房地产行业分析(万科).doc

（一）行业的基本状况分析一、房地产行业发展概述房地产属于一个国家的支柱产业, 其发展状况直接影响到国民经济各部门的发展。目前, 房地产市场总体上呈良性发展趋势, 总量在增加, 房价基本稳定, 制度在完善。这些年来, 我国房地产业的迅猛发展, 不仅有效地改善了居民的居住条件, 而且促进了国民经济的快速发展,缓解了就业压力。但在发展过程中还存在不少问题, 房地产市场持续升温, 房价上升过快, 远远超出了市民的购买力, 空置率高, 泡沫现象严重，供应结构不合理,银行及金融系统信贷非理性扩张等。因此, 首先, 在宏观政策上要对低端房给予扶持; 其次, 用金融政策优惠鼓励发展经济适用住房或普通商品住房; 最后, 整顿住房金融市场秩序, 规范住房金融业务等等。怎样才能从根本上规范房地产领域中的投资现象, 推动我国房地产业乃至经济建设朝着良性方向发展? 这正是我国现在正致力做的事情。【季 寅 颖我国房地产市场发展的问题与对策分析(南京财经大学 贸易经济系, 江苏 南京 210046)】二、我国房地产行业发展现状房地产行业是我国国民经济的支柱，是改善人民生活、增强国民经济的重要产业，在社会经济生活中发挥着重要作用。目前，我国房地产行业正处在向规范化、规模化、品牌化运作模式转型的时期，其增长方式由注重规模、速度向注重效益转化，由主要依靠政府调控向靠企业和市场自我调节转化。国民经济的持续快速增长以及人民消费结构的不断提升，为我国房地产行业的发展创造了更多的机遇，同时也面临着更激烈的竞争。1、房地产行业的快速发展推动经济增长，成为支柱产业房地产行业在国民经济体系中属于基础性、先导性的产业，是构成投资、消费和进出口的主要力量。自1998年我国实行住房市场化改革以来，房地产行业始终保持着持续稳定的发展，对国民经济增长的贡献不断增大。与此同时，由于房地产行业处在国民经济链条的中间环节，产业关联度高（对其他产业的关联度高达1.416，其中金融保险和商业为0.145，建筑业为0.094），可以通过后向效应带动家电、建筑、装修、商业、金融保险等产业的发展。2、房地产行业改善国民的居住条件和生活质量民生问题是构建社会主义和谐社会的主要内容，而住房则是最为重要的民生问题，直接关系着人民的居住水平和生活质量。加快住宅建设，解决住房问题，是关系国计民生的大事。推动房地产行业健康发展，是提高住房条件、改善居住水平、满足人民物质文化生活需求的基本前提。当前，我国房地产住宅行业的发展已经进入到注重建筑水平、讲究居住条件和追求生活质量的人居环境时代。生态、绿色、健康的住宅技术得到广泛普及，住宅总体布局和谐统一，功能布局更为合理，极大地体现与人的互动和亲和性，大力改善了人们的居住环境，提高了生活质量。3、房地产开发投资规模不断加大房地产的开发市场是构架土地市场和销售市场的桥梁，没有房地产的开发，自然就无销售可言。统计数据显示，房地产的开发投资已成为固定资产投资的重要组成部分，并且所占比重不断提高，在国民经济发展中占据着愈来愈重要的地位。4、住房消费升温，推动住宅行业发展近些年来，人民的收入水平不断提高，消费观念也发生了很大的变化，更多的人愿意把钱花在改善生活居住条件上，住房消费不断升温，房地产价格上涨比较快，一定程度上拉动了内需，同时也推动了房地产住宅行业的快速发展。【我国房地产行业发展现状以及趋势分析黄 平 吴春义中冶置业（安徽）有限责任公司，安徽 马鞍山 243000】52010年数据分析房地产市场的供给与需求1、全国房地产开发综合景气指数国家统计局发布的数据显示：2010 年 4 月份全国房地产开发综合景气指数为 105.66，比 3 月份回落 0.23 点；本年资金来源分类指数和房屋施工面积分类指数均出现环比下降态势（参见图 1）。分资金来源看，14 月房地产开发企业本年资金来源 21603 亿元，同比增长 59.9%。其中，国内贷款 4552 亿元，增长39.9%； 利 用 外 资 137 亿 元， 下降 17.4%；企业自筹资金 7459 亿元，增长 52.5%；其他资金 9454亿元，增长 81.9%。在其他资金中，定金及预收款 5240 亿元，增长 73.9%；个人按揭贷款 2955 亿元，增长 102.1%。2、全 国 商 品 房 新 开 工 面 积2010 年 13 月， 全 国 商 品 房 新 开 工 面 积32288.6 万平方米，比去年同期增加 60.7%，增幅处较高水平，这主要受去年基数较低影响。但由于房价的快速增长带来的宏观调控预期，及房地产贷款限制政策的出台，开发商可能需要调整开发节奏，二季度新开工面积将会大幅减少。同期商品房竣工面积同比增速处在较低水平，这主要受去年基数较高影响，但从环比看，竣工面积较 12 月增速超过80%，市场短期供应依然稳定（参见图 2）。3、全国商品房销售面积2010 年 13 月，全国商品房销售面积 15360.92万平方米，同比增长 35.83%，商品房销售额 7976.8亿元，同比增长 57.69%。随着国家多项政策出台，尤其是差别化房贷政策的出台，和市场对商品房降价预期增强，致使销售面积增速开始回落。但从单月增幅看，3 月单月销售面积达 8205.74 万平方米，超过了 2 月份水平（参见图 3）。三、我国的房地产行业存在的问题我国房地产行业中仍存在一些问题，需要引起高度重视，主要包括以下几个方面：第一，土地获取问题。我国房地产行业快速发展的同时，常有国有土地使用权的违规现象发生，如滥用土地资源、非法占用农业用地等，甚至有的开发商通过暗箱操作低价取得国有土地的使用权，造成土地资源的流失，损坏了国家的土地储备，严重危害国民经济的可持续发展。第二，有效需求问题。对房地产的需求主要由居住需求、投资需求和投机需求三个部分组成。居住需求是为了自身居住需要，投资需求是为了出租需要，而投机需求则是为了在房价上涨时取得高额收益。由于我国房地产的投资规模不断扩大，商品房供应增加，销售面积低于竣工面积，空置面积增多，进而导致房地产行业的有效需求不足。第三，市场调节问题。随着房地产行业的飞速发展，市场调节机制的缺陷日益暴露。许多开发商在利益驱使之下，盲目追求暴利，导致部分地区房价非理性飞涨。也有些“房东”阶层为了获取超额利益，不断炒高房价，使真正有自住需求的人买不起房，两极分化日益严重。第四，金融信贷问题。我国房地产行业的金融信贷风险在不断升高。部分开发商自筹资金不足，为了筹资需要，千方百计从银行贷款，从而致使银行的金融信贷风险不断增加。也有些个人利用银行贷款购买多处房产，囤积房源进行炒作，导致房地产泡沫经济，加剧信贷风险。四、我国房地产行业发展趋势分析1、市场日趋成熟从当前房地产投资和房市的表现分析，我国房地产行业目前还处在繁荣时期，整个房市仍处在上升阶段，但从市场表现来看，房市则处在不成熟到成熟的调整期。未来几年，市场理性将会逐渐回归。另外，从城市居民的经济实力和购买力来看，只要国民经济保持着稳定增长，楼市不出现严重供不应求的情形，那么楼市就永远不会崩溃。而且，通过国家对房地产行业的政策调整，引导房地产进入成熟理性的发展期，市场会不断成熟。2、上下游产业一体化随着我国经济实力不断壮大，科学技术力量的迅速发展，房地产企业已经不再是整个产业链中一个简单的节点（如建筑、装修等），而是掌握了自己的关键技术和核心竞争力，企业的产业布局向完整的产业链上下游方向扩张。如向物业提供中央空调的企业涉足机电行业，使得房地产市场的竞争从产品层面延伸到整个产业链。3、房价涨幅日趋平稳房价与国民经济的发展呈正比关系。只要我国经济稳步增长，政府宏观调控得当，房价就不会出现太大波动。有限的土地资源是房价持续走高的诱因，土地价格的逐期升高带动房价的上涨态势。一方面，开发商为了提高楼盘档次，打造品牌效应，将促使房价上涨；另一方面，随着国民经济的发展和人民收入状况的改善，对住房的需求越来越旺盛。但在市场以及国家政策调控下，房价的增长将日趋平稳。4、供求趋势预测1. 多种因素所致，地产销售将会转冷2009 年房地产市场的井喷行情导致房地产销售面积和销售价格的大幅上涨，在经济复苏比较确定的情况下，房地产价格成为政府关注民生，调节资产价格的主要落脚点。2010 年初，市场迎来了政府新一轮的房地产调控。调控的手段与 2003 年，2007 年相比，基本相似。根本还是紧土地，紧信贷。提高购买成本，惩治开发商。密集出台的政策改变了市场的短期预期，消费者出现了观望情绪。2. 库存仍然处在较低位置，供给紧张局面难以改变从各地的供给情况来看，由于去年下半年新开工面积尚未形成有效供给，今年上半年可售房屋库存仍然处在较低位置。考虑到 2009 年销售速度的不可持续性，各主要城市的去库存化时间都在十个月以内。3. 新的调控政策渐次出台，主要针对投机性地产泡沫房地产仍然是中国最赚钱的行业之一，也是最容易受到政策调控的行业。目前来看，如果二季度房地产重现价量齐升的局面，政府肯定不能坐视不理，最近国土资源部的密集调研显示了新一轮调控政策将会渐次出台。土地政策和货币政策仍将是政府调控房地产市场的两大利剑。货币政策中，针对需求的政策如首付款，利率调节空间已然不大，近期银监会的表态显示政府将会进一步收紧开发贷。土地政策中，仍然是打击囤地，增加保障性住房用地为主。中国房地产市场的问题根源是中国经济增长的既有方式以及沿革下来的财政制度和土地政策，这些问题政府目前都很难从根本上予以解决。因此，新的政策只会干扰房地产市场的预期，但并不会改变目前房地产市场的基本政治和市场环境，市场终究会按照它既有的规律运行。【2010年中国房地产行业风险分析（作者系北京世经未来投资咨询有限公司行业分析师高芸）（责任编辑 汪 川）】4、毛利率房价毛利率变化主要原因：一方面是地价上涨、建筑材料和劳动力成本上升,另一方面则是房价下行,受此影响,房地产行业的利润空间正在收缩,销售毛利率呈整体下滑态势。据WIND资讯的数据统计,前三季度,86家A股房地产公司平均销售毛利率为33%,比去年同期下降5.6个百分点,比去年全年下降2.3个百分点。86家公司中,有36家销售毛利率同比下滑。其中,万科A和招商地产等行业龙头公司的毛利率均出现下降迹象。数据显示,前三季度,万科的销售毛利率为40.48%,同比下降6.5个百分点,比去年全年下降1.5个百分点。招商地产前三季度毛利率为42%,比去年全年下滑5个百分点。【2008-11-07 中国市场研究报告网】（二）行业的一般特征分析一、行业的市场类型分析 房地产行业属于垄断竞争。因为房地产行业进入门槛高，并不是不同人可以随便进出的，它需要相当大的资本量，所以是垄断竞争。二、行业的经济周期