控制性详细规划的基本特征和内容

控制性详细规划的基本特征和内容 一 控制性详细规划的含义和作用1 控制性详细规划的含义 控制性详细规划是 城市规划编制办法 中确定的规划层次之一 与修建性详细规划同属详细规划 是以总体规划或分区规划为依据 以土地使用控制为重点 详细规定建设用地性质 使用强度和空间环境 强化规划设计与管理 开发的衔接 作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制 2 控制性详细规划的作用 是连接总体规划与修建性详细规划的承上启下的关键性编制层次 是规划与管理 规划与实施的重要环节 更是规划管理的依据 是体现城市设计构想的关键 二 控制性详细规划的内容 1 规划控制指标体系的内容土地使用 包括土地使用控制和环境容量控制 设施配套 是生产生活正常进行的保证 即对建设用地内公共设施和市政设施建设提出定量配置要求 公共设施配套包括文化 教育 体育 医疗卫生设施和商业服务业等配置要求 市政设施配套包括机动车 非机动车停车场 库 及市政公用设施容量规定 如给水量 排水量 用电量 通讯等 设施配套控制应按照国家和地方规范 标准 做出规定 建筑建造 包括建筑建造控制和城市设计引导 行为活动控制 是从外部环境要求出发 对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定 2 规划控制的方式 1 指标量化含义 通过一系列控制指标对建设用地进行定量控制 如容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率等 适用范围 适用于城市一般用地的规划控制 2 条文规定含义 通过一系列控制要素和实施细则对建设用地进行定性控制 如用地性质 用地使用相容性和一些规划要求说明等 适用范围 当对规划地块需作适用性质规定或提出其他特殊要求时采用 3 图则标定含义 用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制 如地块边界 道路红线 建筑后退线 绿化绿线 控制点等 适用范围 当需要对规划地块的划分和建筑的布置做出标示时采用 4 城市设计引导含义 通过一系列指导性综合设计要求和建议 甚至具体的形体空间设计示意 为开发控制提供管理准则和设计框架 如建筑色彩 建筑形式 建筑体量 建筑群空间组合形式 建筑轮廓线示意图等 适用范围 在城市重要景观地带和历史保护地带 为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用 3 规划控制指标的类型 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类 前者是必须遵照执行的 后者是参照执行的 1 规定性指标一般为以下各项 用地性质 建筑密度 建筑控制高度 容积率 绿地率 交通出入口方位 停车泊位及其他需要配置的公共设施 2 指导性指标一般为以下各项 人口容量 建筑形式 体量 风格要求 建筑色彩要求 其他环境要求 4 地块划分 土地使用性质与兼容控制 1 地块划分的目的 为便于规划管理分块批租 分块开发和分期建设 统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块 2 地块的概念和特性地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地 地块的特性 制定文本图则时编码与指标的载体 使用性质相对单一 但不排除混合使用 与开发的规模 时序相一致 地块面积根据开发方式 管理方式决定 小至建筑基地 大至一个单位 一个厂矿企业不等 根据开发 管理方式的变化 地块可以重组 3 地块划分的依据 划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向 考虑建设的控制引导原则 以规划布局结构为依据 参照下列因素综合考虑 用地功能性质的区别 用以杜绝不相容使用 尽可能保证地块性质单一 用地产权或使用权边界 土地使用单位利益与土地有偿使用 使产权边界日益重要 一个基本地块原则上不能跨越这一边界 城市 六线 规划等专业规划要求 注 城市 六线 指道路规划红线 绿地绿线 河湖水面蓝线 高压走廊黑线 文物古迹保护紫线 微波通道橙线 考虑土地价值的区位级差 因区位不同地块管理要求也会不一样 不超越分区界或片区界 以利于规划管理 与开发规模尽可能一致 兼顾基层行政管辖界线 以利于现状资料收集统计 上述诸因素 基本上具有一定独立性 只要7项因素能考虑周全 用地划分则较为科学合理 5 土地使用性质及其兼容控制 1 用地分类 基本上按照国标 城市用地分类与规划用地标准 分类 根据所占城市不同规模 城市特征 所处区位 土地开发性质等确定土地细分类别 一般规律是老城区分类多 新开发区分类少 中心区分类多 边缘区分类少 2 兼容控制土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映 给规划管理提供一定程度的灵活性 并应作为技术法规立法通过执行 三 确定土地使用强度的因素 1 强度土地使用强度的因素 用地性质城市土地级差建造方式和形体规划设计城市设计要求城市交通与基础设施容量2 控制指标确定的方法形体布局模拟经验归纳统计调查分析对比法 四 控制性详细规划的成果 1规划文件 文本 或实施细则 文本是规划的法制化和原则化体现 以简练 明确的条款格式 表示地块划分和土地使用性质 开发强度等控制指标 配套设施 有关技术规定等内容 经批准后成为土地使用和开发技术的法定依据 1 总则制定规划的依据和原则 主管部门和管理权限 2 土地使用和建筑规划管理通则各种使用性质用地的适建要求 建筑间距的规定 建筑物后退道路红线距离的规定 相邻地段的建筑规定 容积率奖励和补偿规定 市政公用设施 交通设施的配置和管理要求 有关名词解释 其他有关通用的规定 3 地块划分以及各地块的使用性质规划控制原则 规划设计要点 4 各地块控制指标一览表 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类 规定性指标一般为以下各项 用地性质 用地面积 建筑密度 建筑控制高度 容积率 绿地率 建筑后退红线要求 交通出入口方位 停车泊位及其他需要配置的公共设施 指导性指标一般为以下各项 人口容量 建筑形式 体量 风格要求 建筑色彩要求 工程设施配套要求 其他环境要求 规划说明 2 规划图纸 1 区位图 图纸比例不限 2 用地现状图 土地利用现状 建筑物现状 人口分布现状 市政公用设施现状 3 用地规划图 规划各类用地的界线 规划用地的分类和现状 道路网布局等 4 道路交通及竖向规划图 确定道路走向 线形 横断面 各支路交叉口坐标 标高 停车场和其他交通设施位置和地块界线以及界线转折点坐标 各地块室外地坪规划标高 必要时可分别绘制 5 工程管网规划图 各类工程管网平面位置 管径 控制点坐标和标高 必要时可分别绘制 分为给水 雨水 污水 电力电讯 煤气 管线综合等 6 地块划分图 表示地块的划分情况及编号 7 各种分析图 8 地块图表 分图则 以若干地块为单位