如何为自己买间梦想中的房子.ppt

为自己买间梦想中的房子 JeffishChang Agenda 四 結語 資料查詢 序 概念 序 概念 需求 高標準 低標準 能力低 能力高 能力 能力足夠可以購買高標準的房子 能力僅僅足夠購買低標準的房子 購屋策略的取捨 a 騎驢找馬型 b 一勞永逸型 以能力做主要考量購買負擔得起的房子 策略 出發點 以需求做主要考量購買夢想中的房子 優點 缺點 減少租房子的支出 可知道好房子好在哪裡真正符合自己的需求不須再搬家 增值率高 容易買到不合適的房子過幾年還要換房子折價率高 價格高 能力不夠 須多幾年的房租支出 能力足夠卻買了低標準的房子 高標準的房子買不起 序 概念 Step 1檢視需求 Step 2設定目標 Step 3評估能力 騎驢找馬 一勞永逸 市面上商品的分布 我的需求 我的能力 高標準 低標準 以能力為考量 以需求為考量 Step 4策略的運用 序 概念 A 市場已購屋者 申請貸款中 之需求 1 購屋者以首購自住為主 但比重下降 換屋自住及第二屋自住需求較上季增加 購屋者目的以首購自住為主比重為54 較上季略減 換屋自住佔33 略増 投資需求佔11 較上季增加 其中尤以第二屋自主者由原來的5 5 增為8 6 相對增福最大 資料來源 92年第二季台灣購屋需求動向季報 內政部建築研究所http abri gov tw cycle cycle htm 2 購屋類型以中古屋比例最高 新成屋居次 大坪數及高總價需求有逐漸增加之趨勢 購買房屋類型中古屋佔43 7 新成屋佔40 1 居次 房屋面積31 40坪住宅佔29 較上季略減 41坪以上需求較上季增加2 6 高總價比重也有增加之趨勢 3 已購屋者負擔略減 房價為年所得之5 2倍 貸款支出佔家庭月收入之23 3 房價所得比有減少之趨勢 4 平均搜尋時間4 8個月 看屋數為7 3間 較上季增加 顯示購屋者決策時間拉長 5 購屋平均裝潢費用佔房屋總價11 3 中南部比重較高 台中市14 9 高雄市14 5 台北市8 9 台北縣9 2 6 近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌 五成預期未來一年房價維持穩定 認為近期到未來房價看漲者 20 5 增加 看跌者 27 4 減少 序 概念 B 市場潛在購屋者 搜尋中 之需求 1 購屋者以首購自住為主需求略增 換屋自住者略為減少 投資需求持平 購屋者目的以首購自住比重為56 7 3 8 換屋自住佔24 3 1 7 投資需求佔18 2 優先考慮中古屋的比例最高 新成屋居次 31 40坪數及300 500萬預算為需求主流 價格為最重要的購屋誘因 其次是環境與交通 品牌價值較未受重視 3 近五成民眾認為近期房價持平 預期一年後房價看跌者高於看漲者 C 購屋者對房價信心狀況 1 92年第二季 民眾對房價之信心指數為88 05分 較上季減少12 95分 相較去年同期減少19 55分 以100分為持平穩定信心水準來看 本季購屋者對房價信心水準減弱 一 需求的考量 考量的原則 人事時地物 人 物 事 時 地 1 家裡人口數 2 居民素質 1 工作 2 學校 中小學 3 市場 商場 4 交通便利性 1 通勤時間 2 未來發展 1 地區 地點 2 地形 地貌 3 天然災害 4 生活環境 3 年老退休 1 建物種類 2 建物品質 5 出入通道 3 坪數 房間數 4 車位 5 廚衛設備 7 格局 方位 8 屋齡 價格 4 貸款問題 9 契約 10 建商商譽 6 視野 一 需求的考量 室內空間 假設我想買間3房2廳的房子 以公寓為例 1 客廳 2 廚房 餐廳 4 主臥室 5 臥室x2 3 衛浴x2 32 7p 1 公設比 32 7 77 42 5p 6 玄關 走廊 7 陽台x2 走廊及活動空間 不含玄關 2 6p約佔總建坪之8 97 假設我想買間3房2廳的房子 以透天為例 一 需求的考量 室內空間 前面可以停1輛車子 地坪 23 67p 建坪 37 97p 建蔽率 70 6 走廊及活動空間 不含玄關 8 61p約佔總建坪之22 68 二 商品的考量 注意事項 地段格局 採光 通風 視野 a 注意建築物的建築型式 棟距b 注意窗子的型式 大小 顏色 厚度 氣密c 管道間 柱位 樑位 樑深 樓高 淨高門 廚具 衛浴設備建材 外觀 管線材料停車場車道斜度安全設施公共設施 省能設施 二 商品的考量 地段 建商個案產品鄰近之公共設施項目分析 二 商品的考量 竹北縣政二期 台大竹北分校 斗崙運動公園 竹北縣政一期 台北 新竹 園區 新埔 中山高速公路 光明六路東一段 光明六路東二段 自強南路 自強北路 莊敬南路 莊敬北路 停 停 文小 文中 豆子埔溪 二 商品的考量 二 商品的考量 建築物的建築型式 棟距 口字型 字型 L字型 T字型 一字型 其他 油煙不易排出噪音在中庭迴繞 低樓層採光不良兩面採光三面採光幾乎四面採光煙窗效應 二 商品的考量 室內格局 1 二 商品的考量 室內格局 2 二 商品的考量 室內格局 3 窗子的型式 大小 顏色 厚度 氣密 二 商品的考量 風 雨 風 一般平窗 深窗設計 雨 窗子厚度一般為5 6mm 大面窗通常使用8mm 窗子顏色 看個人喜好 有點顏色不僅可以減少陽光之熱能甚至有些可隔絕紫外線 二 商品的考量 柱位 樑位 樑深 樓高 淨高 二 商品的考量 樓高 淨高 樑深 主樑 次樑 樑下淨高 停車場車道斜度 二 商品的考量 6m 1m 1 6 2m 1 3 以停車場高度3m計算車道長度需有至少18m 以停車場高度3m計算車道長度只需要9m 留意單車道或雙車道 車道是否有轉彎 若轉彎需5 5m寬度之車道 建材 管線 二 商品的考量 留意熱水管口徑 材質 一般為鉛管 銜接處以壓接處理 使用年限較短留意電線插座需為3孔式 並且接地線確實作用 管線部分由於埋在結構體中 因此 未來之裝潢不易修改 故必須在建築階段即進行修改 公共設施 省能設施 二 商品的考量 記住 公設越多 未來的維修費用越多 a 若有噴水池 流水 小溪 或者水迴廊的設計需注意是否有水循環設計 以節省水費之浪費 b 儲水槽容量 是否足夠停水一天之所有用戶用量 c 地下室是否有抽水馬達 個數 d 停電時 發電機之發電量 e 進出安全管制措施 建商個案產品提供之公共設施與服務項目分析 二 商品的考量 二 商品的考量 風水概要 1 1 先看命盤 命格之適合方位 1 2 陸路 水路 1 3 屋角 柱子 1 外在環境 2 1 門 主要通道 2 2 廁所衛浴 神明廳 2 內在環境 二 商品的考量 風水概要 1 1 先看命盤 命格之適合方位 a 算命 看自己適合的方位 買個指北針 現場量 b 房屋不可正東向 正西向 正南向 正北向 命不夠重 無法承受 健康受損 c 房子的前面後面 看客廳窗戶方向 門 客廳 前 後 門 客廳 前 後 龍 虎 虎 龍 二 商品的考量 風水概要 1 2 陸路 水路 a 路沖 廟宇 公家機關 生意適合 有興旺之象 但是不適合住家 必受刀光之災 b 水沖 水路並非單單指河流 包含下雨天時 雨水匯集流下之方向也有關係 最好是過而不入 繞而不沖 二 商品的考量 風水概要 1 3 屋角 柱子 看附近的房子 或者建築物 是否有柱子 柱角 屋角對到房子的門 窗等 a 基地型的房子 屋子一定兩兩相對 b 不要屋角對到的房子 人不平安 門 窗的視野盡量不要受阻 房子不要面山 心胸才會開闊 二 商品的考量 風水概要 2 1 門 主要通道 前 大 小 後 二 商品的考量 風水概要 2 2 廁所衛浴 神明廳 主要通道 次要通道 1F 2F 3F 廁所 1 2F廁所堵住主要通道2 2F的廁所直接對到臥室的床 2 3F神明廳坐在廁所上 相當不恰當的佈置 主臥室 廁所 臥室 神明廳 1 床尾不要對著大門或窗戶2 床頭不要對著窗戶或廁所3 廚房不要對著廁所4 廚房不要對著大門 家中的大門 瓦斯爐則不要對著門5 供奉祖先的地方不可以背著廁所或廚房 不要懸空 不可在下面堆放東西6 廚房及廁所不要置於房子的中間7 入門不可一見樓梯8 馬桶的位置不可背對大門 指家中大門不是廁所門 9 沙發不可背對大門 犯小人10 左青龍右白老虎 會動的家電盡量放左邊 櫃子等重的東西放右邊檔煞11 選房子時 窗戶往外望不要有柱子或對面房子的角對對來12 選房子時 不要選在巷底13 屋子盡量隔的方正 選房子時也一樣14 房子內部太多柱子或隔局不好的盡量不挑選15 房子的背面臨河就不好了 代表財會流走16 屋子不要有太多鏡子 房間也是 鏡子不要面對床 會嚇人 鏡子對廁所門容易造成家裏女主人說話不得體 心情不愉快 引男主人犯桃花17 玄關隨時保持乾淨 太雜亂 財神是不會來的喔 另外玄關需明朗 通暢 二 商品的考量 風水概要 二 商品的考量 風水概要 二 商品的考量 風水概要 八卦吉祥方位盤 白色 藍色 黃 米 淺咖啡色 大地色系 卡其色 黃 米 淺咖啡色 大地色系 卡其色 白色 綠色 綠色 金 金 水 火 土 土 木 木 貴人運 事業運 文昌運 子女運 愛情運 健康運 財運 名位運 三 能力的考量 貸款種類 1 政策性房屋貸款 資料來源 土地銀行 1 1 指數型房屋貸款 利息 銀行放款利率 加碼利息 1 2 還款方式 a 本息固定攤還 b 本金固定攤還 每期還款之本金與利息之總和固定 12345678 12345678 每期還款之本金固定與利息依當時本金換算 三 能力的考量 貸款種類 2 1 本息固定之攤還計算方式 年利率 R 月利率 r R 12 期數 p 每期本息定額 貸款本金x攤還率 每期應付本金 每期應付利息 每期應付本金 貸款本金x月利率 三 能力的考量 計算方式 20 年限 年利率 期別 攤還率 本金 2 3 1 200 2 3 應付本金 應付利息 應付金額 機動還本 剩餘本金 2 2 用Excel計算 本息固定之攤還方式 C3公式 1 B3 12 B 1 12 A3 1 B3 12 1 B3 12 B 1 12 A3 1 1 F3公式 D3 B3 12 G3公式 D3 C3 E3公式 G3 F3 I3公式 D3 G3 H3 1 2 3 4 5 6 D4公式 I3 其餘部分複製公式即可 填入貸款金額 提前機動還款 允許利率變動 三 能力的考量 計算方式 2 3 寬限期限之計算方法 貸款年限20年 寬限3年 還款期間共計23年 期間仍為20年 三 能力的考量 計算方式 2 4 本金固定之攤還計算方式 年利率 R 月利率 r R 12 期數 p 每期本金 貸款本金 p每期利息 當期本金xr 每期本金固定 利息負擔則越來越輕 三 能力的考量 計算方式 2 5 試算 假設購屋須貸款520萬 20年攤還 寬限期為3年 三 能力的考量 計算方式 三 能力的考量 相關稅賦 不動產稅費可分為靜態和動態兩種 靜態稅費是指在未移轉產權的狀態下所應繳納的稅費 動態稅費是指產權有所移轉時應繳納的稅費 其包括種類如右 資料來源 信義房屋 3 相關稅賦 三 能力的考量 相關稅賦 3 1 契稅 不動產之買賣 承典 交換 贈與 分割或因佔有等原因取得所有權時 均應購用公定契紙 申報繳納契稅 但在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅 契稅條例第二條 定義 稅率 計算 契稅稅額 契價 稅率 契價 係指契約之價 為稅捐稽徵機關就建物所有權移轉時 核課契稅之建物全部價值 此與房屋之現值稍有不同 其核定價值之面積範圍 除主建物之外 尚包括共同使用及附屬建物面積在內 通常是當地 不動產評價委員會 評定的標準價格 三 能力的考量 相關稅賦 3 2 印花稅 印花稅是一種憑證稅 凡是書立並使用的憑證 如契約 都要繳納此稅 因此您的不動產買賣或贈與契約 必須繳納印花稅才具契約效力 定義 物權契約貼用稅率為 0 00 稅率 計算 印花稅額 公定契約書上之房地總價 0 00 物權契約之印花稅稅額是依公定契約書上的權利價值總額核課 計算公式如下 3 3 登記規費 申請為土地權利變更登記 應由權利人按申報地價或權利價值千分之一 0 00 繳納登記費 稅率 三 能力的考量 相關稅賦 3 4 地價稅 就所有權人在每一直轄市或縣 市 轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅 土地稅法第十五條 定義 地價稅採累進稅率課稅 其稅率如下表 地價總額超過累進起點時 則按下表累進課稅 累進起點地價 土地所在之直轄市或縣 市 規定地價總額 工 礦 農用地及免稅地價總額 土地所在之直轄市或縣 市 規定地價總面積 工 礦 農業用地及免稅地之地價面積 公畝 7 公畝 稅率 計算 應課徵稅額 申報地價 持有面積 稅率 3 4 地價稅 cont 開徵期間 每年11月16日至12月15日止課徵期間 每年一月一日至十二月三十一日 每年徵收一次 納稅義務基準日 為有利徵收稅款義務人之認定 以9月15日為納稅義務基準日亦即各年期之地價稅均以9月15日當天土地登記簿所記載之所有權人或典權人為納稅義務對象 三 能力的考量 相關稅賦 三 能力的考量 相關稅賦 3 5 房屋稅 凡地面上的房屋 或是能增加房屋使用價值的建築改良物 都要固定課徵的財產稅 亦即無論是否為違章建築 只要是房屋或建築改良物者皆一律應課徵房屋稅 定義 開徵期間 每年5月1日至5月31日止課徵期間 前年七月一日至今年六月三十日 稅率 計算 應課徵稅額 房屋現值 稅率 三 能力的考量 相關稅賦 3 6 總結 四 結語 多聽 多看 多問 多計劃 找人來看 每個人看房子的角度不同 不要輕易做決定 買房子是一輩子的事千萬不要被連哄帶騙的訂下房子聽到 只剩幾間 搞不好幾天後就沒了 不要急不是比較價錢 而是比較品質及是否符合你的需求不要衝動 不要相信樣品屋 一切以合約白紙黑字為憑不可以現況交屋 避免以後有問題時 建商不處理四字真言 戒急用忍 五 資料查詢 a 內政部營建署www cpami gov tw b 建築技術規則www cpami gov tw law law lawe 2 b rule htm c 建築管理相關資訊sercpa cpami gov tw d 營建業管理資訊系統www cpami gov tw br build index htm e 新竹市地政局land hccg gov tw default asp f 新竹縣地政局www1 hchg gov tw g 苗栗縣地政局www miaoli gov tw depart03 index asp h 台北市土地現值公告210 241 73 228 house input p asp i 高雄市土地現值公告ms3 kcg gov tw cquery camenu 1 php j 信義房屋網站 tw center tax tax b 2 asp 附件 需求的考量 人 1 家裡人口數 2 居民素質 決定房間數 孝親房 給老人家住的 未來小孩房間 考慮未來 附近居民 年齡層 老人居多 農民 工人 白領階級 要點一 考慮人的問題 需要準備幾個房間 由於現在上班族幾乎是早上出門 晚上回家 因此 家中常常沒人在家 所以 最擔心的應該是小偷光顧 所以 最好不要住在人口稠密的地區 尤其是巷道狹小 房屋之間的距離近 一 需求的考量 考量的原則 事 1 工作 2 學校 中小學 3 市場 商場 4 交通便利性 國中 國小 市場 黃昏市場 醫院 診所 藥房 餐廳 火車站 捷運 公車站 食 衣 百貨 商店街 高速公路 育 游泳池 公園綠地 樂 住 行 康 要點二 考慮生活上需求的問題 球場 一 需求的考量 考量的原則 時 1 通勤時間 2 未來發展 3 年老退休 4 貸款問題 上下班通勤的時間 是否可以接受 地區未來的發展性為何 是否適合養老 負擔的起 要點三 考慮未來的問題 一 需求的考量 考量的原則 地 1 地區 地點 2 地形 地貌 3 天然災害 4 生活環境 5 出入通道 新竹 竹北 平地 坡地 颱風 雨季 地震帶 水土保持 河川 地勢 白天及晚上都要看 噪音 工廠 菜市場 出入的通道是否狹窄 是否為私設道路 要點四 考慮地點的問題 12米 6米 若為私設道路一定要注意路權使用權 一 需求的考量 考量的原則 一 需求的考量 考量的原則 要點四 考慮地點的問題 con t 地震 圖1 100年來台灣所有觀測到的地震分布 一 需求的考量 考量的原則 要點四 考慮地點的問題 con t 地震 圖2 規模大於4 0以上的地震 圖3 規模大於6 0以上的地震 圖4 規模大於7 0以上的地震 最大的為8 2 1920年發生在花蓮外海 一 需求的考量 考量的原則 斷層帶 1 青草湖背斜位於新竹市南方的青草湖風景區而得名 背斜軸的走向為北偏東18度 其構造高區在青草湖附近 產少量之天然氣 而向延伸之兩端微微地傾沒 背斜軸兩軸出露之地層為頭嵙山層之砂岩頁岩相及紅土台地堆積層 西北翼岩層傾角約10 20度間 東南翼則極為平緩 多在5度左右 呈北陡南緩之層態 為一不對稱褶皺 青草湖背斜局部地區為紅土台地堆積所覆蓋 礫石層亦有受力褶曲而呈微傾斜 可推測紅土礫石台地沈積之後造山運動仍持續進行 2 紅土礫石層底部之不整合構造紅土礫石層之紅土層厚度約1 2公尺 地形平坦 其下為厚層紅土礫石層 更下層則與頭嵙山層香山相呈交角不整合關係接觸 3 新竹斷層本斷層為一東西走向之逆斷層 推測分佈在頭前溪流域沖積而成之新竹沖積平原南緣 依目前對台灣第四紀斷層之研究 本斷層並不屬於第四季可能活動斷層之一 其活動性的可能極低 4 新城斷層為東北走向的逆斷層 其住置約在竹東丘陵區金山至新城之間 在斷層東側為上新世卓蘭層之一部份 屬斷層昇側 而於斷層西側為更新世頭嵙山層香山相及部份非紅土台地堆積 屬斷層降測 一 需求的考量 考量的原則 斷層帶 要點五 考慮房子的問題 1 物 1 建物種類 2 建物品質 3 坪數 房間數 4 車位 5 廚衛設備 獨棟 雙併 連併 公寓 社區型 地基 牆厚 結構 磁磚 外觀 每個房間約需3坪以上才舒適 車位已經是必備條件了 1個或2個 需注意廠牌 可多參考 若希望朋友多來串門子 需注意外圍停車問題 a 小家庭3 4人 3房2廳2衛 實坪約30坪 公寓 b 中型家庭5 6人 4房2廳2衛 實坪約42坪 公寓 a 廚衛設備若不喜歡建商提供的款式 可更換 會退錢 b 有些提供座艙式淋浴 可沖灑 360度淋浴 聽音樂 甚至可以做蒸汽浴 或者提供按摩浴缸 這一項就必 須注意浴室空間大小 浴室坪數須在6坪以上 一 需求的考量 考量的原則 要點五 考慮房子的問題 2 物 7 格局 方位 8 屋齡 價格 9 契約 10 建商商譽 6 視野 高樓視野好 但風大 地震振幅大 若為大樓公寓 須注意低樓層會比較便宜 不只是因為 視野不好 因為年份一久 管路易因堵塞 造成其他問題 可參考適合自己命格的格局方位 若不信 這些 盡量不要買西曬 路沖的房子 屋齡除了房子的老舊問題 還牽扯到貸款 年限的問題 價格問題只要自己可以負擔就可以 一切口頭上的保證沒有法律效力 白紙黑 字寫下來才算數 一定要寫下來 盡量透過各種管道了解建商的商譽 尤其是預售屋 須注意建築執照 土地權狀 一 需求的考量 考量的原則 附件 相關名詞 相關名詞 5 虛坪與實坪 3 平方公尺與坪數之換算 4 地坪 建坪 持分 7 建蔽率與容積率 8 地基分類 6 樓層高度 1 土地權狀 建築執照 使用執照 2 公設道路與私設道路 9 路寬8米到底有多寬 1 土地權狀 建築執照 使用執照 a 土地權狀 為土地所有人證明 注意建商本身是否持有基地之土地權狀 還是與地主合資建屋 b 建築執照 政府核准於基地上蓋房子之執照 注意建商必須取得建築執照才可以開始預售 預售或非成屋一定要看核准設計圖說 建商須請建築師設計 且經縣市政府核准之設計圖i 因為設計圖上有尺寸 不要相信文宣 ii 建材部分也須看設計圖上之說明 文宣的不準 iii 若小姐面有難色 或說須先付訂金才可以看 沒那回事 一定要跟小姐要設計圖解 有尺寸的 就說要跟家長討論 c 使用執照 結構完成 政府堪驗後核發使用執照 必須有使用執照才可使用 相關名詞 2 公設道路與私設道路 a 公設道路 土地所有權為政府所有 道路之維持成本皆由政府負擔 b 私設道路 既有道路 土地所有權屬於私人 須有道路使用權 公設道路 私設道路 由於為社區之私設道路 通常在買屋時需要持分地權 因此 一定會擁有使用權 私設道路有個缺點 就是未來須支出維修費用 此段道路為非社區內道路 須注意是否須分攤持分 若無 須注意使用權 相關名詞 3 平方公尺與坪數之換算 1平方公尺 0 3025坪 6m 10m 面積 6mx10m 60m2 60 x0 3025 18 15坪 相關名詞 4 地坪 建坪 持分 a 透天 b 社區型透天 8m 20m 15m 5m 地坪 20 x8x0 3025 48 4坪 假設蓋3層樓建坪 15x5x0 3025x3 68 0625坪 18m 6m 30m 12m 6m 12m 會有兩張土地權狀一張 12x6x0 3025 21 78坪另外一張 持分 18x6x0 3025 6 5 445坪 社區道路 相關名詞 5 虛坪與實坪 通常sales告訴你的有99 都是虛坪 虛坪 建築物面積 公共設施面積 實坪 建築物面積 這裡會有陷阱 要注意 a 非社區型透天 須注意地坪與建坪 b 社區型透天 須注意地坪與建坪 還有持分 或者公設面積 c 公寓 須注意建坪與公設面積 相關名詞 6 樓層高度 a 1F sh1 4 2m elseh2 3 6m b 挑空 一樓地板 二樓地板 一樓天花板 h1 4 2m 二樓天花板 h2 3 6m 挑空面積 15m2 約4 5坪 不得超過建坪之1 10 挑空高度 6m 挑空面積不得超過該樓