房地产开发课件

1 第一章房地产开发概述 主讲 尚宇梅教授 2 教学内容 房地产业概述 房地产开发的含义 特征及分类 房地产开发的程序和主要参与者 房地产开发企业及其制度 3 教学目的 通过本章的学习 使学生了解房地产开发面临的风险 房地产开发企业的类型及资质管理制度等 熟悉房地产开发的分类 掌握房地产开发的含义 特点及程序 重点难点 要求学生掌握房地产开发的含义 特性及程序 教学时数 6 4 第一节房地产业概述 房地产 作用 房地产业 房地产业地位 房地产与房地产业 5 一 房地产的基本概念及特点1 房地产的基本概念房地产又称不动产 Realestate 它有狭义和广义两层内涵 狭义的房地产是指市场上的供买卖的标的物 基本包括预售房屋 新房屋和旧房屋 广义的房地产是指土地及土地上的一切人类加工 建筑后物品 主要是房屋 2 房地产存在的形态 土地 建筑物 房地 6 3 房地产的特性房地产与其他经济产品相比较 既有一般商品的属性 又有其特殊性 是一种特殊商品 其特殊性主要表现在房地产的自然特性 房地产的经济特性和房地产的社会制度特性三个方面 1 房地产的自然特性 房地产位置的固定性和异质性 房地产使用的耐久性和效用的多层次性 土地面积总量的一定性和房地产的有限性 7 2 房地产的经济特性 房地产经济价值的积累性和衰减性 房地产利用的递减性和合理集约性 房地产权利的可分割性与权益的流动性 房地产供给的稀缺性和经营的垄断性 房地产投资和消费的双重性 房地产的保值增值性 3 房地产的社会制度特性 房地产的财富性 房地产的社会稳定性 房地产产权的法律性 8 上海滩最顶级的十栋老洋房 白公馆 位于上海汾阳路150号 气势非凡的灰白色洋楼 因为白崇禧 白先勇父子居住过而名噪上海 其实 白氏父子在这儿居住的时间并不长 而在他们入住之前的数十年间 这幢洋楼早就发生过许多传奇故事了 也许是因为白氏父子名声太大 所以人们习惯上就把这栋洋房称为 白公馆 9 王伯群住宅 是何应钦内弟 民国政要 国民政府交通部长王伯群 时兼大夏大学董事长 校长 于1931年在愚园路1136弄31号 为取续弦大夏大学校花保志宁建造的 历时四年 于1934年落成 该建筑系意大利哥特式城堡建筑 占地10 78亩 主建筑面积2158 8平方米 耗资30万银元 10 嘉道理住宅 源于一个悲伤的故事 1919年 嘉道理原来的住宅失火 他的妻子急着让保姆逃走 自己却不幸丧生 悲痛不已的嘉道理带着孩子回伦敦散心 委托他的好友布朗在上海另起新居 而布朗酗酒成性 浪荡颓废 干脆又把此事扔给了洋行承包 承包商当然刻意豪华 足足花了四年时间才造好 当嘉道理接到100万两银子的造价时 他大吃一惊 不过 新居的确美仑美奂 成为嘉道理的最爱 11 蒋宋住宅不是蒋介石掏钱买的 而是他大舅子 宋美龄的哥哥宋子文买来作为宋美龄的陪嫁 这幢法式花园洋房位于法租界贾尔业爱路9号 现东平路 由一座主楼与两座副楼组成 副楼位于主楼两侧 分别是侍从人员 警卫人员的住所及工作室 主楼坐北朝南 由造型不一的东 西 中三个单元组成 12 罗别根花园 位于虹桥路 是20世纪30年代上海房地产大王沙逊兴建的度假别墅 该栋老洋房目前为一家外资企业使用 罗别根花园 曾经是沙逊的私人别墅 属典型英国古典式乡村别墅风格 建筑面积在900平方米左右 13 美商的中国营业公司是旧上海最大的房地产公司之一 今兴国路上的兴国宾馆内有别墅多幢 就是由该公司兴建的 这里的一号楼是太古洋行大班住宅 14 杜美花园在淮海中路与东湖路转角 即今东湖路7号内有一幢被大块草坪相围的二层洋房 这幢花园洋房由英商瑞康洋行老板约瑟夫 R Mjoseph 兴建于1925年 约瑟夫是英籍犹太人 当1941年12月7日太平洋战争爆发后 他即被日军拘捕送进了集中营 这幢漂亮的住宅就被日本军官占用 15 位于现延安中路陕西南路拐角处 有一幢极具北欧风情的花园别墅 马勒别墅 于1936年落成 传说这所房子的设计是依照当年花园主人马勒最宠爱的小女儿一个梦境设计的 当初小女儿梦到自己拥有了一座 安徒生童话般的城堡 于是马勒请来了设计师 在陕西南路30号设计了这座有着北欧挪威建筑风情的城堡式别墅 并投入巨资 历时7年造成 16 位于华山路上的丁香花园 是上海滩最负盛名 保存最为完好的老洋房之一 丁香花园的盛名 不仅在于其建筑本身 还在于洋房主人身份的传奇色彩 丁香花园的主人李经迈 是清末朝廷重臣李鸿章的幼子 17 张学良公馆在福煦路 今延安中路 181号 18 19 20 这个城堡是2000年完工的 造价在2亿左右 主人是杭州一家宾馆的老板 还拥有一家外贸公司和其他产业 也是浙江最早做外贸出口生意的人之一 21 二 房地产业的基本概念及特性1 房地产业的基本概念 1 房地产业的概念房地产业是进行房地产投资 开发 经营 管理 服务的行业 属于第三产业 是具有基础性 先导性 带动性和风险性的产业 2 房地产业的内容 国有土地使用权的出让 房地产的开发和再开发 房地产经营 房地产中介服务 物业管理 房地产市场的调控和管理 22 2 房地产业的性质建筑业属于第二产业 房地产业属于第三产业 它们的业务对象都是房地产 房地产业与建筑业往往是甲方和乙方的合作关系 3 房地产业分类划分房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业 房地产服务业又分为房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪和物业管理 其中房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪归为房地产中介服务业 所以 房地产业的细分行业包括房地产投资开发业 房地产咨询业 房地产价格评估业 房地产经纪业和物业管理业 23 三 房地产业的基本特点 地位和作用 一 房地产业的基本特点1 从区域经济来看2 从行业特征来看3 从投资过程来看4 从社会经济活动来看 二 房地产业的地位和作用1 房地产业在国民经济中的地位 1 房地产业是国民经济的基础性产业 2 房地产业是国民经济的先导性产业 3 房地产业将成为国民经济的支柱性产业 24 1 房地产业是国民经济的基础性产业 房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件 房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件 房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础 房地产业是国民经济及积累资金的重要来源 房地产业对国民经济的发展具有稳定而长远的影响 25 2 房地产业是国民经济的先导性产业 在国民经济的运行周期中 各行各业的简单再生产和扩大再生产 都是以房地产业的发展为前提条件的 因此 相对于经济运行周期各阶段的出现 房地产业常常有先行半步的示范作用 房地产业是产业链长 关联度高的产业 其可以带动和促进建筑业 建材业 化工业 电子业 仪表业 机械设备业等行业的发展 是提供最终产品的部门 并推动金融业的发展 据发达国家统计 房地产业的产值每增加 1 可以带动相关产业的产值增加 1 5 2 26 3 房地产业将成为国民经济的支柱性产业 房地产业既能为生产乃至整个社会经济活动提供基础性条件 属于生产要素产业 也能为人类提供基本的生活资料 发展资料和享受资料 我国是一个发展中的人口大国 对房地产尤其是住宅有着旺盛的需求 房地产业关联度高 能够带动的上下游相关产业数量多 范围大 房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大 更具有推动国民经济增长的能量 27 2 房地产业的作用 房地产业的发展有利于产业结构的调整 优化和升级 房地产业的发展可加快城市发展建设的步伐 加快城市化进程 房地产业能够优化城市居民的消费结构 房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系 三 房地产业的历史沿革1 1949年以前2 1949年 1955年3 1956年 1965年4 1966年 1978年5 1978年以后 28 第二节房地产开发的含义 特征及分类 含义 分类 特征 地位和作用 房地产开发 29 一 房地产开发的含义 一 房地产开发的概念1 通俗的房地产开发的概念房地产开发 是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间 并改变人居环境的一种活动 这里的资源包括了土地 建筑材料 城市基础设施 城市公用配套设施 劳动力 资金和专业人员经验等诸方面 2 规范的房地产开发的概念房地产开发 是指房地产企业按照城市规划的要求 对土地开发和房屋建设进行 全面规划 合理布局 综合开发 配套建设 及相应的房地产营销和物业管理 以取得良好的经济效益 社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动 30 二 房地产开发的起源1 最初房地产生产 小生产方式小生产方式进行的房地产开发 是指房屋建在自己拥有的土地上 建好的房屋也是以自用为主 仅有少量出租 2 19世纪60年代的 四统一方针 统一规划 统一开发 统一建设 统一管理 即 四统一方针 3 我国房地产开发概况 1 我国房地产业的恢复和发展 是以城市建设综合开发为起点的 2 我国房地产业的飞跃发展 是以土地有偿使用为标志的 31 中国房地产发展大事记 1949 2011年 1949年新中国确立了土地的社会主义公有制 宪法明确规定 任何组织或者个人不得侵占 买卖 出租或者以其他形式非法转让土地 在旧的国有土地使用制度下 中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度 国家将土地使用权无偿 无限期提供给用地者 土地使用权不能在土地使用者之间流转 32 1979年7月1日 第五届全国人民代表大会第二次会议通过的 中华人民共和国中外合资企业经营法 提出了 土地使用费 的概念 1980年1月 红旗 杂志发表苏星 怎样使住宅问题解决得快些 一文 指出住宅是个人消费品的重要组成部分 应该走商品化道路 自此 我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性 房租等问题的研讨 7月 国务院颁布 关于中外合营企业建设用地的暂行规定 经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规 对外资企业用地征收土地使用费 深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费 33 1983年2月 经济日报 报道中国人民银行负责人谈话 国家鼓励私人购房 修房 今年要试办购买住房储蓄 修房储蓄等项业务 1984年国务院批准试点城市实行 公有住房补贴出售 1985年1月 全国住房租金改革领导小组成立 6月 中华人民共和国土地管理法 颁布 我国土地管理工作纳入依法管理的轨道 但由于当时正是我国经济改革的初期阶段 土地管理带有浓厚的计划经济色彩 34 1986年1月 国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会 会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室 1987年8月1日 以提高房租发放抵租券 空转起步为特征的城镇住房制度改革在山东烟台试行 8月1日 中华人民共和国土地管理法 正式实施 8月2日 国家计委 建设部 国家统计局联合发出 关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定 决定自1987年起 各地区的商品房屋建设纳入国家计划 12月1日 深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌 突破了土地使用权不允许转让的法律规定 中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权 35 1988年1月 全国住房制度改革工作会议在北京召开 宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划 分期分批加以推行 在3年或多一点的时间内在全国基本推开 4月12日 中华人民共和国宪法 修正案 规定 土地使用权可以依照法律的规定转让 这是我国土地使用制度的根本性变革 根本大法承认了土地使用权的商品属性 同年 中国第一个土地拍卖 按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工 当时售价1600元 平方米 1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开 由此 房改又进入了一个新的发展阶段 这个阶段房改的主要内容是出售公房 房改工作从少数试点城市扩展到全国 36 1992年1992年邓小平先生 南巡 之后 全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口 广西北海 广东惠州等南方沿海城市 一时间 海口 北海 惠州等城市的房地产价格扶摇直上 而内地省份如四川 湖南等地则资金奇缺 这是中国改革开放之后有纪录的第一次房地产热 这一次房地产热在导致了1993年6月一次极其猛烈的宏观调控之后 迅速烟消云散 至今 北海 海口等地的烂尾建筑还在见证着10多年前的那一场灾难 37 1993年第三次全国房改工作会议召开 1994年 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 发布实施 此后 房改加入了建立住房公积金 开展国家安居工程等内容 建立住房公积金是住房分配货币化的起点 新的住房制度的雏形 1995年海南地产泡沫破灭 38 1998年国务院颁布23号文 即 国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知 提出从1998年下半年开始 停止住房实物分配 逐步实行住房分配货币化 这是一个划时代的文件 1998年4月 中国人民银行颁布 中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知 明确指出要提高对住房信贷重要性的认识 加大住房信贷投入 扩大住房信贷业务范围 大力促进住房消费 积极支持普通住房建设等多项措施 以扩大内需 将住房建设培育成国民经济新的经济增长点 这是1990年代初期南方房地产崩溃之后 中央政府态度转变 开始支持房地产发展的第一个明确信号 39 1999年2月中国人民银行下发 关于开展个人消费信贷的指导意见 提出 积极开展个人消费信贷 对促进消费 扩大内需 推动生产 支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构 提高信贷资产质量 具有十分重要的意义 此份文件发布后 贷款买房 按揭等新概念开始登陆中国内地 中国新一轮房地产的牛市开始正式启动 4月 建设部发布 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 及 城镇廉租住房管理办法 40 2000年2月 建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布 住房实物分配在全国已经停止 2000年房企上市禁令到期 1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启 2001年建设部发布我国第一部 商品房销售管理办法 重点解决商品房销售环节中存在的广告 定金 面积纠纷以及质量等问题 该办法的实施 对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用 2001年7月13日 北京成功申办第29界奥运会 自此 以北京为代表的房地产市场进入 奥运时代 在 奥运 的强大利好刺激下 中国的房地产市场进入了飞速发展的快车道 几年的时间房价翻了好几番 2002年7月1日 国土资源部颁布的 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定 2002国土资源部 11号 令 开始实施 助推了政府基础建设和城市化进程的速度 加大了征地 拆迁的行为 创造了大量的强制性消费需求 无意中成了房价上涨的助推器 41 2003年 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 18号文件 第一次明确房地产是支柱产业 4月1日 中国人民银行下发 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 121号文 通知 规定 对购买第一套自住住房的 个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20 的规定 而对购买高档商品房 别墅或第二套以上 含第二套 商品房的借款人 商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例 并按央行公布的同期同档次贷款利率执行 不再执行优惠住房利率规定 121文件是中国新一轮房地产牛市启动之后 中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施 表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕 42 2004年3月 国土资源部 监察部联合下发 71号文 规定 2004年8月31日起 所有六类土地全部实行公开的土地出让制度 采取公开招标 公开拍卖 公开挂牌的方式出让土地 即 8 31大限 8月31日前将协议出让土地中的 遗留问题 处理完毕 否则国土部门有权收回土地 纳入国家土地储备 此举是中央政府从土地供给上一直房地产过热的又一举措 住宅土地用地价格由此一路猛涨 国务院办公厅下发 关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 10月 建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内 地产泡沫说 的专题报告 报告对目前中国房地产市场所做的分析和判断 得出的结论是 泡沫之说并不成立 中国房地产金融危机尚无迹象 此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化 43 2005年3月 国务院办公厅下发的 关于切实稳定住房价格的通知 旧国八条 该份文件强调 住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善 影响金融安全和社会稳定 甚至影响整个国民经济的健康运行 并要求各地方政府高度重视房地产价格 明确提出 控制措施不力 造成当地房地产市场大起大落 影响经济稳定运行和社会发展的地区 要追究有关负责人的责任 3月16日中国人民银行调整商业银行住房信贷政策 宣布取消住房贷款优惠利率 对房地产价格上涨过快城市或地区 个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20 提高到30 央行此举表明 中央政府府对房地产的政策调控力度进一步加大 4月国务院出台的 加强房地产市场引导和调控的八条措施 新 国八条 5月 国务院转发了建设部等七部委的 关于做好稳定住房价格工作的意见 此即25号文 国家层面控制房价行动就此启幕 44 2006年5月 九部门制定 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 再被国务院转发 是为37号文 文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房 经济适用房和廉租房建设目标 90 70 政策 套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70 被提了出来 税收和信贷等政策进一步紧缩 这就是业内所称的 国六条 国家希望通过这次更深层 系统和广泛的调控 国内房地产市场由此进入良性 和谐发展的轨道 45 2007年8月7日 国务院发布 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 24号文 该文件被认为是对 房改 的总结 是住房新模式的转折点 9月 央行 银监会发布第359号文 要求提高第二套房首付比例 10月 国土资源部发布第39号令 规定未缴清全部土地出让价款 不得分割发放土地证 10月1日起 物权法 正式施行 动拆迁须进一步合法化 但农民的房产 地权问题悬而未决 只能留待法律实施过程中去逐步完善 解决 46 2008年1月9日 国务院办公厅发布 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 2月4日 央行公布 经济适用住房开发贷款管理办法 3月11日 国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于 国务院机构改革方案 的说明中指出 组建 住房和城乡建设部 不再保留建设部 两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分 抓紧建立住房保障体系 3月20日 证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式 通过资本市场实现做大做强 但对募集资金用于囤积土地 房源 或用于购买开发用地等的IPO 将不予核准 4月8日 住房和城乡建设部表示 全面排查住房公积金违规放贷 4月16日 国家税务总局发布 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定 9月16日和10月8日 央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率 紧缩性政策开始放松 10月22日 财政部 国家税务总局 央行出台政策 降低存贷款金融利率 减免税费 降低房贷首付 10月27日起 个人住房贷款利率优惠下浮30 最低首付款比例调整为20 财政部 国家税务总局10月22日宣布 自2008年11月1日起 决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整 降低住房交易税费 11月24日 中国建设银行公布 将加大对居民购买普通自住房的支持力度 对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0 7倍 最低首付款比例调整为20 47 2009年货币政策 3月 央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性 6月 银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇 二套房贷政策逐渐由 放松 转为 严格执行 12月23日 央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策 未来可能实行差别化信贷政策 财税政策 二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年 对普通住房和非普通住房区别对待 表明中央对明年房地产市场采取 有保有压 的政策 契税 二手房土地增值税 印花税减免等税收政策将可能陆续取消 土地政策 五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限 原则上不超过一年 首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50 这一政策标志着宽松的土地政策已经终止 要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限 有利于土地市场的降温 保障性住房 加大保障性住房的建设力度 加快棚户区的改造 对这两项工作 在资金 土地以及税收上 都要给予优惠和保障 12月28日 国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作 足见国家对保障性住房建设的重视 48 2010年2010年1月10日 国十一条 加大保障性住房和普通商品住房有效供给 合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 对已利用贷款购买住房 又申请购买第二套 含 以上住房的家庭 包括借款人 配偶及未成年子女 贷款首付款比例不得低于40 贷款利率严格按照风险定价 从严控制商品住房项目单宗土地出让面积 合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 不得分层 分单元办理预售许可 已取得预售许可的房地产开发企业 要在规定时间内一次性公开全部房源 严格按照申报价格 明码标价对外销售 2010年4月 新国十条 首套房90 以上首付不得低于三成 二套房首付不低于五成 贷款利率不得低于基准利率的1 1倍 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 2010年10月 央行三年首度加息 挤压楼市泡沫 2010年11月 房贷7折利率全面取消 银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85 2010年12月公积金贷款利率全面上调0 25个百分点 49 2011年2011年1月 国务院办公厅发布 国八条 扩大限购范围 加大限购力度 要求直辖市 省会城市 计划单列市和房价过高 上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施 50 二 房地产开发的特征 一 房地产开发最本质的特征是综合性 二 房地产开发过程具有长期性 三 房地产开发具有很强的时序性 四 房地产开发具有很强的地域性 五 房地产开发具有较高的风险性 51 三 房地产开发的地位和作用 一 房地产开发的地位1 房地产开发是房地产业发展的基础2 房地产开发是房地产业发展的龙头3 房地产开发在城市建设中占有主导地位 二 房地产开发的作用1 有利于城市综合功能的发挥2 有利于城市总体规划的实现3 有利于减少投资成本4 有利于合理解决城市建设和维护资金的来源5 有利于推进房屋商品化 52 四 房地产开发的分类 一 根据开发项目所在位置分类1 城市新区房地产开发 新开发 2 旧城区房地产开发 再开发 新城区开发特点 拆迁量小 配套建设投资大 旧城区开发特点 地价高 拆迁量大 开发难度大 二 根据开发规模分类1 单项开发2 成片开发 三 根据开发对象的深度分类1 土地开发2 房屋开发3 综合开发 53 四 根据开发项目的使用功能分类1 居住房地产开发2 工业房地产开发3 商业房地产开发4 办公用房地产开发5 旅游和娱乐休闲性房地产开发 五 根据开发的方式分类1 定向开发2 联合开发3 合作开发4 单独开发 54 第三节房地产开发的程序和主要参与者 程序 房地产开发 主要参与者 55 一 房地产开发的程序 一 投资决策分析 可行性研究阶段 投资决策分析是整个开发过程中最为基本 最为关键的一项工作 其目的就是通过一系列的调查研究和分析 为开发企业选择一个最佳的 可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据 这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究 1 项目选择 投资机会选择 2 项目可行性研究 投资决策分析 56 二 前期工作阶段1 开发项目立项2 申请 建设用地规划许可证 3 申请 土地使用权证 4 领取 房地产开发项目手册 5 拆迁安置6 筹集开发资金7 项目规划设计与报建 获得规划部门许可8 施工现场的 三通一平 9 市政设施接驳的谈判和协议10 对拟建中的项目寻找拟租 售的客户11 对市场状况进一步分析 初步确定目标市场 租金和售价水平12 对开发成本和工程量进行更详细的估算13 对承包商的选择提出建议14 开发项目的保险事宜洽谈 57 三 开发项目的建设实施阶段项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力 材料 机械设备 资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上 将项目建设计划付诸于正式实施的活动 1 办理开工审批手续2 选择施工企业3 开发项目工程管理与控制4 项目的竣工验收 四 房屋租售和物业管理阶段1 房屋租售2 物业管理 58 二 房地产开发的主要参与者 一 开发商1 房地产开发项目的出资者2 房地产开发项目的组织者3 房地产开发项目的管理者4 房地产开发项目的协调者5 房地产开发项目的整个过程的参与者 二 建筑承包商1 房地产开发项目产品质量的责任人2 房地产开发项目建设阶段风险的承担着 三 政府及政府机构1 政府部门的审批许可和协调2 某些重大房地产政策对开发项目影响巨大 59 四 金融机构1 房地产开发项目建设资金的支持者2 房地产开发项目消费者资金的支持者 五 专业顾问1 建筑师2 工程师3 规划师4 景观建筑师5 环境顾问6 交通