地下车库建设项目可行性研究报告.doc

地下车库建设项目可行性研究报告 地下车库 建设项目 可行性研究报告 地下车库建设项目可行性研究报告 目目 录录 1 总论总论 1 1 1 项目概述 1 1 2 建设单位概况 2 1 3 报告编制依据和范围 2 1 4 主要技术经济指标 3 1 5 结论 4 2 项目提出的理由 过程和必要性项目提出的理由 过程和必要性 5 2 1 项目提出的理由与过程 5 2 2 项目建设的必要性 6 3 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模 9 3 1 经济发展现状 9 3 2 项目前景分析 10 3 3 项目竞争力分析 11 3 4 市场需求分析 12 3 5 项目定位 13 3 6 建设规模 14 4 场址和项目建设条件场址和项目建设条件 14 4 1 场址 14 4 2 项目建设条件 15 4 3 基础设施条件 18 4 4 市政条件 18 4 5 社会经济环境 19 4 6 综合评价 20 5 规划建筑方案规划建筑方案 21 5 1 规划设计方案 21 5 2 建筑方案 22 5 3 结构方案 23 6 建筑设备方案建筑设备方案 26 6 1 给排水工程 26 6 2 采暖 通风工程 27 6 3 电力工程 31 6 4 弱电机房 34 7 消防消防 37 7 1 编制原则 37 7 2 编制依据 37 7 3 消防措施 37 地下车库建设项目可行性研究报告 7 4 消防教育和管理 39 8 节能节能 39 8 1 编制原则 39 8 2 编制依据 40 8 3 建筑节能 40 8 4 节水措施与水环境系统的建设目标 41 8 5 暖通节能 42 8 6 电气节能 42 8 7 机电设备节能 42 9 环境影响与保护环境影响与保护 43 9 1 环境现状分析 43 9 2 影响环境的因素分析及采取的措施 43 9 3 环境保护 44 10 劳动安全 卫生防护劳动安全 卫生防护 46 10 1 劳动安全 46 10 2 卫生防护措施 47 11 项目招标项目招标 48 11 1 编制依据 48 11 2 招标方案 48 12 项目实施计划项目实施计划 50 12 1 项目实施进度安排 50 12 2 项目实施进度表 50 13 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 51 13 1 项目投资估算 51 13 2 资金筹措 52 14 财务评价财务评价 53 14 1 项目运营计划 53 14 2 成本 费用和各项税收 53 14 3 投资利润 54 14 4 财务指标分析 54 15 不确定性分析不确定性分析 56 15 1 盈亏平衡分析 56 15 2 敏感性分析 56 16 可行性研究的结论与建议可行性研究的结论与建议 57 16 1 评价结论 57 16 2 建议 57 地下车库建设项目可行性研究报告 一 附表 一 附表 1 总投资估算表 估算表 1 2 主体工程投资估算表 估算表 1 1 3 配套工程投资估算表 估算表 1 2 4 工程其他费用估算表 估算表 1 3 二 附图 二 附图 1 半岛 香树湾建设项目总平面图 三 附件 三 附件 1 森林公园南片区森林北环路东 B 01 04 地块建设用地规划 条件意见书 条字第 1500000000 号 2 项目建设单位企业法人营业执照 3 项目建设单位组织机构代码证 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 1 1 总论总论 1 1 项目概述项目概述 1 项目名称 某地下车库建设项目 2 项目建设地点 某市森林公园南片区森林北环路东 B 01 04 地块内 建设 用地规划条件意见书编号 条字第号 3 项目建设性质 新建建筑 4 建设规模及内容 拟建的某地下车库建设项目在森林公园南片区森林北环 路东 B 01 04 地块内 某地下车库建设项目技术经济指标某地下车库建设项目技术经济指标 序号名 称指 标规划条件备 注 1总建筑面积 m2 28700 00 2层数地下一层 3高度 m 3 9 4结构形式框架剪力墙结构 5停车位 个 710居住 大于 1 车位 户 本项目建筑面积为 28700 00 平方米 在地下室内统筹考虑布置水泵房 弱电 及配电室 热力站 其它设备用房等配套设施项目 5 项目总投资及资金来源 本项目估算总投资 6708 84 万元 其中 建设工程费用 5853 51 万元 工程建 设其他费用 535 86 万元 工程预备费 319 47 万元 资金来源为企业自筹 6 开发周期及建设期 本项目开发建设期 2 年 建设期限 2011 年 4 月至 2013 年 3 月 7 结论和建议 本项目可行性研究报告就项目建设的必要性 建设内容与规模 建设条件 环境保护 安全措施 建设工期 项目组织与实施 投资估算与筹措 社会效益 等方面进行分析与论证 结论为项目可行 建议建设单位尽快落实资金和项目审 批 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 2 1 2 建设单位概况建设单位概况 本项目是由某房地产开发有限公司组织开发 某房地产开发有限公司创立于 2010 年 4 月 隶属香港中弘国际集团 是中弘 集团瞄准某经济发展指数和城市建筑规划指数 抢占经济最高点的重大战略举措 公司有深厚的技术 人才和资金支持 也是集团公司进驻某缔造中弘品牌和品质 为某经济发展做贡献的桥头堡 公司本首 聚天下精英 创千秋伟业 的人才战略 组建了一支精干高效 实 力雄厚的管理和技术队伍 公司长期以来一直注重核心队伍的建设和专业人才的 培养 将人才战略作为公司长久的发展战略 目前公司已锻造出一支视野开阔 责任心强的团队 公司坚信 创造永无止境 只有不断开拓进取 才能将企业建 设成为最具市场竞争力 创造力的现代化公司 未来征程里 公司仍将坚持海纳百川 以更饱满的热情去开拓市场 以更昂 扬的斗志抓住机遇 迎接挑战 1 3 报告编制依据报告编制依据和范围和范围 1 可行性研究报告编制依据 1 国家发展改革委员会 投资项目可行性研究报告指南 2 国家发展改革委员会 建设部 建设项目经济评价方法与参数 第三版 3 国家和地方有关规程 规范 政策及条列等 4 内蒙古自治区某市城市总体规划 2003 2020 5 某市东胜城区控制性详细规划 6 某市规划局 建设项目规划条件意见书 7 建设单位提供的其他有关资料及数据 8 建设单位可行性研究报告编制委托书 2 可行性研究报告编制范围 根据委托单位的要求 本项目可行性研究报告对以下几方面进行了分析研究 1 项目建设的必要性研究 2 场址选择 市政配套设施及规划设计方案 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 3 3 建设内容 建设规模 建设标准 4 组织机构与人员编制 5 消防安全 环境保护与节能 6 投资估算 建设进度及资金筹措 7 结论及建议 1 4 主要技术经济指标主要技术经济指标 森林公园南片区森林北环路东森林公园南片区森林北环路东 B 01 04 地块技术经济指标地块技术经济指标 项 目 名 称 序号名称 威尼斯城至尊城地下车库 合计 1净用地面积 m2 29349 9529450 95 58800 90 2总建筑面积 m2 29589 4129734 74 88024 15 3地上建筑面积 m2 29589 4129734 74 59324 15 3 1会所 m2 6055 76 6055 76 3 2住宅楼 m2 20052 9029734 74 49787 64 3 3商业楼 m2 3480 75 3480 75 4地下建筑面积 m2 28700 00 28700 00 5基底面积 m2 8045 394218 06 12263 45 6绿化面积 m2 15511 5619112 89 34624 45 7道路面积 m2 5393 005770 00 11163 00 8硬化面积 m2 400350 750 00 9建筑密度 27 41 14 32 20 86 10容积率1 011 01 1 01 11绿化率 52 85 64 90 58 88 13层数3 66 1 14建筑高度 m 13 3 18 418 4 3 9 15结构形式住宅采用砖混结构 会所采用框架结构 地下车库为框架剪力墙结构 16住宅楼栋数 栋 57 12 17商业楼栋数 栋 1 1 18会所栋数 栋 1 1 19电梯数量 部 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 4 20住宅户数 户 270354 624 21停车位 个 地上 10 个 710 个 720 某地下车库建设项目技术经济指标某地下车库建设项目技术经济指标 序号名 称指 标规划条件备 注 1总建筑面积 m2 28700 00 2层数地下一层 3高度 m 3 9 4结构形式框架剪力墙结构 5停车位 个 710居住 大于 1 车位 户 1 5 结论结论 一 结论 本工程项目建设条件基本落实 规模适宜 建设方案合理可行 造价较为经 济合理 资金来源有保证 项目的建设 不仅可以改善某市东胜区的居住 停车 水平 更使东胜的城市品位得到进一步提升 具有良好的社会和经济效益 项目 的建设在工程技术上是可行的 本报告认为 本项目具有可行性 二 建议 1 加紧前期工作 及时完成项目开工前各项审批手续 建议建设单位尽快组 织评审 以便为下阶段工作提供可靠的依据 2 精心安排施工 确保工期 质量 投资控制目标的完成 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 5 2 项目提出的理由 过程和必要性项目提出的理由 过程和必要性 2 1 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程 近年来 东胜确立抓城市建设就是抓经济建设的理念 按照 拉大 补欠 崛起 的建设思路 拓展城市空间 拉大城市框架 完善城市功能 提升城市品 位 集中打造 一城三区 按照将东胜建成某市对外形象的窗口 人流 物流 信息流的中心 成为经济发展活跃 产业特色突出 人居环境优美的现代化新城 区的构思 在建设过程中坚持 高起点规划 高标准建设 高水平运作 的开发建 设原则 使开发区建设取得了显著成绩 城区面积自撤盟建市的 10 万人增加到 55 万人 规划到 2015 年城区人口将达到 100 万人 随着城市不断拓展 城区面 积由 2000 年的 15 6 平方公里 发展到 67 平方公里 地区综合实力明显增强 经济发展继续保持全区领先 地区生产总值相继跨 越千亿元 两千亿元大关 2010 年达到 2643 亿元 五年累计创造地区生产总值 8490 亿元 是 十五 期间的 5 2 倍 年均增长 23 4 人均 GDP 由 4600 美元增 加到 20800 美元 财政总收入 538 2 亿元 五年累计完成 1515 7 亿元 是 十五 时期的 7 4 倍 年均增长 42 东胜区 准格尔旗和伊金霍洛旗财政收入突破百 亿元 固定资产投资完成 1898 亿元 五年累计完成 6033 亿元 是 十五 时期的 6 5 倍 主要经济指标全区领先 综合经济实力进入全国地级市前 20 位 东胜新区建设与旧城改造协调推进 康巴什新区与阿镇呈现一体化发展态势 市府搬迁入驻康巴什新区 城市体量快速做大 功能加速完善 品位不断提升 全市城镇建成区面积由 138 平方公里拓展到 243 平方公里 城镇化率达到 70 十一五 期间 东胜区累计开发各类地产建筑面积 400 万平方米 同时新 建廉租房 1 万平方米 重点加大了铁西新区和城市 三街一路 两侧的开发力度 并与旧城区改造相结合 成片开发 规模建设 使人均居住面积逐步增加 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 6 伴随着城市基础设施建设的加快 东胜城市整体功能叶得到不断提升 十一 五 期间 东胜区加大了城区改造力度 大力实施基础设施建设工程 完成了两 期给水工程 进行了城区供水管网 污水管网和防洪设施的新建和改造 完成了 污水处理厂改扩建工程及垃圾填埋场和无害化处理工程 加快了城区水冲式公厕 旱厕及垃圾转运站的新建和改建步伐 基础设施覆盖率提高到 88 2 城市的整 体功能得到了较大提升 同时 东胜区大力实施景观绿化亮化美化工程 重塑城市形象 提升城市品 位 通过 集中建绿 规划增绿 拆旧补绿 拆墙透绿 等措施 i 完成了城市出 入口 道路 广场 公园等绿化工程 使东胜区城市绿化面积达到 350 万平方米 公共绿地面积 210 万平方米 绿化覆盖率达到 12 36 随着全面建设小康社会进程的加快 东胜的经济高速发展 城市人口的急剧 增加和人民生活水平的不断提高 人民群众对城市功能 住房要求越来越迫切 目前东胜区的住宅 商业布局总体上呈分散状况 一个重要的原因就是中心城市 东胜规模远远达不到要求 配置资源集聚 生产要素能力不足 城市化水平滞后 随着城市规模的扩大 从而形成强大的辐射和集聚能力 大多数农业人口 外来 从业人员将不断涌入城市 推动城市化进程 随着城镇居民收入的不断提高和 城镇化建设的推进 融合商业和居住等的城市综合体等需求急剧增加 在这样的 形势下项目建设单位审时度势 决定建设某地下车库建设项目 2 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 1 人口增长的需要 中国是一个人口大国且人口增速也很快 根据统计局发布的 2010 年统计公 报显示 2010 年末全国总人口达 13 41 亿 自然增长率超过 5 随着人口的增 加和人口结构的变化 房地产作为生产 生活必需品 必然需要大量的市场供给 这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素 截止到 2010 年底 东胜区人口约达到 50 多万人 随着城乡一体化进程加快 人口快速增长成为必然 然而住宅 商业的增长远远不能适应人口增长 如果小 康生活的居住标准按 25 平方米 人 计算 那么东胜现有居民达到小康生活标准 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 7 的实际住房需求量超过 2150 万平方米 再加上这些人工作 学习 休闲娱乐等 需要的经营 生产和公共设施用房 这巨大的市场需求将对该地区房地产市场发 展产生积极地推动作用 20 世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作 组建 家庭 生儿育女 这无疑将释放大量的房地产市场需求 与此同时本世纪初的新 生儿出生总量仍然处于高位 因此可以判断在未来的三十年内 因人口因素而产 生的房地产需求仍然强劲 同时 随着近年来人们思想观念的发展 家庭结构状况发生了巨大变化 呈 现出家庭规模缩小 家庭数量增多的趋势 年轻人结婚后大都不愿意与父母同住 这使我国传统的多人口 大家庭的家庭结构得以改变 计划生育政策的沿用 使 得三口之家 老人独居的家庭结构越来越普遍 因此 居住用房地产需求量呈现 扩大趋势 2 城市化进程的需要 城市化既是近年来中国经济快速增长的重要动因 也给今后 10 年 20 年甚 至更长一些时间中国经济的发展提供了广阔的空间 但是 中国的城市化无论就 人口规模还是复杂性和艰难程度来说 在全世界都是前所未有的 目前 中国正处在城市化进程高速发展的时期 中国新型城市化的战略目标 从 十二五 时期开始 用 20 年时间解决中国的 半城市化 问题 使我国的城市 化率在 2030 年达到 65 这意味着要以平均每年 2000 万人的速度 到 2030 年 基本解决 4 亿农民工及其家属的进城和落户问题 使他们享受与城市原有居民同 等的公共服务和各项权利 城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求 按照某市的人口总 量和年均 11 的城市化率增速计算 保守估计每年将有超过 6 万人成为城市新 增人口 这部分人同样对房地产有着刚性需求 因此 城市化因素成为房地产市 场需求旺盛的又一重要因素 人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加 而且还在很大程度上改变 了需求结构 例如 农民工青睐那些户型小 价格低的民工公寓 刚步入社会的 大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房 白领阶层则更关注居住舒适 交通 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 8 方便的中高档社区 3 人民生活水平不断提高 随着经济的快速发展 居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势 人民生活 水平不断提高 2010 年 9 月底 某市城镇居民人均可支配收入 16934 元 同比 增长 12 2 农牧民人均纯收入达到 8737 元 同比增长 9 在收入增长的同 时 居民消费水平也有显著提高 2010 年 9 月末 全市城镇居民人均消费性支 出达到 15422 元 增长 15 6 农牧民人均生活消费支出 4858 元 增长 15 7 根据马斯洛的 需求层次理论 人们收入水平的不断提高 使其对住房的要 求也随之发生变化 居者有其屋 已不再能满足人们的心理需要 而是对住房的 质量 大小 结构 交通 环境 舒适程度 建筑风格等方面提出了更高层次的 需求 因此 由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要 原因 某市 2010 年 全市人均 GDP 超过 1 万美元 万元生产总值能耗低于全国平 均水平 5 个百分点 人均财政收入超 1 瓦暖 城镇居民人均可支配收入新增 1 万 元 达到 2 万元 农牧民人均纯收入超 1 万元 随着居民家庭的收入增加 消费 水平的迅速增加 消费支出的迅速增长 房地产前景非常看好 4 城市拆迁改造的需要 随着工业化和城镇化的快速发展 各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度 不断加大 据相关数据显示 全国每年的拆迁计划约为 1 3 亿平方米 实际拆迁 面积约为 1 亿平方米 按照国家关于拆迁安置 拆一 建一 还一 的原则 城市 拆迁改造带来的被动性住房需求 也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因 之一 据 2011 年 某市政府工作报告 2011 年东胜区全面推进中心城区棚户区 改造工程 今年中心城区旧城改造完成 2 万户 240 万平方米 新开工建筑面积 2000 万平米以上 5 城市小轿车的数量剧增 随着高层建筑向地面上空不断发展 从建筑结构安全考虑 建筑物埋入地下 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 9 的深度也随之加大 地下室的深度和层数也进一步增加 高层地下室在满足结构 要求的同时 也为高层建筑的某些功能提供了足够的空间 随着我国经济的发展 城市小轿车的数量剧增 而且相对集中于大城市 由 此而带来的停车压力明显增加 为解决这个日益突出的问题 建设部和各地城市 规划管理部门都对新建 改建楼宇提出了相应的停车量要求和指标 不同的使用 功能有不同的停车位要求 而高层建筑宝贵和高价的基地地面面积是不能满足大规模停车要求的 因此 在高层建筑功能布局中 大多将车库置于地下层 3 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模 3 1 经济发展现状经济发展现状 进入 21 世纪的 十二五 期间 某市的 GDP 财政收入 城乡居民收入以及 其它各项经济社会发展指标显示出了某市在全自治区 全国的位次都已跨上历史 新高度 十二五 时期 是鄂市加快推进富民强市进程 建设全面小康社会的关键时 期 是深化改革开放 加快转变经济发展方式的攻坚时期 根据某市委二届十次 全委会精神和市委 关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议 十二五 时期政府工作的总体思路是 以邓小平理论和 三个代表 重要思想为指 导 深入贯彻落实科学发展观 因应新形势 把握新机遇 迎接新挑战 以科学 发展为主题 以加快转变经济发展方式为主线 以富民强市为主旨 深入实施 结构转型 创新强市 城乡统筹 集约发展 战略 加快工业化 城镇化 信 息化 市场化 国际化进程 协调推进经济建设 政治建设 文化建设 社会建 设和生态文明建设 推动地区经济社会又好又快发展 率先建设全面小康社会 十二五 时期 主要预期目标是 经济保持又好又快发展 地区生产总值年 均增长 15 以上 财政收入增长 15 以上 城乡居民收入大幅增加 年均增长 13 以上 收入水平进入全国地级市前列 产业转型升级取得突破性进展 现代 煤化工体系基本形成 非煤产业规模进一步壮大 现代服务业成为重要的支柱产 业 原煤生产占工业增加值的比重下降到 1 3 以下 非煤产业占 GDP 的比重达 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 10 到 70 以上 建成统筹城乡综合配套改革实验区 中心城区功能更加完善 农 村牧区面貌显著改善 初步构建起城乡一体化的公共服务体系 可持续发展能力 和水平进一步提高 各项节能减排控制指标达到自治区要求 基本公共服务达到 沿海发达地区水平 城镇登记失业率控制在 3 5 以内 人口出生率控制在 13 54 以内 3 2 项目前景分析项目前景分析 项目建设地点位于森林公园南片区森林北环路东 B 01 04 地块内 项目功能 定位 以停车及附属设备用房功能为主 配套设施完善 项目建设目标 完善城 市公共设施及功能结构 利用自然环境要素创造生态宜居城市 完善基础设施 构建高效便捷城区 东胜以建设 畅通城 文化城 生态城 为目标 坚持 拉大 补欠 崛起 的 工作方针 加快城市基础设施建设 加快城市建设投资 融资体制改革和市场化 企业化运作进程 全力优化城市环境 提升城市品位 在不断完善城市整体功能 中实现城市的崛起 从而推动经济 社会的全面协调和棵持续发展 把东胜打造 成某城市核心区 近年来 东胜区以创建中国游秀旅游城市为契机 以营造优美人居环境为重 点 大规模开展城市生态自然环境建设 道路建设 主体公园建设等 进一步完 善了城市服务功能 提升了旅游产业素质 促进了城市与旅游业的和谐发展 通 过努力 东胜区为某市创建 中国优秀旅游城市 工作打好了坚实的基础 城市绿 地面积的迅速扩大 公园建设步伐加快 旅游环境得到了很大改善 某市 2011 年政府工作报告中提出 2011 年工作重点之一就是加快中心城区 改造建设 着力在提高宜居宜业水平上下功夫 努力使中心城区变得更现代 更 美丽 更文明 一是着力提升规划设计水平 把宜居宜业作为城市规划的核心理 念和首要选择 既要深入挖掘地区文化内涵和民族文化元素 又要千方百计增加 绿色 增加水体 体现城市的生机与灵气 更要充分考虑居民出行 上学 就医 购物消费 文化休闲等日常生活的便捷性和舒适度 让城市更加适宜人居 二是 进一步增强城市承载能力 加大东胜铁西三期开发建设力度 推进罕台城乡统筹 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 11 示范区 铜川汽车产业园区 某装备制造园区三个组团规划建设 加快阿康一体 化发展 尽快实现资源共享 设施共建 优势互补 协调发展 坚定不移地推进 乌兰木伦湖南岸高层区建设 打造中西部一流的现代化高端商务区 加快康巴什 北区 高新技术产业园区和阿康物流园区基础设施建设 扩大城区规模 全面推 进中心城区棚户区改造工程 今年中心城区旧城改造完成 2 万户 240 万平方米 新开工建筑面积 2000 万平方米以上 本项目将会给人们居住 购物 停车等方面提供了最有利的便捷 将成为一 个新的城市地标 3 3 项目竞争力分析项目竞争力分析 1 项目优势 1 区位优势 从区域位置看 东胜区是连接东胜区 康巴什新区 伊旗阿镇的地区交通 商贸 物资 流通中心枢纽 随着城市建设步伐加快 城市人口快速增长 该区 域将成为规模最大 人口最多 商务活动最旺的城区之一 2 交通优势 东胜区形成京包 包兰铁路围绕周边 大准 准东 东乌铁路横穿东西 包 西 包神铁路纵贯南北 109 210 国道贯穿城市 并与周边 110 107 国道相连 成网的交通格局 随着某机场德投入使用 目前公路 铁路 航空相结合的立体 化交通体系已经形成 交通优势明显 3 规划优势 本项目以停车及附属设备用房功能为主为基本元素 顺应城市区位发展要 求 规划设计围绕城市空间的点与面层次展开 规划充分体现超前 便捷 方便 安全 各项目功能尽可能利用地块的位 置 布局以及其它特征 疏密分布合理 体现了建设品位的优势 4 设计优势 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 12 注重项目的整体结构 合理的空间尺度 明确的功能分区 使地下室的空间 充分得到利用 精心的立面设计 使地下室充分体现美感 从设计上营造出与居 住生活相吻合的空间层次结构 贯彻以人为本的原则 增强了空间层次感 5 公用配套优势 项目区域距离火车站 汽车站 医院 学校较近 配套优势明显 2 项目劣势 项目区域周边项目建设总体发展进度不一 整体视觉形象不直观 在一段时 间内不能显现出项目的发展潜力和优势 3 4 市场需求分析市场需求分析 1 人口增长和城市化进程的需要 截止到 2010 年底 东胜区人口约达到 50 多万人 按照自然增长率 5 和城 镇一体化要求的增长率 11 计算 2015 年东胜区人口将达到 86 万人 依据小康 生活的居住标准按 25 平方米 人 计算 那么东胜现有居民达到小康生活标准的 实际住房需求量超过 2150 万平方米 再加上这些人工作 学习 休闲娱乐等需 要的经营 生产和公共设施用房 这巨大的市场需求将对该地区房地产市场发展 产生积极地推动作用 2 收入增长的需要 截至 2010 年 9 月底 某市地区生产总值总量达 1721 16 亿元 同比增长 17 3 截至 2010 年 9 月底 某市地方财政收入完成 429 63 亿元 同比增长 52 9 其中地方一般预算收入完成 191 27 亿元 同比增长 50 3 上划中央税 收完成 203 44 亿元 同比增长 53 8 上划自治区税收 34 92 亿元 同比增长 62 5 随着经济的快速发展 居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势 人民生活 水平不断提高 2010 年 9 月底 某市城镇居民人均可支配收入 16934 元 同比 增长 12 2 农牧民人均纯收入达到 8737 元 同比增长 9 在收入增长的同 时 居民消费水平也有显著提高 2010 年 9 月末 全市城镇居民人均消费性支 出达到 15422 元 增长 15 6 农牧民人均生活消费支出 4858 元 增长 15 7 随着居民家庭的收入增加 消费水平的迅速增加 消费支出的迅速增长 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 13 房地产前景非常看好 3 城市拆迁改造的需要 拆迁带来的被动需求不容忽视 据有关部门测算 拆迁带来的住宅需求乘数 一般在 2 3 倍 据 2011 年 某市政府工作报告 2011 年东胜区全面推进中心 城区棚户区改造工程 今年中心城区旧城改造完成 2 万户 240 万平方米 新开 工建筑面积 2000 万平米以上 4 投资投机的需要 随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行 房地产投资投机需求明显 增加 目前 东胜区中高档住宅 底商 写字楼非常紧张 随着地区经济的繁荣 人们对住房的要求越来越高 由于社会保障体系的滞后 国内居民对医疗 教育 养老等保障缺乏信心 对未来生活的不确定性深感担忧 而储蓄利率低 股票等 理财产品投资风险大 通货膨胀压力大 物价上涨过快等因素 使得很多居民将 可居 可租 可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段 国际资金介 入 随着中国经济在世界经济中地位的不断提升 他们需要不断增加在中国的资 产配置比例 其次 人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双 重收益 5 城市小轿车的数量剧增 随着高层建筑向地面上空不断发展 从建筑结构安全考虑 建筑物埋入地下 的深度也随之加大 地下室的深度和层数也进一步增加 高层地下室在满足结构 要求的同时 也为高层建筑的某些功能提供了足够的空间 随着我国经济的发展 城市小轿车的数量剧增 而且相对集中于大城市 由 此而带来的停车压力明显增加 为解决这个日益突出的问题 建设部和各地城市 规划管理部门都对新建 改建楼宇提出了相应的停车量要求和指标 不同的使用 功能有不同的停车位要求 而高层建筑宝贵和高价的基地地面面积是不能满足大规模停车要求的 因此 在高层建筑功能布局中 大多将车库置于地下层 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 14 3 5 项目定位项目定位 近年来 随着某经济的高速增长 当地的房地产开发建设取得了极大地发展 同时城镇人口的快速增长 每年都有大量的农业人口转为城镇人口 为房地产的 发展提供了广阔空间 但由于以前开发的项目从社区配套不完整 因此 本项目 注重产品的差异化和独特性 完整社区配套服务设施上下功夫 以高质量 高品 位 适用性强的户型为主 配套公建同期建设 保证社区服务设施完善 住户生 活便利 强调生活品质 提供宜居的住宅产品 同时注重环境景观建设 营造优 美的外部空间 建筑立面形式强调统一的文化特征 形成鲜明的社区形象和可识 别性 本项目将会给人们居住 购物 停车等方面提供了最有利的便捷 将成为一 个新的城市地标 3 6 建设规模建设规模 根据建设用地规划条件意见书要求 确定本项目建筑面积为 28700 00 平方 米 其中 地下车库一层建筑面积为 28700 00 平方米 本项目建设规模本项目建设规模 序号名称指标备注 1规划总建筑面积 28700 00 平方米 弱电机房及变配电室400 00 平方米地下 1 层 层高 3 9 米 换热站300 00 平方米 水泵房 400 00 平方米 其他设备用房 800 00 平方米 地下一层 车位26800 00 平方米 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 15 4 场址和项目建设条件场址和项目建设条件 4 1 场址场址 1 场址位置 本项目位于森林公园南片区森林北环路东 B 01 04 地块内 建设用地规划条 件意见书编号 条字第 150602201000369 号 B 01 04 地块用地平衡具体数据详 见下表 森林公园南片区森林北环路东森林公园南片区森林北环路东 B 01 04 地块用地平衡表地块用地平衡表 项 目 名 称 序号名称 威尼斯城至尊城地下车库 合计 1净用地面积 m2 29349 9529450 95 58800 90 2基底面积 m2 8045 394218 06 12263 45 3绿化面积 m2 15511 5619112 89 34624 45 4道路面积 m2 5393 005770 00 11163 00 5硬化面积 m2 400350 750 00 2 场地现状 本地块为净地 场地标高为 1422 00 1432 25 场地已达到三通一平 土地 使用性质为 修疗养居住混合用地 3 城市规划及区域性规划要求 本项目场址符合某市东胜区城市规划功能分区要求 项目按某市东胜区规划 局有关规定进行设计 规划部门已批准项目的建设用地规划条件意见书 用地规 划条件规定 容积率 1 2 建筑密度 30 绿地率 45 建筑高度 24 米 由第一章 1 1 项目概况中主要经济技术数据可知本项目各项指标均符 合建设用地规划条件 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 16 4 2 项目建设条件项目建设条件 1 自然条件 1 地理位置 本项目位于东胜区 东胜区位于内蒙古 某高原中部偏东 地处东经 109 08 20 110 23 00 北纬 39 10 39 58 18 东与准格尔旗交界 南与伊 金霍洛旗毗邻 西与杭锦旗接壤 北与达拉特旗相连 东胜城区位于某市 市境东部羊场壕 北距包头 96 公里 东北距呼和浩特 188 公里 是某市政 府所在地 2 地形地貌 东胜区地处 某高原中东部 地势西高东低 可分为东西两个区域 东部 为丘陵沟壑区 海拔高度 1 269 1 588 6 米 西部为波状高原区 地势较为 平缓 西 北 东三面略高 中南部较低 近似盆地 是毛乌素沙地的延伸 地带 风蚀沙化严重 海拔高度 1 367 1 615 米 平均海拔 1 460 米 东北 略高于西南 外围为丘陵所环绕 3 气候 东胜区属于极端大陆性气候 冬长夏短 四季分明 东部地区多年平均 气温 为 5 5 一月平均气温 11 极端最低气温 29 8 7 月平均气 温 20 60 极端最高气温 35 西部地区平均气温 5 2 1 月平均气温 12 9 极端最低气温 32 6 7 月平均气温 21 3 极端最高气温 35 8 年日照时数 3 100 3 200 小时 无霜期较短 平均 116 135 天 年日均气 温在 5 5C 以上的持续时间为 185 2 天 年日均气温在 O 以上的持续时间 为 219 6 天 降水保证率低 年度变化大 多年平均325 8 400 2 毫米 并 由东至西逐渐减少 又多集中在 7 8 两月 有时降雨强度大 东部易造成 山洪 西部易造成内涝 年最大降水量达709 7 毫米 1961 年 最少为 198 5 毫米 最大积雪厚度 280 毫米 气象数据表气象数据表 气象数据名称数值气象数据名称数值 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 17 年平均气温 5 2 5 5 年平均蒸发量 mm 2200 2500 年极端最高气温 35 35 8 年平均风速 m s 3 2 年极端最低气温 29 8 32 6 最大风速 m s 29 8 最冷月平均气温 11 12 9 主导风向 NW 最热月平均气温 20 6 21 3 年平均降雪量 mm 6 3 年平均降水量 325 8 400 2 标准冻层深度 1 5m 4 水文 东胜区境内无常年性河流 较大的季节性河流有流入黄河的罕台川 哈什 拉川 向南汇入乌兰木河的有铜匠川 三台基川 吉劳庆川 阿不亥川 有 注入桃力庙海子的内流河扎日格沟 乌尔图河 平均年径流量6 646 3 万立 方米 年输沙量 844 万吨 水面有桃力庙海子 候家海子等湖泊和小型水库 水面总面积 12 09 平方公里 地下水主要靠大气降水补给 潜水较少 地下 水位一般在地深 10 米左右 2 场地工程及水文地质情况 参考邻近场地地勘情况 场区无不良地质作用和地质灾害 无与建筑相关的 环境地质问题 场地稳定 场地土属中硬土 场地类别 类 据区域地质资料 区域无大的控制性断裂存在 区域及本址构造属稳定区域 场区不良地质作用不发育 为抗震有利地段 无地质灾害及与建筑相关的环境问 题 因此该场地稳定 适宜进行本工程建设 地质总结 地质总结 根据拟建建筑等级和岩土条件综合分析 场地建筑均可采用天然地基基础方 案 场地地质构造简单 地质灾害不发育 环境地质条件良好 场地稳定 场地地形条件简单 地基岩土结构简单 大部分单元层工程特性良好 属 较均匀地基 地基与基础稳定性良好 场地适宜建设 工程建设时参照地勘报告 确定具体施工地质条件 因此建议采用天然地基方案进行设计 拟建工程重要性等级为三级 场地等级三级 地基等级三级 场地类别为 类 环境类别 类 岩土工程勘察等级为丙级 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 18 场地抗震设防烈度 7 度 设计地震基本加速度值 0 05g 设计地震分组第 三组 场地属建筑抗震有利地段 地基土类型属中硬土 场地类别 类 地基岩 土层无液化问题 场地水文地质条件较简单 无地下水 对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢 筋均无腐蚀性影响 场地地基岩土对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响 场地季节性标准冻深 1 5m 土的冻胀性为中等冻胀性 设计时应考虑冻胀 影响 根椐本工程的地基和结构特点 建议进行地基 基础和上部结构协同作用 的分析 根据分析结果进行地基基础设计 土壤层从上往下分别为杂填土 粉质粘土 中分化砂岩 中分化泥岩 可 以以中分化砂岩作为持力层 4 3 基础设施条件基础设施条件 1 道路交通 全市公路建设正在迈向高等级化 109 呼准等高速公路建成通车 沿黄 兰 嘎等一级公路开工建设 新增高等级公路 800 公里 公路通车总里程 1 7 万公里 加快建设 三横四纵 铁路网 呼准 东乌 包西等铁路建成通车 沿河 南部 巴准铁路开工建设 新增铁路 911 公里 铁路运营总里程 1208 公里 某机场建 成投用 通航城市达到 25 个 立体化交通体系基本形成 2 邮电通信 某市经过多年的建设 在邮政 电信机构增设 交换容量 网点的增扩 传输网络的优化 用户接入网络的完善 通信的覆盖增容 补点等方面有了较大 的突破 网通 移动 联通 铁通几大信息网络覆盖全境 区内通讯已与全国联 网 可直拨国内外长途电话和发送传真 3 电力 作为国家重要的能源基地 某市电力供应充足 可满足项目用电需要 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 19 4 4 市政条件市政条件 1 给水工程 项目区周边森林北环路 风情大道均有一条 DN400 给水管道 供水压力 0 26MPa 接管点埋深为 2 10 米 2 污水工程 项目区周边森林北环路 风情大道上均已布置市政污水管道 管径为 DN600 管道起点埋设深度不小于 2 30 米 3 供电 当地供电部门电力供应可以满足本项目需要 由地区变电站提供 10kV 电源 4 供暖 项目区周边森林北环路有市政供热管网 热力管网热媒参数为供水温度 130 回水温度 90 4 5 社会经济环境社会经济环境 东胜区物产丰富 素有煤海之称 某地区的煤炭储量可达到 1 200 亿吨 占全国煤炭总储量的 1 7 而东胜煤田的储量就有 727 52 亿吨 境内储量 约 186 亿吨 煤层厚 埋藏浅 宜于斜井或平洞开采 潮脑梁 塔拉壕 添 漫梁 羊场壤等地均有分布 在本市的矿产资源中居首位 全境地下几乎都 有煤炭埋藏 东胜煤田的煤属不粘结煤 分为精煤和普通民用煤两种 精煤 具有低硫 1 以下 低灰分 6 左右 高发热量 5 000 7 000 大卡 公斤 的 优点 普通民用煤 俗称煨炭 主要分布在东部地区 年产量约700 多万 吨 还有油页岩 天然气 软质耐火粘土 黄铁矿 石英砂等矿产 野生动 物资源主要有国家一级保护动物遗鸥 自治区二级保护动物白天鹅 鸿雁 大雁 石鸡 野鸡 另外还有狐狸 兔等 野生植物主要以禾本科植物为主 有饲用植物 188 种 药用植物 139 种 东部地区的发菜 地耳 黄芩较多 东胜历史文化丰富多彩 民族文化源远流长 某历史悠久 地貌多样 拥有着丰富的历史文化资源和浓厚的民族文化资源 这里是草原文化与黄河 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 20 文化结合之地 是游牧文化与农耕文化交错之地 是蒙元文化与中原文化交 融之地 东胜作为 某市府所在地 也是这种文化结合与交融表现的最为突出 的地区 东胜历史资源富集 拥有我国保存最完整的秦直道 秦长城遗迹 拥有考古价值极高的汉 北魏等各时期历史遗址 东胜草原文化厚重深远 是蒙古族传统文化保存最为完整的地区之一 东胜自然地貌多种多样 有世 界级保护湿地和国家级自然保护区 泊江海子遗鸥自然保护区 东胜资源富集 区位优势明显 东胜地处有中国21 世纪能源接续地之 称的某盆地 境内和周边地区资源富集 尤以优质煤炭闻名遐迩 石灰岩 石英沙 建筑粘土 陶瓷粘土等资源储量惊人 开发潜力巨大 东胜农畜产 品 林果山珍 中药材久负盛名 发展建材工业和绿色食品产业资源优势明 显 经济总量不断扩大 截至 2010 年 9 月底 某市地区生产总值总量达 1721 16 亿元 同比增长 17 3 其中 第一产业完成增加值 21 41 亿元 同比增长 5 9 第二产业完成增加值 1061 64 亿元 同比增长 20 1 第三产业完成增加 值 638 11 亿元 同比增长 14 财政收入强势增长 截至 2010 年 9 月底 某市地方财政收入完成 429 63 亿 元 同比增长 52 9 其中地方一般预算收入完成 191 27 亿元 同比增长 50 3 上划中央税收完成 203 44 亿元 同比增长 53 8 上划自治区税收 34 92 亿元 同比增长 62 5 工业经济平稳较快增长 截至 2010 年 9 月底 某市 492 户规模以上工业企 业累计实现工业增加值 778 96 亿元 同比增长 19 4 总量居全区第一位 规 模工业占全市地区生产总值的 45 26 上半年工业产品产销率达 98 11 生产 原煤 3 17 亿吨 天然气 148 亿立方米 发电量 399 亿千瓦时 汽车 7583 辆 羊 绒衫 647 6 万件 4 6 综合评价综合评价 从场址和市政基础设施总体情况看 该项目区位优势明显 给排水 通讯 电力等市政配套设施完备 供给量充足 交通便利 建设条件良好 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 21 5 规划建筑方案规划建筑方案 5 1 规划设计方案规划设计方案 1 规划设计理念 1 本工程项目设计以 实用 经济 为原则 严格按照国家相应规范 规定 及标准进行设计 遵照城市规划的总体要求 切合实际并适度前瞻 2 在能够满足建筑使用功能的基础上 注重建筑与周围环境的关系 3 积极合理地采用新材料 新技术 以表现行业与时代特征 由于当今科 学技术的飞速发展 带来了建筑思潮的大变革 建筑业的日趋国际化 特别是 现代建筑材料的出现 使得建筑风格上有了较大的转变 现代科学技术大量地 体现在建筑体内 特别是在步入高技术信息时代 这种趋势更能代表科技建筑 的特点 4 加强消防安全设计 设计严格遵守国家有关设计规范 建筑防火分区明 确合理 并积极采取消防安全措施 5 在节约能源方面 注意北方地区建筑物的外墙能耗影响较大的因素 注 意节约能耗 采取必要的保温隔热措施和选用节能材料和节能设备 2 交通组织 1 出入口设置 出入口根据建筑之间的独立性和联系性沿项目区周边分别 开设 方便居民的购物和外出 形成与四周城市干道环合成完善的道路体系 交通便利 2 交通流线组织 充分利用场地环境条件 合理组织项目区内交通流线 根据步行 自行车和机动车交通方式的特点 为保证区域环境安静 安全和景 观和谐 交通分成车行和人行两个体系 设置环形车行系统 使交通分流立体 化 有效地组织了步行交通系统与机动车交通系统 使内部交通流线组织清晰 3 停车场 居住停车主要由地下车库解决 辅以地上部分临时停车位 地上停车位 10 个 地下停车位 710 个 共计 720 个 地下车库建设项目可行性研究报告地下车库建设项目可行性研究报告 22 3 路面设计及地面硬化 根据建筑功能的不同 建筑主要入口及人形环路以硬化为主并结合绿化景 观进行设计 道路结合场地硬化进行设计 地块内多增加绿化面积减少硬化面 积 合理设置机动车道路 小区内道路交通采用人车分流方式 车行道路断面 为单幅 道路宽度为 2 5m 4m 7m 路面面层为沥青混凝土 人行道铺环保 砖 缘石高出路面边缘 12cm 缘石采用立式 出入口采用斜式或平式 便于儿 童车 轮椅及残疾人通行 缘石材料全部采用花岗岩 6 环境卫生设施 项目范围内结合周边建筑设置一处垃圾收集点 建议设置在地块的东南侧 方便运输 定期运送至城市垃圾处理厂统一处理 废物箱是收集行人手持零星废物的设施 设置间距依小区道路每 80m 设一 个 5 2 建筑方案建筑方案 1 编制依据 1 民用建筑设计通则 GB50352 2005 2 城市道路绿化规划与设计规范 CJJ75 97 3