衢州公积金个人住房贷款楼盘管理暂行办法.doc

衢州市公积金个人住房贷款楼盘管理暂行办法第一章 总 则第一条 为规范衢州市住房公积金管理中心（以下简称市中心）个人住房贷款楼盘管理工作，防范、降低和控制贷款风险，根据中国人民银行个人住房贷款管理办法和衢州市住房公积金个人住房贷款的有关规定，特制定本办法。第二条 本办法适用于市本级与衢化管理部。第三条 市中心楼盘管理最高审核机构为中心贷款审查委员会（以下简称贷审会）。贷审会由中心主任和审批、计财、综合等部门人员组成，一般为5至7人，负责楼盘管理相关工作。 第二章 开发商申办资料第四条 开发商申报楼盘项目公积金合作贷款，应当提供申报资料：衢州市住房公积金管理中心贷款项目（楼盘）申报表（以下简称申报表）（见附件一）；第五条 开发商应提供项目资质资料（须核实原件）：1、楼盘立项批文（复印件）。2、国有土地使用证（复印件）。3、建设用地规划许可证（复印件）。4、建设工程规划许可证（复印件）。5、建筑工程施工许可证（复印件）。6、商品房预售证（复印件）。7、地名办门牌证明（复印件）。第六条 开发商应提供开发商资质资料（须核实原件）：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、机构信用代码证（复印件）。2、法定代表人身份证明（复印件）。3、房地产开发企业资质（复印件）。4、公司章程（复印件）。5、验资报告（复印件）。6、上一年度年报及近期月报表（资产负债表、利润表）（复印件）。 第三章 楼盘调查第七条 楼盘调查应在公司提交申报资料后5个工作日内进行，在调查结束后5个工作日内出具调查报告。第八条 楼盘调查由贷审会委员负责，一般需两名以上委员参与，通过材料审查、原件和复印件核对、实地查看、电话核实等手段对楼盘相关情况进行调查。第九条 调查人员应查验开发商资质：1、查验公司法人营业执照、公司章程、验资报告、组织机构代码证、法定代表人身份证等，确定公司的设立登记合法性，公司章程符合程度与注册资本到位情况。 2、查验公司房地产开发经营资质证明等级是否达到三级（含）以上（新设项目法人除外）。3、查验公司开发销售业绩、信用等级证明，与中心或银行合作情况，判断公司的信誉和承诺事项的可靠性。 4、确认公司是否愿意承诺在借款人办妥房屋所有权证及房屋他项权证之前时段承担借款阶段性担保责任。第十条 调查人员应查验公司财务状况和筹资情况： 1、查验公司上年度财务会计报告和审计报告及近3个月的会计报表，确定注册资本到位性，以及是否存在抽资行为。 2、查验公司净资产是否达到总投资或分期投资的35%或其它规定比例以上，以及公司其他筹资方案的执行情况。对以资本公积金开发投资的，要求股东以书面形式承诺在楼盘竣工前不撤回投入资金；对用销售货款滚动开发投资的，应当充分考虑可预售程度，并判断开发资金投入计划的可行性。 3、查验公司是否存在资金投入不足而导致项目建设延期现象。 4、查验公司主要财务指标正常性，以及公司是否存在对外担保、负债情况或其它重大情况。 第十一条 调查人员应查验楼盘项目情况：1、查验楼盘是否为本市普通住房。2、查验楼盘基本情况：包括项目资金情况、建筑面积、用地面积、工程进度、幢数、套数、开工时间、预期建设周期、预售面积、销售价格、销售情况等。3、查验土地使用权证抵押情况，包括已办理抵押的土地面积、抵押价值、抵押期限以及抵押权人（银行）是否出具同意预售的书面证明。 4、查验楼盘的地理位置、周边环境、配套工程、市政设施、交通条件、容积率、绿化率、户型等，判断楼盘是否具有居住优势。 5、查验楼盘相邻地段同类、同档次楼盘的销售价格、销售率和客户群体，楼面地价、价格定位和计划销售利润率，判断楼盘是否具有市场优势和价格竞争优势。 第十二条 调查人员完成楼盘项目调查工作后，出具调查报告。报告公司及楼盘的基本情况；预测公司的财务能力，即资金的投入及其楼盘开发建设和交付能力；以及楼盘的销售能力，即楼盘的地理位置、户型、品牌等居住优势和成本、价格等销售优势。并提出是否予以贷款意见。 第十三条 对无明显不良情况，并且预测其公司财务能力和销售能力较强的楼盘项目，应提出予以贷款意见，同时对贷款规模、贷款成数、合作期限和贷后风险关注提出建议。楼盘项目贷款规模一般不超过其公司注册资本或净资产的70%；对销售定价明显偏高的项目，应当提高首付款以降低贷款成数。 第十四条 对存在下列情形之一或多条的楼盘项目，应提出不予贷款意见。1、公司及其开发、销售情况存在不合法行为的；2、公司财务状况不良，抽逃资本，或者净资产低于总投资或分期投资的35%或其它规定比例以上，且无合理筹资方案的； 3、公司伪造财务会计数据，或者其他原因导致信用状况恶化的； 4、调查人员预测公司财务能力或销售能力同时存在风险的。第十五条 调查人员对公司无不良情况，但预测其财务能力、销售能力中一项可能存在风险的，可提出予以贷款意见，但应在调查报告中指出主要的风险因素及其原因，并提出具体的贷款建议或者控制条件。 第四章 楼盘审核第十六条 楼盘审核应在调查报告提交后3个工作日内完成。第十七条 楼盘审核由贷审会委员负责。同一楼盘项目审核人员不得与调查人员相同。第十八条 审核人员审核申报楼盘项目资料及调查报告，对该项目做出同意调查意见、不同意调查意见或退回重新调查的审核意见。不同意调查意见的，应重新提出是否可以贷款，以及可以贷款的规模、贷款成数、合作期限等意见。 第五章 楼盘审批第十九条 中心在楼盘审核意见形成后3个工作日内召开楼盘贷审会议完成楼盘审批工作。第二十条 楼盘贷审会议由中心主任主持，贷审会委员三分之二以上出席会议方为有效。第二十一条 会议由调查人员汇报调查情况，发表调查意见；楼盘审核人员有不同意见的，应发表审核意见。参会委员在听取调查人员和审核人员汇报后形成审批意见。审批意见一般采用审批单方式确认，调查意见和审核意见分歧较大，或委员讨论意见不一致的，经主持人同意，可采用票决方式决定审批意见。主持人认为审批依据不充分的，可作出暂缓审批的决定。第二十二条 贷审会决议以会议纪要形式经主持人签发后执行。 第六章 签订合同第二十三条 经贷审会审批同意贷款的，中心应在3个工作日内与公司签订住房公积金贷款楼盘合作协议（以下简称协议）（见附件三）。第二十四条 协议中应约定楼盘贷款的对象、贷款规模、贷款成数、贷款年限和协议有效期限等。第7章 放款条件及其他第二十五条 签订协议的楼盘项目，须达到以下条件方可发放公积金贷款：1、取得商品房销（预）售许可证。 2、项目工程进度达到要求，即多层项目主体结构结顶；高层项目完成投资的三分之二规模以上。第二十六条 楼盘期房转现房时，开发商应及时通知中心，将借款人（购房人）办理房产抵押、房屋产权证的相关资料提供给中心或中心指定的中介公司，并督促借款人及时办理抵押登记手续。 第八章 楼盘日常管理及风险控制第二十七条 楼盘调查人员应对楼盘项目进行贷后跟踪管理，按季或半年提交贷后管理调查报告。贷后管理调查报告内容应包括：工程的建设进度和销售情况；开发资金的投入情况和楼盘工程实施进度；公司以资本公积金或销售货款开发投资的，是否存在撤回或挪用开发资金现象；土地抵押等相关事项的抵押注销手续办理情况；楼盘交付后借款人办理房产权属登记情况和借款人的还贷情况，以及公司的其他相关情况。 第二十八条 对于有下列情况之一或多条的楼盘项目，调查人员应当提出预警报告：1、楼盘贷款不良率超过1%； 2、公司出现管理混乱、违法经营、资金短缺、抽资或减资、法律纠纷等情况； 3、楼盘停工已达3个月或楼盘出现滞销。 第二十九条 对于有下列情况之一或多条的楼盘项目，调查人员应当提出贷款楼盘合作终止建议： 1、公司自行或协助他人伪造按揭贷款； 2、公司存在金融欺诈或者其他涉案事件； 3、楼盘已经出现烂尾或者存在明显的烂尾迹象。 第三十条 中心对收到预警报告的楼盘项目，应当谨慎或者暂缓贷款审批；对提出合作终止建议的楼盘项目，经贷审会议审定，应当立即停止贷款审批。 第三十一条 经贷审会审批同意贷款的