晖达·城市华庭项目营销策划初案

长沙祺恩菱营销有限公司 中 国 知 名 地 产 营 销 策 划 机 构 晖达 城市华庭项目营销策划初案 心城区 精 英 生 活 2009年，中国经济和楼市的冬天， 如何在低迷的大环境下， 做到本项目逆市飘红，创造佳绩！ 是我们共同的目标， 也是上诚的责任！ 本案讨论的几个重点： 市场研究报告 项目定位报告 营销推广报告 广告表现建议 合作模式介绍 市场研究报告 市场背景及宏观经济分析 以 2007年 10月深圳秋季房交会成交惨淡为标志，全国房地产市场开始逐渐进入 冷冻期 ， 09年开始转暖 ，但总体经济还没完全走出低谷。 经济形势与房地产市场走向 全国市场 1. 国内经济开始进入平稳发展期，主要经济指标增速出现回落。 2. 国家产业政策出现频繁调整，压制通胀，改善经济增长结构成为政府指导经济工作的主要目标。 3. 国外，针对中国等新兴工业国家采取的基础工业原料、能源提价愈演愈烈。 4. 美元贬值等也加剧了国内初级出口产品的动荡，世界经济开始进入发展前景不确定期。 经济形势与房地产市场走向 影响房地产市场的主要不利因素有： 1. 一线城市中，在广州、深圳于去年底价格开始出现明显回落后，今年的上海和北京也先后进入 房价回落期 。 2. 二、三线城市的房价增速也开始明显放缓， 成交量普遍萎缩 。 经济形势与房地产市场走向 全国房地产市场现状： 2008年，永州本地的经济形势，并未与东部沿海地区同步下滑。而是呈现出加速发展的步调。这主要是得益于国家中部崛起、新农村建设政策和泛珠三角区域合作的深入发展。尤其是珠三角产业转移承接这部分，为永州的发展带来了极为难得的机遇。 经济形势与房地产市场走向 永州经济发展态势 ： 在经济上主要体现为： 1. 发展速度快。 2008年永州全市 70亿元，增长约 14%左右。 2. 运行效益好。 111月，工业经济效益综合指数 比上年同期提高 市城镇居民人均可支配收入 9425元，增长 3. 增长活力强。 111月，全市非国有城乡 50万元以上固定资产投资 比增长 非国有投资的比重为 经济形势与房地产市场走向 永州经济发展态势 ： 作为经济发展重要支柱的房地产业，得益于本地经济的快速发展和城市化的进程加快，自 2003年开始，房地产业已成为我市新的经济增长点和城市居民新的消费热点。 2008年，永州市房地产开发市场规模不断扩大 ,开发总量迅速增长 ,全市房地产投资总额达到 比 2003年的 增长 品房销售额 比 2003年的 5541万元 ,品房销售面积 比 2003年 长 经济形势与房地产市场走向 永州房地产市场 ： 开发热潮方兴未艾，行业发展趋势向好 1. 项目规模愈来愈大，档次愈来愈高； 2. 二次置业人群比重增加； 3. 从前期的期楼销售向现楼销售过渡； 4. 电梯房开发成新的热点 。 5. 住房销售竞争加剧，以前求大于供的需求逐渐打破。 经济形势与房地产市场走向 永州房地产市场发展趋势 ： 市场研究报告 区域市场分析 样本的选择 样本选择原则 对本案有借鉴意义的项目 和本案相似的项目 和本案存在竞争的项目 本案周边的项目 我们对永州的楼盘主要分部，三个区域进行深入的研究：分别是河东及河西（项目周边）萍州经济开发区。 样本的选择 河东： 新天地、凤凰城、香水湾、垠地 河西： 奥林新城 、云蓉 芙天广场 西江苑 萍州经济开发区： 耀江文景苑 、 香樟绿城 、 萍东花园 、 翰林苑 、竹 城花园 、 都市新海岸 御龙苑等。 样本的选择 未来市场上以小高层为主，多层因容积率低，逐渐减少 项目名称 项目位置 占地面积 建筑面积 功能类型 销售均价 奥林新城 小石城山路 35亩 多层住宅住宅小区 1050 耀江文景苑 荔枝东路 300亩 30万平方米 多层小高层住宅小区 +配套商业 预计约1300 香樟绿城 南津北路 130 亩 15万平方米 (宣传 20万 ) 多层、小高层 +商业 1200 都市新海岸 萍东路 60亩 7万平方米 多层，小高层 +商业 未定 竹城花园 一中路 110亩 12万平方米 多层、小高层 1000 萍东花园 萍州路 39亩 多层小高层电梯房住宅小区 未定 项目对手分析 项目直接竞争对手有 : 金盾新城 、 西江苑、世纪佳园（步步高旁）滨江明珠 项目间接竞争对手有 : 香樟绿城项目、都市新海岸、御龙苑、萍东花园，香水湾等 金盾新城 项目对手分析 开 发 商： 永州金盾房地产开发有限公司 楼盘起价： 980元 /平方米 现房现成交均价 1150元 /平方米 楼盘类型： 多层住宅 楼盘地址： 永州芝山区（三监狱门口对面） 售楼地址： 永州芝山区 投 资 商： 永州市 金盾房地产 开发商 项目综合 项目规划建筑面积约 多幢 7层和，小高层 组合 ，主力户型 135 化率约 29%，总住户约 550户，车库主要设置约 100个 ,杂房 设置约 100个 。总共分二期开发，一期开发 3幢 ,佘下二期一次开发，目前在售一期为准现房。主要和 三监狱联合开发及内购形式销售。 金 盾 新城 项目对手分析 总套数 550 销售总面积 成交率：目前销售率占所推一期 50多套的百分之 80%左右， 已成交套数： 40套 (销售周期近 1年 ) 已成交面积： 4300 成交均价： 1050元 付款方式及折扣：一次性，按揭等多种方式，（一次性 97折）按揭，公积金 98折 首付在总房款的 40%. 金盾新城 项目对手分析 项目对手分析 012345678910地段 规模 规划 价格 工程 品牌 环境本项目金盾新城御垅苑香樟绿城晖达公司地块项目最大的核心竞争力是项目的 稀缺城中央地块资源 ，及老城繁华地段和各项配套完善，所谓地处城市高位，清风六级，视野 360度，对于居家经商而言，可说是 则繁华， 规模方面，针对中心老城区，所能开发地块少的现状，晖达地块项目在本板块，总体规模和产品所表现出来的综合性品质优势。 项目对手分析 本项目最大的竞争优势在于地段，其他优势不明显 结论一： 永州（老城区）板块的住宅平均单价在 990 1300元平方米， 1100元左右的居多；主力户型为二房二厅一卫和三房二厅二卫，面积在平方米和 110平方米左右。 结论二 : 永州现有的房地产项目以多层小高层住宅居多，存在极少量高层和别墅类物业，由于本区域供地体量不大，所以目前中等体量楼盘项目居多使项目产品类型较为单一，所以本项目必须在客户类型、项目特性、产品类型上与周边产品进行有效的区分，充分的实施差异化竞争。 市场研究小结 结论三： 由于项目位于老城区范畴所以本区域的楼盘一般情况下均选择现代感比较强的外立面。本项目由于要突出现代人文气质，所以建议在设计上可以同这些项目进行一定程度的区分。 结论四： 目前本区域可供应的土地地块不多，几块新出让土地，且大多数并未进入开发阶段，与本项目工期相近的项目目前只有一二个，这样就说明，项目在本区域未来的竞争对手并不多。 市场研究小结 结论五： 永州各项目的主力户型面积普遍在 110140平方米左右，以三房两厅两为主；本项目可通过中大小户型多选择的塑造来作为奠定本项目的形象定位。 结论六： 根据本地段竞争对手，主力售价应在 950价1100,本项目要在均价上上调 50平方米的压力是客观存在的。 市场研究小结 结论七： 本区域的主要客户偏重于中低端市场，以一次置业客户群为主 ,其售价在目前永州市场也处于中游。 结论八： 除一般性初次置业的客户外，项目周边的三监狱 /学校 /晖达公司等单位职工是我们项目主力目标人群，另外周边的市场经营户以及周边乡镇的个体经营者也是一个重要的目标客户群，以及在外地务工人员， 市场研究小结 结论十： 本区域内部分项目的去化情况良好，品位较好价格合理的项目尤为出色，相反，一些定位不是十分突出的项目的实际去化情况反而并不十分受市场欢迎。如 金盾新城项目 结论十一： 本区域内各项目的产品情况以多层为主小高层为次 。 结论十二： 芝山区老城区周边的各项配套设施完善， 市场研究小结 市场研究小结 一句话概括：市场竞争越来越激烈，传统的开发模式和营销模式将在市场竞争中难以成功。 市场研究报告 项目分析 项目概况 项目总建筑面积约 2万平方 ，住宅部分主要由 7幢 7层结构多层组成，沿江面规划设计一幢。 项目鸟瞰图 项目经济技术指标： 项目概况 项目 数值 规划用地 规划总户数 约 220户 规划总建筑面积 20000 住宅面积 商铺面积 停车位 个 项目 项目优势： 1、交通区位优势明显：项目在老城区板块中占据较有利的区位位置，距离商业中心距离近，交通及生活配套较方便。 2、较高的性价比：由于多层住宅市场供应减少，项目 100%为多层结构，在性价比上会有较大的优势。 项目 项目优势： 3、合理的户型配比及设计： 在户型设置上主要针对首次和二次置业者的共有需求，在面积及比例上进行控制，在户型设计上要做到稍领先同类楼盘。 4、优势的营销推广提升附加值： 在该区域市场中，除了回龙塔项目住宅部分做的比较到位，提升了项目的附加值外，其他楼盘主要以价格作为主要卖点，项目的形象包装不鲜明，给人以“质低价廉”印象。本项目要一定程度上跳出多层住宅“质低价廉”的做法，重点提升“性价比” 项目 总结： 区域内较好的位置 ,自然环境条件及产品规划是项目的硬件优势，合理的户型设计及配比是项目需要前期控制的市场优势。通过营销包装提升项目的软优势。 地段挂帅 ,多层为王 项目 项目劣势： 1. 项目规模偏小，在同区域内没有明显优势。 2. 项目地块南低北高，平整性不佳。 3、项目周边开发尚不够，人气不旺。 4、项目自身配套不足。 5、项目知名度不高 6 、项目周边环境脏乱 , 项目 总结： 项目的劣势也比较明显，操作不当容易流于普通多层住宅走价格路线，如何做到“小盘不小”，如何做到 “质优价高 ”是项目操作要解决的问题。 项目 项目机会： 1、随着市场整体房价的走高，多层住宅在价格上会有一定的优势。 2、区域内除了金盾新城外，同类型的新盘暂未启动，项目占据一定的市场空间优势。 3、芝山的多层住宅整体营销操作水平不高，特色不明，本项目在营销包装上有一定的发挥空间。 项目 项目威胁： 1、全国房地产市场还未完全走出低谷。 2、老城区板块由于还没完全开发 ,也没大盘带动，目前主要为中低端购买群。 3、芝山区房价波澜不惊，价格提升压力较大。 4、 多层住宅的客户群购买力有限 ， 价格比较敏感 。 改善劣势 把握机会 规避威胁 充分发挥项目自身优势 , 利用项目优越的自然条件江景， 提升项目的性价比。 把握市场利好机会，主动出击，针对目标客户采取更为 有效的营销策略。 利用项目的自身优势，采取差异化策略，如产品功能上的差异化， 形象差异化，并以品质取胜。 发挥优势 倾力打造小区品质特色， 加强现场环境营造 ，弱化盘小、配套不足等劣势。 核心竞争力分析 综合分析项目所具备的 四大优势 ，其中片区的发展潜力及周边的交通便利等优势是该区所有搂盘所共有的， 唯有环境及多层的价格形成的综合优势是有利优势， 因此，我们认为本项目的核心竞争力是： 多层 +江景 +地段 +包装 (户型设计、营销包装 ) 永州首席中心城区优居社区 小结 通过项目分析，我们可以得出以下结论： 结论一：项目优势资源不太明显，如何把握和发挥综合优势，打造成 2009永州最具代表性的多层精品项目 ,追求比同类住宅更高的市场售价和接受度，是营销推广的关键。 结论二：通过采取独特的营销思路和策略，充分放大项目的核心竞争力，通过营销包装提升项目的品质形象， 突破传统多层项目形成的 “ 质低价廉 ” 的市场印象是追求更高利润的基础 本案讨论的几个重点： 市场研究报告 项目定位报告 营销推广报告 广告表现建议 合作模式介绍 项目定位报告 项目形象定位 项目在永州房地产市场中以何种形象入市？ 并如何在市场上建立鲜明的主题概念。 定位原则 原则一： 建立市场高度，拔高项目形象档次 项目形象定位必须站在市场的高度，高屋建瓴，能够吻合项目的气质，并帮助项目树立较高的形象和档次。 原则二： 契合客户群的心里，满足其心里需求 客户群体在购房的过程中既是满足物质的需求，也是满足精神和心里的需求，一个好的形象定位可以促使客户对项目产生好感，并影响其作出购买决定。 原则三： 树立产品品牌，从而塑造企业品牌形象 通过项目的形象定位可以较好地树立产品的品牌形象，并带动企业品牌的塑造，完成由产品品牌到企业品牌的过渡。 形象定位 定位阐释： 首席包含项目要打破多层 “ 质低价廉 ” 的市场印象，树立多层住宅市场新标杆 “中心城区 ”是项目独一无二的优势。 “优居 ” 是项目的产品特点及价格优势，直接喊出我们是最好的多层，占据市场定位空间。 从项目所具有的核心竞争力角度出发，由产品本身的差异性得出项目形象定位： 形象定位： 永州首席中心城区优居社区 命名思考原点： 我们的案名一定要简洁、大气、易记、易传播、而且直观的体现项目的核心优势！ 案名建议 晖达 城市华庭 理由： 1、体现项目的环境优势和地理位置 2、总体感觉大气、易记 现代而脱俗 3、初听有大盘的印象 案名建议 备选 铭苑 案名建议 一期广告语： 说明： 1、突出项目的环境优势 2、珍藏表现项目的品质优势 3、整体简洁易记，易于传播 广告语建议 居城市之上 享山水之美 傲踞中心 成就未来 中心城区 精英生活 城市精英第一居所 一期广告语备选： 城中稀缺财富宝地 都市中心生活馆 备选广告语：山水间，享受城市生活 说明： 1、突出项目的环境优势及位置特点。 2、口语化的广告语易于传播记忆。 3、与市场着重豪气、大气的广告语形成明显区别，也吻合项目作为多层特点鲜明但又不事张扬的需要。 广告语建议 项目定位报告 产品定位 项目定位 产品定位 现代精品多层社区 支持点： 小区及周边、绿化、规划、建筑外立面、物业管理 户型配比建议： 建筑面积 户型 比例 80两房两厅两卫 15% 100三房两厅两卫 20% 110三房两厅两卫 60% 142平方米以上 四房两厅两卫 5% 本案讨论的几个重点： 市场研究报告 项目定位报告 营销推广报告 广告表现建议 合作模式介绍 营销报告 整体营销目标 本项目考虑将分为两期开发销售，则总体营销目标如下： 总体营销目标 目标二： 开盘所推单位基本售罄，售价比同类住宅高 50 目标一： 2010年 2月份住宅一期入市 2010年 5月 1号开盘 营销报告 整体营销思路 思路一：营销包装提升价值 在市场上既有声势，又特色鲜明，形象突出 改变同类多层住宅主打价格，形象不高的市场格局，高调出击，整合项目的综合优势，树立顶先市场的多层楼盘形象。 整体营销思路 思路二： 体验式营销 感受真正价值 改变市场不重视客户体验的做法，小盘规模，精品运作，让客户在购买之前感受更多 。 体验产品价值 通过售楼处现场实景展示、主入口大门形象及主入口绿化形象、工程形象、样板房体现出的品质感、客户对样板房的体验等，让客户对产品价值首先产生认同感 整体营销思路 思路三： 公关活动 营造声势 公关活动在制造关注及引爆市场方面作用明显，本项目力求控制费用，针对准客户进行： 1、 盛大而隆重的开盘活动，重要节点业主活动 2、 针对准客户活动： 单位联谊活动 与学校合作，赞助针对小朋友的公益活动 整体营销思路 思路四：强强合作，利用团购效应 与区级一些单位企业合作，经常性地举办一些联谊活动 在正式开盘以前，主动出击，与周边一些单位企业洽谈团购，争取批量购买，保证开盘热销 整体营销思路 思路五：口碑传播 全民营销 利用项目自身的诚意及来访客户资源，以一定额度的递增性奖励，发动诚意及来访客户参与传播和推荐销售，组成庞大的销售网络，让其广泛的推荐目标客户群体 整体营销思路 思路六：借势营销 由于项目毗邻老城区改造，可充分利用政府对此区域政策顷向宣导效应，在重要节点及线下营销上采取跟随 ,带来关注及相应客流 ,以及在开盘前的项目产品品鉴会和新城市发展高峰论谈会议 . 整体营销思路 营销报告 销售阶段规划 销售阶段规划划分原则 该项目作为中型综合性项目，销售阶段划分与整体开发思路应呼应，且需遵循以下几点原则： 有利于资金回笼和滚动式开发 考虑市场在一定时段内的吸纳能力 有利于形成 “ 势 ” 有利于降低风险 整体销售阶段规划 本项目可售物业整体销售可以分为以下两大阶段： 住宅一期销售阶段（ 2010年 1月 2010年 5月） 二三期销售阶段（ 2010年 5月 12月） 住宅一期销售阶段划分 本项目整体销售可以分为两大阶段，住宅一期部分从营销角度又可以分为以下五个小阶段： 前期客户积累期（ 2009年 12月 2010年 1月） 认筹或优先认购期（ 2010年 1月中 2月） 开盘及热销期（ 2010年 4月 5月） 持续销售期（ 2010年 5月 6月） 尾盘销售期（ 2010年 6月 12月） 住宅一期销售阶段划分示意图： 客户积累期 认筹认购期 开盘热销期 持销期 尾销期 09年 12月 09年 2月 2010年 42010年 5月 2010年 6月 2010年 7月 3个月 1个月 1个月 2个月 1个月 营销报告 销售节奏安排 一期推售策略 本项目要确保整体销售成功，第一期的销售事关全局，因此，制定精准而又有效的推售策略，把握好销售节奏至关重要，为此我们建议： 限量分批推出，营造稀缺 一期 2栋共约 80多个单位，可考虑分一批推出，具体可根据当时客户积累的实际情况来定，分批限量，人为制造稀缺，引导客户抢购 开盘即告售罄，制造热销话题 要保持市场对本项目始终充满信心，第一期推出第一批单位一定要全部售罄，一炮而红，让市场客户完全认同项目，在市场上建立热销的口碑效应，如此再蓄势加推第二批，保证推出即告售罄，形成市场谈论的话题 蓄势，爆发；再蓄势，再爆发 如何保证本项目销售速度快，且售价高，实行爆发式销售策略，不断蓄势，集中购买力，再在短时间内释放，形成几个销售高潮，最终实现完美销售 一期推售节奏建议 第一期推出： 2栋 考虑因素： 项目首先推售靠里面两栋，有利于入市形成较低价格。优先消化位置稍差 第一批 第二批推出：沿江 1栋 考虑因素： 位置好，有利于价格走高 一期推售节奏建议 一期推售节奏建议 第三期推出：最后三 栋 考虑因素： 位置产品好，价格走高 营销报告 项目价格策略 明确我们究竟卖什么价格，且怎么卖法 定价思路 对比其它竞争对手，根据我司的经验及地块情况，项目要取得成功销售及利润最大化，整体定位需要走 “ 领导者 ” 路线 回龙塔项目 金盾新城 本项目定位方向 市场地位 市场领导者 市场补缺者 市场挑战者 销售均价 1100元 / 1000元 / 1160元 / 以上 定价策略 价格标杆策略 价格追随策略 价格领导策略 同类产品多层价格对比 : 项目价格策略 低开高走，引爆市场 低开高走有利于前期消化客户，达致热销的效应 低开策略有利于前期积聚人气，为爆发式销售创造条件 市场普遍做法，有利于迅速令项目启动入市 理由： 公开发售以后，可视市场反应情况采取 频繁且小幅的加价方式 对单位进行调价，力求在确保销售平稳的同时，推动价格上扬，促使发展商利润最大化。 灵活的价格调整策略 理由： 项目价格策略 一期价格走势建议 利用 “ 分批推售加价策略 ” 的价格策略。于一期一批的 热销口碑及一定客户量积累 ；蓄势加高 50 推出一期二批及二期产品 . 一期一批 以 1120元 / 均价推售 一期二批 1160元 / 均价推售 二期 1250元 / 均价推售 营销报告 项目付款方式策略 付款方式 蓄客期优惠策略 前期 5000元 7折 +优先选房 ” 以及有机会参加国内 (三亚 )旅游 ,策略积蓄客户 或许以日增百金和万元抵充的形式给予认购客优惠 常规付款方式 一次性付款、银行按揭 付款方式 低门槛付款方式 付款方式 低首付、分期付款 通过一系列购买资金不十分充足客户的促销优惠，增强项目的竞争砝码，深入发掘投资客户需求，使其有能力有信心购买物业 赠送全屋装修费用或者购房税费 于销售单位价格的基础上，增加部分销售单价，让客户获得赠送全屋装修优惠，而不减少发展商收益；如果客户不选取赠送全屋装修，也可以获减单位增加部分的单价，加快单位销售。赠送购房税费能打消部分客户疑虑。 促销方式 针对于经济实力不强的首次置业客户，以及增强投资客户的信心。建议发展商可向买家保证二年原价回购买家所认购的单位，并可为首次置业客户提供一年的免月供的购房优惠 发展商保值回购 促销方式 营销报告 整体推广策略 清晰了思路，还要明确推向市场的传播手段和策略 以 “ 永州首席中心城区优居社区 ” 概念 打造永州最具性价比的多层物业 中心思想 项目推广总体目标 建立 “ 标杆 ” ： 以创新、实效的推广手段，树立区域的多层龙头楼盘的市场形象，奠定项目为区域内多层项目的 价格标杆、形象标杆、销售标杆 。 “ 三高 ” 销售： 在控制好推广成本的条件下，实现 高价、高速、高成交率的 “ 三高 ” 销售 塑造 “ 品牌 ” ： 通过项目的定位和成功销售， 在市场上树立良好的口碑，打造发展商的品牌，为后续的项目作铺垫。 项目推广总体思路 充分渲染项目形象，确立多层精品龙头地位，塑造项目成为永州首席中心城区优居社区 的形象 引发市场对项目的认同及追捧，实现 口碑营销策略 ，加速发展商的项目利润回笼速度 项目推广总体策略 策略三： 宣传推广的内容除项目自身卖点外，还将包括对 区域发展价值及环境概念 的炒作。 策略二： 宣传推广需要突破区域限制， 积极展开对老城区域外潜在客户群进行营销推广。 策略一： 立体化、针对性的利用各种媒体方式提升项目的档次， 奠定项目为永州多层代表楼盘的形象 第二步： 奠定地位、树立口碑 第一步： 建立形象、营造氛围 第三步： 主打卖点、全面出击 第四步： 实效推广、保持热度 项目推广总体部署 营销报告 各阶段的广告策略 项目一期的销售周期部署初步以 2010年 5月 1日作为首期的公开发售时间节点， 其中首期总销售期为 5具体推售时间部署如下： 一期营销推广部署 客户积累期 认筹认购期 开盘热销期 持销期 尾销期 09年 12月 01年 1月 2010年 4月 2010年 5月 2010年 6月 2010年 7月 3个月 1个月 1个月 2个月 1个月 一期销售部署 推售 1/3单位 推售 1/3单位 推售 1/3单位 各销售阶段 现场条件 目标客户 推广组合 1、市场导入及客户积累期 现场围墙、现场售楼部 片区内原居民、公务员及个体工商户，周边区域投资客户及郊县客户 铺垫性推广 围墙广告、 户外广告、路旗、 软文铺垫 2、认筹或优先认购期 入口广场及园林展示；现场导示及看楼通道完成； 片区内原居民、公务员及个体工商户，周边区域投资客户及郊县客户 全方位推广 墙广告、路旗、 户外广告、报纸及软文炒作、 电视广告、活动营销、客户资源推广 项目推广部署 各销售阶段 现场条件 目标客户 推广组合 3、公开发售及热销期 入口大门及环境完成，至少一栋住宅能基本封顶 片区内原居民、公务员及个体工商户，周边区域投资客户及郊县客户 巩固性推广 报纸媒体及软文炒作、围墙广告、楼体广告 、户外广告、短信广告、 准业主推荐 营销活动、客户资源推广 4、持销及尾销期 建筑外立面展示，样板房开放、园林展示 片区内原居民、公务员及个体工商户，周边区域投资客户及郊县客户 针对性推广 户外广告、短信广告、 成交客户推荐、 营销活动、客户资源推广 项目推广部署 市场导入及客户积累期 永州首席 中心城区优居社区 中心城区 精英生活 永州城市核心地块还剩多少？ 炒作主题及诉求： 认筹或优先认购期 城中生活，优居社区诞生 与山水尽享繁华 炒作主题及诉求： 促销策略： 宣传推广配合： 本阶段主要通过 户外广告牌、电视广告及户外展点等全方位的推广组合， 以轰动市场的姿态入市 促销策略主要 客户登记认筹优惠