中海九曲项目--房地产开发课程设计.doc

山东建筑大学房地产开发与实务课程设计考勤成绩答辩成绩设计成果成绩总成绩山东建筑大学课 程 设 计 成 果 报 告题 目：中海九曲项目课 程：房地产开发与实务院 （部）：管理工程学院专 业：房地产经营与管理班 级：土管101学生姓名：林鹏学 号：2010021325指导教师：郑生钦 崔晓青完成日期：2012年6月16日 房地产开发项目财务评价报告 中海九曲项目 姓名：秦浩文 班级：房管101 学号：2010021033目录一、项目总说明2（一） 项目提出背景2（二） 项目地址概况3二、市场调查与分析3（一） 济南宏观经济概况分析3（二） 济南中观环境发展规划51、城市发展总体战略（20062020）52、交通发展规划63、商业零售业发展规划6（三） 中海九曲微观经济概况分析71、区域主要项目分析72、周边商业竞争分析83、项目周边道路分析84、项目周边公交分析95、项目周边人口基数96、周边区域住宅分布情况9三、开发项目的规划设计方案10四、项目规划10五、项目投资估算11（一） 项目开发成本及费用情况分析11六、项目收入估算12（一） 销售单价的估算12（二） 可销售面积的确定12（三） 销售计划13（四） 经营税金及附加13七、资金筹措计划13八、经济评价13（一）静态评价指标及其分析14（二）动态评价指标及其分析15九、不确定性分析16十、结论17中海九曲项目可行性分析一、项目总说明（一） 项目提出背景1通过市场研究分析，当前济南商品住宅市场仍有较大的现实需求和潜在需求。 2企业以获得相应的土地使用权。（二） 项目地址概况中海九曲项目位于济南市南部，北靠南二环路，紧邻济南大学西校区、山东医专、山东财政学院等高校，规划总用地面积约3686亩，其中可建设用地面积约2673亩，周边聚集了银座、沃尔玛、大润发、家家乐等超市及市立五院、儿童医院等，配套资源丰富，生活便利。此外，项目还紧邻济南大学西校区、山东医专、山东财政学院等高校，极富人文气息。二、市场调查与分析（一） 济南宏观经济概况分析山东省2011年全省实现GDP45429亿元，全省实现国地税收入6295亿元，年末金融机构存款余额46345亿元，其中：排名城市2011年GDP2011人均GDP2011年末存款1青岛市6615亿元75780元8636亿元2烟台市4906亿元70402元4379亿元3济南市4406亿元64611元8276亿元4潍坊市3541亿元39604元3707亿元5淄博市3280亿元72406元2725亿元6济宁市2896亿元34901元2612亿元7临沂市2770亿元26892元2498亿元8东营市2676亿元130882元1904亿元9泰安市2304亿元45082元1564亿元10威海市2110亿元78679元1778亿元11德州市1950亿元35009元1420亿元12聊城市1905亿元32902元1358亿元13滨州市1817亿元47466元1301亿元14枣庄市1561亿元41823元972亿元15菏泽市1475亿元17370元1323亿元16日照市1214亿元43929元1148亿元17莱芜市611 亿元 73308元605亿元从上表可以看出，2011年济南GDP实现4406亿元，全省第三；而其2011年末存款达到8276亿元，更是高居全省第二。根据商业发展规律，城市人均GDP达到10002000美元时，大卖场开始出现；人均GDP达到20004000美元时，专业市场开始出现；人均GDP达到4000美元以上时，消费者更加关注餐饮，休闲娱乐方面的体验，城市商业发展模式转向以购物为主导。据有关资料显示，2005年至今，济南年均GDP增长超过14%，发展较快，适合房地产市场投资。2011年济南市人均可支配收入全省第一，具体情况见下表：城市排名人均可支配收入1 济南25321元2 青岛24998元3 东营23657元4 烟台23288元5 威海22000元6 淄博21784元7 莱芜20988元8 泰安19800元9 滨州19688元10潍坊19675元11济宁19650元12临沂18644元13聊城17889元14德州17854元15日照17500元16枣庄17429元17菏泽14419元 济南市2007-2011年人均可支配收入 2011年济南市人均可支配收入达到25321元，较2007年增长40.6%，说明济南市民的富裕程度在全国处于中上游水平。济南固定资产投资和房地产投资近年来快速提升 济南市20062010年固定资产投资和房地产投资 单位：亿元2010年济南市固定资产投资达到1987.4亿元，较2006年增长95.5%。2010年房地产投资达到484.5亿元，较2006年增长202%。这种增长态势即使在金融危机的2008年也没有减缓，说明当地政府和房地产开发商都对当地的房地产市场未来前景比较看好。（二） 济南中观环境发展规划1、城市发展总体战略（20062020）附：P总体布局：在现状城区用地基础上，主要向东西两翼扩展，形成“一城两区”的空间结构P西部片区：规划以发展高等教育，高科技产业，生产居住为主。P东部片区：规划重点是发展高校技术产业，高附加值制造业和加工业，完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。从规划可以看出，东西部仍处于发展之中，主城区仍然是济南的行政、商贸、科教文化和居住中心。 2、交通发展规划 P 根据济南城市总体规划（20062020）将建成快速路、主干路、次干路、支路四个等级构成的城市道路系统。P 在现有路网的基础上，将建成“三横五纵”的快速道路系统，尤其强化东西部贯通性道路的规划建设。P 经十东路-二环南路及其西向延伸线将建成一条横向快速路。P 刘智远路、贤文路、世纪大道、工业南路将规划建成城市一级主干道。交通系统规划P 将规划建成以轨道交通为骨干，快速公交和普通公交相结合的公共交通体系。P 另外还将建成若干快速公交路网，在全运会前，北园大街、工业北路、经十路、历山路、二环东路、贤文路等6条道路的BRT线路已经开通。3、商业零售业发展规划规划目标：2020年商业网点人均营业面积为1.2平方米，城市商业总营业面积控制在550万平方米左右，千人拥有商业网点熟达到35个。总体布局：围绕“一城两区”的总体规划，将形成3个不同等级的老城、主城、新城商圈。老城商圈：内环路以内的老城区，历山路、北园大街、纬十二路、经十路的围和区域，以改造提升为主。主城商圈：包括腊山、党家、燕山、王舍人和贤文5个片区，将规划建设东部燕山和西部腊山两个市级商业副中心。新城商圈：东部城区和西部城区的核心区规划设置4处商业市级副中心，承担城市部分商业职能。（三） 中海九曲微观经济概况分析1、区域主要项目分析注：1、银座中心（未开业）；2、银座中心八一店；3、阳光100（未开业）；4、大润发山水店；5、领秀城（未开业）；6、家家悦；7、银座购物广场鸿园店；8、银座奥特莱斯。 2、周边商业竞争分析注：a、通过综合考量，银座中心虽然尚未开业，但无论从区位、体量、操作团队、背景方面都较强，其未来在本区域的影响力较大，会形成一个区域中心。b、阳光100项目与本项目较近，会早于本项目开业，未来可以根据其开业情况，深入分析本项目的业态适合度及寻找市场空白。c、领秀城值得关注集中商业片区的发展规划，由于其体量较大，商业的定位会对本项目有一定影响。d、总体分析项目区域的竞争环境较为激烈，从低档到高档都是市场竞争，各类业态也较为全面，特别是针对家庭消费类，本项目需要通过特色或者业态专注度的打造寻找市场契机。 3、项目周边道路分析道路车道及走向道路分析二环南路东西双向6车道a紧邻项目地块，提供直接临街面b城市高速路网主干道，高峰时段车辆较多，对地面人流动线有所阻碍阳光新路南北双向8车道紧邻项目地块，提供直接临街面，南北向的重要主干道路济微公路南北双向8车道城市主干道之一，连接济南与泰安市重要道路二七新村南路东西双向6车道a路面状况较为良好b由于大润发山水店生意较旺，局部节点有所拥堵英雄山路南北双向6车道a城市高速路网主干道，主要连接市区与S103到达泰安市b高峰时段局部道路较为拥堵4、项目周边公交分析线路始发站终点站74路省建筑机械厂华联商厦K94路葛家镇济南大学西门120路九曲西苑小区可到达本项目的公交线路较少，没有始发站，目前人流量不大，本项目通过公共交通可辐射的项目有限，北面为主要辐射方向，且公交作为目前济南主要出行交通工具，项目公共交通到达率有待扩大，可通过与政府协调建立公交枢纽战。 5、项目周边人口基数以项目为中心周边2公里范围内，目前约有4万人，包括济南大学西校区接近2万，预估到项目开业，本项目及领秀城住宅人口导入3万，届时，项目周边将接近7万人；以项目为中心周边4公里范围内，目前约有人口22万，预估到项目开业，本项目周边将有26万人。 6、周边区域住宅分布情况编号楼盘名称1卧龙花园龙泰园2期（8350元/平方米）2泉景天沅鑫园（8000元/平方米）3王官庄小区（6068元/平方米）4普利青城雅居（8500元/平方米）5阳光100国际新城（8427元/平方米）6怡心园（8121元/平方米）7汇统花园（8558元/平方米）8三箭如意苑（9541元/平方米）9通联花园（9702元/平方米）10郎茂山小区（6253元/平方米）11山景园小区（6180元/平方米）12鲁能领秀城（7802元/平方米）三、开发项目的规划设计方案方案的主要技术经济指标如下表：主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量1规划建设用地面积1336002总建筑面积3486002.1住宅面积2755282.2公建设施134722.3地下停车场面积359752.4地下室面积174252.5人防面积147003建筑物占地面积173684建筑密度%135容积率2.16绿地率%357居住户数户2616四、项目规划本项目的开发经营期为4年，建设期2年，现房销售2年，商品房预售期为一年，具体的开发经营周期安排见下表。 项目开发经营周期横道图五、项目投资估算 （一） 项目开发成本及费用情况分析 项目开发成本费用及税金汇总表序号项目或费用名称单价（万元/）面积（）金额（万元）1土地费用606201.1土地出让金0.45133600601201.2购买土地使用权手续费及税金5002开发成本824642.1前期工程费0.00433486001498.98（1）规划设计0.002348600697.2（2）项目可行性研究0.0009348600313.74（3）地质勘探测绘0.0006348600209.16（4）施工现场“三通一平”0.0008348600278.882.2建筑安装工程费69050.46（1）结构工程0.11527552831685.72（2）装修工程0.0627552816531.68（3）机电设备及安装工程0.022755285510.56（4）地下停车场、地下室、人防0.2256810015322.52.3基础设施费4275.06（1）附属工程费1800（2）室外工程费0.00713486002475.062.4公共配套设施费1018.44（1）幼儿园0.1451472213.44（2）室外休闲娱乐场所80（3）会所0.172500425（4）配电房0.0920018（5）物业管理房0.0980072（6）代建市政道路150（7）代建市政绿化602.5其它费用4002.6开发间接费3049.71762.7不可预见费31713开发费用31049.33.1管理费4292.523.2销售费用7714.78（1）广告宣传及市场推广费1102.11（2）销售代理费4408.45（3）交易手续费2204.223.3财务费用19042（1）贷款利息费17312（2）融资费用17304与转让房地产有关的税金13563.534.1营业税12263.64.2城市维护建设税858.4524.3教育费附加367.9084.4印花税73.575项目开发成本费用及税金总计187696.83六、项目收入估算（一） 销售单价的估算根据对济南房地产市场的调查与分析，结合济南近期楼房销售价格，通过对类似项目销售价格及周边楼房价格相比较，确定楼房的均价为8000元/，地下室的均价为3000元/，地上停车位价格为8万元/个，地下停车位价格为10万元/个。（二） 可销售面积的确定可销售的住宅面积为275528平方米，可销售的地下室面积为17425平方米，可销售的停车位为2093个（地上654个、地下1439个）。根据以上两点，便可预测出项目的销售额。销售额=8000*275528+3000*17425+80000*654+100000*1439 =24.53亿（三） 销售计划据济南市目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况级，分4年进行销售，2013年预售10%，2014年现售35%,2015年现售45%，2016年现售10%。（四） 经营税金及附加根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费及附加按营业税的3%计算。七、资金筹措计划房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。项目总投资18.77亿，其中项目资本金5.96亿；该项目预售10%，预售资金为2.44亿，其中30%用来交税及支付其他费用，剩下的70%（即：1.71亿）用来投资；剩下的11.1亿，通过向商业银行贷款获得。如下表：资本金预售收入借贷资金总投资5.96亿1.71亿11.1亿18.77亿贷款条件：年利率6.4%，按单利计息，每年年末支付当年计息，从第三年起分3年还本。具体如下：借款还本付息估算表 单位：万元20122013201420152016期初借款累计040000100000710004000本期借款40000600001100000本期应计利息1280448067524544256本期还本付息12804480467527154442561还本00400006700040002付息1280448067524544256期末累计借款400001000007100040000八、经济评价房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力，还款能力和资金平衡情况进行分析。（一）静态评价指标及其分析利润表 单位：万元序号项目开发经营期合计201220132014201520161销售收入02543085855110385254302453002开发成本及税金8530045000250002425481701876973利润总额-85300-19570608558613117287576034所得税01400504064801440144005税后利润-85300-2097055815796511587443230 1、投资利润率=年平均利润总额/项目总投资*100% =43203/5/187697*100% =4.6% 2、资本金利润率=43203/5/59600*100% =14.5% 3、静态投资回收期 财务计划现金流量表 单位：万元序号项目开发经营期合计201220132014201520161资金来源7500010912796845110372245274158711.1销售收入02452785845110372245272452711.2自有资金3500024600000596001.3长期借款400006000011000001110002资金运用832805255691659117017113723558842.1开发建设投资8200041000200001209201550922.2营业税金及附加1356474774611356149202.3所得税01400504064801440143602.5税后利润432015120194404320432302.6借款本金偿还00400006700040001110002.7借款利息支付1280448067524544256173123净现金流量-8280565715186-664513155599874累计净现金流量-82804829153477468325998759987Pb=2-1+8280/56571=1.14年（二） 动态评价指标及其分析项目投资现金流量表 单位：万元序号项目开发经营期合计201220132014201520161现金流入502464785995110507246372458361.1销售收入02452785845110372245272452711.2其他收入501201501351105652现金流出8200043756297872603327961830562.1开发建设投资820004100020000120921550922.2营业税金及附加01356474774611356135642.3所得税01400504064801440144003净现金流量-81950-19109562088583021841628204累计净现金流量-81950-101059-448514097962820628201、财务净现值设定项目的目标收益率为10%，则：FNPV=50(1+10%)-1-84796（1+10%）-1+24647（1+10%）-2-41000（1+10%）-2+85995（1+10%）-3-29787（1+10%）-3+110507（1+10）-4-24677（1+10%）-4+24637（1+10%）-5-2796（1+10%）-5=45-77087+64609-22379+20369-33884+75478-16855+15298-1736=23858万元0说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而，该项目在财务上是可以接受的。2、财务内部收益率通过Excel表格公式可以求出，FIRR=21%10%。因为FNPV=23858万元0,FIRR=21%10%,故该项目从全投资的角度看可行。资本金现金流量表 单位：万元序号项目开发经营期合计201220132014201520161现金流入400508464796995110507246373568361.1销售收入02452785845110372245272452711.2其它收入501201501351105651.3长期借款400006000011000001110002现金留出8328048236765399622170523113282.1开发建设投资8200041000200001209201550922.2营业税金及附加01356474