医疗健康旅游产业项目规划.doc

John McMillin：医疗健康旅游产业项目规划12月8日，2012中国医养健康旅游产业开发投资战略高端研讨会在昆明召开，会议设置三个专题阶段，在“专题二：国际医养健康旅游产业投资开发战略”中，美国CMT国际有限公司CEO John McMillin就此专题做出题为“医疗健康旅游产业项目规划提高质量、效率及投资回报率”的主题演讲，他表示我们要用完全不同的元素来打造这样一个新的医院社区，因为我确实觉得新的这样一个医院，会不断的弥漫在社区中，像过去这些医院都是一个非连续性的在我们的生活中，但现在这样医院的概念会成为我们生活固有的方面，结构将是迥然不同的。以下是演讲全文：John McMillin：我非常高兴，很荣幸有这样一个机会，今天下午与大家共聚一堂，来发表我的演讲，今天演讲者都说的非常好，主要是来讨论医、养的远见和使命，尤其在中国如何进行开发，我今天的演讲题目，主要是让大家来介绍如何将一个远景变成一个成功的现实。正如大家可以在稍候我的幻灯片当中可以看到，我们设定了一些目标和远景，同时如何来进行实施和成功的进行开展工作。首先我想给大家来介绍CMT是一个什么样的公司？CMT是已经有33年的历史，一家管理咨询的公司，来支持开发商一些咨询的服务，通过这些图片大家可以看到，其中有两个图片是包括我们在海外从事的一个项目，还有一个项目是追溯到上世纪的1998年，我们帮助了当地一个开发商来制定他的使命，同时来向他提供管理开发咨询的服务，他是在中国的。还有一个是在丹麦开展的一个项目，帮助这个房地产开发商来提供咨询的服务，而且他们在哥本哈根开展的业务也是非常富有成效。现在关于我们公司更多的信息，如这一张幻灯片一样的，大家可以看到很多商业的活动，是需要来创造一些东西，所以说在这个地方把它画成一个闭环，首先是进行可行性的调研，进行设计、施工，开发商进行发展，同时要进行成本的控制，还包括像质量的确保，还有场地的选择，还要得到与政府的沟通，得到的他们支持的，所以这一系列都是一站式的服务，我们提供这方面的服务。我们刚才一直在说开发，如果你想成为一个开发商，必须是一个梦想家，你一定要有梦想，有些梦想是好的，有些梦想则是不好的，有些梦想有可能是永远不可以实现的，是一个恶梦，那我们的目标是什么呢？就是要让开发商掌握一种方法论，通过这样方法论的流程，使他们在现实当中能够成功地开发项目，这就是我们的咨询工作。开发有各种各样的类型，这种开发包括像综合体的开发，办公室的开发，还有工业园的开发，还包括像娱乐设施的开发和医疗服务设施的开发。在讨论医疗和医养这些设施开发的时候，尤其是医养，是一个非常好、非常棒的行业，很多人都想进入这个行业，因为大家都知道现在会成为数万亿的市场份额，正如今天开发商一样、我们很多业界人士都说了这个行业是富有光明的前景，现在大家可以看到在我右边的图表，是在美国达拉斯所开发的一个项目，是一个医养的项目，是医养综合性的项目，包括儿童中心、老年救护中心和疗养的中心，是综合性的设施，在里面包括像住宅、医疗的设施，在里面都有综合性的划分。大家在想将你梦想转变现实的时候，一定梦想是具有一定的现实性，就是说你在做梦的时候，梦要有现实性，并且要可以实现的，还有在最佳的地区来选择最佳的位置，同时选择一个最好的团队来实现您的梦想，就是来实施您这个项目。现在关于这个梦想必须要现实可以实现的，我在这个地方设定了一些介入点，如何来界限？包括你的用途，也就是人们的需求，还有公共使用和所需要的，还包括对社会的造福，还吸引我们的商业伙伴来进一步参与和进一步再开发，这是将您的梦想转化为现实良好的一个地产项目。同时我们要在最佳的位置选择最佳场所的选择地，所以我们的标准是地段，地段，还是地段。那么地段一定要好，而且一定在战略上具有方便性，可以使所来接触这个地段的人很方便地到达，如果您是有巨大梦想的话，第一个衡量的标准就是低端，而且能够使您这个地段今后有时间来进行可行性的开发，还有一个适合的地形，最重要的就是要选择一个梦想的一个团队，我称其为良好的团队，就是要在项目早期的时候设定来帮助你实施这个项目的团队，就像很多的事情一样，一个良好的专业化开始，一定是良好专业化的结束，所以一开始一定要有专业化。有了一个良好团队以后，一定要有良好的想法，这个想法逐一把它变成为现实，在我们团队当中，包括项目经理是一个关键的人，他是一个结合点，这个结合点要结合方方面面利益相关方面的人，同时我们还有总建筑师、设计的建造商，包括开发商金融分析人，还有像其他专业的顾问等等，所以这些人是组成我们良好团队不可缺少的一分子，是保证我们项目成功的要素。再次强调设计的构造商，是非常重要的，因为他能够支持我们项目的经理来实施我们的项目，而且与我们的项目经理的关系是非常紧密，尤其是在施工建造的时候，能够共同来监督和监理项目的进展，包括项目的关键结点，还有另外两个咨询顾问，也是非常重要的，我刚才已经跟你说了，是一个金融分析师，还有一个专业的顾问，刚才说了我们有很多的项目在世界各地，首先与大家分享的第一个项目。这就是一个我们在海外有50余亩开发的项目，为他们提供咨询，首先是帮助他来进行筛选场地，来提供咨询服务。首先是场地的筛选，大部分的场地都是符合我们的目标，大家可以看到在这个地方有A，首先买了第一块地，然后来做一个举证，一个图表，这个图表是分成以下的几个筛选标准，这七八个标准包括是潜在占地的面积，还包括来买这个地块的价格，还要对这个区块进行分区，还有到机场的位置，湿地、地形所有这些七八个都是进行场地筛选的标准，这就是红线划分以内的场地，是我们选择的场地，你可以看到在周边包括了很大紫色区块，是一个居住区，绿色区块是办公室区，蓝色地方是商业区，我们区块是非常的便捷，可以看到接近商业办公和住宅。我们要进行概念性的设计，左边是概念性的设计，A是概念性的设计，B才是概念性设计的阶段，基本上我们首先是在这个地方有50余亩的地块。然后这个地块上进行不同的划区、分类，分成两个概念：首先要明确的就是有些临时要买，有些肯定是会租用，一定要有一个总规划落实了以后，你才知道哪些地块是要长期的租用，哪些地块是购买。你可以看到最终形成详细的计划，还是会发生很多的变故。基本上说我们是把所有购买的地块是充分利用了，就像是概念性B最后做出来一个选择，然后我们要进行可行性的研究，把它在电脑上来进行建模，更好地了解这个区块，还有它地形的分析、周边的设施，进行兼容的建模，财务的建模，商务的模型，来看今后的盈利，来看周边和建筑物的关系，所有目标都是更好地在项目跟进过程中，来掌握它的各个节点。这个项目不会永远闭环，它总是不断的改善，大家知道随着开发的进展，使用的人越多，就有很多的想法，所以在一段时间以来，我们发现这个地方是有建筑物，但是有可能是随着时间的推移，会在这个地方又有建筑物，又到那个地方，就像我光标所指的。之所以发生这种变化是我们的开发商，会在时间的飞逝之后会说我可能要发展一些零售，零售可以带来更大的利润，但要兼顾到医养的特征，所以我们可以在很多周边地方，要做一些可行性的分析，如果在这个地方有医养的设施，要有它良好的景观、良好的可视性，之所以向大家展示这么一个图表，就是说一个项目在一开始的时候就要有总体的规划和详细规划，实际上在你落实到实处的时候，还会发生很多的变故。在这里大家也可以看一下最终的效果就是这样了，正如我们开始总规划时候进行设计的，我们计划是在这里有零售、酒店、写字楼等等，当然还有一个中式的花园那就更好了。大家现在还没有竣工，而且我们还没有完全去说服客户，去说服所有的细节以及让他们全部去理解，所以这里客户要求我们去做这样一个实景图，包括上面有哪些建筑物等等，包括在做好这个实景图以后，客户才会决定是否更进一步把他们的梦想、远景加入到这块土地上。正如我们的设计进一步进行，很多变化也在发生，我们很重要的一点就是去看看财务方面的跟进程度。在这里我们可以看财务方面的工具，比如说像土地分析的数据、销售的数据，正如之前说到的，我们会不断地对这种表格进行更新。另外一点就是我们在做总规划总数或者摘要的时候，使用各种数据来进行改变，最终不会惊奇地发现在这过程当中做了如此多的改变，并且达到成功的开发和一个快乐开发的过程。这是另外一张现金流的评估表格，你可以看到这是现金流的评估表格，它主要处理的是像税收交付，还有销售现金管理营销费用、基础设施、资金和毛利率等等，我们要不断地去跟进，有时候你做一个改变的时候，也许看起来像是一个为了达到更高利益的改变，但最终的结果会造成亏损，我们必须要通过这样一个现金流的表格，对其进行仔细的分析，才能够做很好的跟踪和记录。我们继续来分享第二个案例，这样一个特定的工程，这样一个项目呢，一边是500亩，看到黄色部分就是我现在画出黄色的这一小块，之后发生了一些改变，我们只要做这400余亩开发的项目，但是在它北部的后面想要再增加180余亩，你可以看到是不同的地块，因此我们要考虑发生一些改变，而且也要把我们进一步的远景和梦想体现在这些板块当中，远景和梦想是再次发生了改变，结果是对比原始的地块，以及增加的地块，你可以看到它们是非常毗邻的，而且它们的用途也是比较接近，但是我们还去看一看其他闲置的空地，看看它们是否能被结合起来？随着我们进一步规划，最终回有越来越的空地加入到最终的一个版本中，我们在考虑怎样使得这些用途多样化，并且兼容化，所以我们从400亩做到了500亩，最终现在已经累计到了1000-1500亩来作为考虑的范围。在总规划的时候，其中一个用户，就是我们的客户说到，要把他们的梦想和他们的远景加入到这样一个建筑物场所之中，但是在他们下定决心之前，还是要仔细分析，看一看他们加入了这样新元素以后，对最终的成效有什么影响，比如说考虑的变量，像考虑的规模、形状、扩展、停车位以及使用的情况、用途等等，比如说你的停车位是地下的还是地上的，还有用途是酒店还是写字楼，或者是做扩展的用途，比如说这些建筑物是单层的还是双层等等，总之很多的这些变量都会发生一定的变化。在医疗这样一个领域中，可能要满足这样一个领域特殊的要求，与此同时我们要考虑到的就是使用的方法具有改变的灵活性，是否有这种灵活性。现在你也可以看到，这就是最初的400家100余亩，基本成为雏形。正如之前我们做的，我们想要非常精确地进行计算，包括像用途还有规模，以及地界来进行精准的衡量，我们从这个地方出发，做了一个3D的模型，你可以看到这是一个完整的3D模型，我们的客户是我指的这一部分，包括像养老、医养、零售、公寓，这是零售，写字楼，最后在这边修建了写字楼，一百亩会修筑更多的写字楼，总之这是最后的情况