一梯两户 三拼 即每单元层中有三户住宅 有成一梯三户 11 房地产基本知识 房地产建筑形态 独栋别墅 既独立一栋存在的别墅 双拼别墅 两栋连在一起的别墅 连栋别墅 多栋连在一起的别墅 越层 又称楼中楼 既室内有楼梯 一屋可为几层 称为越层 店面 又称门市房 门店 用作商业 多为一楼 沿街 经济适用房 价位较低 适用于大多数消费的商品房 称之为经济适用房 商品房 作为商品 以独立产权方式出售的房屋 通称为商品房 12 房地产基本知识 房地产的特征 房地产的自然特征a 位置的固定性 b 使用的耐久性 c 资源的有限性 d 物业的差异性 房地产的经济特征a 生产周期较长b 资金密集性c 相互影响性d 易受政策限制性e 房地产的增值性注 房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律 其主要归功于房地产的重要组成部分 土地 13 房地产基本知识 房屋建筑结构分类标准 14 按房屋使用功能分类生产性建筑 工业建筑非生产性建筑 民用建筑 分为居住建筑和公共建筑两类 居住建筑分类 1 居住建筑按其不同的设计形态可分为 A 普通住宅 B 高级住宅 C 别墅 D 牧场 庄园 15 2 按居住建筑层数 按国家 住宅建筑设计规范 规定 可分为 A 1 4层为低层住宅 B 6层以下为多层住宅 C 7 9层为小高层住宅 D 10 18层为中高层住宅 E 19 32层为高层住宅 F 32层以上为超高层住宅 16 多层住宅与高层住宅之比较建筑质量 高层住宅的建造标准 建造质量要高于多层住宅 普通多层住宅一般为砖混结构 而高层住宅为钢筋混凝土现浇 地基深而结实 墙体厚实 不渗水 抗震性能好于多层住宅 整幢大楼不会下沉变形 节能 环保 高层住宅视野较开阔 空气质量较好 噪音也小 由于楼高 自然风较大 有的房间不需要装空调还可节约电费 实际使用面积 高层住宅的得房率比多层住宅低费用 大多数高层住宅物业管理比较完善 小区环境一般比较优美 舒适 停放自行车 汽车等管理都较好 电梯 大门入口都有专人值勤 小区比较安全 但高层住宅的物业管理费比多层住宅的物业管理费要高 交通 高层住宅上下楼有电梯可代步 出入方便 老人 残疾人和病人可以免去爬楼登高之苦 但如果电梯的维修保养不到位 一旦电梯发生故障 居民上下楼比较困难 17 房屋抗震比较钢结构抗震级别 剪力墙结构抗震级别 框架结构抗震级别 砖混结构抗震级别 18 居家装修也要防震 19 绿色建筑 指建筑对环境无害 能充分利用环境自然资源 并且在不破坏环境基本生态平衡条件下建造的一种建筑 又可称为可持续发展建筑 生态建筑 回归大自然建筑 节能环保建筑等 节能能源 充分利用太阳能 采用节能的建筑围护结构以及采暖和空调 减少采暖和空调的使用 根据自然通风的原理设置风冷系统 使建筑能够有效地利用夏季的主导风向 建筑采用适应当地气候条件的平面形式及总体布局 节约资源 在建筑设计 建造和建筑材料的选择中 均考虑资源的合理使用和处置 要减少资源的使用 力求使资源可再生利用 节约水资源 包括绿化的节约用水 回归自然 绿色建筑外部要强调与周边环境相融合 和谐一致 动静互补 做到保护自然生态环境 20 建筑构造常识 建筑构造组成 21 建筑构造常识 基础的类型 1 按构造形式分 条形基础 22 建筑构造常识 基础的类型 独立基础 23 建筑构造常识 基础的类型 柱下交梁基础 井格基础 24 建筑构造常识 基础的类型 片筏基础 满堂基础 梁板式和平板式 25 建筑构造常识 基础的类型 箱形基础 26 建筑构造常识 基础的类型 桩基础 27 庄基础的组成与构造 28 29 建筑构造常识 墙体 墙体1 按所处位置 内墙 外墙2 按承重方式承重墙 非承重墙 承自重墙 隔墙 填充墙 幕墙3 按所用材料土墙 石墙 砖墙 砼墙 钢砼墙等 30 砖墙示例 砌法 31 32 砖墙厚度 33 34 35 36 复合墙示例 37 砌筑隔墙 块材隔墙 示例 38 轻骨架隔墙 立筋隔墙 示例 39 条板隔墙示例 玻璃纤维水泥板 GRC空心条板 某水泥条板卫生间隔墙 40 U形玻璃条板隔墙 玻璃隔墙 移动式玻璃隔断 41 建筑构造常识 梁 一 过梁 1 类型 砖拱过梁 平拱过梁和弧拱过梁钢筋砖过梁 跨度 2米钢砼过梁 断面形式 矩形 L 形断面尺寸 截面高度 60 120 180 240截面宽度 与墙厚相同长度 洞口宽 2 250 承担洞口以上的荷载 并将其传给洞口以下的墙体 42 平拱砖过梁 钢筋砖过梁 钢筋混凝土过梁 半圆砖拱 43 44 在外墙或部分内墙同一高度处设置的连续而封闭的梁 作用 1 提高建筑物整体刚度和墙体的稳定性 2 减少由于地基的不均匀沉降而引起的墙体开裂 3 提高建筑物的抗震能力 二 圈梁 45 圈梁实拍 圈梁与构造柱整浇 脱模后的圈梁 构造柱 46 47 建筑构造常识 构造柱 构造柱1 作用 和圈梁形成空间骨架 增强建筑物的整体刚度 提高抗震能力 达到裂而不倒 2 设置位置 外墙转角 内外墙交接处 楼梯间四角 较长墙体的中部 纵横墙交接处 48 49 50 转角处构造柱 构造柱与砖墙拉结 纵横墙交接处构造柱 构造柱不设独立基础 51 建筑构造常识 楼梯 一 楼梯的组成楼梯段 平台 栏杆与扶手 两个梯段之间的空隙称为梯井 楼梯段 楼层平台 栏杆扶手 中间平台 52 板式楼梯组成 梯段板 平台板 平台梁 53 梁式楼梯组成 梯段板 平台板 平台梁 斜梁 54 梁式楼梯 55 楼梯 踏步面层及防滑处理 方法 距踏步外缘40 50mm 设2 3条防滑条或防滑槽 防滑条 采用金刚砂 铸铁 橡胶条 塑 料 缸砖等材料 56 57 轧花钢板踏步板 58 建筑构造常识 门与窗 功能上的需要 交通联系 为了正常往来交通及紧急疏散 空间需要有对外联系的门 生理上的需要 环境联系 为了通风换气及日照采光 空间需要有对外联系的窗 心理上的需要 视觉联系 为了眺望观景及装饰美化 空间选择不同形状 不同尺度的门及窗 即 交通疏散 采光通风 门与窗的作用 59 门的要求 设计原则 有利于家具布置 减少交通面积 使用区域完整 方便人流疏散 单个门 住宅 宿舍等 居中或靠一边布置 两个门 教室 陈列室等 两端或相对布置 多个门 体育馆 影剧院等 等间距均匀布置 60 门的分类 1 按所用材料分木门 钢门 铝合金门 塑料门 彩板门等 2 按用途分保温门 隔声门 防火门 防盗门等 3 按镶嵌材料分玻璃门 镶板门 夹板门 百叶门 纱门等 4 按开启方式分平开门 弹簧门 推拉门 转门 卷帘门等 61 平开门 弹簧门 转门 62 门组成 门框 边框 上槛 中横框 中竖框门扇 上下冒头 左右边挺 门芯板 玻璃等建筑五金 铰链 拉手 插销 63 窗的要求 1 采光与通风窗地面积比 窗洞口面积 房间地面面积 窗地面积比 教室 阅览室 1 4 1 6居室 办公室 1 6 1 8走廊 卫生间 楼梯间 1 10 1 142 围护与隔声窗的散热量约为同面积墙体的2 3倍 当窗面积 1 3墙面积时 可不考虑隔声问题 3 坚固耐用 使用方便4 造型美观 64 窗的分类 1 按所用材料分 木窗 钢窗 铝合金窗 钢塑窗等 2 按用途分 保温门 隔声门 防火门 防盗门等 3 按镶嵌材料分 玻璃窗 百叶窗 纱窗等