工程合同谈判要点

工程合同谈判要点工程合同谈判要点 对于建筑施工企业来说 承揽一项工程要历经三次经营过程 第一次经营过程是合同谈判 第二次经营过程是履约管理 第三次经营过程是结算管理 在这三次经营过程中 工程合同谈判 起着举足轻重的作用 工程合同谈判事项一旦确定 项目的营利模式也就确定下来了 一 谈判的概念一 谈判的概念 谈判就是让他人为了他们自己的原因而按你的方法行事的艺术 所谓谈判 就是 两个或两个以上的利益主体为满足各自需要和谋求意见一致 而进行的协调和沟通 工程 合同谈判 就是建设单位 或发包方 与施工单位 或承包方 双方就意向建设工程的工 程质量 价格 工期 结算方式 违约责任等事项所进行的磋商 沟通 最后达成一致意 见 或达不成一致意见 的过程 二 谈判的知识构成二 谈判的知识构成 建设工程谈判涉及谈判学 博弈学 管理学 工程造价 法律知识 财务知识 合同管理知 识等多方面的知识 而在这些知识构成中 工程造价和工程管理专业知识是必不可少的 因建设 工程专业性非常强 非专业人员不能为之 另外 建设工程合同涉及的法律关系异常复杂 如订 立合同的方式 合同文本的选择与法律适用 格式合同与格式条款 缔约过失责任 合同免责 合同无效 合同效力待定 合同条款规定不明时的处理原则 合同风险转移 违约责任承担方式 等问题 这些问题都需要专业法律人士来解决 因此建设工程合同谈判离不开懂法律 懂合同管 理的人员参与 三 谈判的准备工作三 谈判的准备工作 建设工程合同具有标的物特殊 履行周期长 条款内容多 涉及面广等特点 一个大型建 设工程合同的谈判与签订 往往关系到企业的生死存亡 所以 我们对建设工程合同谈判应予以 高度的重视 具体来说 建设工程施工合同谈判应从以下几个方面入手 一 谈判人员的组成 根据所要谈判的项目 确定己方谈判人员的组成 工程合同谈判一般由以下人员组成 一 是熟悉建筑法律法规与政策方面的人员 二是懂建筑工程技术方面的人员 三是懂建筑工程经营 管理方面的人员 有了这几方面人才的参与 合同谈判才会进展得更顺利 才会提高谈判效率 降低经营风险 二 注重项目资料的收集工作 在谈判准备工作中 收集整理项目的各种基础资料和背景材料是不可少的 这些资料 既 包括对方的资信状况 履约能力 发展阶段 已有成绩等 也包括工程项目的由来 土地获得情 况 项目的进展情况 资金来源情况等 这些资料的体现形式 可以是施工企业调查获得的信息 也可以是前期接触过程中已经形成的意向书 会议纪要 备忘录 合同等 三 对谈判主体及其情况的具体分析 在获得了上述基础资料 背景材料的基础上 施工企业即可作可行性分析与评估 分析与评 估一般包括以下几个方面 1 自我分析与评估 在获得发包方发出招标公告或通知的消息后 不应一味盲目的投标 应首先做调查研究工 作 如项目规模 发包方的资金实力 项目是否适合自身的资质条件等 这些问题可以通过审查 发包方的法人营业执照 项目可行性研究报告 立项批复 建设用地规划许可证等相关文件和证 件加以解决 在调查研究的基础上 对自己是否有能力承接 承接后经济效益情况做进一步的分 析与权衡 为企业决策层的正确决策提供依据和参考意见 2 对对方基本情况的分析 首先 要了解对方组成人员的身份 地位 权限 性格 喜好等 掌握与对方建立良好关 系的办法与途径 进而发展谈判双方的友谊 争取在到达谈判桌以前就有了一定的亲切感和信任 感 为谈判创造良好的气氛 其次 要对对方的资信 技术 物力 财力等情况加以分析 在实 践中 无论发包方还是承包方都要对对方的实力进行考察 否则就很难保证项目的正常进行 作 为施工企业 更应该对对方的资金和信誉状况进行调查研究和分析 否则很容易发生付款不及时 拖欠工程款等情况 3 对谈判目标进行可行性分析 作为施工企业 要分析自身设置的谈判目标是否正确合理 是否切合实际 是否能为对方接 受以及接受的程度 同时 要注意对方设置的谈判目标是否合理 与自己所设立的谈判目标差距 以及自己的接受程度等 在实际谈判中 要注意目前建筑市场的实际情况 发包方占有一定优势 的 承包方往往接受发包方一些极不合理的要求 如带资垫资 工期短等 这样很容易导致工程 款纠纷和工期反索赔等问题的发生 这些应引起施工单位足够的重视 四 拟订谈判方案 在对上述情况进行综合分析的基础上 对谈判项目可能面临的风险 双方的共同利益 双方 的利益冲突做进一步的分析比较 拟订谈判方案 在拟定谈判方案时 要将双方可能取得一致意 见的内容列出 更要将双方可能存在的分歧及初步处理意见列出 明确谈判的重点和难点 从而 有针对性地运用谈判策略和技巧 获得谈判的成功 四 建设工程合同谈判的要点分析四 建设工程合同谈判的要点分析 建设工程合同谈判涉及的内容颇多 作为合同谈判人员 对于谈判事项要考虑周全 不能顾 此失彼 同时 又要抓住重点 避免 捡了芝麻丢了西爪 实际工作中 因谈判时考虑不周全 漏项 工作范围不清楚 定义不准备 用词含糊等导致纠纷发生的情况屡见不鲜 例如 大连某 爆破工程公司诉招远某建筑公司 爆破工程合同纠纷 案 庭审中因双方对大 中 小爆破的界 限规定不明确 事后双方又没有保留相关的爆破证据资料 最后办案法官按自由心证原则判令建 筑公司按 小爆破 价支付工程款 仅此一项建筑公司就需要 多支出 工程款 48 万元 那么 建设工程合同谈判包括那些要点呢 具体说来 一般包括以下几项 第一 合同条件 中的一般规定 如术语定义 投标书和进度计划是否构成合同 以及施工过程中形成的各种备忘 录是否具备合同效力等 第二 合同的工作范围 以及界定工作范围的依据 图纸 规范 工程 量清单 第三 分包问题 要明确分包的形式是指定分包还是直接指定分包 明确分包工程的 部位 范围 数量 以及对分包的限制 分包的批准程序等 第四 工程开工和竣工时间 包括 开工日的确定 工程移交的条件 时间点 竣工时间的延长等 第五 工程款支付方式 工程款 支付方式是施工方 承包方 谈判的重点 其中包括 1 合同计价方式 工程量清单计价 固定 总价 成本加酬金 2 工程款支付与计量方法和程序 3 工程款支付方式 按日支付 按完 成任务量的百分比支付 按任务里程碑支付 4 价格调整 包括法律法规变化调整 市场价格 变化调整等 5 支付货币和汇率 6 付款时间 7 迟付款利息 8 款项类别 包括预付款 工程进度款 最终结算款 质保金等 9 付款保证 10 质保金的退还 11 竣工结算时间和最 终决算时间 第六 人员 设备和材料的进出口 第七 雇佣劳务问题限制外籍劳工的比例 第 八 材料 工艺和质量 提供样品的类别 数量和样品的费用 免费数量 材料的审核 工序 质量检查 第三方检验机构 不合格材料的处理方式等 第九 工程地质条件 第十 合同变更 及变更的程序和方法 第十一 保险 第十二 不可抗力范围的约定及处理办法 第十三 索赔 争端和仲裁 索赔事项包括索赔程序 索赔通知发出的期限 处理索赔报告的时间期限等 双方 发生争议又协商不成时 如何选择解决争议的方式 仲裁 诉讼 如选择仲裁 选择哪个仲裁 机构 事先做出仲裁约定 如选择诉讼 选择哪个法院 原告所在地法院 被告所在地法院 合 同履行地法院 等 这些事项要约定明确 第十四 谈判各方认为应谈判的其他内容 五 合同谈判的策略和技巧五 合同谈判的策略和技巧 一 注意营造良好的谈判氛围 中国有句俗话 叫做 和气生财 为促进谈判 谈判者往往都会采取积极的态度去营造一 个良好的气氛 使谈判在轻松的环境下进行 但是 因谈判涉及到各自的利益问题 谈判过程中 难免出现各种不同程度的争执 使谈判气氛处于紧张状态 这种情况下 一个有经验的谈判者会 在各方分歧严重 谈判气氛紧张的时候采取润滑措施舒缓压力 例如通过私下约谈沟通 共同进 餐 组织宴会等形式 联络谈判各方的感情 进而在和谐氛围中重新回到议题 使谈判得以继续 进行 最后促成谈判 二 掌握谈判议程 控制谈判进度 建设工程合同一般属于大型合同 合同谈判会涉及诸多需要讨论的事项 而各谈判事项的重 要性并不相同 谈判各方对同一事项的关注程度也不相同 因此 一个成功的谈判者 首先要懂 得合理地分配谈判时间 对于各议题的商讨时间应得当 不要过多地拘泥于细节性问题 这样可 以缩短谈判时间 降低交易成本 其次要关注谈判各方的利益重合度 在保护好自己利益的前提 下 尽量抓大放小 求同存异 使谈判结果最终达到一种双赢 多赢或共赢的境界 这样更利于 谈判各方的进一步合作 三 注意谈判角色分配与配合 一部戏 既有扮红脸的 又有扮白脸的 各种角色配合默契 才能上演一台精彩的好戏 同 样 工程合同谈判也离不开 红脸 白脸 的相互配合 一般说来 在工程合同谈判中 谈 判各方都由众多人员组成 而在这些组成人员中 每个人所扮演的角色又是不同的 谈判时应充 分利用每个人的不同性格特征 有针对性地发表谈判意见 有软有硬 软硬兼施 有攻有守 进 退自如 这样才能达到事半功倍的效果 同时 要注意在明确谈判目标和谈判目的的情况下 围 绕首席谈判官的思路 充分发挥法律及工程造价等专业人士的作用 利用专家的权威性给对方施 加心理压力 以取得良好的谈判效果 四 扬长避短 虚实结合 一般情况下 谈判各方都有自己的优势和劣势 谈判者应在充分分析形势的基础上 做出正 确的判断 制定相应的对策 一是 对于对方的弱点要善于把握和利用 利用其弱点 迫使其妥 协 让步 就范 对于自己的弱点 则要尽量注意回避 在对方发现或者利用自己的弱势进行攻 击时 要考虑是否让步 如让步 要考虑让步的程度 以及让步给自己带来多大的利益和损失 二是 谈判人员要学会和掌握建设方不同阶段的心理状态 一般说来 招投标及合同谈判之初 因建筑市场为买方市场 建设单位占一定的心理优势 合同签订后 因建设方害怕工期延误等 心理状态占劣势地位 工程竣工验收合格后 在工程款结算阶段 建设方又恢复了心理优势 做 为施工方的谈判人员 要掌握对方的心理状态 抓住和利用心理优势促成谈判 另外 在谈判过 程中 还要注意 喊价 与 砍价 的学问 一般情况下 喊价要适当地高 砍价要适当地狠 因为 在现实生活中 建设工程报价都有故意高报的倾向 而谈判就是给对方一个砍价机会 以 满足对方的谈判心理 促进谈判进程 五 适当拖延 并利用休会时机斡旋 当谈判遇到障碍 陷入僵局的时候 拖延与休会可以使明智的谈判方有时间冷静思考 在客 观分析形势后 提出替代性方案 在一段时间的冷处理后 各方都可以进一步考虑整个项目的意 义 进而弥合分歧 将谈判从低谷引向高潮 如何进行合同谈判 合同谈判中有哪些事项是需要特别注意的 一些极富谈判经验的人士和谈判 专家从各种技术环节总结了很多很实用的东西 并基于其各自经验理出了一些合同谈判中的注意 事项 世界工厂网小编与您分享如下 这些注意事项主要有 一 明确谈判基调 基本上任何事情都是在一定框架下进行的 认识不清这点或者没能达成共识就会事倍功半 作为公司法务 常向销售同事强调一点 要对客户明确 我们合同规定的主要权利义务都体现了 公司的政策 是没有商谈余地的 合同谈判就卖衣服 如果不是明码标价 顾客会给你探讨个没 完 1 万元的衣服啊 2000 行不行 4000 行不行 5000 行不行 5500 行不行 说不定还要给你耍点小 阴谋诡计 故意装作扭头就走 转几圈一个回马枪再给你磨蹭上几个回合 顾客愿意多少钱买你的衣服取决于什么呢 个人觉得往往不是衣服的成本或者顾客的荷包 而 是取决于客户判断你到底多少钱能卖 顾客有时候探讨成本问题也是为了做这样的判断 当然 你不能把 5000 块能卖的衣服明码标价成 10000 要明确 而不是 trick 我们之所以向 销售强调这点 因为这是事实 所谓管理或者控制 大公司的总部往往会就一些合同基本方面做出比较明确的规定 需要下 面严格执行 在合同谈判时 不明确这些基调 客户生气 你很无奈 事情也难有进展 销售有个高级经理很关注我们对某个合同的修改 于是电话沟通修改内容 谈着谈着似乎要 陷入争执 这就属于不该发生的问题 发生了差不多就是大家对于一些基本性的东西可能没有认 识清楚 于是我们说 咱们把我们沟通的基调明确一下啊 你们看这样行不行 有哪些有关情况法务 还没有了解的 麻烦你们做一步补充 看看我们是不是能够重新考虑 销售哪些地方不理解的 我 们会尽量解释 解释了不能让你们理解的 咱们可能就不适合再解释了 直接这么做就可以了 这 样的话 就不会争执了 这种安排 这种基调 实际上就是两部门不同职责的应有之义 二 不要总把合同谈判当做零和游戏 不可否认 有些问题的确是赤裸裸的利益在双方间的分配问题 比如价格 但很多情况下 合同中需要磋商的权利义务并不是零和游戏 不是你高我低你多我少 你们支持的我们都要反对 道理很简单 双方间的需求是不同的 从大的方面来看 双方没有达成共识的只是细节问题 而整个事情的性质就是两个字 合作 不是竞争 另外 很多合同条款的表述对双方的意义是不同的 举个简单例子 货运行业一般都有运输 事故的责任限额问题 比如 20 元 公斤吧 到底 20 元还是 21 元才能接受 这对客户其实没有什 么差别 对货运公司来说则是原则区别 是洽谈人员会否违背公司基本政策的问题 在与一家我们非常需要的 dominent 的物流平台合作的时候 我们就成功地贯彻了这样的理念 开始的时候大家有点互不相让 这也是不该发生的问题 发生了就肯定有问题和问题背后的解决 办法 于是我们说 我们坐在一起是为了合作 为了成功地达成目的 告诉我们那些是你们必须 坚持的 我们会尽量接受 我们也告诉你们哪些是我们的政策 如果不是你们必须坚持的 希望你 们接受 结果这份本来要求货运行业全盘接受的合同 我们基本没怎么为难 对方有自己的强势 地位 我们有自己的刚性政策 这常常并不是矛盾的 如果大家都当做零和游戏来进行谈判 只 能有一个结果 Game Over 三 要知道凡事总有解决之道 谈到零和游戏 不禁想起了与香港的一个合作伙伴的谈判 这里我们很需要对方的仓库 香 港的同行一贯地特别认真 在很多方面都提出了对我们合同版本的修改意见 我们的想法是 我 们的版本肯定尽可能地考虑了对我方利益的保护 对对方可能就没有那么上心 所以如果别人提 出什么修改或补充 都应该理解 理解了 没有太大影响一般都可以接受 这也是我们的服务能 力或者合作的灵活能力所在 但在对方律师要求把保密期限从一年降为六个月的时候 我们问他 您能不能告诉我们为什 么要这样修改 六个月后你们准备干什么 双方业务人员听了都哈哈大笑 其实我们倒不是开玩笑 如果他们告诉我们六个月后的确有很大很大的用途 如此这般云云 我们也可以跟上面商量一下 看能不能改成六个月 如果他们没有什么特别需要 对他们来说就看不出来有什么影响 而对我们影响就大了 这 是要打破我们惯例的问题 换句话说 对方如果确有需要 法务人员满足了 这是我们有没有 Acute Business Sense 的问题 如果没有确切需要 我们妥协了 这就是我们能力有问题的问题 对方马上说 我们回去商量一下啊 然后很快就表示认可原来规定 所以 合同谈判遇到分歧时 应该怎么解决 谁应该让步 怎么让步 很多时候不是双方争吵出 来的 也不是实力压出来的 而是有自己的规律 探寻规律 理清头绪 动之以情 晓之以理 很容易找到好的解决途径 四 要总能明白哪里出了问题 凡是总有解决之道 但前提我们要总能明白问题所在 这可能需要很多方面的积累 比如经 验 比如逻辑 或者干脆说比如能力 但这里想强调一下理解或者体贴的问题 合同谈判是个 interpersonal 的工作 这就需要我 们理解别人 体贴别人 我们应该明白别人在考虑什么问题 有什么情感方面的需求 以及这些 问题或需求可能导致什么举动 这或许就是所谓文明中人文关怀的一部分 真诚地 虔诚地 纯净地在力所能及的范围照顾 别人的情感和需求 除非别有用意 一般谈判的结果都理当以两个字结尾 合作 只要没有走 到这一步 便是哪里出问题了 容易理解 这里和前面几处所说的 问题 意指本可以不出现 或者不应该出现 出现了也是可以解决的问题 而不是固有的不可调和的问题 如果我们能够体 贴理解别人 而不是囿于自己的立场和角度考虑问题 就容易明白很多问题所在 从而引导合同 谈判走向成功 承包工程应注意事项承包工程应注意事项 合同形成的过程分两步 第一步是投标取得合同资格 第二步是通过谈判进行签约 在这个 过程中 作为承包商主要通过分析招标文件进行投标报价 按时交送招标书 与业主进行谈判商 谈合同条款的各个细节问题 修改合同文本 双方达成共识后签订合同书 合同一旦形成 将作 为双方日后必须履行的约束 因此 承包商应十分重视这一过程 充分考虑有利因素 力求使双 方责权利关系平衡 没有苛刻的单方面约束性条件 结合多年的工作经验 下面我谈几点看法 一 投标取得合同阶段 投标报价是取得合同的关键 也是合同的主要组成部分 报价应考虑两方面因素 一方面包 含承包商为完成合同规定义务的全部费用和所期望的工程利润 应该采取有利的报价 另一方面 由于参加投标竞争的承包商都有承包工程的资格 都希望报价为业主选中 和业主谈判以击败对 手取得合同资格 因此 要做好一个既有利又有竞争力的报价 应重点做好以下几个方面的工作 1 工程预算 工程预算是承包商为完成合同规定的义务所必须的费用支出 也是承包商的保本点 因此 工程预算必须全面反映招标文件的内容 反映招标文件规定的承包商的合同责任 义务 工程范 围和详细的工程量 预算前必须对招标文件进行详细分析 具体地逐条地确定承包商的合同责任 复核工程量 以确定各项费用 2 制定报价策略 制定报价策略是经营策略的一部分 因此必须综合考虑承包商的经营总策略 建筑市场竞争 的激烈程度和合同的风险程度等 以调整不可预见风险费和利润水平 一般在承包工程中 投标 报价不等于合同价格 因为在议价谈判和合同谈判中可能调整报价 而常常合同价格又不等于工 程实际结算价格 因为合同实施中可能通过索赔调整合同价格 因此 承包商在议价谈判过程中 可根据实际情况 采取进一步调整报价 提出更好的 更先进的技术措施及实施方案以战胜对手 例如 隧道报价中 可利用洞内弃方进行石料自加工 可减少地材购入价格 开挖过程中也可采 用人机配合的施工或多功能台架进行生产的合理调配 这样可降低机械使用费 二 合同谈判及签约阶段 承包商在取得合同资格后 应把主要的精力转入到合同谈判签约阶段 其主要的工作是对合 同文本进行审查 进行合同风险分析以及最终签订有利的工程承包合同 1 工程承包合同文本条款的审查 合同文本通常指合同协议书和合同条款等文件 是合同的核心 合同的文本尽量采用我国 建设工程合同示范文本 或国际通用的 FIDIC 条款作为合同文本的依据 主要解决如下问题 1 内容齐全 条款完整 不能漏项 对合同规定的工程实施过程中的各种可能情况都要作 预测 说明 以防日后争执 2 定义清楚 准确 双方工程责任界限明确 不能含糊不清 3 合同条款应体现双方平等互利 即责任和权利 工程和报酬之间的平衡 2 合同风险的分析和对策 通过对合同文本的审查 应结合工程的实际情况进行合同的风险分析 并采取相应的对策 由于承包工程的特点和建筑市场的激烈竞争 承包工程过程中风险极大 范围很广 常见的风险 有三类 业主资信的风险 外界环境的风险 工程的技术 经济和法律等方面的风险 我们知道 工程上的许多风险是客观存在的 对那些影响到一个地区或整个社会利益的 无 论是业主还是施工单位都应以符合国家和社会利益为前提 不能互相推诿 要责无旁贷 合同中 应体现出有效防范和化解风险措施的具体条款 此外 如何减少或避免风险 是承包商合同谈判 的重点 对于已分析的工程承包中存在的风险 主要对策如下 1 在报价过程中 承包商应充分考虑到风险因素 可采用风险大的分项工程先抛开 再与 业主议价谈判 其次合同中规定应由承包商承担的风险要增加风险附加费 或采用多方案不平衡 报价以供业主选择 但这些方法要根据自己竞争的能力以及抗风险的能力而确定 以免影响中标 2 通过合同谈判 使合同能体现双方的责权利关系的平衡 尽量避免业主单方面苛刻的约 束条件 并相应提出约束条件 尽可能将风险大的合同责任尽量采用分摊的原则 尽可能使双方 形成一种共同抵御 共同承担的密切合作关系 但同时施工单位也可相应地减少一些利益 以我 公司承建的水柏铁路为例 工程中标后 因工程类型多 尤其是桥梁工程较多 按设计要求及我 单位实际情况 要么购买大量的新设备及模板 模具 要么从北京长途调运 这样要大量增加投 入 谈判中我们建议业主增加投资 但业主不肯让步 为了减少风险损失 我们采取与业主合作 将部分桥梁工程分包给业主指定的并具有同等资质的专业承包商施工 以回避风险 3 合同的谈判与签约 承包商通过以上各项工作 在合同谈判阶段 应选择最有合同谈判能力和经验的人作为主谈 进行合同谈判 其他各部门应积极配合 提供资料和建议 1 符合承包商的基本目标 承包商的基本目标是取得工程利润 这个利可能是该工程的盈利 也可能是承包商的长远利 益 2 积极争取自己的正当利益 虽然合同法赋予合同双方平等的法律地位和权力 但在实际的经济活动中 绝对的平等是不 存在的 权力还要靠承包商自己去争取 如有可能 应争取合同文本的拟搞权 对业主提出的合 同文本 双方应对每个条款都作具体的商讨 另外 对重大问题不能客气和让步 切不可在观念 上把自己放在被动的地位 当然 谈判策略和技巧是极为重要的 3 重视合同的法律性质 合同一经签订 即成为合同双方的最高法律 合同中的每一条都与双方利害相关 所以在合 同谈判和签订中 应注意以下两点 一切问题必须 先小人 后君子 对可能发生的情况和各个细节问题都要考虑到 并作明 确的确定 不能有侥幸的心理 一切问题都应明确具体地规定 不要以口头承诺和保证 要相信 一字千金 不要相 信 一诺千金 建筑建筑工程法规工程法规 1A431010 城市建设有关法规 1A431011 掌握城市道路管理 城市地下管线管理与建筑工程施工的相关规定 一 城市道路管理中的禁止行为 城市道路 是指城市供车辆 行人通行的 具备一定技术条件的道路 桥梁及其附属设施 为了保障城 市道路完好 充分发挥城市道路功能 l996 年 10 月 1 日起施行的 城市道路管理条例 中规定 城市道路范围内禁止下列行为 1 擅自占用或者挖掘城市道路 2 履带车 铁轮车或者超重 超高 超长车辆擅自在城市道路上行驶 3 机动车在桥梁或者非指定的城市道路上试刹车 4 擅自在城市道路上建设建筑物 构筑物 5 在桥梁上架设压力在 4kg cm2 10kV 以上的高压电力线和其他易燃易爆管线 6 擅自在桥梁或者路灯设施上设置广告牌或者其他挂浮物 7 其他损害 侵占城市道路的行为 二 城市道路管理中的挖掘 占用审批管理 履带车 铁轮车或者超重 超高 超长车辆需要在城市道路上行驶的 事先须征得市政工程行政主管 部门同意 并按照公安交通管理部门指定的时间 路线行驶 依附于城市道路建设各种管线 杆线等设施的 应当经市政工程行政主管部门批准 方可建设 未经市政工程行政主管部门和公安交通管理部门批准 任何单位或者个人不得占用或者挖掘城市道 路 因特殊情况需要临时占用城市道路的 须经市政工程行政主管部门和公安交通管理部门批准 方可 按照规定占用 新建 扩建 改建的城市道路交付使用后 5 年内 大修的城市道路竣工后 3 年内不得挖掘 因特殊情 况需要挖掘的 须经县级以上城市人民政府批准 经批准挖掘城市道路的 应当在施工现场设置明显标志和安全防围设施 竣工后 应当及时清理现场 通 知市政工程行政主管部门检查验收 三 城市地下管线包含的范围 城市地下管线工程 是指城市新建 扩建 改建的各类地下管线 含城市供水 排水 燃气 热力 电力 电信 工业等的地下管线 及相关的人防 地铁等工程 四 建设单位在城市地下管线管理中的责任 建设单位在申请领取建设工程规划许可证前 应当到城建档案管理机构查询施工地段的地下管线工 程档案 取得该施工地段地下管线现状资料 建设单位应当在地下管线工程覆土前 委托具有相应资质的工程测量单位 按照现行 城市地下管 线探测技术规程 进行竣工测量 形成准确的竣工测量数据文件和管线工程测量图 建设单位应当在地下管线工程竣工验收前 提请城建档案管理机构对地下管线工程档案进行专项预 验收 建设单位在地下管线工程竣工验收备案前 应当向城建档案管理机构移交符合现行 建设工程文件 归档整理规范 要求的下列资料 1 地下管线工程项目准备阶段文件 监理文件 施工文件 竣工验收文件和竣工图 2 地下管线竣工测量成果 3 其他应当归档的文件资料 电子文件 工程照片 录像等 五 施工单位或地下管线专业管理单位的责任 施工单位在地下管线工程施工前应当取得施工地段地下管线现状资料 施工中发现未建档的管线 应当及时通过建设单位向当地县级以上人民政府建设主管部门或者规划主管部门报告 地下管线专业管理单位应当将更改 报废 漏测部分的地下管线工程档案 及时修改补充到本单位的 地下管线专业图上 并将修改补充的地下管线专业图及有关资料向城建档案管理机构移交 六 违反城市地下管线管理的法律责任 1 建设单位违反本办法规定 未移交地下管线工程档案的 由建设主管部门责令改正 处 1 万元以上 l0 万元以下的罚款 对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员 处单位罚款数额 5 以上 10 以下的罚款 因建设单位未移交地下管线工程档案 造成施工单位在施工中损坏地下管线的 建设单 位依法承担相应的责任 2 地下管线专业管理单位违反本办法规定 未移交地下管线工程档案的 由建设主管部门责令改正 处 l 万元以下的罚款 因地下管线专业管理单位未移交地下管线工程档案 造成施工单位在施工中 损坏地下管线的 地下管线专业管理单位依法承担相应的责任 3 建设单位和施工单位未按照规定查询和取得施工地段的地下管线资料而擅自组织施工 损坏地下 管线给他人造成损失的 依法承担赔偿责任 4 工程测量单位未按照规定提供准确的地下管线测量成果 致使施工时损坏地下管线给他人造成损 失的 依法承担赔偿责任 5 城建档案管理机构因保管不善 致使档案丢失 或者因汇总管线信息资料错误致使在施工中造成 损失的 依法承担赔偿责任 对有关责任人员 依法给予行政处分 1A431012 掌握房屋建筑工程竣工验收备案的范围 备案期限及应提交的文件 一 房屋建筑工程竣工验收备案的范围 凡在我国境内新建 扩建 改建各类房屋建筑工程和市政基础设施工程 都实行竣工验收备案制度 抢险救灾工程 临时性房屋建筑工程和农民自建低层住宅工程 不适用此规定 军用房屋建筑工程竣工验收备案 按照中央军事委员会的有关规定执行 二 房屋建筑工程竣工验收备案的期限 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起 l5 日内 依照规定 向工程所在地的县级以上地方人民政 府建设行政主管部门 以下简称备案机关 备案 备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件 验证文件齐全后 应当在工程竣工验收备案表上 签署文件收讫 工程竣工验收备案表一式两份 一份由建设单位保存 一份留备案机关存档 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起 5 日内 向备案机关提交工程质量监督报告 三 房屋建筑工程竣工验收备案时应提交的文件 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件 1 工程竣工验收备案表 2 工程竣工验收报告 3 法律 行政法规规定应当由规划 公安消防 环保等部门出具有认可文件或者准许使用文件 4 施工单位签署的工程质量保修书 5 法规 规章规定必须提供的其他文件 商品住宅还应当提交 住宅质量保证书 和 住宅使用说 明书 四 房屋建筑工程竣工验收备案的相关法律责任 备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的 应当在收 讫竣工验收备案文件 15 日内 责令停止使用 重新组织竣工验收 建设单位在工程竣工验收合格之日起 l5 日内未办理工程竣工验收备案的 备案机关责令限期改正 处 20 万元以上 30 万元以下罚款 建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程 在重新组织竣工验收前 擅自使用的 备案机关 责令停止使用 处工程合同价款 2 以上 4 以下罚款 建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的 工程竣工验收无效 备案机关责令停止使用 重新组织竣工验收 处 20 万元以上 50 万元以下罚款 构成犯罪的 依法追究刑事责任 备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程 建设单位在备案之前已投入使用或者建设 单位擅自继续使用造成使用人损失的 由建设单位依法承担赔偿责任 竣工验收备案文件齐全 备案机关及其工作人员不办理备案手续的 由有关机关责令改正 对直接责 任人员给予行政处分 1A431013 掌握城市建设档案管理的范围及城市建设档案报送的期限 一 城市建设档案的概念 城市建设档案 是指在城市规划 建设及其管理活动中直接形成的对国家和社会具有保存价值的文 字 图纸 图表 声像等各种载体的文件材料 二 城市建设档案管理的范围 城建档案馆重点管理下列档案资料 1 各类城市建设工程档案 1 工业 民用建筑工程 2 市政基础设施工程 3 公用基础设施工程 4 交通基础设施工程 5 园林建设 风景名胜建设工程 6 市容环境卫生设施建设工程 7 城市防洪 抗震 人防工程 2 军事工程档案资料中 除军事禁区和军事管理区以外的穿越市区的地下管线走向和有关隐蔽工程 的位置图 3 建设系统各专业管理部门 包括城市规划 勘测 设计 施工 监理 园林 风景名胜 环卫 市政 公 用 房地产管理 人防等部门 形成的业务管理和业务技术档案 4 有关城市规划 建设及其管理的方针 政策 法规 计划方面的文件 科学研究成果和城市历史 自 然 经济等方面的基础资料 三 城市建设档案报送的期限及相关规定 建设单位应当在工程竣工验收后 3 个月内 向城建档案馆报送一套符合规定的工程建设档案 凡工 程建设档案不齐全的 应当限期补充 停建 缓建工程的档案 暂由建设单位保管 撤销单位的工程建设档案 应当向上级主管机关或者城建档案馆移交 对改建 扩建和重要部位维修的工程 建设单位应当组织设计 施工单位据实修改 补充和完善原工 程建设档案 凡结构和平面布置等改变的 应当重新编制工程建设档案 并在工程竣工后 3 个月内向 城建档案馆报送 列入城建档案馆档案接收范围的工程 其竣工验收应当有城建档案馆参加 建设系统各专业管理部门形成的业务管理和业务技术档案 凡具有永久保存价值的 在本单位保管 使用 1 5 年后 按本规定全部向城建档案馆移交 有长期保存价值的档案 由城建档案馆根据城市 建设的需要选择接收 城市地下管线普查和补测补绘形成的地下管线档案应当在普查 测绘结束后 3 个月内接收进馆 违反城建档案管理规定有下列行为之一的 由建设行政主管部门对直接负责的主管人员或者其他直 接责任人员依法给予行政处分 构成犯罪的 由司法机关依法追究刑事责任 1 无故延期或者不按照规定归档 报送的 2 涂改 伪造档案的 3 档案工作人员玩忽职守 造成档案损失的 1A431014 掌握住宅室内装饰装修管理办法 一 住宅室内装饰装修的概念 住宅室内装饰装修 是指住宅竣工验收合格后 业主或者住宅使用人 以下简称装修人 对住宅室内 进行装饰装修的建筑活动 非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修 应当取得业主的书面同 意 住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理 按照 建设工程质量管理条例 执行 工程投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 300m2 以下 可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰 装修活动 参照 住宅室内装饰装修管理办法 执行 二 住宅室内装饰装修的行政管理 在城市从事住宅室内装饰装修活动 应当遵守 住宅室内装饰装修管理办法 国务院建设行政主 管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作 省 自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作 直辖市 市 县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工 作 三 住宅室内装饰装修行为规定 1 承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业 必须经建设行政主管部门资质审查 取得相应的建 筑业企业资质证书 并在其资质等级许可的范围内承揽工程 2 装修人委托企业承接其装饰装修工程的 应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业 3 装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同 明确双方的权利和义务 4 住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全 符合工程建设强制性标准 5 装修人对住宅进行装饰装修前 应当告知邻里 住宅室内装饰装修活动 禁止下列行为 1 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 变动建筑主体和承重结构 2 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 厨房间 3 扩大承重墙上原有的门窗尺寸 拆除连接阳台的砖 混凝土墙体 4 损坏房屋原有节能设施 降低节能效果 5 其他影响建筑结构和使用安全的行为 6 装修人从事住宅室内装饰装修活动 经过批准后 方可行使的施工行为 1 搭建建筑物 构筑物的 应当经城市规划行政主管部门批准 2 改变住宅外立面 在非承重外墙上开门 窗的 应当经城市规划行政主管部门批准 3 拆改供暖管道和设施 应当经供暖管理单位批准 4 拆改燃气管道和设施 应当经燃气管理单位批准 7 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的 应当经原设计单位或者具有相应资质 等级的设计单位提出设计方案 8 改动卫生间 厨房间防水层的 应当按照防水标准制定施工方案 并做闭水试验 9 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构 的 或者装修活动涉及本办法第 6 条 第 7 条 第 8 条内容的 必须委托具有相应资质的装饰装修企 业承担 10 装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工 不得偷工减料 确保装饰装修 工程质量 11 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动 应当遵守施工安全操作规程 按照规定采取必要的安 全防护和消防措施 不得擅自动用明火和进行焊接作业 保证作业人员和周围住房及财产的安全 12 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动 不得侵占公共空间 不得损害公共部位和设 施 四 住宅室内装饰装修的开工申报与监督 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前 应当向物业管理企业或者房屋管理机构 以下简称物业管 理单位 申报登记 禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料 装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定 对住宅室内装饰 装修活动的监督检查 五 住宅室内装饰环境质量 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动 应当严格遵守规定的装饰装修施工时间 降低施工噪声 减少环境污染 住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准 有质量检验合格证明和有中文标识的 产品名称 规格 型号 生产厂厂名 厂址等 禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备 住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体 可燃液体等废物 应当按照规定的位置 方式和时间堆 放和清运 严禁违反规定将各种固体 可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道 楼道或者其他地方 装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的 装饰装修工程竣工后 空气质量应当符合国家有关标 准 装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测 检测不合格的 装饰装修企业应当返工 并 由责任人承担相应损失 六 住宅室内装饰装修的竣工验收与保修 住宅室内装饰装修工程竣工后 装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收 验 收合格后 装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书 在正常使用条件下 住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为 2 年 有防水要求的厨房 卫生间和外 墙面的防渗漏为 5 年 保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算 七 住宅室内装饰装修的法律责任 1 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞 渗漏水 停水停电 物品毁坏等 装修人应当 负责修复和赔偿 属于装饰装修企业责任的 装修人可以向装饰装修企业追偿 装修人擅自拆改供暖 燃 气管道和设施造成损失的 由装修人负责赔偿 2 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间 对公共部位和设施造成损害的 由城市房地产行 政主管部门责令改正 造成损失的 依法承担赔偿责任 1A431015 熟悉获取城市建设土地使用权的方式及条件 土地使用权的年限 一 国有土地的范围规定及国有土地的有偿使用方式 一 国有土地的范围 二 国有土地有偿使用的方式 按照 中华人民共和国土地管理法实施条例 的规定 国有土地有偿使用的方式包括 1 国有土地使用权出让 2 国有土地租赁 3 国有土地使用权作价出资或者入股 二 获取国有土地使用权的方式及国有土地使用年限 一 土地使用权出让及使用年限的规定 土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权 以下简称土地使用权 在一定年限内出让给土地使用 者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 城市规划区内的集体所有的土地 经依法征用转为国有土地后 该幅国有土地的使用权方可有偿出 让 土地使用权出让 必须符合土地利用总体规划 城市规划和年度建设用地计划 土地使用权出让最高年限按下列用途确定 居住用地 70 年 工业用地 50 年 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50 年 商业 旅游 娱乐用地 40 年 综 合或者其他用地 50 年 二 土地使用权划拨的条件及使用年限的规定 土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土 地交付其使用 或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等 项目用地 法律 行政法规规定的其他用地 确属必需的 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 依法以划拨方式取得土地使用权的 除法律 行政法规另有规定外 没有使用期限的限制 三 土地使用权转让及转让后的使用年限 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 土地使用权转让应当签订转让合同 土地使用权转让时 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利 义务随之转移 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权 其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减 去原土地使用者已使用年限后的剩余年限 凡持未附具城市规划行政主管部门提供规划设计条件及附图的出让 转让合同 或擅自变更的 城市 规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证 凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的 土地权属证明无效 1A431016 熟悉房屋的拆迁程序及补偿办法 一 房屋的拆迁程序 一 申请房屋拆迁许可证 申请领取房屋拆迁许可证的 应当向房屋所在地的市 县人民政府房屋拆迁管理部门申请 二 公布房屋拆迁公告 房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传 解释工作 三 通知暂停相关活动 拆迁范围确定后 拆迁范围内的单位和个人 不得进行下列活动 1 新建 扩建 改建房屋 2 改变房屋和土地用途 3 租赁房屋 四 签订拆迁委托合同并备案 五 签订拆迁补偿安置协议 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定 就补偿方式和补偿金额 安置用房面积和安置地点 搬迁 期限 搬迁过渡方式和过渡期限等事项 订立拆迁补偿安置协议 六 实施拆迁 拆迁补偿安置协议订立后 拆迁人即可实施拆迁 如被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬 迁的 拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁 也可以依法向人民法院起诉 诉讼期间 拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内 实施房屋拆迁 需要延长拆迁期限的 拆迁人应当在拆迂期限届满 15 日前 向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请 房屋拆迁管理部门应 当自收到延期拆迁申请之日起 lO 日内给予答复 二 房屋拆迁的补偿办法 一 补偿方式及其选择 拆迁补偿方式有货币补偿 房屋产权调换两种 被拆迁人可自行选择 但下述两种情况除外 拆迁非 公益事业房屋的附属物 不作产权调换 由拆迁人给予货币补偿 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换 产权调换的房屋由原房屋承租人承租 被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同 二 货币补偿金额的确定 货币补偿的金额 根据被拆迁房屋的区位 用途 建筑面积等因素 以房地产市场评估价格确定 具体 办法由省 自治区 直辖市人民政府制定 三 房屋产权调换的办法 实行房屋产权调换的 拆迁人与被拆迁人应当依照上述货币补偿金额的确定方法 计算被拆迁房屋 的补偿金额和所调换房屋的价格 结清产权调换的差价 四 搬迁补助费 临时安置补助费及其他补偿 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费 在过渡期限内 被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的 拆迁人应当支付临时安置补助费 被拆迁 人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的 拆迁人不支付临时安置补助费 搬迁补助费和临时安置补助费的标准 由省 自治区 直辖市人民政府规定 拆迁人不得擅自延长过渡期限 周转房的使用人应当按时腾退周转房 五 几种特殊房屋的补偿 拆迁公益事业用房的 拆迁人应当依照有关法律 法规的规定和城市规划的要求予以重建 或者给予 货币补偿 拆迁租赁房屋 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的 或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的 拆 迁人对被拆迁人给予补偿 拆迁产权不明确的房屋 拆迁人应当提出补偿安置方案 报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁 拆迁前 拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全 拆迁设有抵押权的房屋 应依照国家有关担保的法律执行 三 违反房屋拆迁规定的法律责任 1 违反房屋拆迁规定 未取得房屋拆迁许可证 擅自实施拆迁的 由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁 给 予警告 并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米 20 元以上 50 元以下的罚款 2 拆迁人违反房屋拆迁规定 以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的 由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆 迁许可证 并处拆迁补偿安置资金 1 以上 3 以下的罚款 3 拆迁人违反房屋拆迁条例的规定 有下列行为之一的 由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁 给予警 告 可以并处拆迁补偿安置资金 3 以下的罚款 情节严重的 吊销房屋拆迁许可证 1 未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的 2 委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的 3 擅自延长拆迁期限的 4 接受委托的拆迁单位违反房屋拆迁条例的规定 转让拆迁业务的 由房屋拆迁管理部门责令改正 没收违法所得 并处合同约定的拆迁服务费 25 以上 50 以下的罚款 5 县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反房屋拆迁条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他 批准文件的 核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的 或者对违法行为不 予查处的 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分 情节严重 致使公共财产 国 家和人民利益遭受重大损失 构成犯罪的 依法追究刑事责任 1A431017 熟悉民用建筑节能管理规定 一 民用建筑节能的概念 民用建筑 包括居住建筑