价升量跌房地产信托“非典型性”回暖.doc

通胀猛如虎，紧缩将持续。 已难获得贷款的房地产开发商纷纷转向信托融资，致其利率飙涨。记者14日获悉，某即将于本周发行的房地产信托基金产品，收益率达13%-18%，基金的有限合伙人可获得的资金年化收益率为16%-25%。另一大型信托公司人士透露，其所发房地产信托产品收益率甚至高达22%-23%。 不过，信托公司依然对房地产心存谨慎。用益信托负责人李旸告诉记者，今年前两个半月发行的房地产信托共89个，金额247.5亿元，仅相当于去年一个月的量。加速涨价 前述即将发行的房地产信托产品，资金规模为16亿元，按目前投资计划，资金实际占用平均年限为2.13年，预计年化收益率13%-17.97%。 “项目采取有限合伙方式，信托公司和国内某大型投资集团各出资50%设立一家基金公司运作。”有关人士表示，所募资金主要投向于重庆商业地产项目。 据测算，目标项目总的销售收入下降22%时，基金综合收益率仍可达18%/年，此时信托计划受益人可获得的收益率不低于13%/年。 记者查询该投资集团控股的一家沪市上市地产公司2010年报发现，去年12月24日起，交通银行5.54 -1.25%北京海淀支行提供给该公司的两年期9亿元贷款，年利率12%，较当前同档次利率6.10%上涨100%。 房地产信托涨价已不是个案。用益信托网数据显示，去年9月，房地产信托平均收益率为8.48%，随后一路走高，10-12月分别为9.13%、9.42%和9.56%。去年全年房地产信托平均收益率为8.92%。今年1月，收益率高至9.76%，2月略降至9.16%。 “这还只是公开发布了收益率信息的信托产品统计。”李旸表示，未公开的信托产品收益率或许更高。 南方一信托人士称，开发商有大量银行贷款待还，今年要还款，而限购令等调控措施阻碍了其销售回款，资金链紧张使得开发商转而求助于信托融资，需求增大自然价码抬高。 不过，由于受到监管约束、净资本等多因素影响，房地产信托并非完全回暖。 李旸介绍，去年10-12月房地产信托发行数量分别是76、61、59个，金额为217.9亿、193.5亿和216.6亿元。今年前两个半月发行数量为37、38、14个，金额分别为93.87亿、110.84亿和42.8亿元。“从房地产信托占信托总量的比重看，去年是45%-50%，现在占比降为30%-40%。” 拓业保障房？ “公司对房地产信托并不乐观。”前述大型信托公司人士直言，今年来，该公司发售房地产信托数量不超过5个，比去年大幅减少。原因在于，全国“两会”再次明确房地产调控不会放松，商品房市场短期内不会有稳定发展。 江浙一信托公司目前几乎不再发行单个住宅项目的信托计划，该公司人士表示，今后侧重点会逐渐转向商业地产类或综合类。 另一大型信托公司深圳分公司中层人士称，“我们的策略转向保障房信托，正在进行一些项目储备”。 国内已有数家信托公司发行了保障房信托产品，有研究机构根据公开资料统计，目前发行规模预计达58.9亿元。 “当前量小，是因为遇到多方面困难。”前述信托公司中层人士称，不少开发商尤其是二三线城市开发商，打着保障房旗号申请商品房贷款，信托项目遴选需要耗费大量时间。另外，相比商品房信托，保障房7%左右的收益率太低，投资者兴趣不大。 此外，“很多保障房项目都由政府主导，承建主体没有土地所有权，这将带来还款风险，地方政府融资平台还可能将融到的信托资金挪用到其他项目。”前述大型信托公司人士称，今年