旧城改造及城中村改造项目商业计划书.doc

旧城改造改造项目商业计划书旧城改造项目商业计划书目 录第一章 商业计划书摘要31.1项目基本情况31.2商业计划书结论3第二章 项目发起背景32.1项目发起背景32.2项目区域位置32.3项目建设必要性3第三章 项目发起单位概况及优惠政策33.1项目发起单位概况33.2政府优惠政策3第四章 土地市场分析预测34.1 *经济社会发展34.2 *城区总体规划34.3*土地市场预测34.4土地价格测算3第五章 市场发展前景分析35.1*市房地产市场分析35.2城市发展定位35.3*房地产市场分析35.4区位优势明显35.5项目建设符合国家产业政策35.6项目建设符合城区总体规划35.7项目建设规模3第六章 项目建设内容介绍36.1项目开发条件36.2项目选址方案36.3项目开发思路36.4项目开发产品定位36.5项目开发的4P策略规划36.6土地整治方案36.7工程建设规划36.8项目进展3第七章 项目SWOT综合分析37.1项目优势分析37.2劣势分析37.3项目机会37.4项目威胁37.5 SWOT综合评价3第八章 项目实施计划38.1项目管理38.2实施进度3第九章 项目风险及规避策略39.1项目风险分析39.2风险控制措施39.3风险规避策略3第十章 投资估算及资金筹措310.1估算说明310.2征地拆迁及安置310.2估算依据310.3开发投资估算310.4资金筹措3第十一章 经济评价311.1评价说明311.2投资使用计划311.3经营收入估算311.4工程建设成本311.5利润分析311.6现金流量分析311.7社会影响分析311.8互适性分析3第十二章 商业计划书结论312.1结论312.2建议3- 46 -第一章 商业计划书摘要1.1项目基本情况1.1.1项目名称：*旧城改造及*城中村改造建设项目1.1.2发起单位：*1.1.3项目建设地址：*。1.1.4建设规模和内容：项目需拆迁32.5万平方米并进行场地开发整理；然后建设住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米，总建筑面积127.8万平方米，其中：用于原住宅置换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；同时配套建设谁、电、气、讯、路等公共基础设施。1.1.5项目开发建设投资：估算项目开发建设投资28.9亿元，筹措方式为：发起单位通过招商引资吸引外来投资者作为战略投资者进入，在开发过程中争取一部分银行贷款。1.2商业计划书结论1.2.1 项目建设必要性项目建设是实现城市物质形态现代化的需要，是节约用地，提高城市土地利用率的迫切需要，是解决旧城和城中村的居住环境和城市面貌，改善民生的需要，是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。总之，通过实施旧城和城中村改造，可使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去，有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。因此，项目的建设是必要的。1.2.2市场分析近几年，*房地产市场迅速发展，有计划地实施了普通商品房、经济适用房和廉租住房的开发建设，房地产市场基本保持健康平稳的发展态势。2010年投资1.4亿元，建成廉租住房1.7万平方米，312套，开工建设经济适用房2万平方米。进一步加大房地产开发市场的监管力度，对违规开发售房等行为严厉查处，维护了市场秩序。2011年计划投资8000万元，建设经济适用房6万平方米，进一步扩大廉租住房补贴发放覆盖面，让更多的中低收入家庭住有所居。1.2.3项目选址*。1.2.4项目建设内容项目需拆迁32.5万平方米并进行场地开发整理；然后建设住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米，总建筑面积127.8万平方米，其中：用于原住宅置换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；同时配套建设谁、电、气、讯、路等公共基础设施。1.2.5项目建设目标本项目作为*旧城和城中村改造的一部分，集政治工程、城市新景观工程、片区经济工程于一体，在开发上有必要遵循“三老模式”：1.要让“老爷子”满意：各级政府关注度比较高，对项目开发提出了一些指导性意见，项目实施也需要政府的继续参与和支持，项目开发成功与否，将关系政府官员的政绩。2.要让“老板们”满意：本项目作为旧城改造项目，面临高额拆迁成本的摊消问题，必须在运作模式上创新，以保证15以上的预期自有资金投资利润率。3.要让“老百姓”满意：作为高尚住宅区，为吸引高收入目标消费群体跟进，必须在项目硬件和软件上不断创新，作出项目精品，创立项目品牌，让消费者感觉物超所值。1.2.6项目实施计划本项目主要涉及974.4亩地的征地拆迁安置及场地整治；以及后续的房地产开发过程。主要工程内容为土地整治工程及地块内的基础设施建设，后续的安置房建设、用于补助的房地产开发建设等，参照同类项目，实施进度安排如下：项目第一阶段：招商引资确定项目建设主体；项目第二阶段：对拟改造地块进行摸底，签订安置补偿协议；项目第三阶段：确定地块出让条件，签订合作协议；项目第四阶段：准备项目建设的相关材料并报相关部门批准；项目第五阶段：完成整治范围的旧房拆除及场地平整工程；项目第六阶段：分期进行房地产开发，第一期建设安置房安置老住户，接着开始进行正常开发，分三期进行建设。1.2.7投资估算估算项目开发建设投资28.9亿元，筹措方式为：发起单位通过招商引资吸引外来投资者作为战略投资者进入，在开发过程中争取一部分银行贷款。1.2.8项目投资收益项目房屋开发总面积127.8万平方米，其中：住宅113.6万平方米、商业12万平方米；用于原住宅置换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；能用于对外销售的房屋开发面积为住宅68.2万平方米（包括多层、小高层和高层住宅，面积分别为19、15.8、33.4万平方米），商业9.6万平方米。经测算，项目可实现销售收入32.2亿元，项目开发成本为28.9亿元，可实现税后利润为2.4亿元，项目投资利润率为8.43%。1.2.10计划书结论该项目符合国家产业政策和*经济社会发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，而且可以显著改善旧城区和城中村居民的居住条件，项目抗风险能力强，并且具有良好的社会效益，可有力地促进当地经济的发展，因此，项目是建设是可行的。第二章 项目发起背景2.1项目发起背景2.1.1宏观经济环境的变化给经济起飞带来绝佳契机从国际看，世界经济正在复苏之中，但复苏进程还很脆弱、很不平衡。一是一些国家经济增速出现回落。二是全球通胀压力加大。流动性过剩的影响日益突出，石油、粮食等大宗商品价格高位波动，多数国家物价面临较大上涨压力。通货膨胀成为新兴经济体普遍面临的突出问题。三是发达经济体的失业率居高不下，经济增长缺乏动力。国际金融危机爆发后，美国、欧元区和日本的失业率都明显上升，最高时分别达到10.2%、10.1%和5.7%，目前虽有所回落，但仍显著高于危机前平均水平。四是政府债务风险继续积聚。很多国家应对国际金融危机超常规财政刺激政策的负面影响开始显现，风险从私人部门向公共部门转移。特别是欧元区一些国家财政收支严重失衡，财政赤字高企，债务规模占国内生产总值的比重仍在上升，欧债危机阴霾挥之不去。最近，标准普尔在将美国长期主权信用评级列入负面观察名单近4个月后，从AAA级下调为AA+，引起了国际金融市场急剧动荡。主要股指大幅波动，原油等大宗商品价格明显回落，黄金等避险产品价格再创新高。受美欧等国经济、社会等因素制约，主权债务问题在短期内很难缓解，这将明显拖累世界经济复苏进程。从国内看，虽然发展的有利条件较多，各方面发展的积极性很高，但面临的矛盾也不少。除了一些长期存在的体制性、结构性问题外，经济运行中还出现一些新的变化。主要是经济增速缓慢回落与物价较快上涨交织在一起，使宏观调控的难度加大；房地产市场成交量萎缩、房价僵持不下、房屋竣工量增速下降；一些中小企业受多重因素挤压经营困难；节能减排形势十分严峻，部分高耗能行业生产有所反弹；出口增长面临的外部环境趋于严峻；食品安全等民生领域还存在一些群众反映强烈的问题。在危机面前，尽管我们在经济运行中出现一些困难，但也应当看到，当前国家扩大内需的政策导向和市场环境的深刻变化，为*市的加快建设与发展带来了许多新的机遇，提供了新的发展空间。一是有利于我们强化发展基础。国家出台了扩大内需10条措施，支持的重点领域，如交通基础设施、重大基础产业、生态环境建设、农村基础设施等，正是*市亟待加强和改进的。二是有利于我们加速产业升级。发达国家为尽快摆脱经济衰退，将放松此前一直对我国严格执行的高技术和出口产品管制，有利于我们加快引进先进技术设备改造传统产业、发展新兴产业。市场倒逼机制也迫使我们的企业主动调整结构，加快产业升级，促进发展方式转变。三是有利于我们企业低成本扩张。国际金融危机爆发后，国外一批企业纷纷破产，资源和资产价格大幅缩水，也为我们“走出去”并购、参股企业，以及引进先进技术设备提供了机遇。四是有利于我们广纳人才。在金融危机的冲击下,一些财经特别是金融类高端人才正在寻找新的出路，沿海地区部分企业的科技、管理人员开始把目光转向内地，这些都十分有利于我们用相对较低的成本延揽更多、更好的人才。2.1.2旧城区已影响县城的发展*旧城区大多始建于上世纪70年代，大部分房屋建成较早，历史久远，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，与*经济发展及整个城市的现代化有较大距离，对旧城区进行改造，通过科学的规划和合理的布局来提升*城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。实施旧城改造是改善*人居环境、实现土地集约利用的重要途径，是激发城市生机与活力的重要手段。2.1.3我国“城中村”现状及形成原因1.城中村的形成城市化是中国经济发展的重要力量，中国在未来相当长一段时期内还将处于城市化快速发展阶段，“城中村”作是城市规划区内未完全向城市转型的原农村社区，是在急剧的城市化过程中，原农村居住区域(包括土地、房屋等要素)、人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，仍然以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系(地缘关系和血缘关系)而不是以次级关系(业缘关系和契约关系)为基础形成的社区；是在我国城乡二元管理体制下，城市快速发展，规模急剧扩张，城市包围村庄，村民无土地资源从事农业生产，但其户籍、土地权属、经济组织形式和管理特征等仍然保留原有农村形态的我国体制转轨时期农村城市化进程中出现的一个独特现象；是我国城市化发展过程中，由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后之间的矛盾造成的一种特殊现象，是我国作为发展中国家在“晚发外生型”现代化进程中的一种“迟发展效应”，是所谓传统社会与现代社会长期并存的“二元”社会结构特征的一个微观体现，是在城乡二元格局依然存在状态下农村被动城市化的产物。按照经典的城市化理论，农村城市化的一般规律是：在工业化的推动下，人口和生产力向原有的城市集中，导致城市用地规模不断扩大，使原有的城市扩大；或者人口和生产力在原来的农村集聚，在“空地”上形成新的城市。然而，在我国，由于长期奉行“重工轻农、城乡分治” 的经济社会发展战略，城乡二元经济和社会管理体制改革滞后，一些卷入城市化浪潮的村庄依然保留和实行农村管理体制，这些村庄已经跨人了城乡一体化进程，却不能迅速进入城市的“大门”成为真正的城市社区，而是成为“都市里的村庄”，由此形成了独特的“城中村”现象。其基本特征如下：空间形态和内部功能与周围城市环境格格不入； 人口特征极为混杂，既居住着大量从事非农职业的农民，又集聚着大量外来流动人口； 经济实力主要依靠非正规经济维系，包括村集体和村民违规出租土地及房屋，以及村内各类非正规经营项目；城中村社会特征十分复杂，丰裕的物质生活与落后的价值观念和管理体制形成强烈的反差。“城中村” 是城市化过程中形成的一种新的“城市病”，严重影响了城市化的质量，对城市的持续发展和社会进步带来了严重影响。主要表现在以下几个方面：第一，城市二元管理体制的存在和行政、管理体制的混淆和散乱。“城中村”是在繁华的都市内部，仍实行农村管理体制的行政村，这不免使村民在思想观念、生活方式、住房建设景观、管理模式和居住习惯等方面仍然保留着浓厚的传统农村色彩，使“城中村”成为农村管理体制下的都市“小社会”。第二，规划滞后、管理落伍、建设混乱、市政建设和公共设施严重缺乏。“城中村”的地区规划、建设和社会管理等问题长期处于混乱和低水平状态，不仅造成房屋布局杂乱无章、建筑密度较高、土地利用率和绿化率低下、环境卫生较差、生活和基础设施配套严重不足、各类管线杂乱不堪、道路狭窄、消防和救护通道堵塞等问题，而且还造成违法用地和违章建筑屡禁不止，出现了大量的“接吻楼”、“握手楼”和“贴面楼”。这既破坏了城市景观，影响城市品质，也不利于城市功能的提升，甚至使人们的生命财产在特殊的灾难下受到严重的威胁。第三，产业畸形，没有整体竞争力。城中村的经济一般以房屋出租为主，各种发廊、餐馆、药铺、杂货铺等充满了城中村的主要街道。村民单纯的依靠租金收入生活，故惰性不断滋生。如此下去，无论是村集体还是村民个体，其发展都很有局限性。“城中村”集体经济和村民个人未来的发展方向不明，后劲不足，城市化的经济和规模效益受冲击。第四，社会保障体系不完善。在城乡分割的二元政策体制下，土地是国家赋予农民社会保障的载体，然而在城市化进程中，由于征地权的滥用(主要是没有严格区分公共利益和非公共利益)，以及没有妥善处理失地农民的安置问题等，导致失地农民既丧失了拥有土地所带来的社会保障权利，同时又无法享受与城市居民同等的社会保障权利。第五，精神文明建设疲软，村民思想道德观念陈旧落后，社会治安问题十分突出。由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。“城中村”由于大量的外来人口居住和频繁的经济交往，加上城乡管理的混治，形成一些社会不安定因素。2.产生原因从“城中村”的历史变迁中不难发现城中村形成的主要原因：从客观上来说，是我国城市化进程的快速发展的结果。改革开放的20多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到现在的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场城市包围农村的运动发生了。村庄进入城市，形成了城中村。从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。 所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择的角度看，城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”因此，从“城中村”的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村” 形成的进一步加剧。3. “城中村”存在的主要问题一是“城中村”与城市发展不协调。“城中村”规划设计和建设风格基本上千篇一律，与周围环境不相称。有的村为了提高容积率，建设时想方设法缩减楼间距，增加楼层，挤占公共空间，减少绿地面积和公共设施，降低了居住质量和城市景观。二是土地资源粗放经营，浪费严重。“城中村”的土地资源由于缺乏统一管理，易形成土地占有率高、利用率低、产出率更低的恶性循环，既形不成开发的规模效益，又破坏了土地利用的整体性，造成城市土地资源的严重浪费。三是居住环境普遍不高。不少村没有环保队伍，没有纳入城市市政、环卫统一管理，绿地面积较少，公共服务设施缺乏，垃圾乱堆乱倒，摊点乱摆乱放，乱搭乱建，违法建筑较多，村容村貌较差，预留不足或者是没有建设消防通道，安全隐患严重。四是社会问题频繁发生。“城中村”容纳了大量的外来暂住人口给社会治安和城市管理增加了很大的压力。同时，当地村民坐享土地房租收益，容易产生食利阶层及贫富分化，超生超育、聚众赌博等现象难以控制，给社会造成不良影响。五是目前“城中村”大部分都是建二层小楼，村民还接受不了住高层住宅的观念，认为住小院生产生活方便。再是经济力量达不到，认为二层小楼建成没有几年，拆了可惜，大拆大建阻力很大。2.2项目区域位置*位于*。2.3项目建设必要性2.3.1是实现城市物质形态现代化的需要从城市规划来讲，旧城和城中村严重影响了城市的物质形态空间规划的科学性、阶段性、层次性和整体性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤其明显。另外，这些地区功能定位的模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂性，随着时间的推移将对城市物质形态空间规划产生越来越大的负面影响。从市政建设来讲，旧城和城中村的市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施与城市的整体发展严重不配套，影响了城市功能的发挥。因此，要实现城市物质形态的现代化，必须改造杂乱无章的旧城和城中村，使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去。2.3.2是节约用地，提高城市土地利用率的迫切需要经过近几年的政策调整和落实，房地产业给国民经济做出了巨大贡献，但也助推了经济泡沫化倾向。为此，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。启动本项目建设，一方面能盘活片区存量土地，提升容积率，实现土地的节约集约利用。另一方面，随着城市的发展，城市用地日趋紧张。因此，按照规划进行旧城和城中村改造，既可以改善城市环境，又可以提高城市土地利用效率，实现城市的内涵式发展。旧城和城中村的存在，也影响了城市房地产和物业价值。旧城和城中村周边房地产的价格普遍比其他区域低，销售也受到影响。如果改造旧城和城中村，不但将使城中村周边的房地产升值，而且使整个城市资产随着环境的改善而升值。2.3.3是解决旧城和城中村的居住环境和城市面貌，改善民生的需要加快推进旧城和城中村改造，是改善民生、满足居民基本住房需求的要求。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中要求：强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题；加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房；建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营；加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。河南省十二五规划提出：城镇居民居住条件明显改善，五年新建保障性住房28万套，完成棚户区改造937万平方米。*则提出到2017年前全面完成 旧城和“城中村”地块改造建设工作，使旧城和“城中村”地区居住环境明显改善，城市功能基本完善，城市形象显著提升。对于*而言，大部分低收入家庭集中居住在旧城和城中村片区内，旧城和城中村片区内危旧房体量大、分布广，生活配套设施极为落后，火灾、垮塌等安全隐患严重，居民大多是困难企业职工和下岗失业人员等社会弱势群体，广大群众改善居住条件和生活环境的愿望十分迫切。所以，通过旧城和城中村改造，可解决片区农民变市民的问题，让广大居民共享改革发展的成果，切实改善老百姓的生活质量已经迫在眉睫。2.3.4是加强社会主义精神文明建设的迫切需要旧城和 “城中村”缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此，改造旧城和“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高其文明素质，已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。总之，通过实施旧城和城中村改造，可使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去，有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展；不改，则会制约城市的发展。旧城和城中村改造是国内城市发展的必然选择与结果。对于城市的发展具有重大的意义，旧城和城中村改造有利于改善居民居住环境，提高居民生活水平，改变城市形象与面貌，增强城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力；解决城乡并存的二元结构，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。第三章 项目发起单位概况及优惠政策3.1项目发起单位概况项目发起公司为*。其主要职责前四项都是关于住房市场的：（一）承担保障城镇低收入家庭住房的责任。贯彻落实住房保障相关政策，拟定和完善住房保障管理制度。编制住房保障发展规划和年度计划并监督实施。组织拟订全县廉租住房规划及政策，会同有关部门做好廉租住房资金安排并监督实施。负责城市规划区内经济适用房、廉租房、集资合作建房和其它保障性住房项的筛选、审核和申报并组织实施。 （二）承担推进住房制度改革的责任。贯彻落实国家、省、市住房建设和住房制度改革政策，拟订适合县情的住房制度改革相关政策，制定全县住房建设规划并指导实施。（三）承担规范住房和城乡规划建设管理秩序的责任。提出住房和城乡建设重大问题的政策建议，制定全县住房和城乡建设行业发展规划并指导实施，依法组织编制和实施城乡规划，拟订城乡规划的政策和制度，会同有关部门组织编制全县城镇体系规划,负责县政府交办的城市总体规划和区域城镇体系规划的审查报批和监督实施工作。参与土地利用总体规划纲要的审查。 （四）承担规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场的责任。会同有关部门组织拟订房地产市场监管政策、城市建设综合开发政策并监督执行。会同有关部门编制城市综合开发和房地产业发展规划和计划并组织实施。组织城市建设综合开发项目的可行性研究并对其项目实施管理。会同有关部门对房地产价格实施调控和管理。指导城镇土地使用权有偿转让、租赁、抵押和开发利用工作。组织实施城市规划区内新建住宅小区的综合验收。指导住宅小区及物业管理的行业管理。监督管理房屋产权登记、房屋修缮工作。负责商品房销（预）售许可。负责房地产开发企业、物业管理企业、房屋修缮企业、房地产估价机构资质的审查报批或核准。负责城市房屋征收拆迁管理工作。*3.2政府优惠政策*市城中村建设改造管理办法（*号）规定：第十一条 城中村现有集体土地的使用为了促进我市城中村建设改造工作，凡按照本办法进行规划编制和建设改造的城中村可享受一定的优惠政策。城中村现有土地原则按四种类型进行使用：（一）新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施、公共绿地及配套的市政公用设施用地，该类用地按划拨土地使用权方式供地。（二）用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，具体面积根据村庄用地情况确定，原则上按人均4060 平方米进行控制，该类用地按留地安置方式供地。（三）用于补偿城中村建设改造投入的房地产开发建设用地，具体比例根据实际情况暂按一村一案原则确定。该类用地按招拍挂的方式对社会公开供地（对于需落实的本条一、二项建设改造内容，在土地出让条件中予以明确）。（四）在保证上述三项类型用地的前提下，规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政府统一收购储备。市国土部门应按有关政策规定办理各类相关手续，村集体及个人除应得的补偿金外不得对土地的征用附加任何条件。本条前三款用地均纳入本市年度土地供应计划。以出让方式供应的土地出让金，应全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出通过地方基金预算予以安排，实行“收支两条线”管理。第十二条 优惠政策城中村的建设改造及相关开发建设同时享受下列优惠政策：除国家、省明文规定不得减免的收费项目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副业、商业市场）建设项目的行政事业性收费，由财政全供单位执收的予以免收（其中城市基础设施配套费实行“收支两条线”管理，先征后返，专项使用；共享收费项目，只征收上级分成部分），其余行政事业性收费及各类经营服务性收费减半收取。*市人民政府关于印发*市城中村改造建设实施细则的通知（*号）规定：新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施房、公共绿地及配套的市政公用设施用地，可按划拨方式供地；用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可与用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地一起按招标、拍卖、挂牌方式出让；用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地，按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让；规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政府统一收购储备。新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施房及配套的市政公用设施、工副业生产或建设商业市场的生活保障用地免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费和新型墙体材料专项基金；其余事业性收费及政府指导价的经营服务性收费减半收取；用于补偿城中村改造建设投入的房地产开发建设用地，按招、拍、挂方式获得的土地纯收益，扣除国家、省明文规定不得减免的收费项目外，剩余部分原则上全部返还。最后一条，旧城改造参照城中村改造的政策执行。第四章 土地市场分析预测4.1 *经济社会发展2010年，全县上下开拓进取、奋发有为，使得经济社会快速发展，圆满地完成了“十一五”规划主要目标。经济运行持续向好。2010年国内生产总值完成88.1亿元，同比增长14.2%；财政一般预算收入完成1.16亿元，增长27.1%；规模以上工业增加值完成38.2亿元，增长26.2%。投资消费增势强劲。全社会固定资产投资完成63.2亿元，增长29%，其中城镇固定资产投资完成39.2亿元，增长27.3%；社会消费品零售总额完成25.6亿元，增长20%。 居民收入持续提高。城镇居民人均可支配收入11932元，增长11%；农民人均纯收入5398元，增长17%。 社会事业全面发展。科技、教育、文化、卫生、商贸流通等事业蓬勃发展。就业和社会保障不断加强。民族宗教、社会治安、安全生产取得新成绩，保持了社会大局和谐稳定。4.2 *城区总体规划4.2.1城区现状分析2010年底，中心城区建成区面积达到 9.1平方公里，建成区人口7.6万人。从目前建设现状看，具有如下特点：（1）城区规模逐步扩大，路网骨架已经初具形态。现状城区建成道路主要有仓颉路、兴华路、昌州路、开元路、文化路、光明路以及环城路等“两纵三横一环”的城区道路基本框架。（2）县城基础设施条件有了很大改善。城市给水、电力、电信等基础设施水平有了很大提高，基本能满足居民日常生活需要。建成日处理3万吨的污水处理厂和日处理100吨的垃圾处理场，时代广场建设、趣园、雅园广场，安装路灯640盏，新增绿化面积4万平方米，新建东北环路、化工路、南北大街。（3）城区面貌有了较大改观。文化路、光明路、昌州路成为城市主要景观道路，两侧办公、文化、商业设施集中，街道景观面貌较好。近几年加强了马颊河的沿河绿化，使城市整体景观有了较大改善。(4)产业集聚区建成面积1平方公里，规划到2020年，产业集聚区建设规模为6.5平方公里。已建设木糖醇、吉庆食品厂。正在建设的河南永乐生物工程有限公司年产10万吨L-乳酸项目，五得利集团屠宰加工为核心的肉食品加工产业集群。4.2.2现状建设存在问题1、用地布局混乱，城市功能分区不明析。城区用地规模偏小，用地布局分散，城市建设缺乏科学的指导和统一的控制；城市用地功能混杂，用地布局与用地结构尚待优化；大型公共服务设施、市政公用设施的配套建设相对滞后，中心城吸引和辐射能力较弱，人居环境改善有待加快。2、用地结构不均衡。突出表现为居住用地比重指标超标，远高于2030%的国家标准。主要因为私房建设比较严重，居住形式以2-3层独院为主，容积率低，缺乏统一规划设计、城区内缺少统一建设管理的配套设施齐全、人居环境优美的城市居住区。另外建成区内大量城中村的存在，居住密度过高，社会问题多，亟待进行改造。公共设施用地和市政公用设施用地比重指标较低，均低于的国家标准。另外城市土地资源有闲置浪费现象，应合理进行土地置换及综合开发。3、老城改造滞后，城市缺乏“新陈代谢”。老城区是*的商业中心，建筑密度大，建设品位不高，缺乏居民进行公共活动的空间载体和灾难时疏散场地、救护通道，因此改造任务相当艰巨；而新区建设启动缓慢，因此造成城市的“新陈代谢”处于近乎停滞的状态，城区发展速度趋缓，不利于农村人口向城区的集聚和转移。4、道路网密度低，城市交通有待梳理。城区路网格局基本形成，但路网密度较低，特别是老城商业比较集中的区域，路网等级低，断头路、三岔路较多多数道路狭窄，对城市交通组织造成一定隐患。另外公共停车场地严重不足，对交通影响较大，老城区的有些街道根本无法满足消防车辆的通行。5、服务设施及基础设施缺乏，城市功能有待提高。城区公共社会服务设施较为欠缺，缺少应有的休闲娱乐场所等，城市居民物质文化生活水平处于较低的层次；城区缺乏必要的工程基础设施，如垃圾中转站、公厕、书报亭、公用电话亭、路灯等。4.2.3城市发展目标根据对*的宏观区位职能分析，结合*自然环境条件，考虑到全省加快城镇化进程的战略目标和人们对生活居住环境质量要求的日益提高，为适应经济全球化、知识经济和信息化等国际国内宏观发展背景要求，发挥资源和区位优势，提升城市的区域经济地位，增强城市的辐射带动能力，拟把*城市发展目标定为：到规划期末把*区建设成工业强盛、商贸旅游业繁荣、环境优美、交通便捷、文化内涵丰富，地方特色突出的现代化园林城市。4.2.4城市性质*政治、经济、文化中心，以食品加工业为主导的宜居、宜业的商贸、园林型城市。4.2.5发展目标根据县城人口的综合分析预测，县城的人口规模为：近期（2015年）13万人，远期（2030年）23万人；城市建设用地面积为：近期建设用地15平方公里，人均城市建设用地115平方米；远期建设用地24.5平方公里，人均城市建设用地106平方米。4.2.5总体布局结构建立“两组团、五片区”的组团式总体空间结构。两组团指的是中心组团和西部组团；中心城区由现有的主城区连片发展而成，西部组团为依托近德固乡发展的西部新区组团。“五片区”指的是中心组团区的“中心商业片区、老城片区、东北部工业片区（产业集聚区）、西，北部行政文教生活片区和南部商住综合片区”。4.3*土地市场预测4.3.1城市人口建成区现有人口7.6万人，根据*中心城区总体规划（2010-2030），预测*城区2015年人口13万人， 2030年23万人。4.3.2居住面积现状目前，*主城区人均居住面积按18.6平方米/人。4.3.3规划人均居住面积根据建设部政策研究中心发布的2020我们住什么样的房子中国全面小康社会居住目标研究，为小康社会定义了城镇人均居住面积为35平方米。4.3.4住宅总需求分析1.新增城市人口住宅需求新增城市人口住宅需求新增城市人口人均居住面积5.4万人35189万平方米2.现有建成区居民住房平均面积增加需求现有建成区居民住房平均面积增加需求现有城市人口增加指标7.6万人（35平方米18.6平方米）124.6万平方米3.住宅总需求新增城市人口住宅需求现有建成区居民住房平均面积增加需求313.6万平方米。4.3.5*城区居住用地需求1.规划居住用地平均容积率：统一按2.5考虑；2.居住用地需求：125.44Ha。本项目总供应居住用地为26.76ha左右，约占新增居住用地总需求的21%左右。本项目位于*主城区的商业区与老城区交界处，地块地理位置得天独厚，区位条件非常突出，土地出让前景非常良好。4.4土地价格测算本项目采用基准地价系数修正法、成本逼近法分别评估土地使用权出让价格，并参考邻近地块土地价格，赋予两个价格相应的权重，计算出综合价格。1、土地基本情况（1）城市规划情况项目位于*城中心地带，隶属城关镇政府管辖。地块四至为：北临规划东西路，东临南北大街，西临光明路，南临*一中和规划东西路。县城东西主干道东西大街与兴华路相连横贯该村，古城路贯穿南北。总占地面积：649620.53平方米（合974.4亩）。其中：规划道路占用面积：140330.97平方米（合221亩）。居住用地面积：339784.26平方米（合509.7亩），容积率：1.22.0，建筑密度：20%30%，绿化率大于30%。按照2的容积率进行测算，可建住宅68万平方米。行政办公用地：12886.11平方米（合19.33亩），容积率：1.53.0，建筑密度：20%30%，绿化率大于35%。商业用地面积：149619.19平方米（合224.4亩），容积率：1.85.0，建筑密度：25%35%，绿化率大于20%。按照4的容积率进行测算，商业比住宅按2比8予以确定，项目总建筑规模59.8万平方米，则商业居住面积12万平方米，住宅居住面积47万平方。（2）成熟度情况道路：东西大街和古城路从项目中间穿过，项目区四周分别为光明路、东西大街和规划小路。五通：给水、排水、供电、燃气、通讯等可直接由市政管网引入，不会存在容量限制问题。场地平整：由项目业主实施，是项目工程建设内容之一。2、开发收入采用基准地价试算，结合市场成交样本点预测估算。基准地价法根据城镇土地估价规程，基准地价系数修正法评估宗地地价（综合地价，含国有土地出让金）的计算公式为：评估地价基准地价（1成熟度修正系数区域和个别因素修正系数）容积率修正系数年限修正系数期日修正系数经测算，项目基准地价为36.7万元/亩成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。基本原理是对土地的所有投资，即土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（其实质来源于土地增值），从而求得土地价格。基本公式如下：地价=（土地取得费土地开发费+税费利息利润）(1+区位因素修正系数) 土地使用年限修正系数+土地增值收益经综合测算，项目地价为100万元/亩。土地价格预测估算本项目可出让土地主要用于房地产开发，结合市场成交样本点预测项目的价格为100万元/亩。第五章 市场发展前景分析5.1*市房地产市场分析*市房地产市场现状*房地产市场现状呈以下特点：房价稳步上扬。*仅去年一年，房价上涨大约在500元/平方米左右。究其原因，一是我市房地产需求以刚性需求为主，投机性以及投资性需求对市场影响甚小，加上*诸县居民及中原油田下属厂区职工加速向城区及油田总部区域聚拢，造成了市场供给满足不了市场需求的状况，加快了房价的上涨。再者，土地市场实行招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上也提升了建设用地的价格。三是随着居民收入水平的提高，人们对居住空间有了更高的要求，档次的提升也拉动了房价的上升。四是近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本。五是建筑材料和人工费用的增加。住房类型丰富，质量提高。*房地产产品类型呈现多形态共同发展的局面，坡地建筑、花园洋房以及22层以下的高层住宅成为市场主流。无论是在城区还是油田区域，小高层、高层住宅是今后城市住宅发展的趋势，也是人居品质物业进入新时代的标志。*虽然地处三省交界处，但与周边城市相比，*缺乏外来经济和外向型经济，即缺乏外来投资和外向型出口，而且每年的流动人口较少，所以外部经济对*经济的影响程度较低，*经济的发展主要依靠本地经济的惯性作用，没有大起大落。从供需的增长率来看，供应量和销售量均保持较快的增长速度，相对于省内其他城市而言，房地产市场发展还是较好的。从住宅供求关系看，除了油田前线职工、本地人口外，公务员、私营业主及第三产业的部分从业者都有着旺盛的需求和一定的购买力。随着城市建设的扩大，县乡农民进城及外地务工人员的涌进，是新一轮的购房主力。经济性和紧凑型三房最为畅销，其次为两房和舒适性三房；从片区上来看，油田前线客户购买两房比例较高，市区客户购买三房比例较高。从市场客群来看，商品房购买力主要分布在25-40岁人群之间，30-50岁之间的人群购房次数较多，35岁以下的人群购房需求最为明显。*房地产市场发展趋势新的经济适用房、廉租住房项目上市，将减缓商品房销售价格上涨幅度，并将分流客户；紧凑和舒适型三房需求量仍然较大，但对两房的需求量会略有增加。市场对住宅质量、环境绿化、配套设施、新技术、新工艺、物业管理等要求逐步提高；节能环保等标准将使房屋品质得到提升，同时加大了商品住房成本，会带动商品住房价格的上涨。由此分析，*市未来房地产市场的发展趋势为：以普通商品房、限价商品房和经济适用房为主流的房屋供应多元化的趋势将进一步加快。客户群的两极分化将进一步加剧：那些购买意愿强烈的中下等收入客户群的购买力显著不足，而购买力良好的中上等收入客户群的购买意愿又不十分明显。未来3-5年内，*房地产价值体系不会有大的改变。房产价格会继续升高。但是幅度会逐步降低。如果没有大的社会变革，突出的经济现象发生，*的房产价格增长幅度会在3年内达到一个顶峰状态，进而保持在一个稳定的区域内。目前是整个油田总部区域的房价高于市区。商业中心周边房价高于文化中心、政治中心周边房价。学校附近房价高于医院附近。车站附近房价高于一般区域。*的城市发展空间是向西北方向，因此，城区西北部的房价会逐步走高。4.项目主要客户群及购买力分析项目主要客户群包括：城区客户和高端收入阶层，包括各行业的经商人士，这些人相对事业比较成功，也都有追求生活享受的愿望，他们希望能够居住在高档的住宅里，希望能够得到别人的尊重，能够在都市里有自己的一席之地；政府机构官员和公务员是每个城市的中产阶级，他们工作稳定，收入丰厚、购买实力强。再者，*市近几年的经济发展较为迅速，但整体经济水平仍处于省内城市的中等水平，经济能力的提升，为房地产提供了一定的发展空间。*市居民的消费水平在省内城市处于中上等水平，消费行为比较超前，*市的物价水平较高，尤其是生活用品，增加了生活成本。*市对市政建设的越来越重视，使*市固定资产投资加大，同时带动了房地产投资的发展。5.2城市发展定位为发挥资源和区位优势，提升城市的区域经济地位，增强城市的辐射带动能力，*城市发展目标为：把*区建设成工业强盛、商贸旅游业繁荣、环境优美、交通便捷、文化内涵丰富，地方特色突出的宜居、宜业的商贸、园林型城市。城区实现“两组团、五片区”的组团式总体空间结构。两组团指的是中心组团和西部组团；中心城区由现有的主城区连片发展而成，西部组团为依托近德固乡发展的西部新区组团。“五片区”指的是中心组团区的“中心商业片区、老城片区、东北部工业片区（产业集聚区）、西，北部行政文教生活片区和南部商住综合片区”。5.3*房地产市场分析近几年，*房地产市场迅速发展，有计划地实施了普通商品房、经济适用房和廉租住房的开发建设，房地产市场基本保持健康平稳的发展态势。2010年投资1.4亿元，建成廉租住房1.7万平方米，312套，开工建设经济适用房2万平方米。进一步加大房地产开发市场的监管力度，对违规开发售房等行为严厉查处，维护了市场秩序。2011年计划投资8000万元，建设经济适用房6万平方米，进一步扩大廉租住房补贴发放覆盖面，让更多的中低收入家庭住有所居。从市场需求分析的结果来看，南乐整体地产市场发展体现出以下几种特征：1、市场由低单价向低总价转变；2、户型发展形式由大户型向紧凑型户型发展；3、建筑类型供应出现转变；4、大面积开发项目增多；5、受建筑供应的影响，市场接受的传统思想将会受到严峻挑战；6、相关政策法规进一步完善；7、产品定价将会与家庭收更进一步的接近，也就是市场价格将有一到两年的自然盘点。5.4区位优势明显项目涉及的旧城改造和城中村改造区域均位于*城的中心位置，配套设施齐全，区位优势明显。5.5项目建设符合国家产业政策国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）指出：积极推进旧住宅区综合整治。对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中要求：强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题；加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房；建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营；加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。河南省十二五规划提出：城镇居民居住条件明显改善，五年新建保障性住房28万套，完成棚户区改造937万平方米。*则提出到2017年前全面完成 “城中村”地块改造建设工作，“城中村”地区居住环境明显改善，城市功能基本完善，城市形象显著提升。项目的建设就是为改善*旧城和和*的居住生活条件而提出的，属于旧城改造的范畴，符合国家产业政策。