对当前房地产开发各阶段成本控制问题的探讨

对当前房地产开发各阶段成本控制问题的探讨摘要当今，随着“国九条”“国十条”政策的颁布，国家对楼市的调控政策进一步加大，特别是在去年2011年随着中央对楼市调控的进一步加大，中国的房地产市场整体出现低迷，部分实力不太雄厚的房地产企业出现生存危机的局面，因此，通过对房地产成本的控制来改善房地产企业的生存危机，显得格外重要，面对土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控造成了开发商赢利模式的改变，更加速了行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、正规化转型，在这一环境下如何进行房地产的成本控制是我们面临解决的重要问题。关键词房地产；成本控制；问题中图分类号：F406文献标识码：A文章编号：1前言房地产成本的控制贯穿于房地产开发（从项目立项到交付使用）的整个过程，我们首先应当确定控制的整体成本目标。然后再将总体成本目标进行分解，将成本控制分解到开发的每个阶段，特别是对成本控制影响较大的阶段，如规划立项，设计。我们更要认真分析，积极地采取措施，摒弃只将房地产成本控制权限于施工过程的旧观念。对开发过程中的每一个阶段，要注意密切跟踪、监控。将成本控制消化在开发过程中。2当前我国房地产成本控制的现状2.1成本管理的重点侧重于对建安成本的管理，压低工程造价，同时施工单位为争取中标竞相压价。竞争的结果可能导致部分工程造价偏离合理水平，给按计划实施带来困难。因为如果造价水平偏低，在利益的驱动下，施工单位在选材上，施工工艺完成上，可能以次充好，或者不按施工工艺达规范施工，这样轻者造成社会资源的浪费，重者埋下工程质量隐患1。2.2成本管理的重点侧重于高层的领导意图，凭借经验去开展控制工作，具体项目的进行中，没有对成本控制的每个阶段、侧重点及其与质量、进度、安全之间的相互关系进行系统的管理。成本控制的系统化、科学化不够。2.3对成本管理实行实时跟踪，由于房地产项目的实施周期长，而实施过程不可逆转，有部分房地产企业采取实时跟踪来实现对成本的控制。但是由于缺乏有效的管理工具和管理体系，管理的结果并不十分明显，还可能造成资金使用成本偏高。3目前各阶段成本控制存在的问题和原因3.1项目决策阶段成本控制中存在的主要问题：1）没有对开发的项目进行系统地可行性研究。2）在项目决策的分析中，没有将项目的成本控制有效地参与决策的研究中。3）很多公司对于项目位置的判断，仅仅按照领导的意志进行。成本控制的分析只是为了配合个人的决策要求，没有真正达到对项目的成本实施控制。4）盲目根据根据地价来选择项目，众所周知，房地产的开发成本主要由土地价格与建筑安装成本构成，特别是地价，作为房地产开发成本控制第一位控制要素，显得格外重要，曾经有位著名的房地产策划大师说过，位置就是一切，不同的规划区位，地价的悬殊很大，这给地产的开发成本带来了很大影响，但是仅仅通过地价来进行成本控制是不科学的，因为这会让我们忽视了还有影响成本重要的一项是投资环境，如有的区位处于偏远的城郊，尽管购置的地价便宜，但由于地域偏僻，交通不便，这会为将来的商品房销售带来困难，影响整体项目的收益。因此对于项目地点选择，地价只是其中有影响的重要一项，除此以外，我们还应将土地价格、投资环境、还有政府的投资政策等相关因素进行综合考虑分析2。分析原因主要是：1）项目决策方法不科学，投资决策缺少定量分析。2）组织机构建设不完善，人力资源组织不力。3.2规划设计阶段成本控制中存在的主要问题设计阶段控制是早期阶段所忽视的一个重要环节，当今的房地产企业相当大一部分开发公司都是由之前的建筑安装公司转变过来的，对于在施工过程中的成本控制，他们有着丰富的管理经验，但对前期的开发设计阶段的成本控制没有给予足够的重视。据国内外资料显示，当设计阶段的施工图纸确定过以后，开发成本的80%已基本确定。设计中成本控制的缺失将会导致技术与经济的错位不一致。在当前的市场环境中，很多开发商由于思想意识不足，加之自身设计专业技术力量的缺失，导致在规划设计前没有有效地对设计评审方案和其经济合理性进行控制，造成项目设计方案的经济合理性被忽视且设计质量不高如：建筑只考虑美观而不实用，结构设计过于保守，专业设计相互不配套等矛盾的现象等，这些前期工作的不足都将造成后期施工过程现场的变更、返工现象层出不穷，成本的风险进一步加大。分析原因主要是：地产公司缺乏设计成本控制的管理人员，特别是缺少专业审图人员对设计中影响成本的环节进行优化控制公司对设计院的成本控制没有相应的制约措施。在设计任务书中对经济成本的要求落后，没有对设计部门形成约束。对于设计只是满足于合理、安全。对经济考虑较少。设计中没有实行限额设计。缺乏标准化设计理念，设计速度经常滞后，设计技术过于保守。3.3施工阶段成本控制中存在的主要问题在施工图设计完成之后，施工阶段称为影响成本控制的重要阶段，在这一过程中，项目的建设牵涉到三大方（甲方、施工单位、监理单位）共同控制，特别是施工单位成为在施工阶段控制的主体，然而很多施工单位并没有按照施工组织设计中的成本控制对施工中的造价采取管理，也没有采用有益于成本控制的工程量清单报价方法，工程的总造价控制难度大，监理单位由于与业主单位的管理存在错位，责任心不强，他们往往仅重视质量、进度、安全的控制，造成成本管理工作不到位，同时在施工现场中由于施工工艺、方法、环境与设计图纸的意图出现矛盾而造成的现场签证工程量变化，在工程结算中所占比例较大，加大成本控制的风险。此外质量监督、进度管理的不完善，也造成了成本的浪费。产生的原因：1）成本管理方法陈旧，没用引进科学有效的管理手段。2）管理队伍专业技术人员水平不高，导致施工成本阶段的控制难度加大。3)忽视了施工单位自身的施工组织对施工过程成本控制的影响，全方位的过程成本控制不到位。4)现场签证制度的不完善，相关的审批过程不严格，造成索赔的增加，增大成本控制的压力。3.4竣工阶段成本控制中存在的主要问题1)由于在前期或是施工阶段没有做好进度控制计划，竣工验收工作准备不足，导致出现延期交付的事件，造成预售合同交付日期的延误而产生的索赔。2）有些工程由于竣工时间仓促，对于尾部工程建设粗糙，使交付后留有大量的质量隐患，甚至可能会造成预留的质保金不能支付维修费用的情况，为成本控制带来阻力。2)没有建立完善的施工图竣工图的管理制度，信息的全面性、完整性、准确性不足，特别是用于工程结算的图纸、变更单、签证单、结算书资料的真实性、完整性较差，造成结算时相互扯皮现象，事实证据的不足，为后期竣工阶段的成本控制带来了很大的难度3。主要原因分析：1)公司的工程成本审核管理制度不健全，没有有效的工程预算管理方式。2）成本控制的手段不先进，科学管理跟不上，控制有效度不足，3）成本控制的意识淡薄，各部门如质量、进度、安全等没有形成系统的成本控制概念，“各自为政”的现象严重，对项目的整体成本控制不利。4结束语目前，我国的房地产建设虽然保持快速发展，但市场形势不太稳定，房地产市场的建设有之前的暴利行业逐渐向平稳、成熟的方向发展，如何在当前复杂市场形势下做好房地产开发的成本控制，提高利润，一直是摆在开发商面前的一个重要课题。通过本文的分析，我们应结合开发的各个阶段控制情形和影响程度进行分析、摒弃“轻决策、重实施，轻经济，重技术，先建设、后算帐”的旧观念，通过引进先进科学的管理制度、方法、手段来进行成本管理，使房地产的成本控制朝着健康、有效的方向发展。参考文献：1吴作军论我国建筑工程成本控制中的现状及问题J中国科技博览,2011