上海2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：商品房销售管理考试试题.docx

上海2015年上半年房地产估价师制度与政策：商品房销售管理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。(2008年试题)A：048B：0412C：0612D：0918E：执行层的组织协调 2、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009年试题)A：发现地下文物B：银行贷款未按期到账C：相关建材供应缺货D：更改建筑设计E：房地产估价机构必须加盖公章3、投资估算的精确度为30，研究费用一般占总投资的0208，该阶段为。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同 4、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是_。A吸纳周期是指房屋从准备租信到租售完成所需的时间B吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数5、基本完好房的成新率为_。A十、九成新B九、八成新C八、七成新D七、六成新 6、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。A：货币支付B：价值C：现象D：本质E：工业用地的监测点评估价格 7、某房地产现房价格为4 000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元(年末收取)，出租运营费用为每年50元假设折现率为5，风险补偿为200元，则该房地产的期房价格为【2006年考题】A：3 300元B：3 324元C：3 335元D：3 573元E：工业用地的监测点评估价格 8、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820万元、850万元和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为_万元。A850B845C869D857 9、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格【2005年考题】A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格 10、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为_万亿元。A4000B5000C7000D750011、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。(2008年试题)A：避强定位方式B：产品差别化方式C：对抗性定位方式D：重新定位方式E：借款合同 12、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是。A：弱流动性B：异质性C：寿命周期长D：不可移动性E：借款合同 13、当居民收入的增加是_的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A低收入者B中等收入者C高收入者D可支配收入14、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有_签字盖章。A注册建筑师B注册结构工程师C注册建造师D注册施工管理师 15、对于任意拍卖，下列说法错误的是。A：以生效的法律文书为依据B：属于民事行为C：必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D：目的在于将物品交换兑现E：执行层的组织协调 16、一宗房地产拍卖保留价的4 500万元，采用增价拍卖方式，起拍价定为4 000万元，依次报价的最高应价为4 328万元，则。A：以4 328万元成交B：以4 500万元成交C：在4 380万元-4 500万元之间协商成交D：拍卖无效E：工业用地的监测点评估价格 17、某宗房地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。A：158万元B：156万元C：176万元D：178万元E：工业用地的监测点评估价格 18、以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是_。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法 19、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整。A给水、排水、电力、通信B给水、排水、燃气、热力C排水、电力、通信、燃气D排水、电力、通信、热力 20、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是_。A物业管理合同B物业服务合同C前期物业服务合同D后期物业服务合同 21、某建筑物的建筑面积为2 000，占地面积为3 000 ，现在重新获得该土地的价格为800元/，建筑物重置价格为900元/，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/，则该建筑物的成新率为。A：44B：50C：67D：86E：工业用地的监测点评估价格 22、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7和5。该宗房地产的正常成交价格为元。A：2 000B：2 200C：2 400D：2 500E：工业用地的监测点评估价格23、利用_进行进度计划管理，可以了解各项工作的先后顺序和相互关系，通过计算找出关键工作和关键线路，在执行中进行有效的控制和监督。A现金流量表B横道图C网络图D直方图 24、物业服务企业的资质管理实行。A：一级审批制度B：逐级审批制度C：分级审批制度D：分别审批制度E：执行层的组织协调25、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为_万元。A400B450C500D540 2、融资方案分析包括。A：资金来源可靠性分析B：融资结构分析C：融资成本分析D：融资风险分析E：融资能力分析3、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为_元/m2。A3800B4500C5200D5600 4、下列关于房地产测绘，表述正确的是。A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”B：房地产测量是指房产测量和地籍测量C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息5、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03 6、下列各项中，属于房地产开发前期工作的有。A：安排短期和长期信贷B：项目的市场分析C：初步确定目标市场、租金或售价水平D：签订施工合同E：开挖基槽 7、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有。A：长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B：长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C：长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D：长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E：长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势 8、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。A：财产所有权关系B：财产流转关系C：财产形成权关系D：人格权关系E：身份权关系 9、房地产专业估价的特点有。A：由政府有关部门完成B：具有公信力C：是一种综合意见D：不用承担法律责任E：实行有偿服务 10、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有【2004年考题】A：消费者的收入增加B：作为替代品的房地产的价格上升C：作为互补品的房地产的价格上升D：消费者预期其未来的收入增加E：消费者预期未来的房地产价格上升11、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_。A资质年检制度B资质审查制度C资质复查制度D资质审批制度 12、收益性物业的经营费用不包括_。A人员工资及办公费用B保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用C保险费、房产税和法律费用等D抵押贷款还本付息费用 13、建筑材料的物理性质，与质量无关的是。A：抗渗性B：表观密度C：密实度D：孔隙率E：导热性14、根据权利的作用，可将民事权利分为。A：专属权B：支配权C：请求权D：形成权E：抗辩权 15、风险估计与评价的常用方法有。A：调查和专家打分法B：解析法C：蒙特卡洛模拟法D：智暴法E：德尔菲法 16、城市用地分类中，工业用地包括。A：工矿企业的生产车间用地B：工矿企业的库房用地C：工矿企业的生产车间附属设施等用地D：工矿企业的库房附属设施等用地E：露天矿用地 17、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。A最低价格B平均价格C出让地价D标定地价 18、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查_。ABCD 19、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为万元。(2003年试题)A：95B：100C：120D：175E：执行层的组织协调 20、下列可以作为强制拆迁证明人的有_。A拆迁单位代表B被拆迁人单位代表C街道办事处D居委会E当地公安部门代表 21、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括_。A营业执照B企业章程和验资证明C企业法定代表人的身份证明D专业技术人员的资格证书和聘用合同E企业纳税证明 22、拆迁人是_。A房屋拆迁管理部门B规划行政主管部门C专门从事房屋拆迁的单位D取得房屋拆迁许可证的单位23、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有