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济南远翔神思经济信息咨询有限公司出品济南项目建议书相关行业案例；济南项目建议书工业项目案例,济南酒店项目建议书, 济南旅游项目建议书范文,济南农业项目建议书,济南房地产项目建议书,济南医院建设项目建议书,及企业立项、用地及申请资金必须的其他各类济南项目建议书等。一、济南项目建议书项目概况（一）项目名称济南市时代广场大厦商住综合楼（二）济南项目建议书项目地址（三）项目性质合作开发（四）项目规模拟建二十一层高的商住楼，其中：五层商场、两栋塔楼（每栋塔楼高十六层）、一层地下车库。周边道路扩建，除去公共用地后，项目实际使用面积为12493.4（折合18.74亩）。地上总建筑面积37480.2，其中商场共五层面积为16240，住宅建筑面积为21240.2，地下总建筑面积3248，容积率3.0，建筑密度26%。（五）编写济南项目建议书的依据1、市人民政府提出的“xxx”城市建设计划2、市房地产开发的有关政策和文件。3、投资济南项目建议书指南。（六）项目背景（七）济南项目建议书项目建设的必要性（八）项目建设开发的社会、经济意义本项目的建成和营业将为济南市提供一个全新的商贸住宅楼，该综合楼的建成将为绿都济南的整体形象增添光彩，从而促进商业发展，对改善投资环境，吸引国内外客商到济南投资，进一步积极贯彻对外开放政策，加速本地区的经济发展，增加地区财税收入等具有积极的影响。此外，商场在一定程度上增加了就业机会、刺激消费市场，繁荣了市场经济，拉动了内需。而住宅楼的建设有力于改善居民的居住条件，为市民提供了一个规划布局合理、功能配套设施齐全的理想家园。二、项目所在地原状调查及动迁安置（一）房屋建筑情况大部分为砖混结构。（二）拆迁补偿方式以货币补偿为主。（三）拆迁费用估算依据2002济南市公布的城市房屋拆迁评估管理规定（试行）,拆迁补偿费：商铺、居民、其他补偿费用暂定为392万元 三、投资环境分析（一）济南市概况1、中心城市的地位2、自然气候4、城市荣誉5、区位优势（1）航空 空中走廊已开通飞往北京、上海、广州、香港及越南河内、泰国曼谷的20多条国内、国际航线，新机场年客流量为250万人次。 （2）铁路 。（3）公路 公路运输纵横交错。（4）航运 水路运输已开通7条内河航线，沿西江逆水而上可通龙州、百色，直入云贵，顺可达粤、港、澳，济南港年货运吞吐量385万吨。（5）市内交通 市内公共交通十分便利，公共汽车全部实行了无人售票，1998年空调公共汽车开始投入运营。市民和外地旅客出门乘坐的士可招手即停，出租车行业的文明经营让外地来客乘兴而来，满意而归。7、城市基础设施 近年来，济南市按照建设大西南出海通道枢纽城市的要求，加大投入，加强城市道路、桥梁、通讯、电力、供水等基础设施的建设，不断创造良好的生活、生产和投资环境。（1）路桥通畅 （2）水电充足 济南市民几乎没有缺水、少电之烦恼，即使在用水用电量高峰的盛夏时节，日供水能力达91.12万吨的市内5座水厂和年供615463万千瓦电力的供电力仍然为居民生活和工业用水用电提供了保障。（3）邮政业务齐全 济南市内的76个邮政局（所）已开办各种信函、包裹邮寄、报刊零售、邮政储蓄、国际国内特快、图文传真等多项业务，邮政业的功能日臻完善。（4）电信发展迅猛 济南电信从规模容量到技术层次和服务水平不断跃上新台阶。1997年市内电话总容量达42.26万门，市话用户达到23.4万户，电话普及率达到每百人35部，跃入全国城市先进行列；移动电话、无线寻呼用户逐年增多；公用电话3704部，普及率名列全国省会城市前10名。目前，微波、光纤、卫星等现代通信技术的运用已形成了以济南为中心，直通全国各地及世界近200个国家和地区通讯网络。（5）环卫设施完备 全市有生活垃圾无害化处理厂（场）3座，垃圾中转站34座，公共厕所334座，琅东污水处理厂1座（江南污水处理厂正在建设中），市区主次干道实行了机械化清扫，全日保洁，生活小区、小街小巷都整洁卫生。（二）济南项目建议书政策法规环境 1、房地产有关法规 济南市政府采取积极措施促进房地产业发展。几年来，颁布了济南市城市建设综合开发项目管理暂行办法、济南市住宅小区建设管理的若干规定、济南市房地产开发项目综合验收暂行办法、济南市住宅区物业管理办法、济南市城市房地产交易管理条例等一系列法规规章，加强了对全市房地产开发的宏观控制和规范化管理。房地产开发建设管理部门对开发项目实施全过程跟踪管理，同时积极引导开发企业确立全新的开发理念，以市场为中心，实施精品战略，创建名牌楼盘，带动和促进房地产开发项目向高标准、高品质迈进。2、“136”城市建设计划济南制定实施“136”目标和“城市建设管理年方案”，旨在把城市建设管理作为该市新世纪经济主要增长点来抓，消除过去视城市建设为消费和花钱的观点，塑造城市最佳环境，把区位优势和环境优势转化为经济优势，促进生产力发展。同时，拉开城市框架，拓展城市空间，推进旧城改造，加快新区开发，打通城市干道，完善配套设施，强化城市管理，努力把济南建成具有民族特色和亚热带风格现代园林城市。为确保“136”目标和“城市建设管理年方案”的顺利实施，济南制定颁布一批重要的配套政策，以创造良好、宽松的投资和建设环境。此外，也加大旧城改造力度，促进城市功能布局的完善，加快旧貌换新颜，突出绿城生态特色。3、决策影响济南市近来“136”目标和大规模的旧城改造使许多被拆迁户为寻求更好的居住环境而持币待购，新的“六县六城区”大济南框架的形成和国内各地人口的涌入以及从2004年起中国东盟博览会会址永久性落户济南，这将会有大批的国内外客商聚集济南，推动着济南房地产市场的急剧升温。4、西部开发优惠政策济南已出台西部开发优惠政策。外商来济南投资兴办企业，可以享受沿海开放城市和国家西部开发的有关优惠政策，外商在济南投资包括房地产在内的13个项目，均可享受外商投资的鼓励类项目的各项优惠政策。（三）经济环境1、经济发展趋势二十一世纪以来，济南经济发展进入了较好的历史发展时期，今后济南将继续全面实施“科教兴市、农业稳市、工业立市、三产富市、以法治市”的发展战略，不断推进社会主义物质文明和精神文明建设，实现2010年国内生产总值比2000年翻一番以上的奋斗目标，把济南建成西南出海通道的枢纽、联结华南和西南地区的区域性商贸中心、对海外特别是港、澳、台地区及东南亚有吸引力的开放城市。2、投资方向济南市投资领域始终坚持“三产富市”的方针，把发展第三产业摆在十分重要的位置。从所占投资比例来看。“九五”时期第一产业只占1.38%，第二产业占27.85%，第三产业占70.77%，第三产业完成的投资总量和所占比重均远远高于第一、第二产业。投资产业结构的合理化，为全市三个产业的协调发展作出了积极的贡献。3、房地产业状况2003年，济南市在实施“136”工程的目标指引下，进一步加大了旧城改造的力度，全面实行货币化拆迁，以及从今年开始每年在济南举办的“中国东盟博览会”、泛珠江三角经济圈概念的提出，种种利好消息极大刺激了济南房地产的开发速度。2003年，济南市的房地产施工总面积为719.98万，同比增长54.4%，竣工总面积为202.24万，同比增长67.81%，销售面积为185万，同比增长63.67%，销售总额为40.79亿元，同比增长51.92%；2004年一季度施工总面积为578.24万，同比增长62.72%，竣工总面积为55.26万，同比增长1.77倍，销售面积为47.93万，同比增长1.06倍。2003年的商品房销售价格平均为2458元/，其中住宅平均为2430元/，办公楼平均为3870元/；2004年1月5月商品房住宅销售价格平均为2915元/，价格上涨了9.14%。从以上的数据可以看出，各项指标均创出历史新高，建设规模逐步扩大，销售市场也持续火暴，保持着供销两旺的良好局面。综上所述，二十一世纪的济南市，在我国实施西部大开发战略的大潮中，在中国东盟博览会永久落户济南，92泛珠三角经济圈的形成，随着城市建设的加强，投资置业政策的完善，济南良好的区位优势和经济的快速发展，无疑使其成为具有巨大潜力的城市。本项目及时建设不仅有良好的投资环境保障，而且其经济前景也是非常乐观的。四、市场研究（一）市场供求现状研究1、市场需求状况济南市“十五规划”提出2005年人均居住使用面积16的目标，比1999年的目标（人均居住使用面积9）多出7。济南统计局公布2000年人口普查结果；济南市区人口180.4万人，常住流动人口40万人，市区人口比1999年增加48.78万，济南撤销郊区又使城区人口增加40万人，“七县归一的大济南”以及济南市不断改善投资环境，“中国东盟博览会”每年在济南的举行，吸引着大批的国内外客商前来投资置业，济南进行的“136”工程和住房制度的改革，这些都使济南的房子有着巨大的需求，不管是住宅还是商业营业用房，因此，济南的房地产开发有着广阔的市场前景和无限的想象空间。2、市场供给现状2002年和2003年济南市商品房销售（含预售）面积分别为113.03万和192.20万，2003年比2002年增加了79.17万。随着建设投资、竣工面积逐年增长，多渠道的房子供应体系已基本形成。2004年一季度，济南市房地产施工面积为578.24万，竣工面积为55.26万，销售面积为47.93万，销售成交数量与竣工交付面积基本同步。从整个济南市来看，济南的房子还基本能满足现在的市场需求，但是今年起在济南举办的“中国东盟博览会”将会拉大房子的需求，而且，民族大道作为济南最繁华的街道之一，商住楼的需求空间远远没有满足，由于该地段人口密集，商贾云集，流动人员多，商住楼供应紧张已初露端倪。（二）销售价格分析1、据我们对最近济南几十个楼盘的调查，济南市房价（住宅）起价基本如下：单位:元/最高起价最低起价平均起价琅东新区4500元/2700元/3490元/江南区3200元/1458元/2293元/城北区2800元/1966元/2320元/新城区3500元/2500元/3183元/兴宁区3700元/1887元/3017元/2、本项目的类比楼盘基本情况表名称名称地理位置楼盘性质主要配套起步价最高价均价开盘日期工程状况销售情况阳光100民族大道住宅地上停车场3088650035002003.8竣工90%商铺35000两河流域民族大道商住楼地下停车场2998358032002003.6竣工80%新朝阳广场朝阳路商住楼地下停车场2880080%从以上的数据可以看出，济南市的房地产价格持续走高，各个楼盘的销售状况都良好，几乎是开发一个成功一个，所以，本项目的开发具有良好的市场前景。（三）济南项目建议书综合分析及预测2004年，济南市房地产开发投资持续增长，房地产产品规格、档次越来越高，品种也越来越丰富。随着开发商的观念更新和购房者的日趋理性，“以人为本”的设计开发理念开始成为济南房地产业界的共识，楼盘的热销带动了济南市房地产的快速发展。五、建设安排（一）济南项目建议书建设周期本项目建设周期，根据相关规模工程量，预计1.67年内完成。可行性研究报告审批后，应立即开展全面工作。安排好工作计划，缩短建设周期提前受益。（二）项目建设进度建议2005年4月2005年10月完成项目土地的报批手续，落实土地使用权转让。2005年11月前完成基础设计、画红线、建设规划等房地产开发相关手续。2005年12月“某某大厦”奠基开发建设 2007年4月前封顶2007年48月成立经营商场机构2007年10月前全部交付使用，商厦全部投入经营，住宅开始入住附项目实施进度表:六、项目投资估算表一 项目投资估算表序号项目计算依据数量单位备注A开发成本一+二+三+四+五+六+七12323.62万元一土地成本2052.07万元1土地面积18.74亩2土地单价109.50万元/亩3其它土地费用二前期工程费用200.51万元1可行性研究费10.002规划设计费建安工程费*3%122.183审查费18.335场地平整、临时设施费50.00三建安工程费4072.82万元四基础设施费5412.25万元1供电工程200.002供水工程100.003排水工程150.004设备费3600.005绿化、道路工程9245462.256煤气工程300.007智能化工程600.00五公共设施配建费万元六开发期间费税344.33万元1城规综合服务费0.002城建配套设施费建安工程费*3%122.183教育费附加建安工程费*1%40.734人防建设费10元/37.485白蚁防治费2元/7.506工程质监费建安工程费*2.510.187工程招标费建安工程费*14.078监理费建安工程费*1.0%40.739工程保险费建安工程费*2%81.46七预备费241.64万元1基本预备费(一+二+三+四+五+六)*2%241.642涨价预备费B开发费用八+九+十1532.16万元八管理费用A*3%328.98万元九销售费用销售额*3.5%742.88万元十财务费用P=5500万元 i=6.04% 2年 460.30万元C总投资A+B13855.78万元表二：经济技术指标、建安工程、项目利润估算表序号项目计算依据数量单位备注D经济技术指标一总用地面积12493.40二建筑密度26%三容积率3.00四绿地率30%五地上总建筑面积37480.201住宅建筑面积21240.202商业建筑面积16240.003办公建筑面积0.004地下车库建筑面积3248.005地下公共配建面积0.00六道路、绿化面积9245.001道路面积2绿化面积E建安工程费4072.82万元1住宅建安费1000元2124.02万元2商场建安费1000元1624.00万元3办公建安费元0万元4车库建安费1000元324.8万元5公建建安费元0万元F总投资成本13855.78万元G销售利润6308.21万元一销售总额21225.25万元1住宅销售额2500元5310.05万元2商场销售额15915.20万元一层商场销售额15000元4872.00万元二层商场销售额12000元3897.60万元三层商场销售额9000元2923.20四层商场销售额7000元2273.60五层商场销售额6000元1948.803车库销售额175个车库0.00二营业税销售额*5%1061.26万元H税后利润4226.50万元1应纳税所得额6308.21万元2所得税33%2081.71万元J利润率1销售利润率45.53%营业税后2税后利润率30.50%所得税后七、济南项目建议书借贷偿贷计划（见表三）该项目投资均发生在第一年建设期，所需投资资金5500万元依靠银行,8355.78万元为公司自有资金，则项目贷款总额为：5500万元 ，自有资金为：8355.78万元。 贷款分两期借贷：第一年贷款2000万，第二年再贷款3500万。建设期不付款偿息，建设期利息在第二年末一次性付清。设贷款利率按6.04%,则第二年需付息: 20006.04%2000(16.04%)35006.04%=460.30万元八、项目财务分析（一）济南项目建议书项目财务现金流量表（见表四） 1、营业税 营业税=当期销售收入5% 2、所得税 所得税=（当期销售收入总成本费用-利息-营业税）33% 3、净现金流量 净现金流量=现金流入-现金流出 现金流出=总成本费用利息营业税所得税 从表四中看出：此工程项目的总投资额为13855.78万元,其中建设期第一年投资7501.47万元，建设期第二年投资5894.01万元。在营业期的第一年净现金流量为正，为6221.12万元，到项目营业期结束时，其净现金流量累计额达到4686.80万元.（二）济南项目建议书项目资金来源与资金占用平衡表（见表五） 资金来源=销售收入+自有资金+贷款 资金占用=建设投资+贷款偿还+利息偿还+营业税+所得税 资金盈余=资金来源资金占用 从表五看出,此工程项目的基本建设投资分别由银行贷款和企业自有资金取得,其数额分别为5500万元和8355.78万元。由于还款期各年的还款数额不同，会导致项目在营业期内的资金的盈余状况有些波动。（三）济南项目建议书项目损益表（见表六） 利润=当期销售收入总成本费用营业税所得税 从表五中看出：工程项目在建设期第一年内没有创造利润,则第二年创造利润。建设期第一年后且在销售期的1年中，根据偿还付息及地下车库、商铺和住宅销售等情况的不同，导致创造的利润多少有所不同。九、济南项目建议书项目经济效益分析（一）济南项目建议书项目净现值、项目投资回收期 项目净现值的计算以项目现务现金流量表（表四）中各年的净现金流量为基数，各年折现系数、净现值、累计净现值如表四所示。 在基准收益率I=12%的条件下本项目累计折现净现金流量为2508.9970万元,大于零。 在单方案分析中，认为可行。（二）济南项目建议书项目投资回收期（包括建设期）投资回收期的计算以项目财务现金流量表（见表四）为准。该方案的使用寿命,即销售期，为1年，该项目的建设期为1.5年。不包括建设期的投资回收期=包括建设期的投资回收期1.51年方案即可行。包括建设期的投资回收期2.5年方案即可行。 不考虑资金时间价值的条件下，本项目静态投资回收期为2.21年2.5年，意味着项目投资在计划期限2.5年内可全部回收，故项目可行；在考虑资金时间价值的条件下，本项目动态投资回收期为2.41年2.5年，也意味着投资将在计划期限2.5年之内可全部回收，故项目可行。（三）济南项目建议书内部收益率 内部收益率(Ir)取决于项目内在的各时点现金流量，而与外部因素无关。项目的内部收益率和标准收益率（Ic）比较来评价方案的可行性。 当项目净现值=0万元时,I=39.82%=IR，而该项目的基准收益率Ic=12%，则有 Ir远大于Ic=12%,说明项目可行。十、济南项目建议书项目的风险分析及针对风险的市场定位本项目的风险主要来自于全国房地产开发政策变化、经济形势变化及本地市场的竞争，另外还有一个资金风险，本节就前三者进行分析并提出相应对策。1、 全国范围内房地产开发投资风险加大2005年3月17日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷的最低首付将由目前的20%提高到30%，具体调整方式将由各个城市的银行自己决定，不搞一刀切。这是继2004年10月29日房贷加息以来的第二次加息。第一次加息利率提高了0.27个百分点，第二次加息幅度增加0.2个百分点，按揭买房的购房者会因此每月背负更多的银行利息。这是国家试图通过抑制需求来平抑高涨房价的又一个措施。其实，早在去年前年，国家就不断出台措施对房地产行业进行宏观调控。2003年6月的121文件，提高了房地产开发门槛；2004年叫停协议出让经营性用地的“831”限令，成为收紧地根的分水岭。这些措施都是国家希望通过调整供给规范房地产行业。然而2004年全国房地产价格继续高速上扬，因此一直被视为房地产调控禁区的购房需求终于遭受打压。对未来的形势而言，将可能出现两个大的趋势：一个是对房地产投资过热的地区，宏观调控下的市场风险会进一步增加，如果目前的政策没有明显奏效的话，未来出台更为严厉的政策几乎是肯定的，温家宝总理在向全国人代表大会代表国务院做的报告中明确说了，“抑制房价过快上涨是重点”，也就是调控房价已经成为2005年政府调控政策的组成部分之一，这已经毋庸置疑了。另一方面，由于国家在非房地产投资热点地区的严控政策“不搞一刀切”，而且一些已经在这些区域投资的企业市场反映不错，热点地区的投资会向房地产二三线城市流动。总之，从全国范围来讲，房地产开发者将面对来自成本和房价的双重挤压，必须注意投资风险。2、 济南项目建议书济南房地产开发投资的特点A 房地产开发投资保持较快增势B 房地产开发规模继续扩大C 商品房销售持续旺盛D 房地产开发自筹资金增长，利用外资幅度增加E 商品房空置面积增加，商业营业用房空置面积有所上升。目前我市空置高品房的主要特点是住宅、办公楼空置进一步消化而商业营业用房空置继续增加。截止2004年末，全区商品房空置面积为160.41平方米，比去年增加11.8%。其中，商品住宅空置面积增长9%，占全部空置面积的52.2%，比去年降低1.4个百分点；办公楼空置面积比去年减少4.4%，占全部空置面积的4%，比上年降低0.4个百分点；商业营业用房空置面积增长18.7%，占全部空置面积的25.6%，比去年提高1.5个百分点。因此可以看出，济南商业营业性用房的投资风险比住宅和写字楼都大。3、 市场风险应对对策及本项目市场定位A 加快项目进展。这包括加快项目的确立、加快施工进度、加快销售速度。在房地产形势仍然看好、政策仍然有利的情况下把项目做完，即是抢得了“天时”。 B 项目策划及市场定位必须富有特色。针对本项目的商场部分而言，本地段的商业地产无疑是高档商业。 附下表：表三 筹款计划及还款来源表序号项 目合计计算期(年)121借款5500200035001.1年初本息余额2120.8002120.801.2本年借款5500200035001.3本年应计利息460.30120.80339.501.4本年还本付息5960.5005960.50 其中：还本550005500 付息460.300460.301.5年末本息余额2120.8002还本资金来源2.1当年可用于还本的未分配利润2.2当年可用于还本的折旧和摊销2.3以前年度结余可用于还本资金2.4可用于还款的其他资金5960.50备注:（1）借款年利率按6%计算；（2）第一期借款资金人民币2000万元，第二期借款资金人民币3500万元；（3）借款期限二年，建设期经营期第二年开始还本付息(其中建设期1.5年)。表四 现金流量表与动态赢利分析序号项 目合 计计 算 期(年)1231现金流入21225.25014220.917004.341.1销售（营业收入）21225.25014220.917004.341.2回收固定资产余值001.3回收流动资金001.4其他现金流入002现金流出16538.457501.477999.791037.192.1建设投资（不含利息）13395.487501.475894.0102.2流动资金002.3经营成本2.4销售税金及附加1061.260711.04350.222.5增值税2.6所得税2081.7101394.74686.973净现金流量（1-2）4686.80-7501.476221.125967.154累计净现金流量-7501.47-1280.354686.80计算指标： 项目财务净现值（ic=12%）=2508.9970万元 项目投资回收期 动态=2.41（年）静态=2.21(年)表五 项目资金来源与资金占用平衡表序号项 目合 计计 算 期(年)1231资金来源35081.036345.0021731.697004.341.1销售（营业收入）21225.25014220.917004.34自有资金8355.784345.004010.780向银行借款55002000350002资金占用16998.757622.278339.291037.192.1建设投资（不含利息）13395.487501.475894.0102.2借款利息460.30120.80339.5002.3销售税金及附加1061.260711.04350.222.4所得税2081.7101394.74686.973资金盈余（1-2）18082.28-1277.2713392.45967.15表六 销售收入、销售税金与附加和营业税估算附表4 销售收入、销售税金与附加和增值税估算表 单位：万元序号项目合计计算期（年）1231销售（营业）收入21225.2514220.907004.351.1住宅销售收入5310.053557.731752.32住宅单价（元/平方米）250025002500住宅建筑面积（平方米）21240.2014230.937009.271.2商场销售收入15915.2010663.175252.031.21一层商场销售收入4872.003264.241607.76一层单价（元/平方米）150001500015000一层建筑面积（平方米）3248.002176.161071.841.22二层商场销售收入3897.602611.391286.21二层单价（元/平方米）120001200012000二层建筑面积（平方米）3248.002176.161071.841.23三层商场销售收入2923.201958.54964.66三层单价（元/平方米）900090009000三层建筑面积（平方米）3248.002176.161071.841.24四层商场销售收入2273.601523.31750.29四层单价（元/平方米）700070007000四层建筑面积（平方米）3248.002176.161071.841.25五层商场销售收入1948.801305.69643.11五层单价（元/平方米）600060006000五层建筑面积（平方米）3248.002176.161071.842