物业成本管理流程.docx

经营物业公司成本管理规定制度名称物业公司经营公司成本管理规定编 码号页 码共7页审 批 人编制部门成本部编制日期2012/04/26第1章 总则第1条 目的：为加强本公司成本管理，做好成本管理工作，制定本规定。第2条 范围：本规定的成本管理包括成本计划、控制、核算、分析。第3条 职责（1）总公司成本部是成本管理的主管部门。（2）经营公司指物业管理公司、酒店管理公司等稳定运营的分/子公司。各部门、各分/子公司、下属物业管理处根据本单位具体情况设立成本管理岗位，负责本单位的成本管理。第2章 成本管理的具体工作职责第4条 总公司成本部应制定相应的成本管理规定，组织成本核算，监督成本计划的执行情况，并对公司的成本进行预测控制和分析，挖掘降低成本的潜力，努力降低成本。第5条 各部门、分公司、下属物业管理处的成本管理人员应根据总公司成本部要求，按期计算业务运营成本，及时向总部成本部报送成本报表，随时提供总部成本部所要求的核算资料，并定期进行成本分析，向所属部门领导及总公司成本部提出降低成本的措施和建议。第3章 计划管理第6条 各部门要按规定对未来期间的成本费用水平和变动趋势进行预测，为经营决策和编制成本费用计划提供数据和信息。第7条 进行业务运行成本预计常用的方法有：标准成本推算法、历史成本法等。第8条 成本预算的主要内容：经营管理费用预算、物业管理成本预算、设施设备更新、装修翻新改造等。第98条 成本计划应反映计划期内各项业务的成本水平和为完成预定的成本目标的经营费用预算，并拟定计划期内节约费用支出的措施，确定各单位在成本管理工作中的责任。第109条 成本计划包括：（1）经营管理成本计划；（2）物业管理费用计划；（3）设备及装修翻新改造项目计划。第4章 物业公司及各经营公司成本控制、成本核算管理第1110条 成本控制的基本内容：制定控制标准、监督成本的形成、制定实施优化成本的措施。第12条 日常经营过程的成本控制（1）物业管理费用控制，包括人工费、办公费、公共设备维护费、绿化租用管理费、公共清洁费、固定资产折旧费、公共水电费等。（2）直接人工成本从控制工资性报酬总额和提高工作效率两方面进行。（3）日常经营费用的控制，重点控制公司各部门水电暖等能源费和备品备件、低值易耗品消耗。第13条 成本计划实行标准成本法。第14条 各分/子公司、下属物业管理处要对一定时期的费用进行审核、分配和归集，并计算总成本和单位成本。第15条 划清本期成本与以后各期成本的界限；划清公司内部各部门成本费用支出的界限。第5章 成本报表及分析第16条 各单位要定期按照总部成本部规定的统一格式和要求编制成本报表。第17条 成本报表包括：物业管理成本计算表、经营费用表、成本费用分配表等。第18条 各单位成本报表的编制要作到数字真实、内容完整、说明清晰。第19条 成本分析由各部门、分公司负责按季（月）组织、分析，形成报告，可以采取综合分析或专题分析多种形式，由各物业经营公司经理组织进行，总部成本部参加。第6章 设备及装修翻新改造项目的实施流程第20条 物业经营公司向总公司成本部申报翻新改造计划，同时附上改造方案、工期及其费用估算表，工程估算表可参照附件常用分部分项工程综合单价控制表；其翻新改造计划及费用估算表申报时间需在项目实施30个工作日前或更早报送，同时附上改造方案及其费用估算表成本部审核完成时间需在项目实施5个工作日前完成审核；第21条 经总公司成本部审批通过后再进行方可实施，如果工艺较复杂则需出具施工图或施工作法说明；第22条 物业公司经营公司出具实际的工程成本费用，实际成本费用在2万元以内时，物业公司总经理审批（其依据是常用分部分项工程综合单价控制表），直接进入合同审批流程，在2万元以上时同时报总公司成本部审核；第23条 成本部将审核的工程额结果报总经理审批通过；，在10万元以内时，由成本部负责审批；在10万元以上时需经董事长审批，同时执行公司新建工程的工程、材料招标采购流程及合同管理流程； 第24条 如果出现某项工程必须用某个承包商承包时，且此承包商的报价高出此工程的市场价值时，需由董事长审批。第2425条 10万元以内由物业公司进行招标，10万元以上时执行新建工程的工程招标采购流程；第2526条 10万元以内招标要求：a) 至少3家施工单位进行报价；b) 工程额度大于1万以上或为设备更新时需由有资质的单位来承接此任务，不允许个人承接；c) 报价要求：报价时需附上电子版和纸质文件，按工程量清单形式报价，每个清单子目需说明其综合单价的构成及包含的工作内容，主材要说明品牌、产地有价格。第26条 确定中标单位；第27条 ，进入合同签订流程（详见合同管理制度与流程），签订完成后在总公司成本部备案；第28条 如果在施工过程中有工程变更洽商或工程量签证，则必须做结算，方可进行最后的付款；第29条 结算流程：工程完工1个月内施工单位上报结算书，物业公司经营公司进行工程量的审核，总公司成本部进行整个结算的结核审核，并出具结算审核书，报总经理董事长审批对结算也应按金额分档。，通过后按合同约定进行付款。第7章 附则第30条 本规定由总部成本部负责制定修改，经总公司总经理董事长批准后颁布实施。第31条 本规定由总部成本部负责解释说明。第32条 附表：表1 物业管理费用预算表表2 固定资产报废申请表表3 酒店经营管理预算表表4 设备及装修翻新改造项目相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期表1 物业管理费用预算表序 号支出项目名称算 式支出金额（人民币元）实际支出（人民币）月支出年支出月支出年支出一、物业管理处员工薪金经理办公室职位人数物业总经理1总经理助理1客户服务部客服经理1客服专员4二、物业管理办公费1办公低耗品2办公交通费3节日布置费4办公电话费5办公水电费三、公共设备维护费1消防设备维护费2客梯设备维护费3空调设备维护费4电器设备维护费四、物业管理清洁费1写字楼厕所卫生纸2清洁剂、毛巾、工具类费用3垃圾清运费4清洁管理备用金五、绿化租用、管理费1外围绿化租用费2物业绿化水电费3室内绿化布置费六、固定资产折旧费1电脑2复印机3打印机七、物业公用水、电费1客梯、消防梯2生活水泵、排污泵3公共照明4会所用水费用5餐厅用水费用6表2 固定资产报废申请表 时间： 年 月 日申请人申请部门申请报废的固定资产说明资产名称型号资产编号使用年限年原用途原值原管理人存放地点申请报废理由部门经理意见财务部门意见财务总监意见处理结果表3 酒店经营管理预算表序 号支出项目名称算 式预算支出金额（人民币元）实际支出（人民币元）月支出年支出月支出年支出一、酒店管理处员工薪金薪金+福利+奖金+保险+工作餐+工作服 + 经理办公室职位人数物业总经理1总经理助理1客户服务部客服经理1客服专员4二、酒店办公费1办公低耗品2办公交通费3节日布置费4办公电话费5办公水电费三、酒店公共设备维护费1消防设备维护费2客梯设备维护费3空调设备维护费4电器设备维护费四、公共卫生间清洁费1卫生纸2清洁剂、毛巾、工具类费用3垃圾清运费五、客房内费