2010年1-9月呼和浩特市房地产市场形势分析.doc

1 目目 录录 第一章第一章 房地产开发市场情况房地产开发市场情况 2 一 房地产开发投资情况 2 一 房地产开发投资分析 2 二 房地产开发资金来源结构分析 3 二 土地购置和开发情况 4 三 房地产开发施工与竣工情况 5 四 商品房供给和销售分析 7 五 商品房空置面积分析 7 六 不同价位新建商品住房供求结构分析 9 七 不同套型新建商品住房供求结构分析 9 八 商品住房购买对象情况分析 10 九 商品房销售价格分析 10 十 住房价格指数分析 12 第二章第二章 二手房交易及二级市场情况二手房交易及二级市场情况 12 一 二手房市场交易情况分析 12 二 二手房成交价格分析 13 第三章第三章 保障性住房供给保障性住房供给 14 第四章第四章 当前房地产市场主要特点和问题当前房地产市场主要特点和问题 15 一 调控政策对楼市的影响 15 二 高房价 坚冰 未除 15 三 土地市场总体依然活跃 15 第五章第五章 促进房地产市场健康有序发展促进房地产市场健康有序发展 16 一 贯彻落实调控政策 促进房地产市场健康发展 16 二 加强对商品房销售及保障性住房的监管 17 三 控制高房价关乎民生福祉 17 2 2010 年 1 9 月呼和浩特市房地产市场形势分析 第一章第一章 房地产开发市场情况房地产开发市场情况 一 房地产开发投资情况一 房地产开发投资情况 一 房地产开发投资分析 2010 年以来呼和浩特市房地产开发投资持续增长 1 9 月完成投 资额 997726 万元 与上年同比增长 40 16 比 1 8 月增长 29 84 增幅比上月回落 4 05 个百分点 比 1 4 月下降 313 65 见图 1 图 1 2010 年 1 9 月完成投资额与同比增长 5 63 21 95 40 02 57 39 76 84 99 77 289 88 82 32 87 3 62 32 40 15 0 20 40 60 80 100 120 4月5月6月7月8月9月 亿元 0 50 100 150 200 250 300 350 房地产开发投资 亿元 与去年同比环比增长 3 从投资构成看 商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有 所下降 其他略有增加 商品住宅下降 9 4 个百分点 办公楼下降 1 74 个百分点 商业营业用房和其他用房分别增加 6 02 和 5 13 个 百分点 因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等 加之去年以来 的住宅楼基本都有车库 因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高 详见图 2 图 2 2009 年 1 9 月与 2010 年 1 9 月完成投资构成 78 97 16 74 9 72 4 59 10 72 5 71 3 97 69 57 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 商品住宅办公楼商业营业用房其它 2009年1 9月 2010年1 9月 二 房地产开发资金来源结构分析 2010 年 1 9 月 房地产开发到位资金 包括上年结转资金 为 1769941 万元 与完成投资的比例为 1 77 1 资金来源中自有资金 和定金及预售款占比较多 分别占全部资金 25 34 和 24 18 国内 贷款增长幅度较高 但是占全部资金来源比重略有下降 自筹资金 和其他资金涨幅也较高 主要是自有资金和定金涨幅较高的结果 具体情况见表 1 图 3 表 1 房地产开发投资资金来源结构表 项 目单 位2009 年 1 9 月2010 年 1 9 月同比增减 本年资金来源合计万元 1102851176994160 49 其中 上年末结余资金万元 21148827284129 01 4 本年资金来源小计万元 891363149710067 96 其中 国内贷款万元 78111241293208 91 占本年资金来源比重占本年资金来源比重 8 7616 127 36 自筹资金万元 44992365944246 57 占本年资金来源比重占本年资金来源比重 50 4844 05 6 34 其它资金来源万元 36332959636564 14 占本年资金来源比重占本年资金来源比重 40 7639 83 0 93 图 3 2010 年 1 9 月资金来源构成 从表 1 图 3 来看 房地产开发资金来源与去年同比增长幅度 较大 表明了资金到位良好 今年房地产市场的飙升 银行贷款增 幅较高 使得开发企业自筹资金增长幅度明显高涨 二 土地购置和开发情况二 土地购置和开发情况 1 9 月购置土地面积 1026190 平方米 同比增长 110 61 涨幅 比 1 6 月提高 138 62 个百分点 土地成交价款 109306 万元 同比 增长 240 73 增幅比 1 6 月提高 242 26 个百分点 完成土地开发 面积 1142880 平方米 同比增长 123 85 增幅比 1 6 月提高 75 4 个百分点 详见表 2 表 2 2009 年土地购置开发情况 15 4 9 12 26 24 9 0 1 上年末结余资金国内贷款银行贷款非金融机构贷款自筹资金 自有资金其他资金来源定金及预收款个人按揭贷款 5 项项 目目单单 位位20092009 年年 1 91 9 月月20102010 年年 1 91 9 月月同比增减同比增减 本年完成开发土地面积平方米 5105581142880123 85 待开发土地面积平方米 175369818167523 6 本年购置土地面积平方米 4872581026190110 61 本年土地成交价款万元 32080109306240 73 到三季度无论购置土地 完成开发土地及成交价同比均呈大幅 上涨 特别是成交价涨幅 240 以上 表明土地价格涨幅较大 同时 也表明随着房地产市场的持续升温 房价没有出现下降 而是上涨 三 房地产开发施工与竣工情况三 房地产开发施工与竣工情况 到 9 月房屋施工面积 1882 58 万平方米 其中新开工面积 472 48 万平方米 房屋竣工面积 104 66 万平方米 与去年同比施 工和新开工呈增长态势 分别增长 25 78 和 72 29 竣工面积下降 17 07 但下降幅度比 1 6 月减少 16 03 个百分点 与上月环比均 呈增长态势 施工面积增长 14 31 新开工面积增长 16 1 竣工 面积增长 8 53 但是增长幅度均低于 1 6 月 特别是新开工面积 下降幅度近 30 个百分点 见表 3 图 4 经济适用房下降幅度较大 同比呈下降态势 且下降幅度较大 此外 其他同比全部呈大幅增长 特别是新开工涨幅均 130 以上 同时 环比均呈增长态势 特别是经济适用房涨幅 159 见表 3 表表 3 3 房地产施工 新开工增长情况房地产施工 新开工增长情况 项项 目目单位单位20092009 年年 1 91 9 月月20102010 年年 1 91 9 月月 同比增减同比增减 环比增长环比增长 房屋施工面积平方米 149699791882583125 7614 31 其中 新开工面积平方米 2742407472483172 2916 1 住宅施工面积平方米 117884431444418722 5316 7 其中 新开工面积平方米 2365236370233956 5319 06 经济适用房施工面积平方米 33600001338312 60 1729 93 其中 新开工面积平方米 730000259116 64 5159 12 别墅 高档公寓平方米 48673675144954 394 61 6 其中 新开工面积平方米 56195200707257 162 06 办公楼施工面积平方米 72284496353933 310 74 其中 新开工面积平方米 43651202686364 330 75 商业营业用房施工面积平方米 1494476229469953 553 7 其中 新开工面积平方米 250078576682130 68 65 其它施工面积平方米 964216112340616 5111 46 其中 新开工面积平方米 83442243124191 376 71 图图 4 4 房地产竣工面积同比增长情况图房地产竣工面积同比增长情况图 14 47 100 66 41 8 33 24 01 8 53 10 82 113 75 9 15 2 06 0 17 07 80 60 40 20 0 20 40 60 80 100 120 140 房屋竣工面积 住宅 经济适用房 办公楼 商业营业用房 其他 2010年1 9月同比增长 2010年1 9月环比增长 随着房地产市场升温 到 9 月新开工面积涨幅较大 同比无论 商品房还是住房涨幅均较高 四 商品房供给和销售分析四 商品房供给和销售分析 7 9 月呼市商品房当期上市面积 311 92 万平方米 同比增长 22 75 环比增长 6 88 其中 住宅上市面积 251 43 万平方米 同比增长 28 28 环比增长 7 81 其中批准预售面积 218 16 万平 方米 同比增长 9 75 环比增长 5 24 现售备案面积 93 76 万平 方米 同比增长 69 42 环比增长 10 89 批准住宅预售面积 180 73 万平方米 同比增长 16 95 环比增长 6 31 现售备案面 积 70 7 万平方米 同比增长 70 48 环比增长 11 85 主要指标 与去年同期对比情况如表 4 表表 4 4 商品房供需情况商品房供需情况 指标名称计量单位商品房商品住房办公楼商业营业用房 当期上市面积万平方米 311 92251 4318 5741 92 与上年同比增长 22 7528 282 64 75 与上月环比增长 6 887 812 13 61 批准预售面积万平方米 218 16180 7312 6524 78 与上年同比增长 9 7516 95 12 5 16 82 与上月环比增长 5 246 3100 53 现售备案面积万平方米 93 7670 75 9217 14 与上年同比增长 69 4270 486 2667 55 与上月环比增长 10 8911 857 058 41 表 4 数据可见 当期上市 批准预售及现售备案面积均呈增长 态势 说明房屋供应充足 目前呼市商品房市场销售处于上升态势 五 商品房空置面积分析五 商品房空置面积分析 2010 年 1 9 月 商品房空置面积 94 18 万平方米 包括待销 商品房 滞销商品房 积压商品房 同比下降 52 16 与上月环 比下降 22 59 其中 1 3 年空置面积 91 05 万平方米 同比下降 53 与上月环比下降 24 66 详细情况如表 5 图 5 表表 5 5 20102010 年年 1 91 9 月月商品房空置面积明细表商品房空置面积明细表 8 项 目单位面积 与上年同比增长 与上月环比增长 商品房空置面积平方米 941846 52 1622 59 其中 空置 1 3 年平方米 910467 5324 66 按用途分按用途分 住宅平方米 513432 64 4425 其中 空置 1 3 年平方米 495476 65 6326 39 别墅 高档公寓平方米 18073 20 360 其中 空置 1 3 年平方米 18073 20 360 办公楼平方米 67008 49 8630 1 其中 空置 1 3 年平方米 59722 47 1735 06 商业营业用房平方米 215163 30 62 84 其中 空置 1 3 年平方米 210637 30 45 89 其它平方米 14624380 0251 04 其中 空置 1 3 年平方米 14463281 7551 89 图图 5 5 各类房屋空置占总空置面积比重各类房屋空置占总空置面积比重 15 53 22 84 7 11 1 92 54 51 1 15 5 3 36 6 2 22 2 3 36 6 6 6 3 34 4 1 1 9 92 2 5 52 2 6 61 1 0 10 20 30 40 50 60 住宅 别墅 高档公寓 办公楼 商业营业用房 其它 控制面积空置1 3年 从表 5 图 5 可以看出 商品房空置面积总量比去年同期减少 了 102 7 万平方米 97 为 1 3 年的待销房屋 同时也要看到 环比 除别墅持平外 其他上升幅度也较高 特别是其他用房涨幅 50 以 上 一方面表明供应较充足 另一方面表明房源数量在下降 其他 用房空置较高主要是车库等价格较高 有些楼盘甚至高于住房价格 也应当引起重视 9 六 不同价位新建商品住房供求结构分析六 不同价位新建商品住房供求结构分析 2010 年 1 9 月 不同价位新建住房供求结构特点是 以每平 方米售价在 3000 4000 元之间的住房为主 成交面积和成交套数分 别占成交面积和套数的 33 和 34 其次是 2500 3000 元之间的 占 27 详细情况见表 6 表表 6 6 不同价位新建商品房供求结构不同价位新建商品房供求结构 单位 单位 1500 2000 元 2000 2500 元 2500 3000 元 3000 4000 元 4000 5000 元 当期上市面积 5 265 587 263 8518 2 成交面积 6 1214 6526 5433 0219 68 当期上市套数 6 926 977 5860 1818 35 成交套数 7 3115 9426 8533 8916 01 从当期上市面积和套数 及成交面积和套数价格 一方面表明 呼市的住房价格状况 另一方面 说明呼市大多数购房人群能够承 受的住房价格 七 不同套型新建商品住房供求结构分析七 不同套型新建商品住房供求结构分析 2010 年 1 9 月 不同套型新建住房结构特点是 当期上市面 积 100 120 平方米和 180 平方米以上占比较大 分别为 19 66 和 17 58 上市套数是以 100 120 120 144 平方米居多 分别为 20 63 和 15 03 可售面积和可售套数以 60 100 平方米为主 占 21 27 之间 成交面积和成交套数 90 100 平方米略高于其他 80 180 平方米之间的相差基本不大 见表 7 从表 7 中可以看出 供应以普通住房和高档住房为主 可售面 积以中小户型为主 成交各类差距基本不大 呈现出了住宅市场需 求的多元化 表表 7 7 不同套型新建商品住房供求结构表不同套型新建商品住房供求结构表 单位 单位 项 目 60 60 80 90 100 120 144 180 10 80 90 100 120 144 180 当期上市面积 3 396 627 5411 0619 6617 117 0517 58 月末累计可售面积 4 0320 8723 4822 2311 696 56 514 69 成交面积 6 899 3714 2116 5315 3214 2112 9110 56 当期上市套数 7 0710 9310 2513 4620 6315 0312 410 24 月末累计可售套数 6 1227 1725 1821 329 684 493 662 38 成交套数 11 8813 817 1518 0214 4611 127 885 69 八 商品住房购买对象情况分析八 商品住房购买对象情况分析 2010 年 1 9 月 呼市销售住房 125 9 平方米 11881 套 购买 对象仍然以本市为主 占 76 外地购买对象占 24 在外地买房人 群中仍然以自治区其他盟市为主 占外地购买人群的 92 城区之 外的购买人群比去年增长幅度较大 主要是市区面积扩大较快 但 是行政区域仍然按照原来的统计 所以 市区之涨幅较高 本市其 它同比涨幅也比较高 但是占比基本没有变化 主要是城区改善和 自住购房人群增长比较高 详见表 8 表表 8 8 商品房购买对象分类表商品房购买对象分类表 本 市外 地 项 目 本市城区本市其他 本省其他地区外省市 成交面积 83 2873 12225 5773 6280 9320 1 与上年同 比 成交套数 87 6477 24233 0277 8185 1323 96 成交面积 13 3213 3313 313 3213 3413 06 与上月环 比 成交套数 12 8312 8312 8812 8212 8212 8 成交面积 7667 01924221 99 占成交总 数比重 成交套数 7667924222 九 商品房销售价格分析九 商品房销售价格分析 2010 年 1 9 月 商品房销售平均价格 依据市内四区不同地 域 不同价位 经算术平均法计算 商品房平均销售价格 5223 元 平方米 与上年同比增长 30 6 与上月环比增长 1 5 其中商品 住宅平均价格 3970 元 平方米 与上年同比增长 29 5 与上月环 11 比增长 1 51 办公楼平均价格 4384 元 平方米 与上年同比增长 23 9 与上月环比增长 1 48 商业营业用房平均价格 7314 元 平 方米 与上年同比增长 33 9 与上月环比增长 1 5 房屋价格详 情见图 6 图 7 图图 6 2010 年年 1 9 月房屋价格同比走势图月房屋价格同比走势图 单位 单位 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 商品房商品住房办公楼商业营业用房 图图 7 2010 年年 1 9 月房屋价格环比走势图月房屋价格环比走势图 单位 单位 5 0 5 10 15 20 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 商品房商品住房办公楼商业营业用房 从图 6 图 7 分析 呼市商品房价格处于高位运行 并始终持 12 续增长的趋势 4 月份国家房地产宏观调控政策出台 并没有对呼 市的房地产价格产生影响 房价仍然很快增长 同比始终以两位数 的速度增长 环比 7 月以后开始逐月回落 十 住房价格指数分析十 住房价格指数分析 据国家发展改革委员会 国家统计局数据显示 到 2010 年 9 月 全国 70 个大中城市房屋销售价格指数同比增长 109 1 比上月下 降 0 2 个百分点 呼市房屋销售价格同比指数为 108 7 比全国 70 个大中城市 平均水平低 0 4 个百分点 环比 100 3 比全国 70 个大中城市平 均水平低 0 2 个百分点 按由高到低排序 在全国 70 个大中城市中 分别位居 16 位和 48 位 其中 新建住房销售价格指数同比增长 109 8 比全国指数低 1 5 个百分点 环比 100 2 比全国指数低 0 3 个百分点 按由高到低排序 在全国 70 个大中城市中分别位居 20 位和 52 位 二手住房销售价格指数同比为 102 9 比全国指数 低 3 3 个百分点 环比 100 2 比全国指数低 0 3 个百分点 见 表 9 表表 9 9 20102010 年年 9 9 月份全国与呼和浩特房屋销售价格指数月份全国与呼和浩特房屋销售价格指数 单位 单位 房屋销售价格指数 新建住房价格 指数 90 平方米及以下新建住 房价格指数 二手住房价格 指数 同比环比同比环比同比环比同比环比 全国 109 1105 5111 3100 5117 0100 6106 2100 5 呼和浩特市 108 7100 3109 8100 2110 0100 1102 9100 2 第二章第二章 二手房交易及二级市场情况二手房交易及二级市场情况 一 二手房市场交易情况分析一 二手房市场交易情况分析 2010 年 1 9 月 存量房成交套数 6116 套 与上年同比增长 13 35 46 与上月环比增长 15 46 成交面积 56 4 万平方米 与上 年同比增长 43 26 与上月环比增长 18 24 成交金额 171687 74 万元 与上年同比增长 82 28 与上月环比增长 20 5 二手住房成交套数 5580 套 与上年同比增长 33 72 与上月 环比增长 15 82 成交面积 46 9 万平方米 与上年同比增长 36 18 与上月环比增长 16 09 成交金额 127690 71 万元 与上年同比增 长 70 14 与上月环比增长 16 98 具体二手房交易详情见表 10 表表 1010 二手房买卖基本情况表二手房买卖基本情况表 成交面积 万平方米 成交套数 套 成交金额 万元 与上年 同期相 比 当月与 上月环 比增长 与上年 同期相 比 当月与 上月环 比增长 与上年 同期相 比 当月与 上月环 比增长 二手房 56 443 2618 24611635 4615 46171687 7482 2820 5 二手住宅 46 936 1816 09558033 7215 82127690 7170 1416 98 从上表可看出 呼市二级市场从成交面积 成交金额及成交套数 同比环比均呈增长态势 且增幅较高 二 二手房成交价格分析二 二手房成交价格分析 2010 年 1 9 月月 二手房成交价格 3044 元 平方米 同比增长 27 26 环比增长 1 91 二手住房 2723 元 平方米 同比增长 24 97 环比增长 0 78 二手房价格详见图 8 图图 8 8 二手房价格走势图二手房价格走势图 单位 单位 14 0 10 20 30 40 50 60 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 二手房价格同比增长二手住房同比增长 二手房价格环比增长二手住房环比增长 依据图 8 数据分析 二手房成交面积和套数 成交金额和平均 价格 4 月之后均呈增长趋势 特别是二手住房涨幅均较大 从价格 上看 比商品房价格增长快 6 月份之后增速开始慢与商品房价格 主要一是 2010 年呼市新房价格较高 带动了二手房价格 二是呼市 二手房基本在市区较好地段 所以价格涨幅也较高 第三章第三章 保障性住房供给保障性住房供给 2010 年呼市经济适用住房投资 16381 万元 虽然与上年同比下 降了 72 6 但环比基本呈逐月增长态势 保障模式创新 保障范 围扩大 资金来源扩大 确保了 2010 年建设任务的顺利完成 详 见表 11 表表 1 11 1 经经济济适适用用房房情情况况 5 月6 月7 月8 月9 月 2010 年 1 9 月完成投资 万元 4023574396421148916381 2009 年 1 9 月完成投资 万元 80721900383254599059787 与上年同比 398 51 73 78 74 84 75 02 72 6 与上月环比 42 7567 8919 1642 58 2010 年 1 9 月 经济适用房施工面积 1338312 平方米 同比下 15 降 60 17 环比增长 29 93 其中新开工面积 259116 平方米 同 比下降了 64 5 环比增长了 159 12 竣工面积 233010 平方米 环比增长了 113 75 到 2010 年 9 月经济适用住房完成投资占总完成投资的 16 42 占商品房住宅竣工面积的 27 8 但是进度很慢 仅占商 品房销售面积的不到 1 廉租住房计划施工面积 3 38 万平方米 807 套 现已全部开工 城市棚户区改造计划 38 02 万平方米 6709 户 其中廉租住房保障户 547 户 经济适用住房保障户 4869 户 现已开工建设 第四章第四章 当前房地产市场当前房地产市场主要特点和问题主要特点和问题 一 调控政策对楼市影响一 调控政策对楼市影响 从前面的分析我们可以看出 呼市的楼市基本未受调控政策影 响 成交依然火爆 本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市 对房地产仍处于发展阶段 房价还有上升空间的二三线城市便成为 投资者的新目标 呼市有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段 开盘日期和开盘价格都未确定的情况下 已经出现咨询的人群 南 二环周边已经涨到 5000 元 平方米以上 尽管这个价格超出了很多 人的预期 但房源仍吸引了众多潜在买家 价格每平方米 5000 元以 上的品质项目越来越多 从前面的销售可以看出 首付提至三成的政策对购房者也不会 有太大的影响 3 套及以上房贷暂停的政策短期内可能会对交易量 产生影响 但如果 100 平方米以下住房增加 相对不高的总价很难 从根本上改变购房者的心态 许多自住型购房的人后悔当初没有尽 早出手 16 二 二 高房价高房价 坚冰坚冰 未除 未除 2010 年以来 新建商品住房成交面积有较大幅度增加 随着房 地产市场的持续升温 房价始终在高位运行并上涨过快 应当引起 高度重视 二手房价格涨幅也比较高 主要是房屋租金的大幅上涨及房屋空 置期的缩短 促使部分业主转售为租 导致有效房源减少 各类费 用等价格都在涨 业主必然会让新增的费用转嫁给买家 另外 购 房成本急升使得有效房源进一步减少 这都使得短期内价格有上动 力 三 土地市场总体依然活跃三 土地市场总体依然活跃 前面数据显示 2010 年前三季度 土地成交价款累计同比增长 120 多 在开发商销售不断创新高的情况下 房企拿地热情没有减 退 虽然现在调控很紧 整个大趋势不是很明朗 对后市预期过早 但根据前三季度土地开发和购置土地情况看 开发商对市场的信心 指数在增加 第五章第五章 促进房地产市场健康有序发展促进房地产市场健康有序发展 一 贯彻落实调控政策 促进市场健康发展一 贯彻落实调控政策 促进市场健康发展 呼市房地产市场要健康发展 关键是要把已经出台的各项政策 措施落实到位 不要让房