江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目可行性研究报告.doc

江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目总 论1.1 项目基本情况1.1.1 项目名称：江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目1.1.2 建设性质： 新建1.1.3 项目业主：1.1.4 建设地址： 重庆市渝北鱼复工业园区鱼嘴镇，控规A08-2/03及A09/03地块。用地南临石河清水库。1.1.5 建设规模及建设内容项目总占地107082平方米，项目净用地107082平方米，总建筑面积为386112平方米。主要建设内容包括住宅291263平方米（含建筑面积50m2以下的廉租房126571.69 平方米，3331套），商业用房、1个幼儿园，体育设施8398.48平方米等配套设施，地下车库及设备用房43450平方米等土建工程，以及项目区各种景观小品建设工程以及环境、绿化和公用工程等。1.1.6 项目总投资项目提供公租房住宅291263平方米，2743套；廉租房住宅126571.69平方米，3331套。总投资130737.88万元，其中建安工程费用90511.23万元，占总投资的69.23%；工程建设其他费用23747.79万元，占总投资的18.16%；预备费11425.90万元，占总投资的8.74%；建设期利息5052.96万元，占总投资的3.86%。平均单位综合造价3386元/平方米。不含配套费、人防费、规划综合费后项目总投资为117567.07万元，平均单位综合造价为3045元/平方米。其中廉租房部分总投资38544.05万元，包括工程费用31541.30万元，工程建设其他费用3498.75万元，预备费用3504.00万元。1.1.7 资金筹措1.1.7.1总资金筹措方案本项目总投资为130738万元，资金来源为：（1）申请国家廉租房专项建设资金6329万元；（2）项目业主自筹（市级财政资金补贴）54809万元；（3）商业银行贷款69600万元。1.1.7.2廉租房部分资金筹措方案廉租房总投资部分38544万元,资金来源为:（1）申请国家廉租房专项建设资金6329万元；（2）项目业主自筹（市级财政资金补贴）32215万元。1.1.8 建设年限建设时间为2011年6月2013年4月，全部工期为22个月。1.2 项目业主简介重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司为两江集团全资子公司，注册资金贰亿元人民币。其经营范围是两江工业开发区内公租房的投资、建设、供应、租赁管理及资产处置等。重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司暂设有综合管理部、投资发展部等两个部门，核定人员编制10名。大力推进两江新区公租房建设和发展，提供品质优良的公租房和优质的管理服务，进一步推动以民生为导向的开发建设是重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司的重要任务之一。1.3 编制依据1. 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)2. 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010 10号）；3. 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国发2010 4号）；4. 关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保2010 87号）；5. 重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知（渝府发2010 61号）；6. 关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知（渝财建2010 483号）；7. 重庆市国土房管局关于印发重庆市公共租赁住房管理实施细则的通知（渝国土房管局2011 9号）；8. 重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知9. 重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（渝府发2007 136号）10. 投资项目可行性研究指南（2002年）；11. 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；12. 项目业主提供的其他资料。1.4 研究内容1. 项目建设背景与必要性；2. 重庆市公租房现状和发展研究；3. 项目建设规模和内容；4. 建设方案设计；5. 环境保护和节能分析；6. 组织机构及管理模式；7. 实施计划及招标方案；8. 投资估算和资金筹措方案；9. 测算项目的经济效益；10. 分析社会效益，进行社会评价。1.5 研究结论近年，国家大力推进公共租赁住房的建设，是解决买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题的关键举措，是一项重大的民生德政工程。通过公租房的建立，为完善我国分层次住房供应体系，多渠道满足中低收入群众住房困难的需求，以及通过“廉租房”、“经济适用房”、“限价房”、公共租赁住房等多项保障性住房制度为老百姓解决住房难题，改善居住环境一项重大创举。因此，本项目建设符合国家宏观调控政策要求，符合重庆市大力建设公租房的发展规划，符合为人民服务、以人为本的科学发展观。本项目总占地107082平方米，建筑面积为386112平方米，其中住宅291263平方米（含建筑面积50m2以下的廉租房126571.69 平方米，3331套），总投资130737.88万元，建成后将为主城区中低收入人群提供大量保障性住房6074套，受惠人群14800余人。各项建筑的建设规模总体适宜，规划设计方案基本合理；选址与周边环境相适应，建设条件能基本满足本项目建设的需要。项目实施后，将显著改善中低收入人群居住状况，提高他们的生活水平，具有良好的社会效益。 综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。1.6 主要经济技术指标表1-1 主要经济技术指标表鱼嘴公租房综合技术经济指标一览表总指标项目计算单位数值备注总用地面积M2107082204亩其中：建设用地M2107082居住户(套)数户6074 其中：公租房公寓624套居住人数人14823总建筑面积M2386112一、按功能性质划分1)住宅建筑面积M2291263其中：公租房公寓部分M2360002)公建（商业）建筑面积M245657 其中包括农贸市场和超市其中：公租房公寓部分的集中商业M211050 3)其他配套建筑面积M249192 其中：社区居委会建筑及社区活动用房M2926 按每100户15平米计算（253.8） 物管用房建筑面积M21456 按住宅总建筑面积5计算（790.625） 幼儿园建筑面积M2300012班（千人23生）每班30人 文化站M2150 消防控制室M2120 公厕建筑面积M240 门卫及其它M250 车库面积及设备用房建筑面积M2434504)架空层建筑面积M2二、按地上地下划分(1)地上建筑面积M2342662(2)地下建筑面积M243450 其中：车库建筑面积M241050 设备用房及其他面积M22400三、计入容积率建筑面积M2 容积率3.20 建筑密度24.30% 绿地率36.56% 总停车位辆1220 注：商业、办公停车按0.5/100建筑面积（辆） 地面停车辆120住宅停车按0.34/100建筑面积（辆） 地下停车辆1100 规划总停车量辆1总投资万元117796.43 其中：建安工程费万元82063.94 占总投资的69.67% 工程建设其它费用万元20845.92 占总投资的17.7% 基本预备费万元10290.99 占总投资的8.74% 建设期利息万元4595.58 占总投资的3.9%2资金筹措万元117,796其中：财政专项资金万元6,329占总投资的5.4% 项目资本金万元48,168占总投资的40.9% 银行贷款万元63,300占总投资的53.7%72 项目建设的背景、必要性及有利条件2.1 项目建设的背景当前，房地产业发展迅速，房地产开发投资逐年增加，开发规模不断扩大，销售价格大幅上涨。房地产业的发展，对拉动投资增长、改善人民的居住条件、提高人民生活水平、推动社会消费等方面发挥了很大的作用。由于房地产业的关联产业多，其自身发展的同时也带动了许多。其它产业的发展，因此，其对整个国民经济的发展发挥了重要的作用。近年来，中国GDP保持了9%以上的高速增长，房地产的迅速发展在其中起了重要的支撑作用。随着房地产业的快速发展，房地产商品销售价格大幅上涨，已经超过了城市普通居民的购买能力和支付能力，且呈愈演愈烈之势，给整个社会的和谐稳定带来了隐患。“衣、食、住、行”是人类的基本生存需要，而“住”是其中最基本和重要的一个，只有住的问题解决了，人们才会有安全感、稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐的前提和基础。正是在这样的背景下，中央加大了对房地产业的宏观调控的力度，相继出台了一系列政策措施来解决房地产业发展中的问题。主要从两方面入手：一是抑制房价过快增长，使房价的涨幅控制在合理的范围内，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，使大部分普通居民都能买得起房；二是加大保障性住房的供应力度，切实保障无力购房的中低收入家庭的基本住房需求，这主要是通过向底层人群提供经济适用房和廉租房，为中低层人群提供公租房两个途径。2010年以前，重庆就已形成廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、公寓等5种方式的保障性住房格局。但是，新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”群体并不在此列，这得到了重庆市委和市政府的高度的关注。2010年伊始，重庆市在内地城市率先大规模建设城市公租房，并正式出台公共租赁房保障性住房的相关政策，以有效解决这一群体的住房问题。 项目所在区域为重庆两江新区鱼复工业园区。重庆两江新区是继上海浦东新区和天津滨海新区后的第三个国家级新区。鱼复工业园位于江北区东部，由两江新区和江北区共同出资开发，包括江北区的唐家沱街道、鱼嘴镇和复盛镇，规划建设用地60万平方公里。鱼复工业园是西部地区最重要的水铁联运基地和港口物流集散地，以及寸滩港部分保税功能转移的主要承接地，也是两江新区工业发展的先行启动区和集中展示区。鱼复工业园区将主要构建以下四大产业：汽车整车、发动机及零配件产业；轨道交通车辆制造产业；大型装备制造产业；现代物流产业。鱼复工业园区今后每年都将会为大量的大学毕业生、外来工作人员、农民工提供众多的就业机会，公租房的建设将会为此类人群解决人类“衣、食、住、行”基本生存中最基本和重要的一个需求“住”。住的问题解决了，人们才可能安心的工作和生活，这也是社会稳定、和谐发展的前提和基础。2.2 项目建设的必要性2.2.1 是构建社会主义和谐社会的重要内容我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，而构建社会主义和谐社会是党的十七大提出的经济社会发展的重要目标，就要求政府必须解决好关系人民群众切身利益问题，更加注重经济社会协调发展，更加注重社会公平。现阶段政府急需解决的热点问题之一就是如何使城镇中低收入群体安居的问题。2010年6月，李克强副总理主持召开了全国公共租赁住房工作会议，住房和城乡建设部等部门下发了关于加快发展公共租赁住房的指导意见，这是深化我国住房制度改革的一件大事。因此，为城市中低收入家庭提供相对便宜的城市公共租赁住房及廉租房，改善其居住条件，逐步提高其居住水平，是构建和谐社会的需要。2.2.2 是完善房地产市场的需要我国房地产供应结构单一，房地产价格不断攀升，这种状况的进一步发展，极易使房地产业产生“泡沫”，从而影响整个国民经济的发展。因此，从促进房地产业和国民经济持续发展的要求出发，也有必要启动并规范保障性住房的建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类中低收入群体的住房需求。当前，保障性住房的需求潜力较大，随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多中低收入群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格取得住房使用权；中低收入群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；部分住房困难的中低收入群体是刚进入社会的毕业生或打工白领，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁住房市场是非常必要的。2.2.3 是满足城市中低收入人群住房的需求住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。2010年，七部委联合发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）明确指出，“大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。”重庆全市辖40个区县，总人数逾3000万，因此，这样一个人口众多、辖区范围广的城市，如何处理好在城市化快速进程中，居民住房这一越来越突出的矛盾，特别是中低收入家庭的住房问题直观重要。因此，结合中央指导意见，重庆市结合本市实际情况，加强公共租赁房的建设，增加城市住房容量、改善市民居住条件的需要，有效解决城市中低收入家庭的住房问题。2.2.4 是落实重庆市城乡统筹发展的需要胡锦涛同志在2003年初中央农村经济工作会议上的讲话提出：必须“把解决好农业、农村和农民问题作为全党工作的重中之重，放在更加突出的位置”。农村城镇化是“三农”问题中的重要内容，是城乡统筹发展的重要举措，推动农村城镇化，促进城乡统筹发展，就必须在加大乡镇基础设施投入等方面入手，解决好农村城镇化所带来的住房紧张问题，就必须做好保障性住房工程的建设工作。重庆作为全国城乡统筹试验区，国务院关于推进重庆统筹城乡改革发展若干意见（国发20093号）中明确指出，“要站在全局和战略的高度，充分认识加快重庆市改革开放和经济社会发展的重大意义，努力把重庆市改革发展推向新阶段”。 通过城市公租房的建设，可以为大量进城务工的农民们提供舒适的居住环境，加大我市城乡统筹力度。2.2.5 是提高重庆城市形象的需要2010年以来，重庆市委、市政府高度重视和大力支持，下大决心，投入大量资金，大力加大加快全市特别是城区公租房建设，并且取消了户籍限制，把受益人群范围扩大至新的大学毕业生和从农村、外地迁移到这个城市来工作的群体，因此，重庆所实施和推行的公租房政策，不仅将成房价“稳定器”，房市“缓冲器”，是一项实实在在的民生德政工程，更重要的是，彻底打破了户籍壁垒，把民意当作第一信号。同时，在全国范围这一率先举措，也对其它城市的公租房建设有借鉴意义。106 中冶赛迪工程技术股份有限公司3 公租房现状与发展分析3.1 公租房概述公共租赁房，就是解决新夹心层群体住房困难的一个产品，是继经济适用房、限价房、廉租房之后面向中低收入住房困难家庭等群体的解困房。公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公租房概念的提出，现实意义在于帮助中低收入人群解决住房难的问题，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。3.2 我国公租房形势分析3.2.1 我国公租房形势发展分析2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。 据媒体万人调查显示，95.1%的人支持公共租赁房在全国推广，72.4%的人认为公共租赁房为青年提供了新选择，可以缓解住房紧张；45.0%的人认为租房是“不想当房奴的人的必然选择”。超过三分之一的人认为公共租赁住房“会让更多人租房而不买房”。2010年6月，国家发展和改革委员会、财政部、住房和城乡建设部等多部委联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见，首次从国家层面明确对公租房建设的政策支持。国家发改委和财政部随后还各自拨付10亿元专项资金，用于支持各地公租房事业。2010年底，中央经济工作会议在部署2011年工作时明确提出，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。2011年初，住房和城乡建设部宣布：今年全国保障房将建1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，保障房建设规模创历年之最。配合中央的要求，各地也纷纷亮出2011年加快保障房建设的计划与措施。重庆自2010年开始就已积极展开公租房大规模建设，计划3年内完成建设4000万平方米公共租赁房的目标；上海计划建设和筹措保障性住房1500万平方米，动迁安居房800万平方米和公租房200万平方米；陕西将新建廉租房5.54万套、公共租赁住房14.1万套、棚户区高在14万套、农村危房改造7万户。厦门、深圳、北京、天津也都开始推动这项工作。3.2.2 我国公租房发展存在问题从以往住房保障制度实施情况包括具体的数据来看，资金和监审是保障性住房建设的普遍难题，由于公共租赁房的供应对象更广泛，建设任务大，面临的问题就更为严峻。主要来自于以下几个方面：1建设资金来源中断或供应不足，导致项目工期拖期甚至被迫终止，利率变化导致融资成本增加。2维护成本较高，政府后续补贴较多。公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求，同时，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和财力，这些都应在公共租赁住房计划中有充分的考虑。3准入时的资质审核和退出机制。准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。退出的困境在于，当承租家庭不符合承租条件时，如何让他们退出房屋。3.3 重庆公租房形势分析3.3.1 重庆公租房形势发展分析近两年，重庆加大了建设公共租赁房的决心和步伐，从2010年初重庆首个公租房项目鸳鸯平区的“民心佳园”正式破土动工以来，现已部分入住，大竹林、华岩、西永、蔡家、茶园等多个主城以及区县公共租赁房项目也相继展开开工建设。截止2010年底，重庆市公租房建设已开工面积达1300万平方米。至此，重庆开创了全国各省市大规模建设公租房的先河，建立起“低端有保障、中端有支撑、高端有约束”的住房供应体系，并从制度和政策上对公共租赁房建设制度和政策有所创新和发展，成为国内公租房建设的范例，被国内经济学家李稻葵和郎咸平的总结为：“中国住房改革的里程碑”、“第一次用系统工程的思维解决中国的住房问题。”据测算，重庆主城670万常住人口，扣减历年提供的廉租房、经济适用房以及其他保障性安置房，加上城市扩容新增的住房保障需求，至少有150万人需要公共租赁住房，约3000万平方米的建设体量。重庆据此考虑逐年的建设进度。郊区，以收购和改建为主。未来十年，重庆将步入城镇化加速发展期，中小城市将成为承接农村人口转移的重要载体。重庆在8个重点郊区区县开展公共租赁住房建设，通过住房保障政策合理引导农民工定向定居，既符合农民工的愿望和实际能力，还可以最大限度地减少农民工的盲目流动。同时，建设的形式不再拘泥于新建，而是针对郊区区县空置房较多的实际，通过大规模收购空置房源，实现闲置资源的优化配置，也可减轻区县财力的负担。3.3.2 重庆公租房特点1. 至2012年，重庆公租房建设总量达4000万平方米：此规模堪称全国之最，4000万平方米公租房相当于许多一线城市两到三年的商品房销售量；2. “以国有资产经营收益（主要是土地增值收益），反哺社会公共事业投资”：重庆公租房土地供应主要来源于政府， 3万亩土地“零地价”供应，按照土地保守作价，这部分价值也超过1000亿元，即超过了重庆市2010年一年的土地出让金总额（约900多亿元）。此外，公租房建设资金主要来源于五个方面，一是通过中央和地方的各项财政专项补贴资金（如每年土地出让收益的5%用于公租房建设），争取解决大致30%的成本。二是利用政府注入的土地资产存量和国有企业自身的信用去融资，解决大部分公租房建设费用。三是通过公租房建成后的租金收益，去覆盖银行的贷款利息，实现现金流平衡。四是每个公租房项目中大致都会配有10%的商业设施，这部分物业可租可售，可以回收至少五分之一的总投入。五是从长远看，公租房作为集团持有的资产会不断升值，将降低公司的资产负债率，放大其融资能力。据悉，目前已有8家银行与重庆公租房项目签订了总计约160亿元的意向性贷款。3. 准入机制完善合理，真正实现保障性住房的全覆盖：一是打破户籍“藩篱”。重庆市公共租赁住房管理暂行办法规定：凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员，进城务工及外地来渝工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房。这打破了保障性住房与户籍捆绑的“传统”，有利于推进城镇化进程，解决大中专毕业生、进城务工人员落户的后顾之忧。二是合理把握收入标准。目前重庆确定申请公租房的收入标准是：单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下。上述标准是根据重庆的经济发展水平、人均可支配收入和消费水平来确定的。由于公共租赁住房每平方米月租金10元左右，只相当于同类商品房市场租金的60%，意味着符合条件的个人或家庭住房成本将大幅度减少，大体控制在月收入的15%左右，这有利于增加其教育、医疗等消费支出，提高生活质量。同时，为了促进人才有序流动，市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难家庭，按属地原则申请，可不受收入标准限制。4. 全面考虑公租房建设规划，避免贫民窟等负面社会现象的出现：当前，重庆的公租房建设实行商品房、公租房无差别的“混建”模式，高标准、高品质规划建设。一方面，在布局上，公租房一般布局在轻轨沿线或交通条件较好的地区，容积率约，完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、银行以及健身、图书馆等设施和场地。另一方面，主城区公租房均布局在一、二环线之间规划的个人口聚居区中，公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起，共享小区环境和专业物业公司的管理与服务，消除住户家庭收入高低所造成的心理落差，避免社会阶层隔离和形成城市“贫民窟”。4 建设规模及内容根据规划部门下发的用地条件，本项目总用地规模10.7082公顷，容积率不大于3.2，建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，容积率计算面积不超过34.2662万平方米。项目总占地107082平方米，项目净用地107082平方米，总建筑面积为386112平方米。主要建设内容包括住宅291263平方米（含建筑面积50m2以下的廉租房126571.69 平方米，3331套），商业用房、1个幼儿园，体育设施8398.48平方米等配套设施，地下车库及设备用房43450平方米等土建工程。除以上建设内容外，还包括如场地平整、道路（含市政）、绿化等室外工程，以及给排水、供电、供气、供热、环保、消防等公用辅助工程和市政工程。参照重庆市城乡规划公共服务设施规划导则20007年12月（试行），幼儿园按23生/千人计，本项目需接纳幼儿园适龄儿童23x14823/1000=341人，每班按30-35生计算，需要设置9.7-11.4班左右，现按12班设置。小学按66生/千人计，本项目需接纳小学生66x14823/1000=978人，每班按45-50生计算，需要设置19.6-21.7班左右，现邻项目用地西南区域已设置有一个48班的小学，满足本项目的小学配套服务，本项目不再单独设置小学。商业用房、物管、社区用房、小学及幼儿园等配套用房面积大致按住宅面积的15%取值，保证对本项目的配套服务的舒适性，同时，商业设置还可服务周边区域的居住人群。公租房室内装修为普通装修标准，参照重庆市保障性住房装修设计标准DBJ50-111-2010执行。住宅户内客厅及卧室地面为600x600玻化砖，墙面为乳胶漆，踢脚线为100高玻化砖，顶棚为乳胶漆；厨房、卫生间、阳台地面为300x300防滑砖；厨房、卫生间墙面为200x300瓷砖，顶棚为300x300铝合金扣板吊顶；阳台外墙及顶棚为外墙漆，踢脚线为100防滑砖。住宅单元首层入口门厅地面为防滑玻化砖；墙面为玻化砖，局部为乳胶漆；标准层电梯厅及公共走道为防滑玻化砖地面，乳胶漆外墙，花岗石电梯门套，硅钙板吊顶，玻化砖踢脚线。5 建设地址及建设条件5.1 建设地址江北复盛鱼嘴房项目位于重庆市渝北鱼复工业园区鱼嘴镇，控规A08-2/03及A09/03地块。规划的轻轨15号线在用地附近经过，用地西侧为规划的轻轨15号线鱼嘴北路站，用地北侧为渝宜高速公路G50江北收费站，A08-2/03地块西北侧紧邻槽眼水库。图5-1 项目区位图5.2 建设条件5.2.1 自然条件项目所在地冬暖春早，夏多伏旱。春季升温较快，夏季雨量丰沛而分布不均，5、9两月为雨量高峰期，8月相对少雨，累年连晴高温，蒸发及蒸腾量大，伏旱频繁，有“十年九旱”之称。冬季平均气温6.5摄氏度，1月温度最低，极低温度为零下2.6摄氏度。1温度：全区年平均温度为17.1摄氏度，年总积温平均6264.4摄氏度。年平均最高气温为17.7摄氏度，最低16.4摄氏度。年极端最高气温为39.8摄氏度，极端最低气温为零下2.6摄氏度。2降水：全区多年平均降雨量为1099.8毫米，降水量最多年1532.3毫米，最少年495.3毫米。95%的年份在1000毫米以上。常年年际变化较小，月际变化较大。夏季（49月）雨量集中，多雷阵雨，并多为大雨或暴雨，季平均降水量446.2毫米，占年平均降水量的39.00%；冬季降水量最少，平均68.00毫米，仅占平均量的6%。5月到7月上旬，为初夏雨季和梅雨天气过程，5到9月汛期内的一日降水量，可达100200毫米mm。3日照：日照时数周年变化显著，盛夏7、8两月光照最充足，8月份日照时数最多，多年平均值238.2小时；初春和秋冬二季日照均偏少，10月到次年3月，各月多年平均日照时数均在100小时以下。各月平均日照百分率最高为8月75%，其变化幅度为3079%；最低为12月13%，其变化幅度为132%。4风、云：年平均风速为每秒2.0米，以东北风、西北风和东风三个风向较多，风速也较大。年均云量7.28.0。冬春两季多高于地面1500米以上的高积云和层积云；夏季多高于地面500800米的雷雨云。5.水文条件：用地南临石河清水库,用地地坪均高于水平面。项目地水文地质条件简单。5.2.2 交通条件江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目位于重庆市渝北鱼复工业园区鱼嘴镇，规划的轻轨15号线在用地附近经过，用地西侧为规划的轻轨15号线鱼嘴北路站，用地北侧为渝宜高速公路G50江北收费站，用地四周均临市政规划道路。5.2.3 其他配套条件拟建场地的电力、电信、天燃气、给水、闭路电视等基础设施有待完善，完善后为项目建设创造良好的市政基础设施条件。6 建设方案6.1 设计依据1重庆市城市规划管理技术规定（2006年版）2工程建设标准强制性条文房屋建筑部分3高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）2005年版4建筑设计防火规范（GB500162006）5重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范（DB50/5031-2004）6城市居住区规划设计规范（GB5018093）7汽车库建筑设计规范（JGJ10098）8汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）9城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ502001）10商店建筑设计规范（JGJ4888）11托儿所、幼儿园建筑设计规范（JGJ 3987）12住宅设计规范（GB500961999）13住宅建筑规范（GB50368-2005）14重庆小套型住宅设计规范DBJ50-079-200815民用建筑设计通则（GB50352-2005）6.2 规划设计6.2.1 规划原则1. 在规划中贯穿“以人为本”的指导思想，处处关爱居民生活，充分考虑居民的行为特征和需求。2. 充分考虑公租房的特点，创造多个开放空间，形成小社会，相成特色住宅区设计。3. 充分考虑住宅的朝向和通风，使之符合当地气候特点。4. 充分利用小区内部地形，形成有特色的景观空间，创造最舒适健康的居住环境。5. 设计应用先进技术手段，建立全方位智能化社区管理服务系统。积极应用新材料、新技术，提高住宅科技含量，倡导节能及无障碍设计，创造人性化的居住空间。6. 积极合理采用新材料、新技术，以达到先进合理、经济安全、卫生的要求。6.2.2 规划布局1. 充分解读总体规划关于“以人为本”的设计思想，“人居与自然和谐共生，科技与人文交相辉映”的设计宗旨，“开放、人文、健康、运动”的设计主题。2. 在总体布局上注重生态环境质量、利用山水园林绿化系统为住户提供休闲、活动交往的生活空间。小区结构清晰、功能分区明确。小区合理组织人流、物流、内外交通简捷、通畅互不干扰。小区道路组织分级明确，适当设置主次出入口，使之符合城市人流方向、满足通行、消防、救护的要求。3. 本着“人居与自然和谐共生，科技与人文交相辉映”的设计理念，充分利用地理条件和自然环境资源，注重生态环境的保护和社区环境景观的设计，努力创造与自然环境有机协调的人居环境，形成具有地域特色的多层次的建筑空间效果。4. 建筑布置及道路和竖向规划充分考虑住区和商业的关系，在适度挖方的情况下，获得最佳的生活场地和商业关系。5. 社区整体布局以高层塔楼为主，以现有场地的地形地貌为出发点，营造特色环境，建立生态式园林社区。建筑空间在大围合的空间尺度内营造宜人的小尺度空间。6.2.3 道路交通规划道路交通规划的原则是：以人为本，确保人们的出行便捷、舒适、安全。道路规划充分利用场地地形变化，以保证住户的安宁进行布置，以达到通达性、安全性、方便性、一体性、多层次性的要求。每个地块设置两个汽车入口。住宅入口结合城市空间关系，有机设置。6.2.4 绿地规划让建筑融入环境，以显山露水作为环境和景观设计的理念，更能显示建筑与环境共生，人与自然和谐共存的意境。在大庭院中构筑小环境，既保证小区整体空间与城市环境的协调，又关注人的主观感受对小环境的精神需求。整个小区内的绿化设计，基本构想是点、线、面相结合，沿区内道路两侧是行道树、矮树墙、局部点栽高大的乔木群；房前屋后面积较大的空地，主要栽植高大的乔木，兼种灌木丛，并辅以草坪、花卉；各围合空间及硬质铺广场的适当部位点栽乔木。在绿化方式上采用平面、立体绿化浑然一体的思路，给小区增添了回归自然的氛围，整个小区犹如山水园林画卷、生机盎然。根据本项目用地地形、植被、景观现状、注重生态保护，结合总平面设计和建筑单体设计的设计情况，绿地率36.56%。6.2.5 公建配套规划项目在人流出行密集的商业区域形成主要的广场，形成整个社区的主要商业配套中心，在其他社区的每个主团，分别设计了小型的商业网点及社区商业，其他车库、物管用房、社区活动用房、居委会、体育活动设施等配套严格按控规的要求及居住区规范设计。用地中总共设计了一个12班的幼儿园，充分满足服务半径。图6-1 配套分析6.2.6 竖向规划用地中高差较大，设计中充分利用现状地形，适度挖方，解决车库与建筑高差关系，满足商业与住宅高差关系。以达到项目的经济性、合理性和可行性。在竖向设计上，在充分踏勘现场的基础上，熟悉地形地貌，掌握地块及周边现状道路与城市规划道路的设置情况，通过确定合理的各栋建筑的首层标高，减少土石方工程量，利用地形高差解决车库和用房，以及社区活动用房和物业管理用房。6.3 建筑设计6.3.1 总体设计站在城市的角度去思考建筑，采用大手笔，大写意的意境，注重大比例，大尺度将建筑与文化，建筑与城市，建筑与空间完美的结合在一起。住宅以暖灰调风格为主，强调简洁的体量组合，并突出现代的材料和现代的构造技术，同时在人视点引入地方建筑的特色，立面色彩采用暖灰色为主色调，在竖向上作体量划合，结合体量的高低错落，以达到具有鲜明个性的现代建筑群体形象。户型设计中精心推敲户型尺度，在满足功能使用要求的前提下，尽力减少不必要的面积。单体设计中充分考虑了外部景观条件，所有户型均有良好的朝向，各功能房间均方正实用，便于家俱布置，户型设计合理紧凑，明厨明卫，功能分区明确。商业街平面设计灵活，更具有实用性和灵活性，同时使商业街在尺度上更宜人，更丰富。商业街的设计延续高层建筑简略、明快、流畅的设计风格，并结合传统建筑的风格形成活泼丰富的商业空间。6.3.2 建筑设计1. 平面设计户型上以单间配套、两室一厅为主，户型套型面积在3565平方米之间，为不同的租赁户提供合适的产品。2. 交通组织设计及物流分析本小区全为高层住宅，标准层12-16户，每单元住宅设有3-4部电梯，其中一部为消防电梯，每台电梯载客量不超过350人。一类高层住宅设两部防烟楼梯间，住宅室内外高差一般考虑300mm。3. 剖面设计住宅层高为3米，商业布置结合地形，层高在4.2-4.8米之间，建筑总高均不超过100米。4. 无障碍设计本小区按无障碍设计的要求进行设计，高层建筑的楼栋出入口处按规范设置残疾人坡道。高层住宅楼每层均设有客用电梯，大楼在建筑入口、入口平台、候梯厅、电梯轿厢、公共走道等部位作无障碍设计。入口坡道不大于1/12，坡道宽度不小于1.2m。在小区中部公共绿地中设有盲道。6.4 结构设计6.4.1 工程设计的主要依据1. 业主提供的地形图2. 建筑平面图、建筑单体平面图3. 现行国家规范、规程及地方标准4. 建筑工程抗震设防分类标准GB 50223-2008；5. 建筑结构荷载规范 GB 50009-2001(2006年版）6. 建筑抗震设计规范 GB 50011-20107. 混凝土结构设计规范 GB 50010-20028. 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 3-20029. 砌体结构设计规范 GB 50003-200110. 建筑地基基础设计规范；GB 50007-200211. 建筑桩基技术规范JGJ 94-2005；12. 重庆地区建筑地基基础设计规范DB 50/5001-1997；6.4.2 自然条件基本风压：0.4千牛/平方米（高度小于60米)0.45千牛/平方米（高度不小于60米)地面粗糙度类别：C类。雪压、地基土的冻胀：无地震基本烈度6；地震设防烈度：小学幼儿园为7，其余建筑为6；设计地震分组：第一组；设计基本地震加速度：小学幼儿园为0.10，其余建筑为0.05。6.4.3 设计原则在严格遵守国家现行规范及满足各项功能和要求的基础上，结合专业的特点，仔细进行结构分析，并作必要的结构验算，力求做到安全可靠，技术先进，节约投资经济合理。6.4.4 结构设计1. 小学幼儿园（24层）为现浇框架结构，按抗震构造要求进行设计，框架抗震等级为三级，结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为乙类，地基基础设计等级为丙级。2. 高层公寓（2731层）为现浇框架核心筒结构，按抗震构造要求进行设计，框架抗震等级为三级，核心筒抗震等级为二级，结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为甲级。3. 高层住宅（2633层）为现浇剪力墙结构，按抗震构造要求进行设计，剪力墙抗震等级为三级，结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为甲级。4. 地下车库为单层框架结构，框架抗震等级为四级,结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为乙级。5. 集中商业（23层）为框架结构，框架抗震等级为四级,结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为丙级。6. 结构设计基准期均为50年,结构合理使用年限为50年。7. 住宅楼、商业与车库设缝脱开，形成相对独立的结构单元；对超过规范伸缩缝最大间距要求的结构单元采用后浇膨胀增强带的无缝技术解决，对楼板钢筋适当加强；车库侧壁混凝土内添加微膨胀混凝土外加剂。8. 结构布置尽可能满足建筑功能、建筑空间、使用舒适性、适宜性、美观性等要求。同时应配合建筑尽可能做到平面及竖向规则，避免采用复杂结构（多塔结构、错层结构、连体结构及转换结构等）。9. 构件布置在满足建筑要求的同时，尽量使室内空间 “不露梁露柱”，提升空间利用率和美观。因结构确实需要，梁高应尽量减小。6.4.5 基础及地下室设计地下室采用框架结构，地下室侧墙采用钢筋混凝土外墙，并采用防水混凝土，设计抗渗等级为P8；由于现阶段尚无地勘，基础拟采用桩基础或浅基础。岩石埋藏较浅时，在比较条形基础、独立基础与桩基础的经济性基础上，选用经济的基础形式；桩基承载力特征值由桩基端阻控制时，且采用人工挖孔桩时，采用端承桩，桩最小直径为800mm。对填方区的桩基深度超过 15m时，采用钻孔灌注桩。6.4.6 环境边坡及挡墙设计边坡采用坡率法（自然放坡法）、重力式挡墙及锚杆挡墙等方式进行支护。6.4.7 主要材料混凝土：现浇柱 ,墙 C50C30砼 现浇梁、板 C30砼 构造柱 C25砼钢筋： 热轧HPB300级 fy=270牛/平方毫米 热轧HRB400级 fy=360牛/平方毫米 冷轧带肋钢筋CRB550级 fy=360牛/平方毫米填充墙：M5.0混合砂浆，MU3.5、200厚（12孔）页岩空心砖。6.4.8 荷载住宅：2.0千牛/平方米楼 梯：2.0千牛/平方米（住宅），2.5千牛/平方米（教学楼），3.5千牛/平方米（消防楼梯）走 廊：2.0千牛/平方米（住宅），上人屋面：2.0千牛/平方米，不上人屋面：0.5千牛/平方米，绿化屋面: 5.0千牛/平方米阳台：2.5千牛/平方米教室：2.0千牛/平方米商业：3.5千牛/平方米车库覆土1.8米,覆土容重18千牛/平方米。7 公用工程方案设计7.1 给排水设计 7.1.1 设计依据1）国家现行的设计规范及标准建筑给水排水设计规范GB500152003（2009年版）室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）建筑设计防火规范GB50016-2006自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-972）建设方提供的设计委托书及有关要求3）建地附近城市供水、排水有关资料4）建筑专业提供的一期方案图及相关专业提供的设计资料5）渝建发200619号文件“关于生活污水排放的相关规定”7.1.2 设计范围1. 室外红线范围内的给水排水。2. 室内给水、排水设计。3. 生活污废水处理（提供污废水量，处理设施由甲方另行委托设计，不在本设计范围内）。4. 消防给水排水及灭火设施。7.1.3 给水系统水源：本期工程采用由市政自来水供水和二次加压供水的方式，从市政供水管网上引入2条DN300的管道，供给市政给水水压标高范围内的给水，而市政给水水压标高范围外的给水，则由二次加压系统供水。用水量标准选用如下：住宅：200（升/人.天），时变化系数=2.5；商业：5(升/平方米天)，时变化系数=1.5；幼儿园：100（升/人.天），时变化系数=2.5；其余按规范选用。给水量：本期工程用水量:最高日生活用水量3040立方米/天，最大时用水量335立方米/时，其中生活用水量322立方米/时。采用分区给水方式:市政供水标高以下的住宅、公建及地下室由市政直供; 市政供水标高以上的多层及高层住宅由叠压供水设备供水；保证住宅水压在0.12兆帕0.35兆帕间，超压楼层通过可调式减压阀减压。