谈房地产项目建设的成本管理控制.doc

谈房地产项目建设的成本管理控制谈房地产项目建设的成本管理控制谈房地产项目建设的成本管理控制 摘要为了加强房地产项目建设开发成本的管理，降低房地产建设施工过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算房地产项目的建设成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算房地产项目建设施工的成本俭读嘿墓盟俞娩件定笼需弹极绪伶向涵棉妮控公需丢酉打湍缨险威隘县需桑懒馆眯笋毋漳椎缚凶灼殖诀昭确休沪串擞禾慷摔姬嚷半账戏味驳捉帖铀 摘要为了加强房地产项目建设开发成本的管理，降低房地产建设施工过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算房地产项目的建设成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算房地产项目建设施工的成本，必须明确开房地产项目建设施工成本的种类和内容。房地产项目建设成本成本是指房地产企业建设施工和开发过程中所发生的各项费用支出。关键词：成本控制；建设施工成本；人力资源成本长期以来，人们习惯于把房地产项目建设成本控制放在建设实施阶段，其实，在工程项目建设的全过程中，成本控制贯穿于各个阶段。成本控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，要抓好成本控制，必须抓好项目的质量和进度。下面从房地产项目建设的成本要素，房地产项目建设的成本预测，房地产项目建设的成本控制，项目建设的成本控制任务分解来论述房地产项目建设的成本控制。一、房地产建设的成本要素房地产项目建设的成本核算要素与其他机械加工企业的成本核算要素是不一样的，房地产项目建设的成本要素，根据其所在地理位置不同，项目的建设要求不同、项目建筑材料不同等项内容与要求，其成本要素也是不同的，根据起来，可以分为以下几个方面；（一）房地产建设的土地费用房地产建设的土地费用，主要是指建房屋用地，绿化用地，配套设施用地，物业管理部门用地等项费用。（二）房地产建设投资的材料费用房地产建设的材料费用，主要的应当包括石料、石子、砂、水泥、装修材料，钢材等项费用。（三）房地产建设的配套设施材料费用房地产建设的配套设施料费用，主要是指排水系统用管道、体育器材，绿化的草皮、树木等项费用。（四）房地产建设的人工费用房地产建设的人工费用，是指从开始设计、测量、施工等过程中的直接人员费用，或者是与此项目建设能确定的间接建设人员的费用。（五）房地产建设的机械设备费用房地产建设的机械设备费用，是指房地产建设用的工程车、挖土机，运输机械及在房地产建设过程中用于排水的抽水机等项费用。（六）房地产建设的其他费用房地产建设的其他费用，主要是指安全防护材料、防风、防雨用材料、标志牌用材费用以及其他临时用的费用。二、房地产建设的成本预测（一）房地产建设项目成本预测的意义房地产建设的成本预测，是指建设某房地产项目所需要的总投资的资金额。所谓预测，是指用科学的方法，预计推测事务发展的趋势。其主要特点是：根据过去和现在来预测未来，根据已知的推测未知的。预测的理论根据是对被研究对象的发展趋势有指导意义。这种规律性，可以被人们所认识和掌握，并据此事先对它们的发展变化进行科学的估计。预测具有三个共同的特征：各种预测都有不同程度的历史资料为依据；各种预测都涉及到未来；各种预测都存在不稳定性。成本预测是经济预测的一种，这是根据成本核算与各种技术经济因素的因果关系，用科学的方法，对未来的成本水平及其变动趋势作出科学的预计。房地产建设的成本预测，就是依据现有的历史资料，对计划建设而未建的房地产项目，作出投资金额及其效果的客观论断。其目的就是领导的决策提供有力可靠的依据；更充分地利用有限的资金进行投资，取得最有价值的经济建设效果。（二）房地产项目建设成本预测的作用1成本预测为成本决策提供依据成本预测是从客观实际出发，系统的研究有关国内外房地产建设的信息资料，并对所建房地产的客观实际情况作出科学的论断，提出房地产建设的若干可行性方案，供领导决策。2成本预测为确定目标成本打下基础成本预测是房地产建设成本计划的重要组成部分，是确定房地产建设成本、建设计划过程中必不可少的科学分析阶段。在房地产项目建设之前必须作科学的分析论证，预测出房地产项目建设所需要的总投资额，以此进行计划成本目标考核的依据。对每一 个项目的建设，都应当有精心的预测，以免造成不应有的失误。3成本预测可确定房地产项目建设的最佳投资方案成本预测对建设某房地产项目可以从资金投资的多少、施工建设期的长短、建设项目的大小、未来完工后的经济效益等方面进行考察、考核、测算，并以此为依据，提供若干套建设方案，根据多方面的综合平衡，选出房地产项目建设成本预测的方法。三、房地产项目建设的成本控制（一）房地产项目建设成本控制的意义成本控制是一种科学的管理手段，是对已存在的活动施加影响，使其能按照预定的方向进行的过程。成本控制是指在企业生产经营过程中，对影响成本的因素加强管理，及时发现与预定的目标成本之间的差异，采取一定的措施，保证完成预定的目标，尽可能以较少的耗费，尽快把房地产项目建设好，为公司的发展和社会的和谐做出贡献。房地产建设的成本控制，站在不同的角度上来说，可以分为广义的成本控制和狭义的成本控制。广义的成本控制，是贯穿于整个项目建设的各个阶段，具体来说，包括项目建设的事前控制、事中控制和事后控制；狭义的房地产建设成本控制，仅指事中控制，是指在项目建设过程中，从开始投入施工建设起，对整个房地产项目建设的形成和偏离成本要素指标的差异所进行的日常控制。就目前来说，客观的实际情况要求房地产建设不仅注重日常建设成本控制，还必须重视事前的成本控制，主要包括：新建房地产项目的设计成本、施工建设的方案成本、所需建设材料的采购成本以及其他备品配件的储存成本的事前控制等。（二）房地产项目建设标准成本控制方法。房地产项目建设的标准成本是指在提高房地产项目建设速度和杜绝浪费的前提下，建设一个优秀房地产项目所需的一切费用。下面从材料使用和管理、人力资源管理、机械使用和管理，其他费用支出等方面说明如何控制现场施工成本。（一）建筑材料费的质量成本控制。材料费是房地产建设项目成本的控制重点。材料（含构配件）的质量是房地产项目质量的基础，材料的质量不符合房地产项目建设质量要求，建筑工程质量也不可能达标。由于材料费开支约占建筑产品成本的60%.加强材料的质量控制一定要按工程技术规范要求的品种、规格、技术参数等采购相关的成品或半成品建立严格检查验收制度，建立质量管理台账，实行材料收、发、储、运等各环节的管理，避免混料和将不合格的原材料使用到工程上。（二）房地产建设的人工费的成本控制。施工人员是施工过程的主体，房地产项目质量的形成要受到所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员的共同劳动的限制，其人工费支出约占建筑产品成本的20，这是形成工程质量的主要因素。应对质量成本控制从人员费用支出方面入手，注重促进建筑质量和人工效率的综合作用。加强建筑施工人员的政治思想教育、劳动纪律教育、职业道德素质教育，从确保质量的前提出发，强化施工人员的质量成本管理培训，提高他们的质量意识，在施工过程中严格执行质量标准和操作规程，保质保量地完成施工任务。并且实行施工质量报酬挂钩制度。将建筑施工质量、效率与人员的薪金报酬相挂钩，用合格施工质量为主导来考核人工的劳动量与支付人工费用，以促进施工人员发挥主观能动性，不断提高施工的质量和效率。（三）房地产项目建设的机械费的成本控制。房地产项目的施工机械设备是实现施工机械化的重要物质基础，同时也是现代化施工中必不可少的设备，它对施工项目的质量、进度有着直接的影响。机械费的开支约占建筑成本的10%，因此建筑施工企业在机械设备的选用方面必须综合考虑施工现场的条件，建筑结构形式、机械设备性能、施工工艺和方法、施工组织与管理、严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。建筑技术经济等各方面因素特别考虑到施工质量成本的要求，使之合理装备，配套使用。确保机械设备的完好率达到100%，始终处于最佳使用状态，充分发挥机械设备的效能，使施工质量得到充分的保证。（四）房地产项目建设施工其他费支出的成本控制。施工间接费支出一般约占建筑产品的10%左右。它包括建筑施工企业故障成本中的罚款、诉讼费用等项目。工程质量是在施工过程中形成的，而不是靠最后检验出来的。工程质量成本的控制涉及到施工安全问题，绝不能因控制费用开支而减少安全措施的投入。要实施质量成本控制，就一定要把工程质量从事后检查把关，转向事前控制。真正的做到事前预防、事中控制和事后检验、反馈信息的有机结合，将施工间接费用控制在公司质量标准成本要求的范围内。1.施工前要对施工的项目逐项分析，可借助图等工具，寻找在施工中可能或最容易出现的质量问题，提出相应的对策，采取质量预控措施降低返工、返修率等可避免的损失，加强施工工序的成本控制。2.在施工过程中严把安全关。安全为质量服务，质量需要安全保证。在整个的质量控制中，施工项目的安全工作要贯穿于施工全过程中，避免安全问题给房地产建设企业带来的成本损失。 3.合理安排施工工序，采取有效措施保护分项、分部工程施工的建筑成品以及半成品的质量保护，避免后续施工造成质量损失，这也是严格控制质量成本的有效手段。（五）房地产项目施工过程成本控制。施工过程是指整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。施工方案正确与否，直接影响工程质量控制能否顺利实现。在施工中往往会出现由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加质量成本支出的情况。为此，建筑施工企业应对施工过程实行监督控制，严格按照合同进度展开施工，应紧紧围绕影响质量成本变化的各个环节，如人工、材料、机械等。加强质量成本的事先计划预测，事中执行检查控制，事后反馈总结改进，将质量成本控制管理的触角延伸到工程项目的各个领域和角落，真正达到质量控制的最优化，从而收到房地产项目建设施工企业效益最佳化的效果三房地产项目建设的成本控制任务的分解。 1、项目部内部责任分解在项目部内部层层分解责任，层层分解责任成本，层层签订责任书。明确好项目部内各个成员的责任，谁负责、谁负担。提高项目部内成员的责任意识，可将责任书上墙，时刻提醒项目部内成员。2、具体考核措施可以在项目部内部成立一个考核小组在每道工序完成后，根据项目部内成员责任成本完成情况，进行商议考核。在各自责任成本范围内，成本节约了则所节约成本的2%-5%作为奖金奖