从“一房二租”看合同效力认定.doc

从“一房二租”看合同效力认定【案情】2004年2月，某建筑公司因扩大经营规模，拟在本市找一房主租赁几间厂房。经人介绍，在2月25日，该公司与甲棉纺厂签订了一份房屋租赁合同。合同约定：如果甲厂新建厂房于2004年9月底前后竣工并交付使用，就将旧房三间租给该建筑公司，每月租金2000元，租期10年。4月10日，该市某房地产公司也表示愿意租三间共300平方米的厂房给建筑公司，月租金1500元。但建筑公司考虑到已和甲厂签订了合同，还有5个月就能租到房，没有必要为此违约，故未答应。2004年9月20日，甲厂新建房竣工，并搬进新厂房开展生产经营。建筑公司即于2004年10月14日要求履行合同。而甲厂却告知该建筑公司，甲厂已于2004年2月18日将三间房租给了个体户李某，李某已于2004年9月 30日搬进旧厂房。为此，建筑公司无法租到此房，重新另租厂房，损失30，000元。建筑公司请法院撤销合同，并要求甲厂承担法律责任。在处理本案时，关于甲厂故意隐瞒真相签订“一房二租”的附条件合同，最终导致建筑公司无法实现合同目的，甲厂应承担什么法律责任产生分歧。【分歧意见】第一种意见认为，甲厂应承担缔约过失责任。理由是：缔约过失责任，是指合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方致合同不成立或无效，或被撤销且具有过失，因该过失而承担的责任。根据合同法第四十二条第(二)项“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。本案中，甲厂故意隐瞒已将厂房租给个体户李某的事实，与建筑公司签订合同，违反诚实信用原则，导致该合同撤销，所以，甲厂应承担缔约过失责任，赔偿建筑公司的损失30，000元。第二种意见认为：甲厂应承担违约责任。【评析意见】笔者同意第二种意见，认为甲厂应承担违约责任。理由是：要区分本案当事人的责任性质，主要是看本案合同是否生效。如生效，甲厂即应承担违约责任，反之，则承担缔约过失责任。而判断合同是否有效，应依据合同法的规定。本案涉及的合同是一个房屋租赁合同，且是附条件的合同，而不是附期限的合同。附条件的合同是指设定一定的条件，并将条件的成就与否作为决定效力发生或消灭的根据的合同。条件的发生与否是不确定的事实，这是与附期限合同的根本区别。本案中双方约定的事实是：甲厂新建厂房于2004年9月底前后竣工并交付使用。乍看起来，这事实既有期限，又有条件，更多的人认为是附期限的合同。但是， 2004年9月底前后甲厂新建厂房能否竣工并交付使用是一不确定的事实，而“2004年9月底前后”这一期限是用来修饰“甲厂新建厂房竣工并交付使用”这一条件的。因此，笔者认为，本合同是一附条件的合同。合同所附的条件依其对合同效力的影响不同，可分为解除条件与延缓条件。延缓条件又称停止条件，是指合同中的确定的权利和义务要在所附条件成就时才生效的条件。本案中双方合同中的附条件为延缓条件。因此，合同虽于2004年2月25日订立，但并未生效，其生效时间应是条件成就之时，即2004年9月20日。附条件的合同一经成立，则已经当事人之间产生了法律关系，当事人各方均应受其约束。因此，在条件成就与否未定之前，行为人也不得为了自己的利益，以不适当行为促进或阻止条件的成就，而只能任其发展。合同法第45条第2款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”依此，本案中甲厂恶意阻止条件成就的事实发生，视为该条件已于2004年9月20日成就，该合同亦相应地于2004年9月 20日生效。因此，本案合同已生效，甲厂应承担违约责任。但在2004年2月25日前双方订立合同之前，甲厂在已经与他订约的情形下，故意隐瞒了事实真相，又与建筑公司订立合同，后又不履行合同，是否适用合同法第42条规定，对公司承担缔约过失责任呢?合同法第42条规定：“当事人在订立合同中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(一)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”但缔约过失责任之适用，应以一方给另一方依赖合同成立和有效，而由于合同不成立或无效的结果所蒙受的不利益。换言之，如果一个合同已经成立、生效，并无适用缔约过失责任之余地。本案中，虽然甲厂在缔约过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为，但该行为并未导致合同不成立或无效。恰恰相反，