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摘 要目前,飞速发展的呈贡新区,越来越受人们的关注,新区的房地产市场正在快速的发展。在房地产这样一个“高投资、高风险、高回报”的新兴朝阳产业中,如何做好新区房地产信息的掌握和影响因素的分析尤为重要。通过整体把握呈贡新区的规划和各主要楼盘的分布情况,以几个主要楼盘为研究对象,通过对楼盘的概况进行了解,并对近期来房地产市场的成交量、价位、户型、购房者态度进行统计分析,关注重大事件对呈贡房地产市场的影响,结合一些已有的新区开发研究的成果,总结归纳影响呈贡新区近些年房地产市场发展变化的主要因素。站在政府的角度,提出几点合理化的建议,为今后类似新区的房地产市场提供参考。关键词:呈贡;房地产市场;发展AbstractThe real estate market of the new district of Chenggong is heading towards a bright future for the rapid growth of Chenggong has attracted more and more attentions. The field of real estate featuring high investment, high risk and high profit, it is of crucial importance to get the latest information and correctly analyze the related factors of real estate. According to the survey of the overall planning of the new district of Chenggong and the locations of the major buildings, this paper analyzes the condition of the recent turnover, prices, and the attitudes of the potential buyers; focuses on the effect of the major events to real estate market, and references some exited research results to summarize some main factors of influencing the real estate market. Therefore, several practical proposals are raised in this paper at the angle of the policy of government to provide information to the familiar estate markets in the future. Keyword:Chenggong;Real estate market;Development2目 录第一章 绪 论11.1 选题背景11.1.1 昆明战略性的总体规划11.1.2 云南各大知名高校的聚集11.1.3 近年呈贡房地产市场发展迅速11.1.4 城市新区开发呈一种趋势11.2 现有研究21.3 研究意义与研究内容31.3.1 研究意义31.3.2 研究内容31.4 论文结构3第二章 呈贡新城房地产市场的分析42.1 呈贡新区概况42.1.1 呈贡新区的规划42.1.2 呈贡新区的规划及其楼盘分布图42.2 呈贡新区房地产市场的现状62.2.1 土地市场62.2.2 商品房市场62.3 呈贡新区房地产市场的影响因素112.3.1 配套设施和交通系统112.3.2 重大事件对呈贡房地产市场的影响122.3.3 楼盘的自身状况和发展潜力142.3.4 国家宏观调控政策152.3.5 房地产中介服务水平16第三章 政府助推新区房地产市场的几点建议173.1 完善土地管理制度,做好土地供应和规划建设173.1.1 科学进行战略规划,严格控制土地的使用和转让173.1.2 总体布局规划,加强路网和配套设施的建设173.1.3 发展集群化房地产市场,逐渐辐射周边市场183.1.4 建立多层次的供房体系,以商住项目优先193.1.5 优先规划建设回迁小区,保证搬迁工作的顺利进行193.1.6 均衡社会结构与经济结构,促进房地产市场的健康发展203.2 运用适当的宏观调控手段,规范新区房地产市场203.2.1 运用经济手段,抑制泡沫经济的产生203.2.2 建立健全法律体系,规范新区房地产市场213.2.3 通过行政调控,保障新区房地产市场健康发展213.3 运用其他政府行为,完善房地产市场213.3.1 重视新区房地产宣传,聚集呈贡新区的人气213.3.2 发挥行政中心的带头作用,通过教育系统聚集人气223.3.3 提升房地产中介服务水平,解决入住率低的现状23结 论24致 谢25参考文献26云南大学城建学院本科生毕业论文 近年来呈贡新区房地产市场的发展与借鉴第一章 绪 论1.1 选题背景 1.1.1 昆明战略性的总体规划2003年5月,省委、省政府确定了“一湖四片”和“一湖四环”的现代新昆明战略,将呈贡列入新昆明总体发展战略。不到八年的时间里,呈贡发生了翻天覆地的变化,房地产市场也在迅速发展。新城定位于现代新昆明的行政核心区、科教文化中心、金融中心、商贸及旅游服务中心、新兴工业中心、未来昆明的休闲之都。终极规模则要达到95万人。1在未来1520年间,呈贡新区将建设成为山水生态春城、历史文化名城、现代开放新城和走向东盟的“桥头堡”。1.1.2 云南各大知名高校的聚集云大入驻后,呈贡雨花高校片区的入驻高校已达9所,学生规模达到9万余人,今年九月新生入住后,将有望突破10万,按政府的计划高校片区的学生规模3到5年后将达到12.61万人,而整个片区的最大学生容量为20万人。各大高校的云集,无疑给呈贡新区的建设注入了血液,学生的日常的生活、学习、娱乐、购物等,需求空前巨大。呈贡新区的房地产市场发展潜力巨大。1.1.3 近年呈贡房地产市场发展迅速伴随着新南亚风情园、米兰园、惠兰园及商业中心的建成,周边配套设施的不断完善,地铁建设的不断加速,呈贡新区迎来了发展的春天,加之今年市级行政中心的整体搬迁,12条新公交线路的开通,为呈贡新区的发展注入了血液,呈贡的房地产市场正在快速的发展,各大建设项目的加速,呈贡的房地产市场将在近几年内呈跨越式的发展。此外,近年全国和昆明的房地产政策的不断出台,限购令的实行,市级行政中心的整体搬迁,使呈贡新区房地产市场发生了微妙的变化。1.1.4 城市新区开发呈一种趋势近年来,伴随着城市化进程的加剧,城市新区的开发已成一种趋势,全国各地新区开发进入白热化,从大家熟悉的浦东新区到一个个不知名的小城镇新区,不同规模、不同档次、不同水平的新区在近年不断出现,其间有成功的例子,也有失败的例子。分析近年来呈贡新区的房地产市场的发展变化,总结其发展经验,为其他类似的城市新区房地产开发提供借鉴。综上所述,经过近八年的发展,呈贡新区的变化日新月异,新区的教育系统、行政中心已经趋于完善,其对新区的带动作用明显,新区的价值日渐凸显,本文对近年来呈贡新区的房地产市场进行了解与分析,关注重大事件对呈贡房地产市场的影响,分析总结影响呈贡新区房地产市场发展的一些因素,并结合一些已有的新区房地产开发的研究成果,通过分析与思考,站在政府的角度,建言献策新区房地产市场,为今后新区房地产市场的发展提供借鉴与参考。1.2 现有研究城市新区作为分担中心城市社会经济功能的一个重要单元,国外对其的研究较早,主要从经济、社会、环境三个角度进行了研究。早在19世纪末,就有学者从社会的角度研究了城市新区的社会学成因、社会结构变迁以及社会问题等,主要的理论成果有田园城市、有机疏散、邻里单位等,在这些理论指导下开展了新城、卫星城、边缘城市等实践。20世纪30年代,有关学者从经济的角度研究了城市新区的经济学成因、经济组织方式、经济增长效益等,其主要的理论成果有增长极理论、产业集群理论等,在这些理论指导下开展了工业卫星城、工业园区、经济开发区、科技园区等实践。20世纪70年代,一些学者从环境的角度研究了城市新区的环境学成因、环境问题以及环保措施等,主要的理论成果有新城市主义、精明增长、低碳城市等。3而我国,对新区的研究起步较晚,到20世纪90年才开始新区的实践,上海浦东新区最先领军全国城市新区建设。经过20多年的发展,在国家、地方战略等引领下,各地城市新区发展突飞猛进。国内一大批专家、学者开始对新区的房地产市场进行研究,其中主要代表为:胡慧认为城市新区建设开发是一项复杂的系统工程,其必须从城市新区的自然环境、人文因素、产业条件、经济态势、政策体系等多个角度加以综合考虑。作者通过对南京市河西新城区房地产市场进行分析,提出了一些意见,即政府应该正视房地产市场存在的问题,通过改变市场供求和约束地方政府使房价恢复合理的水平;房地产开发商、媒体和金融机构等组织应着眼于长远利益,担负起社会责任;购房者有必要认清市场本质,理性投资;4汪新野通过分析浦东新区土地一级市场的形成及其特殊历史条件下的特征,分析了二级市场形态和搞好房地产二级市场,必须坚持的原则及其特征,得出了浦东房地产二级市场的运作和措施;5戴传国从宏观经济、居民收入、新区规划和重点工业发展方向等几个方面阐述了中国经济第三极给房地产企业带来的发展良机,并总结了滨海新区未来发展的几个重点方向;7袁玮探讨了城区经济的重要性、城市新区开发对城区经济发展的促进作用,以及在城市新区开发中应注意的问题,强调了新区开发必须在城市规划的指导和控制下进行,做好功能定位和规划,坚持政府引导与市场运作的结合,提高土地使用效益,注重产业机构调整和升级;大力发展城区经济。8姚军通过研究滨海新区房地产的发展背景,指出该区在国家战略中的地位,总结出新区房地产发展的现状和特点,提出了对该区发展的结论和一些建议及展望。9 苏云鹤对政府在房地产市场中的宏观调控作用进行了深入研究,其通过对近几年我国政府出台的对房地产市场宏观调控的政策进行研究分析,同时借鉴发达地区的相关经验,以此提出完善的建议和途径。10 国外对新区的研究主要从经济、社会、环境出发,衍生出一些城市新区发展理论来指导新区房地产市场的发展,以经济学领域为主。例如,城市经济学、地价及其决定因素、地价泡沫、各种物业在城市中的空间分布和决定因素。而国内的研究从政治、经济、社会、文化层面来进行研究,结合已建或在建的新区为研究范围,研究新区的房地产市场,许多学者重点研究了政府在新区房地产市场中发挥的作用,部分学者仅从一个方面对其进行深入研究,系统地对新区房地产市场进行调研分析,总结新区房地产市场影响因素,并为今后类似新区建设提供参考的研究还相对较少,且鲜有系统研究。1.3 研究意义与研究内容 1.3.1 研究意义(1)熟悉呈贡新区的房地产市场信息,了解第一手资料,从规划、楼盘情况、成交情况对呈贡新区房地产市场全面把握,为政府部门在今后的新区开发前期工作中提供参考。(2)分析呈贡新区房地产市场的影响因素,为相关政府部门提供了一些可行性的建议和对策,可为今后类似的新区房地产市场提供参考。1.3.2 研究内容 (1)呈贡新区的规划及其各主要楼盘的分布情况。 (2)呈贡房地产市场近年来的发展及在此之前已经销售了的主要楼盘的户型、价位、成交量等情况进行统计分析。 (3)对近期房地产市场的成交量、价位、户型、购房者态度进行调查分析。 (4)重点研究影响呈贡新区房地产市场的一些关键因素,关注重大事件及其近期宏观调控政策对呈贡房地产市场的影响。1.4 论文结构 本论文分为三章,第一章绪论,阐述了论文选题背景,新区房地产市场的研究现状及其本论文的研究的意义和内容;第二章呈贡新区房地产市场的分析,主要对呈贡的房地产市场进行了分析,总结了几点影响呈贡新区房地产市场发展的因素;第三章政府助推新区房地产市场的几点建议,借鉴了呈贡新区的房地产市场的发展经验,站在政府的角度上,对今后类似新区的房地产市场提出了几点建议和对策。第二章 呈贡新城房地产市场的分析2.1 呈贡新区概况2.1.1 呈贡新区的规划呈贡新区规划控制面积160平方公里,规划建设面积107平方公里。新区规划分为斗南、乌龙、大渔、大冲、洛羊、吴家营、雨花、环湖湿地8个片区。11功能片区规划面积(平方公里)规划人口(万人)功能定位雨花片区43.1525面向东盟国家的国际教育基地和人力资源开发中心吴家营片区20.5325东盟国际行政办公机构及国际商务区,形成新区城市中心斗南片区16.8715现代花卉产业交易基地和科技研发中心乌龙片区13.6610以呈贡国家体育训练基地为依托的体育休闲片区大渔片区13.4910新区的生态和生物医药研发生产基地大冲片区18.255以高新技术产业为主导的新型工业片区洛羊片区15.75面向东南亚的国际物流中心环湖湿地片区8.1恢复湿地系统,构筑高品质的新区生态系统表1 呈贡新区功能分区2.1.2 呈贡新区的规划及其楼盘分布图经过实地走访与调查,笔者根据呈贡新区的道路规划图,绘制出了各主要楼盘的分布情况,如下图所示:图1 呈贡新区各主要楼盘的分布情况2.2 呈贡新区房地产市场的现状2.2.1 土地市场2006年底至2008年初,呈贡县进入土地储备的土地面积达6万亩,但进入市场的土地并不多,土地市场相对冷清。如2007年1至5月份,呈贡片区仅有6块土地挂牌,工业用地及商业用地各3块。其中5块以底价成交,1块商业用地流拍。伴随着基础设施的不断完善,各高校建设接近尾声,进入2009年,土地市场开始由冷转热,工业、商业性质的土地连番挂牌交易、转让,盘活了有限的土地资源。而伴随着各高校的陆续入住,路网的不断完善,进入2010年呈贡地块变得红火,呈贡新区的各类用地受到了企业的欢迎,仅12月共成交12块。12今年,市政府的搬迁,商业中心的交房,呈贡新区土地市场供需两旺,供应量、成交量均处于高位。通过如下来自搜狐焦点的统计图可看出: 图2 2011年2月各区域土地市场成交统计13 图3 2011年1-3月土地市场交易统计142.2.2 商品房市场2008年前,呈贡新城很多地方的房价在2000元/附近徘徊,内部购房指标的转让费也不过3万元。但自2009年,呈贡新城的部分住宅项目开始交付使用,各高校的相继入住,呈贡新区的房价约到了3000元/。2010年上半年,均价攀升到了4000元/左右。而到年底,随着市政府搬迁消息的尘埃落定,呈贡房价均价冲破5000元/大关。今年,尽管限购令、国八条、加息、滇十条、一房一价等政策的出台,呈贡新区的房地产依然呈上升趋势,均价突破5400元/,有的铺面出租每月达160元/。与此同时,2010年上半年昆明主城区房屋均价为6168.64元/,今年2月均价6352.48元/,每平方米上涨了183.84元,涨幅达3%左右。15从数据上分析,昆明市区房价要比呈贡贵近1000元/,而呈贡房价的涨幅却大于昆明主城区。 2.2.2.1 楼盘供应情况1.呈贡新区现有楼盘主要为:(1)回迁小区:幸福小区(郎家营、柏枝营、廖家营)、前卫营、中庄、吴家营(2)高校住宅区:天水嘉园(云大)、书香大地(昆工)、天润康园(昆医、中医、云艺)、广电苑(广电大)、实力锦城(昆工)、雨花毓秀(师大)(3)商品房:惠兰园、米兰园、置信广场、实力心城、奥宸新天地、呈贡龙成老街、俊发假日街、七彩云南第壹城、上海东盟商务大厦、百大新都会、大学城新天地商业广场、龙润财富慧都、实力大学城商业中心、春城财富中心新南亚、大学城名校街(4)其他:和谐家园、昆百大市政府小区、俊发市政府小区、滇池星城、颐明园(云南白药)、百合园2.商品房楼盘情况(1)惠兰园小区用地面积415亩物业地址吴家营中心片区总套数3000余套开发商春融房地产开发有限公司物业类别 普通住宅容积率2.5建筑类别高层、小高层绿化率45装修情况毛坯房交通情况170路公交车(洛龙村)(2)米兰园用地面积402.45亩物业地址吴家营中心片区建筑面积282356.94开发商春融房地产开发有限公司商铺面积3700容积率1.35总套数1640套绿化率38物业类别 商住建筑密度24.7%建筑类别高层、小高层、多层交通情况170路公交车(洛龙村)装修情况毛坯房(3) 龙润财富慧都建筑面积45000物业地址聚贤街与春融街交汇处物业类别 独立式商业和商住开发商龙润置业建筑类别高层、小高层价格均价15000元/ 装修情况毛坯房面积区间46300商铺数300余套交通情况170路专线公交车(4) 实力锦城用地面积29.34公顷物业地址呈贡雨花片区东南部建筑面积641369.73开发商实力集团商铺及配套60657.819容积率2.22住宅面积479858.68绿化率45.20物业类别 商住建筑密度23.6%建筑类别高层、小高层、多层交通情况190路公交车装修情况毛坯房停车位3045个(5) 书香大地用地面积515.13亩物业地址呈贡雨花片区东南部建筑面积765759.43开发商实力集团商铺及配套62156.37容积率2.26住宅总套数3380套绿化率45.10物业类别 商住建筑密度21.61%建筑类别高层、小高层、多层交通情况170、190、209、212路车装修情况毛坯房停车位3045个(6)大学城新天地商业广场用地面积664.35亩物业地址呈贡大学城景明南路建筑面积90000开发商云南城投兴坤房地产公司物业类别 商铺交通情况170、190、209、212路车建筑类别高层装修情况毛坯房(7) 实力大学城商业中心用地面积1000亩物业地址聚贤街与景明南路交叉口建筑面积商业120000开发商实力集团物业类别 普通住宅、公寓交通情况170、190、209、212路车建筑类别多层价格 30000元/装修情况统装交房时间2010年12月(8)天润康园 用地面积448.7亩物业地址春融街与聚贤街交汇处建筑面积551600开发商云南龙润置业有限公司物业类别 普通住宅、公寓交通情况170专线、217路公交车建筑类别多层绿化率 45.02%装修情况毛坯交房时间2010年12月(9) 颐明园用地面积1016.8亩装修情况毛坯房建筑面积762359物业地址前元路元宝路交汇处总套数3603套开发商云南白药置业有限公司住宅面积500369交通情况909路公交车商业及配套39975停车位4006个建筑类别多层、小高层、别墅交通情况地铁广电大学站(10) 呈贡龙成老街用地面积45.48亩物业地址呈贡老城建筑面积91000开发商山海房地产开发有限公司物业类别 写字楼、商铺绿化率36.6%建筑类别多层容积率2.0装修情况毛坯交通情况12、C5、C6、C7路公交车(11)呈贡新区假日街 用地面积965亩物业地址吴家营片区春融街东段建筑面积420000开发商俊发房地产有限责任公司物业类别 商铺商铺数167户建筑类别多层价格均价18000元/ 装修情况毛坯面积区间100943(12) 百大新都会用地面积46亩物业地址吴家营片区洛龙河公园旁建筑面积100000开发商昆百大集团物业类别 商铺绿化率40%建筑类别多层价格均价25000元/装修情况毛坯面积区间20500商铺数186户车位数2000余个(13) 七彩云南第壹城用地面积509.29亩物业地址呈贡CBD核心区建筑面积1793800开发商春城财富置业有限公司住宅面积812600容积率4.67住宅套数6392套绿化率40%物业类别 综合体建筑密度35.93%建筑类别高层交通情况170专线、190路车商业建筑47.54万停车位10663个(14) 置信广场用地面积90亩物业地址呈贡CBD核心区建筑面积360000开发商中置信房地产开发公司 总投资10亿元容积率4.33物业类别 综合体绿化率40%建筑类别高层交通情况170、170专线、190路车商业建筑475400停车位4800个(15)上海东盟商务大厦用地面积45亩物业地址呈贡CBD核心区建筑面积186560开发商云南云锰集团有限公司住宅面积812600容积率3.99住宅套数6392套绿化率40%物业类别 写字楼、商铺总投资8.5亿元建筑类别高层交通情况170、170专线、190路车商业建筑47.54万停车位10663个(16) 实力心城用地面积124422.85物业地址呈贡CBD核心区建筑面积595866.37开发商实力集团住宅面积196134.83容积率4.24住宅套数1748套绿化率42%物业类别 综合体建筑密度24.11%建筑类别高层交通情况170、170专线、190路车商业建筑475400车位4101个备注:该项目包括住宅7栋,建筑面积196134.83;办公楼/酒店1栋,建筑面积62932.57;办公写字楼2栋,建筑面积77941.54;商业(含地面和地下)建筑面积58693.24,幼儿园1座,建筑面积1993.23。(17) 奥宸新天地用地面积200000物业地址呈贡乌龙村商铺套数265套开发商奥宸地产物业类别 商铺价格20000元/ 建筑类别低层临街开盘时间2011年3月26日装修情况毛坯绿化率50%备注:单层商铺共119套,面积区间为23.35-286.08,使用率高达98%,开间约4.5m,层高约为4.2m;双层商铺146套,面积区间为68-452.24,使用率最高为99%,真正做到零公摊。开间4.5m,一层层高为4.2m,二层层高为3.6m。(18)春城财富新南亚用地面积8754.5亩物业地址呈贡南北中央干道东端建筑面积595866.37开发商春城财富置业有限公司物业类别 公寓;商铺容积率2.54建筑类别高层绿化率30.8%装修情况毛坯交通情况170、209、210、212路车(19)呈贡大学城商业中心用地面积100000物业地址景明南路与彩云路交汇处物业类别 商铺;住宅开发商昆明春溢实业企业集团建筑类别低层、高层交通情况170、190、209、212、216装修情况毛坯备注:其3600餐饮规划;3000影院规划;5000娱乐基地;3000生活超市。2.2.2.2 商品房需求情况据调查,呈贡新区现常住人员主要为大学教师、公务员及失地农民。目前呈贡新区房地产市场需求以商业、商务类(如办公楼、商铺、酒店、工业厂房等)为主,商品房住宅的需求多属弹性需求和柔性需求,刚性需求较少。改善型需求、提升型需求比较明显,许多新区的购房者多以改善环境,选择高等社区或休闲、度假小区为目标。另外,很大一批新区购房者看好呈贡新区房地产市场中长期发展,而来投资置业,买房用于出租,作为中长期投资等。近期,在一家房产经纪公司一天有近100人看房、租房咨询者,但由于近期宏调政策不断,加之看房者多属于弹性需求,并非刚性需求,许多看房者并非打算买房,多处于观望状态,静观市场的变化,所以商业中心的房地产经纪公司门庭若市,但一天很难租售出去几套房。虽然很多楼盘预售情况喜人,但是建成交房后入住率不高,多为投资者的投资行为。房地产三级市场除学校周边楼盘情况较好外,远离高校区的则较为冷清,如米兰园、惠兰园,是呈贡新区率先建成的楼盘,但其入住率也不足70%,并且三级市场冷清。另外,在走访中发现其配套的商铺人流少,生意冷淡,大多商铺主要用于餐饮、超市及装饰公司,并不热闹,据几家餐馆的老板反映生意并没预期好,多是周边建设项目的工人就餐或老城的熟客。究其原因,关键还在于呈贡距离市区远,上下班不方便,人们不考虑到呈贡定居或长期租房,所以居住者就以大学教师、公务员及其到呈贡创业的人员为主,周边还未有企业正式入住及写字楼投入使用,还未有相关工人在呈贡的居住需求,故刚性需求不明显,多为弹性需求,入住率较低。其次,配套还跟不上,公交线路还满足不了正常出行。再次,人气不旺,较为冷清。另外,宏调政策的不断出台,让人难以琢磨,多处于观望状态。2.3 呈贡新区房地产市场的影响因素2.3.1 配套设施和交通系统(1)配套设施:呈贡新区的配套设施跟不上,是目前人气不足的主要原因,直接影响着房地产市场的发展。现阶段,九所高校内部有相对独立的配套设施,能够满足学校内部的学习和生活,但其不能够服务于周边居民,市政公用配套设施满足不了人们正常的生活需求,各小区形成了独立的生活圈,内部仅有小型菜市场、超市、医务室、小学、餐饮等,仅能满足小区人群的基本生活需求。菜市场菜品较少;超市商品不够齐全;周边没有配套的大医院,仅小型医务室;昆三中还未投入使用,中学教育有所欠缺;餐饮可选择性差,故各楼盘的日常生活还离不开呈贡县城和昆明市区。配套设施的不完善,影响着人们的日常生活,以致呈贡新区的房地产市场较为冷清,尤其离高校园区远的米兰园、惠兰园、新南亚风情园房地产三级市场并不景气。(2)交通系统:呈贡新区的规划共57条市政道路,已建成22条,路网基本成形,但新城的公交车线路少,仅170、190、201-219(不含211)路,发车时间间隔长;乘车人数多且时间集中;运行时间长;收发车时间不能满足上下班需求;末班车为19:00,满足不了人们需求,给人们的出行带来了不便;加之轻轨、地铁建设,交通拥堵,即便自己驾车,加上堵车时间,其时间成本较高。由于现在工作人群集中于老城,交通的不便成了呈贡新区房地产市场发展的阻力,出行的不便使很多人对呈贡新区望而生畏,暂不考虑呈贡新区居住,造成了呈贡新区人气不足,入住率不高,发展相对缓慢的态势,这只有寄希望于2012年底地铁完成通车。其次,呈贡新区内部落网规划整齐,区间较大,各路网及各小区之间的距离远,仅有自己开车或打车出行,费用高。导致各小区成了独立的孤岛,建成交房的小区间的资源未得到共享,如幸福小区到米兰园不到十分钟车程,出行一次单边打车费20元,故小区的各自独立削弱了房地产市场间的互动,影响了购房者的决策。此外,连接老城与新城的主干道仅彩云路一条主干道。2.3.2 重大事件对呈贡房地产市场的影响2.3.2.1 呈贡新城战略出台目前昆明主城交通拥挤堵塞,容积率过高、道路不畅,滇池治理和城市生态建设任务艰巨。昆明市确定了以滇池为中心的“一湖四环”和“一湖四片”的城市发展新思路,从2003年开始到2020年用18年时间把昆明建成“东方日内瓦”。呈贡新城即规划中的东城,计划形成新兴工业、科研文教园区,以花卉产业为特色的生物产业基地,现代城市物流中心。规划人口95万人,用地100平方千米。17在新昆明战略出台后,各大开发商看准了呈贡新城的发展潜力,纷纷响应政府的号召投身呈贡新城建设,诺仕达集团率先建设了新南亚风情园,其他开发商也纷纷投资建设。接下来几年,随着战略规划的深入实施及其政府的支持,呈贡发展迅速,各大高校校区不断投入使用,云南白药、亚广传媒等建设接近尾声,市级行政中心的整体搬迁,呈贡新城的价值日益凸显,各类投资者看好了呈贡新区的发展潜力,实力大学城商业中心和大学城新天地商业广场交房不到三个月,各商铺完成了近85%的商铺招商,从餐饮娱乐、美容美发到服装百货一应俱全,商业中心的人气也日渐增加,新区正沿着新城战略规划思路快速发展,新城的雏形逐渐显现,新城的房地产市场也日渐红火。2.3.2.2 地铁1号线的动工有句俗话称“轻轨一响,黄金万两”。轻轨之于昆明楼市,是整个房地产市场的全面变局。最直接的影响,将极大地促使房地产市场格局的重整,还将对轻轨沿线的商业物业价值产生较大的影响,由此带来价格体系的变化。另外,轻轨将催生城市居民新的生活方式,将使居民的投资理念和投资热点将随之改变。18目前,地铁建设正在有条不紊的进行,据了解,呈贡新区在地铁1号线中,占据了32个地铁站的7个站:呈贡北站、行政中心站、呈贡站、呈贡南站、下庄村站、广电大学站点,呈贡北站、呈贡站、呈贡南站、下庄站建设已进入尾声,呈贡北站和广电大学站车站主体已经完工;预计今年9月30日世纪城站广电大学站将实现隧道及高架全通。地铁轻轨的建成,将提速呈贡新区的发展,直接带动周边房地产市场的飞速进步。地铁还在建设中,但地铁所带来的巨大价值效益已经在被提前预支。如米兰园、惠兰园,据了解其2006年开盘的住宅房价在每2000元/上下;2009年,二手房均价在3500-3800元/之间;2010年其二手房价在48005000元/左右。到今年突破了6000元/。实力大学城商业中心商铺认购现场,400余套商铺全部被当天认购一空;此外,地铁周边的房地产项目建设步伐加速,上海东盟商务大厦、七彩云南第壹城、置信广场地铁周边项目地基处理工程也是接近尾声。可见地铁的建设,直接提速了呈贡房地产市场的发展进程,便捷的地铁将缩短与老城间的往返时间,使快节奏的生活方式融入呈贡新城,使城里工作,呈贡居住变为可能。将吸引更多购房者、投资者的眼球,促进呈贡房地产市场的进步。2.3.2.3 大学城高校的陆续入住2010年9月,云南大学入驻呈贡大学城后,九所高校(云南大学、昆明理工大学、云南民族大学、云南师范大学、昆明医学院、云南艺术学院、云南中医学院、云南交通职业技术学院、云南广播电视大学)全部入驻呈贡新区,雨花大学城片区人数已达9万,占地43.15平方公里,距离昆明市区约24公里。学校的密集将催生新一轮的投资热潮,学校周边的餐饮、百货、休闲、娱乐、购物等日常学习和生活需求市场巨大。雨花高校园区的房地产市场也与高校紧系在了一起,同比25大小的商铺,大观商业城一般商铺130元/月,而大学城商业中心却有的铺面高达150元/月。巨大的学生市场,吸引着各行各业的投资者涌入呈贡寻求新的发展,十分看好呈贡新城的发展潜力。高校学生的消费能力也是相当可观,我们创业之前做个一个市场调查,就以前卫营“和中餐火锅”、“农家川味园为例,每周五和周末,其一家火锅店就固定员工都不够,还招聘许多学生做兼职,一个100多的火锅店那三天的收益都能达到3000元/天以上;再说当年云大洋浦校区,就云大一所高校就繁荣了云大对面的关山商业区,周边羊甫村的餐饮、娱乐、房屋行业也随之带动了起来,连大家熟知的“云大知城”也借着云大的东风热销了一段时间,随着云大的搬迁还一度走低。由此可见,呈贡九所高校的云集,呈贡新区的房地产市场发展潜力巨大,围绕高校园区,将会催生大学城经济圈。大学城商业中心、书香大地、雨花毓秀、天润康园、新天地商业广场将是最直接的受益者,也将拉动周边回迁房的三级市场。2.3.2.4 市级行政中心的搬迁今年2月,昆明市政府整体搬迁至呈贡吴家营片区。市政府的入住,为呈贡新区的发展注入了血液,呈贡新区的房地产市场也随市政府的搬迁一路走俏。据调查,2010年12月,雨花毓秀二手房售价4000元/左右,市政府确定年后搬迁的消息一传出,其售价马上就有了变化,2011年1月初售价达4500元/,2月更是突破5000元/,而至今达55006000元/。实力锦城是距离市政府较远的楼盘,但是也受市级行政中心搬迁的影响,以其单身公寓二手房为例,2010年12月售价3500元/,2011年2月达4800元/,现今突破5500元/,一户50.5的住宅售价达28万元。其次,伴随着市政府的搬迁,呈贡新区的人气开始旺了起来,平常冷清的大道上已跑满了来往的车辆,公交线路也随着新增了201-219(不含211)路,市政府周边的路灯也投入使用。来市政府办事、来新区看房、来新区发展的人也应声而来,呈贡新区迎着3月的春风快速成长,商业中心商铺的不断开业,地铁的建设也不断加快,周边的置信广场、实力心城、上海东盟商务大厦、七彩云南第壹城等楼盘建设也快马扬鞭,进展随着市级行政中心的整体搬迁不断提速,地基工程均接近尾声了。此外,政府公务员小区政府工作人员也开始入住,直接增加了周边的人气。据观察,新南亚风情园配套的银行、商铺之前稀有人烟,目前变得热闹了,南亚风情园的休闲娱乐业也得到了拉动,周边摆满了车,一改往日的冷清的场景。可见,市级行政中心的整体搬迁,吸引了人气,拉动了周边的商业,带动了新区房地产市场的发展。2.3.2.5 限购令的出台和影响自实行“限购令”以来,昆明二手房市场成交量相对萎缩,很多中介称与去年同期相比,成交量减少了一半。此外,走访多家中介公司发现,二手房价格未出现松动,成交均价环比2月变化并不太大。19昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内(含三个国家级开发、度假区)是限购令的施行对象,但同比昆明,呈贡新区的房地产市场影响不大。究其原因,呈贡新区的供需失衡,并且呈贡新区房地产商业项目较多,不在限购范围之内。今年,“限购令”的出台,直接冷却了房地产市场,但是对呈贡新区的房地产市场影响却不大。因为呈贡新区多以商业楼盘为主,不受限购令的影响,尽管很多购房者难以把握住呈贡房地产的脉搏,房价是涨是跌难以预料,但呈贡新区楼盘有限,且发展空间巨大,很多投资者果断投资以便把握先机,故新区房地产市场楼价涨幅远远超过市区。去年年底至今接近2000元的涨幅,商铺由于不受限购令的影响,且市场空缺大,故铺面租金甚至超过了市区大部分地区。百大新都会售价达3万元/,俊发假日街也达2.5万元/。2.3.3 楼盘的自身状况和发展潜力谈及房地产产品,很多购房者首先考虑价格,其次就是地段、配套、户型、规划、物业、建筑公司与建筑质量、小区环境等楼盘自身状况。楼盘的自身状况是选择投资的关键因素,直接决定了楼盘销售的好坏。目前,呈贡新区楼盘多以商业项目为主,所以投资者十分看重楼盘的地段、配套、建筑质量等自身状况与发展潜力,在售在建的几个楼盘:实力大学生商业中心、呈贡大学生城商业中心、百大新都会、俊发假日街、置信广场、上海东盟商务大厦、七彩云南第壹城均地处黄金地带,均为知名开发商建设,但是考虑到现阶段的周边建设情况,许多投资者优先考虑已经交付使用,且在高校核心区的商业中心置业,商业中心开盘当天商铺就一售而空,而俊发假日街、百大新都会由于自身地处市政府小区周边,周边还未形成人气,配套尚不完善,商铺面积较大,因此现阶段还分别有30套、20套商铺在售,且每周成交量不多,五月第一周各成交2套。就住宅地产而言,购房者更多的考虑户型、配套、容积率等自身状况,据房产中介的售房记录来看,中小户型的房地产畅销,卖得最好的是3室2厅1厨1卫与2室1厅1厨1卫,而150以上的大户型、跃层房屋销售情况不太理想,尽管跃层居住舒适、设计合理,但是面积大,不适用,因此租售情况不太理想。此外,比较惠兰园、米兰园与雨花毓秀、书香大地,由于后两者地处高校核心区,又以商业中心为依托,发展潜力较大,因此,其三级市场要相比惠兰园和米兰园好很多。2.3.4 国家宏观调控政策自2010年以来,国家主要宏观调控政策如下:2010年4月,国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,即新“国十条”,“史上最严调控政策”出台,确立政府问责制,推出暂停发放三套房贷等政策;6月,住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知,明确以购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定二套房的认定标准;9月,首套房首付比例调整到30%及以上,暂停三套房贷,房价过高上涨过快的城市限定购房套数等出台,被称为“国五条”;2011年1月以二套房首付款比例不低于60%、调整个人转让住房营业税等为主题的新“国八条”出台,并要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标;2月包括南宁在内的全国多个城市密集出台限购措施,这些城市楼市正式步入限购时代;3月,各地相继出台房价调控目标,截至3月31日,全国657个城市中有608个城市公布年度新建住房价格控制目标,占92.5%;4月国务院派出八个督察组,对北京、上海等16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。在国家大力调控,宏观调控政策不断出台的情况下,昆明的楼盘成交量不断缩水,各楼盘销售情况不太喜人,各开发商通过打折,赠送面积及其各类优惠手段搞促销,但是对不太明朗的楼市调控政策下,各楼盘还是起色不大,许多人开始持观望态度。然而呈贡新区伴随市级行政中心的搬迁,各高校的陆续入住,配套的不断完善,房地产市场发展进入了高峰时期,且发展的潜力巨大。同时,呈贡新区现阶段多以商业楼盘为主,不受限购令的影响,投资价值更是不容忽视,升值潜力巨大。因此,呈贡新区的房地产市场在国家宏观调控下变化也较为微妙,房地产市场的影响不是很大。2010年,呈贡新城住宅均价已突破了5000元/大关,商铺的最新报价已达到了2-5万元之间,这一价格已经赶上昆明主城商铺的平均价格。2010至今,房价涨幅达2000元/以上,房价总水平维持在高位,其房价增幅较高,涨幅已赶超昆明主城区。究其原因,呈贡新区现阶段以商业项目为主,其不限购、不限贷;市级行政中心的搬迁带动了周边的人气;新区房地产市场新开盘的楼盘不多;看好呈贡新区发展潜力和巨大的学生市场的投资者很多故新区楼盘现阶段供不应求,受国家宏调政策的影响不是很大,整体呈较快的增长趋势。2.3.5 房地产中介服务水平目前,呈贡新区的房地产中介服务业还比较稚嫩,企业规模小、资质低、运行不规范、服务质量差、,营销手段落后。满大街都是房屋中介,但能全程提供服务、运作规范、收费合理的房产中介并不多。据走访,仅米兰园和惠兰园,就有50多个房地产中介门市,商业中心交房不到4个月的时间也发展到近10家,但纵观这些中介企业,上规模上档次的屈指可数,其资质低、服务质量差、营销手段落后,房源客源不稳定,多是客户上门接受服务型。笔者走访了几家经纪公司,发现其规模不足五人,房源主要靠房主上门登记和通过网络、报刊获取,而客户则是被动的等待进店再给予服务,其难以提供全程服务,而且部分房源还没钥匙让客户看房,给不了客户最全面最准确的投资分析。如此“守株待兔”式的服务,影响了房地产的三级市场交易,未能有效掌握空置房信息,使已售但未入住的房屋空置,造成了资源的闲置与浪费。第三章 政府助推新区房地产市场的几点建议 通过上面的论述,呈贡新区的房地产市场发展迅速,新区雏形基本形成,新区的价值日渐凸显,新区房地产市场已经进入了发展的高峰期。通过总结分析近几年来对新区房地产市场的一些影响因素,站在政府的角度,对今后新区的房地产开发提出了几点建议,为今后类似新区的房地产市场提供借鉴和参考。3.1 完善土地管理制度,做好土地供应和规划建设3.1.1 科学进行战略规划,严格控制土地的使用和转让新区的战略规划应站在科学的角度,考虑未来城市的整体发展,社会资源的优化配置,功能的合理定位,引导新区的发展方向。合理利用土地、提高单位土地效益,使土地供应和利用集约化。在建设实施的过程中,应该以新区的战略规划为指导,严格控制各地块使用与审批。控制土地的使用,首先,其建筑功能要符合几个片区的功能定位,之后根据实际情况及其地理条件,建筑形态应与周边环境协调,并在中心地段建设标志性建筑。协调各地块间的关系,使各功能分区能够和谐共荣,有序发展,合理配置和利用周边配套设施,引导新区的房地产市场健康有序发展。其次,严格控制土地总量,清理和利用闲置土地,严控闲置土地的开发期限。加强土地增值税的征收,限制以投机为目的的土地交易,盘活土地存量市场。通过对土地存量和增量的调控来控制土地供应。另外,根据不同结构的房地产市场,采取“招、拍、挂”不同的土地出让方式,以避免土地供应价格对房地产市场的不良影响。严格管理好土地转让,以城市房地产管理法中规定的转让条件和相关规定行转让程序,防止炒地的行为,落实好相应的税收政策,对多次转让的土地,应加大征收流转税、土地增值税,保证土地市场健康有序的发展。同时,严格按照土地的规定开发年限来做好监督工

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