某温泉假日酒店建设项目可研报告征求意见稿.doc

某温泉假日酒店项目某温泉假日酒店项目 可行性研究报告可行性研究报告 征求意见稿 征求意见稿 目目 录录 第一章第一章 总论总论 1 1 1 项目背景与概况 1 1 2 可行性研究报告编制的依据 2 1 3 可行性研究报告的范围 3 1 4 拟建项目的主要经济技术指标 3 1 5 投资估算与资金来源 3 1 6 项目提出的背景 3 1 7 结论 4 1 8 问题与建议 5 第二章第二章 投资环境与市场分析投资环境与市场分析 6 2 1 投资环境分析 6 2 2 产权式酒店市场分析 8 2 3 本项目介绍 11 2 4 本项目定位 12 2 5 本项目目标客户分析 15 2 6 销售产品的确定及价格定位 16 2 7 营销策略分析 16 2 8 市场分析结论 18 第三章第三章 场址选择与建设条件场址选择与建设条件 19 3 1 场址选择 19 3 2 建设场地自然条件 19 3 3 工程地质 19 3 4 交通运输条件 19 3 5 供水供电通信 20 3 6 社会经济条件 20 第四章第四章 工程技术方案工程技术方案 22 4 1 项目概况 22 4 2 项目规划与布局 23 4 3 建筑设计 25 4 4 结构设计 27 4 5 给排水设计 29 4 6 电气设计 32 4 7 消防系统 38 4 8 暖通空调设计 40 4 9 配套设施 41 第五章第五章 环境影响评价环境影响评价 43 5 1 编制依据 43 5 2 项目建设对环境的影响 43 5 3 环境保护措施 44 5 4 环境影响评价 48 第六章第六章 节能节水措施节能节水措施 49 6 1 设计依据 49 6 2 节能概况 49 6 3 项目能耗状况 50 6 4 节能措施 52 6 5 耗能指标分析结论 55 第七章第七章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 56 7 1 劳动保护 56 7 2 安全卫生措施 56 7 3 消防安全措施 56 第八章第八章 项目实施进度安排项目实施进度安排 58 8 1 建设工期 58 8 2 进度安排 58 8 3 项目建设进度计划表 58 8 4 项目实施过程的控制措施 58 第九章第九章 项目招投标项目招投标 60 9 1 招标依据 60 9 2 招标投标管理的基本原则 60 9 3 招标范围 61 9 4 招标组织形式 61 9 5 招标方式 61 9 6 本项目的招标方案 62 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 63 10 1 投资估算依据 63 10 2 估算范围 63 10 3 估算金额 63 10 4 资金筹措 63 第十一章第十一章 财务评价财务评价 64 11 1 项目财务分析的主要依据 64 11 2 项目财务基础数据 64 11 3 营业年收入估算 65 11 4 总成本及费用估算 69 11 5 财务盈利能力分析 70 11 5 敏感性分析 72 11 6 财务评价结论 72 第十二章第十二章 社会评价社会评价 74 12 1 项目建设对社会的影响分析 74 12 2 风险分析 74 12 3 社会评价结论 75 第十三章第十三章 研究结论研究结论 76 13 1 可行性研究结论 76 13 2 建议 76 附件附件 第一章第一章 总论总论 1 1 项目背景与概况项目背景与概况 1 1 1 项目名称项目名称 温泉假日酒店项目 1 1 2 承办单位概况承办单位概况 项目承办单位 某实业有限公司 某实业有限公司成立于一九九三年三月三十日 法定代表人为 XX 注册资本叁仟万元人民币 经营范围包括 房地产投资 市政建设 物流 服务 组织国际文化交流活动 种植 养殖业 商业贸易 商务信息服务 商务会议服务 建材 装饰材料 糖烟酒 水产品 副食品 纺织品等 1 1 3 建设地址建设地址 某某温泉假日酒店项目位于 市某旅游度假区迎宾大道东侧 1 1 4 建设内容与规模建设内容与规模 本项目位于 市某旅游区迎宾大道东侧 某某某温泉假日酒店用地内 项目用地属于已开发建设用地 总用地面积为 54430 总建筑面积 23000 其中永久性建筑 12000 8 栋别墅和酒店主楼 副楼等 临 时性建筑 11000 本项目拟保留现有的 8 栋别墅 建筑面积为 9172 06 并对其进行二 次装修 拟拆除其余建筑 拆除后进行重新规划建设 本次拟新建 2 栋商 铺 61 栋独栋别墅 18 栋联体别墅 36 套 及酒店主楼 新建总建筑面 积 52360 其中计容面积为 40020 不计容面积为 12340 项目建成后 本项目总建筑面积为 62532 06 其中计容面积为 49192 06 含原有 8 栋别墅 不计容面积为 12340 主要技术经济指 标详见下表 序号项目单位规模 一土地面积 54430 二总建筑面积 62532 06 1已建建筑面积 9172 06 2新建建筑面积 52360 2 1计容建筑面积 40020 2 1 1新建别墅建筑面积 32520 2 1 2商铺建筑面积 1500 2 1 3酒店主楼 6000 2 2不计容面积 新建 12340 三容积率 0 9 四绿化率 45 五建筑密度 15 六地面停车位个300 1 2 可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据 1 与委托方签订的合同 2 银海温泉假日酒店有限公司宗地图 3 酒店股权转让协议书 4 国有土地使用权证 证号 万国用 2010 第 500020 号 5 建设项目可行性研究指南 试用版 6 建设项目经济评价方法与参数 第三版 7 房地产开发项目经济评价方法 8 城市房地产开发经营管理条例 9 省相关定额 10 委托方提供的其他资料 1 3 可行性研究报告的范围可行性研究报告的范围 本报告的研究范围为 项目建设背景 投资环境与市场分析 场址选 择与建设条件 工程技术方案 环境影响评价 节能节水措施 劳动安全 卫生与消防 项目实施进度安排 项目招投标 投资估算与资金筹措 财 务评价 社会效益评价等 1 4 拟建项目的主要经济技术指标拟建项目的主要经济技术指标 项目总投资 65661 41 万元 项目财务净现值 所得税后 22497 04 万元 财务内部收益率 所得税后 28 83 静态投资回收期 所得税后 2 90 动态投资回收期 所得税后 3 17 1 5 投资估算与资金来源投资估算与资金来源 本项目总投资估算为 65661 41 万元 其中 房地产开发成本 60300 54 万元 房地产开发费用 5360 87 万元 项目资金来源详见下表 序号资金来源数额占总投资比例 1银行贷款27000 万元41 12 2自有资金38661 41 万元58 88 4总投资65661 41 万元100 1 6 项目提出的背景项目提出的背景 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合 整合了多种资 源优势 是房地产和酒店的创新经营模式 国内最先引入产权式酒店模式 的是 省三亚市 在 1995 年房地产市场低迷时期 为摆脱楼盘滞销困境 而采取的不得已策略 没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的 腰 它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国 北京 上海 广州 深圳 青岛 北海 桂林 珠海 昆明等地开始出现各种形 式的产权式酒店 经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头 2001 年 4 月 产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业 此后 北京延庆金色假 日酒店 三亚海景大酒店 上海 皇冠假日酒店 广州的远洋商务大厦 深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发 产权式酒店项目日见兴盛 省产权式酒店的发展已经初具规模 形成了以半山半岛 康乐园 海航产权度假酒店 三亚湾红树林度假酒店 三亚湾国际公馆等项目为代 表的产权式酒店项目 但是这些产权式酒店项目户型多为小户型 销售对 象也主要针对城市中产阶级的个人 目前 适合企业级客户别墅式的产 权式酒店项目较为罕见 本项目的建设无疑将补充此区域的空白 本项目 拟创建清华大学紫荆学院总裁班游学基地 该基地是 省唯一一家游学基 地 也是全国为数不多的清华大学游学班基地之一 另外 为了弘扬 教 育为本 人才为主 的教学理念 本项目成立了国家关心下一代工作委员 安全教育基地 关心国家教育人才事业 与中国关工委相互配合 共同推 进全国关心下一代教育事业的发展 1 7 结论结论 本项目的建设符合国家产业政策 能有效地促进 市建设优秀旅游的 步伐 加快 国际旅游岛的建设 提高旅客接待能力 更好的满足游客餐 饮 住宿 娱乐 购物等需求 同时项目的建设是以旅游带动产业结构调 整 能有效地促进 市经济的发展 改善投资环境 因此 本项目的建设 是必要的 通过财务评价分析 项目全部投资财务内部收益率为 28 83 大于 基准收益率 10 财务净现值为 22497 04 万元 动态投资回收期为 3 17 年 说明项目投资收益率高 经济效益好 具有较好的抗风险能力 本项 目在经济上是可行的 综上所述 本项目具有良好的社会效益和经济效益 因此本项目的建 设是必要的也是可行的 1 8 问题与建议问题与建议 通过项目财务数据分析可知 本项目在预计的销售价格和经营模式下 具备良好的经济效益 项目可行 项目的运行中需注意以下几个方面 1 项目建设资金的来源为企业自筹资金及银行贷款 项目建设所需 资金的及时到位是项目建设顺利进行的必要保障 建议建设方积极与银行 沟通 保障资金的及时到位 同时在建设过程中要建立建全项目会计核算 和内部稽核制度 对项目资金实行全过程的财务管理与监督 要严格项目 资金竣工决算 规范项目的业绩考评和追踪问责制度 2 制定切实可行的运营模式 保障客户基本收益的同时确保自身利 益最大化 3 省酒店业竞争日趋激烈 因此 本项目在设计时应突出自己的 项目特色 使得酒店在经营过程中有异于其他同类酒店的特色 以吸引顾 客前来 4 在工程建设中 切实做好节能 节地 节水 节材工作 第二章第二章 投资环境与市场投资环境与市场分析分析 2 1 投资环境分析投资环境分析 2 1 1 省投资环境分析省投资环境分析 当前 省经济社会发展长期向好的基本态势没有改变 基础配套设施 在不断建设和完善 加快推进城镇化进程促进刚性和改善性居住需求不断 增加 十八大 提出增加居民收入增加了人们的购房预期 独特优越的 自然生态环境吸引着大量岛外居民前来度假居住等等 这一系列的有利因 素 都在有力支撑着我省房地产业的发展 本报告经过研究分析得出 具有良好的房地产投资环境的重要因素如 下 国内经济发展良好 改革开放 30 多年使国民财富增长 富裕家庭增多 人均可支配收入 增强 人们的传统消费观念发生了变化 由温饱向享受型转变 在居住方 面 有能力和条件的富裕阶层 不满足于原来的居住环境 而是追求健康 舒适的新居住环境 购买第二套房产的人越来越多 而近年来 随着经济 社会的进一步发展 为了满足度假 疗养功能需要的购房需求不断增长 这也使得拥有优良自然环境的城市当地地产市场备受关注 基础设施不断完善 基础设施不断完善 2012 年新增公路通车里程 6484 公里 其中高速 公路 130 公里 新增高铁 308 公里 空中航线 120 条 万吨以上港口泊位 4 个 东环高铁 海口绕城高速 三亚绕城高速 海屯高速 文昌清澜大 桥等建成通车 东方电厂 电网跨海联网一期 华能戈枕水利枢纽等建 成运营 西环高铁 屯昌至琼中高速公路 美兰机场二期 凤凰机场三期 马村港二期 国投孚宝 30 万吨原油码头 中海油 300 万吨液化天然气站 线 昌江核电 红岭水利枢纽等一大批工程有力推进 博鳌机场开始征地 动迁 琼州海峡跨海通道工程列入国家 十二五 规划 自然资源不可复制 的气候 地理环境是中国唯一的 也是世界最好之一 的资源优 势 也是有别于其他省份不可复制的旅游资源 正是这种稀缺 不可替代 不可复制的自然资源 奠定了 房地产业发展的基石 吸引着众多的国内 外投资者 正在建设的 国际旅游岛 使 成为我国面向世界的旅游国 际品牌 国际旅游岛上升为国家战略之后 政府受到国家政策的大力支持 全面推进绿色之岛 开放之岛 繁荣之岛 文明之岛 和谐之岛建设 使 岛 度假天堂 的地位显现 成为国内最理想的 第二居住地 和 养 老基地 吸引了越来越多的岛外人士来 度假和置业 有效拉动 的旅 游房地产开发和高端酒店建设以及产权式酒店的发展 2 2 市投资环境分析市投资环境分析 市气候温和宜人 是 最适宜居中的城市之一 其处于三亚和海口 两大旅游城市的中间点 东线高速公路 东环铁路纵贯全市 交通便利 而随着博鳌机场 至儋州高速公路等项目的建成 将进一步提高 的旅 游地位 借助众多利好政策 市近年来利用区位和自然资源优势推动旅 游业快速发展 借旅游业的发展进一步带动旅游地产的发展 在某 石梅 湾 神州半岛等旅游开发区建设具有度假休闲第二或第三居所的特点居住 产品 吸引岛外客户投资置业 2013 年 市继续开展 项目建设年 活动 市安排实施重点项目 156 个 总投资 131 54 亿元 严格落实 六个一 项目工作机制 推进神 州半岛 石梅湾 山钦湾 日月湾 南燕湾和万城 某等地区项目建设 奥特莱斯品牌折扣店年内竣工投入运营 启动省级储备地项目 小海新区 中非合作圆桌会议永久会址 太阳河水上乐园 冲浪基地等项目建设 做 好乌场港 港北大桥 西部槟榔旅游公路 老爷海海岸带综合治理等项目 前期工作 大力开展招商引资 建立项目储备库 形成 洽谈一批 签约 一批 在建一批 投产一批 的良性循环 这些项目的建成在提升 知名 度的同时也将将对 的经济发展起到促进作用 随着经济的发展 房地 产市场预计得到进一步的发展壮大 2 2 产权式酒店市场分析产权式酒店市场分析 2 2 1 产权式酒店的概念及特点产权式酒店的概念及特点 1 产权式酒店的概念 产权式酒店是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者 投资者一般并不在酒店居住 而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营 获取年度客房利润分红 同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入 住权 为保证酒店有较高的出租率和物业升值空间 产权式酒店都建于景 色优美的旅游业和经济比较活跃的地区 2 产权式酒店经营特点 产权式酒店这种新颖的经营和投资方式 目前在世界范围的旅游城市 已迅速发展起来 据资料显示 全球就有 540 万个家庭参与了分时度假网 络 全球分时度假物业销售额达到 67 2 亿美元 近 10 年来 全世界产权 式酒店平均每年以 15 的速度递增 所有这些表明 产权式酒店正在成为 旅游经营的一种重要的经营创新模式 同时成为最受中产家庭青睐的旅游 投资形式 产权式酒店不同于普通的酒店 其经营模式主要有三大特点 1 业主拥有酒店独立产权 投资者可以一次性付款或分期或按揭 的方式获取产权 拥有所有权 但没有经营权 产权往往为 40 年 2 酒店式管理 产权式酒店是酒店的一种 提供各种酒店式的 服务 如家居清洁 送餐 洗烫衣物 叫醒服务以及各种钟点服务 这 方面而言 产权式酒店与酒店并无二致 其管理费一般是 40 元 平方米 月 3 兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住度 假 也可以用来投资 不同的购买者 想法有所不同 同一购买者 在不 同的时段的用途有所不同 有的购买者纯粹是用来自住 有的则是用来投 资保值 不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同 如有些产权式酒 店提供固定投资回报率 另加部分酒店经营利润 有些则提供免费居住天 数 有些则要求只提供的酒店经营利润 不提供其他回报 资料显示 在国外产权式酒店作为一种分时度假的产品 为适应人们 对度假的需求而生 是一种消费投资 而在中国 作为新的投资项目出现 的产权式酒店是一种单纯的投资行为 房地产商之所以乐衷于产权式酒店 的开发 是将产权式酒店作为融资渠道之一 用以吸引个人投资资金 2 2 2 产权式酒店发展现状产权式酒店发展现状 近几年对外开放和国内经济发展 市场消费潜力开始释放 一方面造 就了一批具有消费能力的白领阶层 另一方面培育了这批白领阶层的超前 消费观念 且随着社会的进步 旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高 而逐步形成气候 分时度假概念逐步被人们接受 产权式酒店进入中国才几年 其发展条件已逐渐成熟 强劲的发展势 头咄咄逼人 北京 秦皇岛 大连 青岛 深圳 南京等地已涌现出 大批产权式酒店 我国目前产权酒店业积极向上发展 截止到 2011 年 全国有 1500 家产权酒店 资金规模 2000 亿元以上 业主 30 多万 相关 从业人员近百万 通常不足 50 平方米的一件客房售价可能高达八十至上 百万元左右 但一经开盘便被购房者争相抢购 产权式酒店价格虽高 但 购买者多 2 2 3 产权式酒店发展状况产权式酒店发展状况 的产权式酒店基本都属于投资型酒店 随着 旅游地产业的扩大与 发展 省政府也越来越重视产权式酒店的规范与管理 并试将其纳入旅 游地产 政府的大力支持 与投资者和开发商的踊跃投资 加上国际旅游 岛的建设进程加快 离岛免税 离境退税等各项利好政策的扶持 由此 可预见 产权式酒店未来的发展之路十分可观 近年一些知名房地产公司纷纷入驻 加快 旅游房产地产建设 东 部沿线的三亚市 海口市 琼海市等地的旅游度假房产得到成片开发 岛的高档产权式酒店得到了迅速的发展 尤以三亚市发展旺盛 产权式 酒店不乏成功案例 1 明光海航大酒店 明光海航大酒店位于海口市南海大道 9 号 开业时间 2009 年 拥有 客房数量 331 套 主要以小户型房产为主 面积 58m2左右 套房 116 m2 年回报总房款 8 税后 每年免费住 20 天 可与三亚 某的海航酒 店交换入住 2 康乐园海航产权度假酒店 康乐园海航产权度假酒店位于 市某镇 开业时间 2010 年 酒店 拥有 575 套客房 客房多为小户型别墅 海航产权酒店业主享有免费入住 五星级酒店 18 21 天 业主将酒店客房委托酒店管理公司对外经营 获取 投资收益 业主每年有 2 周的免费入住时间 可在海航酒店集团旗下的所 有连锁酒店实现交换入住 海航产权酒店的投资业主 机票 5 折优惠 康 乐园国际高尔夫果岭费 4 折优惠 连锁酒店餐饮 娱乐消费 8 折优惠等多 种体现业主尊贵身份的优惠待遇 3 三亚湾红树林度假酒店 三亚湾红树林度假酒店位于三亚市三亚湾凤凰路沿线 2012 年开业 拥有 504 间客房 业主享有的优惠如下 每年 30 天免费居住 可住三亚湾 亚龙湾 海棠湾 七星级 清 水湾 北京 青岛 无锡等所有红树林系列酒店 既可住标准间 也可住 总统套 金折返权 自酒店运营第二年起 业主未使用完的免费居住天数 将按平均业主价折返现金 业主房价权 免费居住使用完后 业主在红树林系列酒店订房均自 动享受业主房价 酒店利润分红权 三亚红树林酒店为第三方独立财务 年终按业主 所购房屋的分红指数 自动分享酒店利润 酒店运营第二年起即每月分红 团体订房佣金权 业主订会议或团队房享受团体价 同时可获得 5 订 房佣金 2 3 本项目介绍本项目介绍 某某温泉假日酒店原属 市某温泉某某假日酒店有限公司 该公司 目前已将其全部股权及其他资产出让给某实业有限公司 某实业有限公司 拟对现有酒店进行改造扩建 新建项目酒店名称目前拟沿用原有酒店名称 某某温泉假日酒店 原 某某温泉假日酒店为四星级酒店 本项目拟按 照五星级酒店的标准将其打造将为高端的产权式别墅酒店 本项目拟创建 清华大学紫荆学院总裁班游学基地 该基地是 省唯一一家游学基地 也 是全国为数不多的清华大学游学班基地之一 另外 为了弘扬 教育为本 人才为主 的教学理念 本项目成立了国家关心下一代工作委员安全教育 基地 关心国家教育人才事业 与中国关工委相互配合 共同推进全国关 心下一代教育事业的发展 项目建设内容如下 1 本项目拟保留项目用地内的 8 栋别墅 并对其进行装修改造 改 造后每栋将建成 10 套集约式套房 2 新建 2 栋沿街商铺 1 栋酒店主楼 商铺对外销售 酒店主楼主要 为酒店大堂 餐饮 会议等功能 3 在项目用地内重新规划建设 61 栋独栋别墅 18 栋联体别墅 每栋 别墅均带有地下室 地下室主要作为影音 健身 酒窖等功能用房 项目建设完成后酒店的客房类型及数量如下表 序号别墅类型客房数量备注 1豪华别墅10 栋房间尺寸 360m2 不含地下室 2VIP 别墅10 栋房间尺寸 360m2 不含地下室 3一般别墅41 栋房间尺寸 300 360m2 不含地下室 4联体别墅36 套房间尺寸 300m2 不含地下室 5原有的别墅80 套房间尺寸 100m2左右 2 4 本项目本项目定位定位 2 4 1 项目定位分析项目定位分析 1 项目形象定位 本项目定位为高档产权式别墅酒店 以温泉度假 商务休闲的理念为 主 充分利用某某酒店已经形成的旅游度假氛围和成型的产品条件 舒适 优美的自然环境优势 先进的酒店配套 精心打造集温泉 餐饮 客房 会议 娱乐 拓展培训等于一体的特色度假居住中心 成为一个具有多种 特色的旅游区域 而不仅仅是一个单一的旅游休息地 它将为游客提供一 系列的自然景观游览活动设施 酒店别墅乡村部落般错落有致 返璞归真 还原陶渊明式的世外桃源 而每栋别墅都有独立的庭院 独立的泳池 阳 光洒满 清风抚慰 人性化布局 细节精致 心灵 spa 主卧顶级套房设 计 起居室 步入式更衣间 桑拿房 双重尊贵客厅 方正大气 古朴典 雅 低调奢华 心境淡然宜人的环境 高档豪华的配套设施 规范化的管 理 贴心的服务 使每位客户能够真正享受置身于天堂般的服务待遇 让 每位酒店产权投资者物超所值 本项目品牌特色为 清华大学紫荆学院游学班基地 国家关心下一代 工作委员安全教育基地 将成功打造 省酒店业首家游学基地 清华大学 紫荆学院游学班基地 学员多为企业总裁 总经理或其他行业内非常成功 的人士 具有相当的购买力 而 国家关心下一代委员会 委员一般都具有 较高的社会地位 特别是那些长期在党 政部门担任过领导职务和各行各 业的德高望重的老同志 通常也具有较强的经济实力 本项目集中优势 将巨资打造富贵者的天堂 奢华的典范 酒店将配备一系列可根据不同需 要进行灵活配置的会议室和活动厅 活动厅室内可供活动空间面积广 会 议室宽阔大气 均配有无线上网接入和电话会议联网设施 酒店拥有专业 的 MICE 会议 奖励 大会和活动 策划专家团队 将在景色宜人的环 境中以丰富广博的知识和独具创意的团队建设方案为宾客打造一场成功圆 满的会议或活动 精心营造 特色服务 酒店为学员们提供豪华的商务学 术会议室 高尔夫俱乐部 三个大型户外温泉游泳池 户外温泉按摩池等 一流的娱乐设施 高档居家别墅 为每一位学术研究者营造全面周到的学 习深造环境 打造 某某某酒店金牌学术基地的品牌特色 2 产品目标定位 本项目建设完成后将提升 岛休闲度假酒店的品牌形象 为建设 国 际旅游岛成为世界级的旅游目的地做出贡献 完善 市旅游服务配套设施 提高在国际市场上的竞争力 完善 市旅游服务硬件设施 增强客户满意 度 提升客户重复入住率等 3 产品性质定位 高档次的产权式 分时式 温泉别墅 由专业酒店管理集团管理 是 市某镇唯一的园林湖畔式别墅酒店 4 产品档次定位 每个建筑细节精心设计 每处景观 植物 流水 雕塑精心独具 提 供广阔的想象空间 每个配套高端 现代 人性化 每处设计高档 温馨 美观 打造奢华温泉度假别墅 5 产品投资分析 高回报 低风险的享受型投资 2 4 2 项目特色分析项目特色分析 1 品牌特色 省终年气候宜人 是最佳的旅游体验之地 在这里 四季如春 有 鸟语花香 丰富的资源物质 革命历史和文化遗址 也是游学的胜地 目 前为止 省并没有正规的游学基地 更多的学子通过自行组织来 游学 但由于对 省的了解有限 往往得不到最好的游学效果 本项目创立了 省清华大学紫荆学院班游学基地 该基地是 省唯一一家游学基地 也是 全国为数不多的清华大学游学班基地之一 另外 为了弘扬 教育为本 人才为主 的教学理念 本项目成立了国家关心下一代工作委员安全教育 基地 关心国家教育人才事业 与中国关工委相互配合 共同推进全国关 心下一代教育事业的发展 项目将打造金牌学术基地 特色奢华温泉别墅区域 为企业家 金融 家和成功人士建立集商务 社交 娱乐休闲 养生等功能为一体的服务平 台 2 温泉特色 建设国际旅游岛 提出了打造健康岛的理念 某温泉旅游资源丰富 号称 世界少有 无双 富含矿物成分 温度高达 80 摄氏度 有极强疗 养功效 是 省第一个开发的温泉 酒店内部提供天然温泉入户 温泉水 直接输送到客房浴室 室外有温泉按摩池 药浴 足疗 鱼疗 热带水果 浴以及湖畔垂钓等 健康品味生活 本项目稀世难求的地产资本 向社会 各界精英奉献稀缺山水温泉独栋官邸 3 园林特色 酒店总体结构设计独特 风格浪漫 环境典雅 整个建筑群环绕一个 曲线流畅 清澈荡漾的中心湖畔 郁郁葱葱的林荫小径 绿草如茵的草坪 犹如进入如诗如画的人间仙境 使人忘却世间烦恼 流连忘返 酒店规划 布局及功能分区最大限度的满足业主 自然 生态 山水 海景 的追求 园林呈现出立体化三层景观 公共绿地和园林相互结合 构成一级景观 高大的珍惜棕榈科植物和自然起伏的地形构成酒店的二季景观 清澈的山 间小溪贯穿整个酒店 再配以景观水池 构成酒店的三级景观 星罗棋布 的水榭 幽径 小桥流水 错落有致的泳池 湖泊 与整片酒店交织融合 园林中水系景观更是达到 3 万多平方米 拥有面积为 47 亩的某某 以其 为中心 三个大面积的豪华泳池分布酒店 碧波荡漾的超大泳池镶嵌在园 林之中 水成为绝对的主题 建筑因为水而更加动人 瞰山而归 拥湖愈 贵 项目山水珠联璧合 4 配套特色 市位于 省东部沿海 市区北距海口 139 公里 南离三亚市 112 公 里 是 东部旅游热线的中间站 东线高速公路横贯全境 交通便捷 可谓三亚市的 后花园 项目位于某华侨旅游区中心 交通便利 距海口 市约 2 小时车程 距三亚市约 1 小时车程 项目周边散布的风景点有著名 的某热带雨林植物园 石梅湾 热带花园 某亚洲风情园等等 项目东部 紧邻某山 著名的某某位于项目内部 依山伴水 环境宜人 2 5 本项目目标客户分析本项目目标客户分析 本项目产品主要为高端度假别墅 购买产权式酒店别墅的个人客户将 拥有较强的购买力 他们或为知名企业的总裁 CEO 总经理 或为其他 行业非常成功的人士 这一部分人购买一般不做投资 或是用作处理商务 事物的场所 或是作为个人第三居所 退休养老之用 购买产权式酒店别 墅的企业都具有非常雄厚的资金实力 购买后自用 用作接待客户 度假 或是企业培训基地 结合本项目建设所处的独特的地理位置和项目市场定位 及建设方的 销售意向 本项目的客户群主要为清华大学紫荆学院总裁班的学院 香港 马会会员 游艇俱乐部会员 高尔夫俱乐部会员等高端人士 2 6 销售产品的确定及价格定位销售产品的确定及价格定位 本项目为 某某温泉假日酒店项目 项目包括 2 栋商铺 61 栋独栋别 墅和 18 栋联体别墅 项目建成后总建筑面积为 62532 06 其中计容面 积为 49192 06 含原有 8 栋别墅 不计容面积为 12340 根据项目周 边的房地产销售情况及咨询某实业有限公司工作人员 本项目别墅按照五 星级酒店的标准进行装修 预计销售价格如下 序号别墅类型客房数量销售价格备注 1VIP 别墅10 栋2000 万元 栋房间尺寸 360m2 不含地下室面积 2豪华别墅10 栋1500 万元 栋房间尺寸 360m2 不含地下室面积 3一般别墅41 栋1000 万元 栋 房间尺寸 300 360m2 不含地下室面积 4联体别墅36 套600 万元 套房间尺寸 300m2 不含地下室面积 5原有的别墅9172 06m2 18000 元 m280 套 房间尺寸 100m2左右 6商铺150018000 元 m2 2 7 营销策略分析营销策略分析 2 7 1 项目营销理念项目营销理念 根据本项目的特点 本项目的营销将分四步走 准备期 树立产品形象 现场和户外广告先行 按照形象统一发布 让消费者关注并期待本项 目的推出 概念导入 升级期 建立影响力 突出本项目的特点 导入项目建设的概念 吸引消费者对项目的持续 关注 核心卖点传播期 精准渠道 拓展客户 保证项目产品短期内的热 销 营销活动结合推广主题深度开展 运用公关 新闻 促销 展会等方 式聚焦大众目光 同时 分析潜在的客户群 对项目产品内涵进行深度解 析 整合多种推广手段 不断掀起市场热潮 品牌生活体验期 强势推广 极致展示 保证持续热销 一方面发挥项目独有的资源优势 将项目带入销售忠诚期 另一方面 直接的生活体验会给项目带来良好的口碑 同时 运用外界形成的强大视 觉漩涡 持续性的挖掘客户资源 保证项目的销售业绩 2 7 2 项目营销手段项目营销手段 广告策略建议 整个广告活动的宣传应贯穿于整个项目的前期 奠 基及后期 前期的广告宣传主要为市场造势 引起市场关注 扩大影响力 项目奠基期主要以庆典活动和电视广告为主要宣传媒介 在该阶段 力将 信息全面覆盖到主要目标和潜在客户所在区域 后期广告宣传主要为了增 加受众的记忆度 提升项目的品牌度 在整个广告宣传活动中 应与 市 的旅游宣传媒体进行良好的合作 户外媒体 户外媒体能迅速 有效的提高产品知名度 建立产品品牌度 比如大 型广告牌和路灯 POP 或灯箱广告 大型广告牌可以很好的体现项目的档次 有利于项目品牌形象的建立 路灯 POP 或灯箱广告信息覆盖面广 可以迅 速提高项目的知名度 电视媒体 电视媒体历来是注目率最高 覆盖面最广的一种大众媒介 电视广告 能够使信息量的到达率达到最高 是快速提高产品知名度最适合的媒体 互联网 互联网做为一种新型的传播媒体 已越来越多的运用于商业活动中 互联网主要特点为没有地域传播的限制 信息可以通过网络传输到达任何 一个地区和国家 而且还可以用来进行商务活动 2 8 市场分析结论市场分析结论 本项目定位清晰 本身配套优越 资金来源明确 目标客户清楚 市 场投资环境良好 第三章第三章 场址选择与场址选择与建设条件建设条件 3 1 场址选择场址选择 某某温泉假日酒店项目为 市某旅游度假区迎宾大道东侧 总用 地面积为 54430m2 合 81 645 亩 3 2 建设场地自然条件建设场地自然条件 某地处低纬度热带北缘 属季风性热带气候区 特点是 日照时间 长 辐射能量大 雨量充沛 干湿季变率大 年平均气温 23 8 最高平均气温 28 最低平均气温 18 8 年平均日照时数 2225 2 小时 7 月份日照时数最长达 258 小时 最 少 3 月为 113 小时 年降雨量 1691 7 5 10 月为雨季 9 月为降雨量 高峰期 平均雨量 300 7 年平均相对湿度为 85 常年主导风向为东北风 次为东南风 平均风速 3 23m 秒 地震裂度 7 度 地下水 地表以下 5 10 米左右 3 3 工程地质工程地质 项目区所在区域地质情况良好 主要由杂填土 中液限粘土 含细 粒土砾砂组成 含少量粉砂 细砂粒 稍光滑 干强度中等 韧性中等 含细粒土砾砂 灰黄 浅灰色 饱和 稍密 中密状 主要由石英粗砂 和砾石组成 3 4 交通运输条件交通运输条件 公路 项目区的交通运输条件较好 某镇通过一条二级公路与 东 线高速公路相通 通过高速公路很方便地到达海口和三亚 某镇已建成 了较为完善的路网结构 项目区用地范围周围均有道路经过 2011 年东环 高铁开通 贯穿 全境 空运 某镇距离海口美兰机场 180 公里 三亚凤凰机场 80 公里 两 机场已开通到香港 澳门 韩国 日本 新加坡 曼谷 吉隆坡 莫斯 科 圣彼得堡 曼彻斯特等地的固定国际航班 3 5 供水供电通信供水供电通信 某镇已建成一个 5000 吨的自来水厂 某镇基础设施完备 电网已并 入 省网 电网覆盖率已达 98 以上 供电设备先进 镇内现有 110KV 变电站 1 座 35KV 变电站 1 座 某镇邮电通讯设施先进 程控电话可直拨国内 1000 多个城市县和 世界上 180 多个国家和地区 项目所在地已有中国联通 移动通讯信号 全覆盖 视讯网络等通讯业务都已开通 为项目建立与外界物流 商流 信息流提供了良好的基础 3 6 社会经济条件社会经济条件 近年来 市委 市政府凭借 市丰富的旅游资源 从实际出发 坚定地实施以开发 一带两区 为发展战略重点 推动全市经济社会整 体发展的科学决策 已经取得了显著的成果 产生了良好的社会影响和 经济效益 为推进全市经济建设实现又好又快发展创造了有利条件 奠 定了坚实的基础 2012 年 全市人民在市委 市政府的正确领导下 深入贯彻落实科 学发展观 抢抓国际旅游岛建设新契机 全面加快 一带两区 建设步 伐 凝心聚力 攻坚克难 锐意进取 各项工作均取得较大成效 经济 持续健康发展 改革开放步伐加快 民生得到较大改善 社会保持安定 和谐 各项社会事业取得新进步 2012 年全年 市实现地区生产总值 135 亿元 增长 10 1 地方公共财政预算收入首次突破十亿大关 达到 10 32 亿元 增长 25 6 固定资产投资 112 1 亿元 增长 25 社会消 费品零售总额 40 17 亿元 增长 15 5 城镇居民人均可支配收入 19980 元 增长 14 4 农村居民人均纯收入 8017 元 增长 15 6 先后荣获 全国 三资 管理示范市 全国农田水利基本建设先进单位 中国十大体育 营销城市 全省人口和计划生育先进市等荣誉称号 旅游发展竞争力不断增强 精心打造旅游精品 东山岭 某热带花 园创建国家 4A 旅游景区工作加快推进 赴北京 西安 重庆开展旅游城 市推介暨旅游地产展销取得喜人成绩 成功举办冲浪节 槟榔文化节 中华龙舟赛 海钓赛 中非合作圆桌会议 世界旅游文化小姐中国总决 赛等节庆赛事会展活动 知名度 美誉度不断提高 全年全市接待旅 游过夜人数 347 55 万人次 比上年增长 1 5 其中 旅游饭店接待旅游 过夜人数 321 81 万人次 下降 1 2 其中 境外过夜人数 6 05 万人次 下降 10 1 社会旅馆接待旅游过夜人数 25 74 万人次 增长 54 7 旅 游饭店客房出租率 53 4 平均房价 167 10 元 全市旅游总收入 25 09 亿 元 比上年增长 6 3 2013 年 市继续加大旅游市场监管力度 完善联合执法和市场巡查 工作机制 确保旅游市场安全有序发展 推动 从传统的观光旅游向休 闲 度假 养生旅游转变 从过去的旅游通道 旅游驿站向旅游目的地 转变 第四章第四章 工程技术方案工程技术方案 4 1 项目概况项目概况 本项目位于 市某旅游区迎宾大道东南侧 现有某某某温泉假日酒店 用地内 项目用地属于已开发建设用地 总用地面积为 54430 总建筑 面积 23000 其中永久性建筑 12000 8 栋别墅和酒店主楼 副楼等 临时性建筑 11000 本项目拟保留现有的 8 栋别墅 建筑面积为 9172 06 并对其进行二 次装修 拟拆除其余建筑 拆除后进行重新规划建设 本次拟新建 2 栋商 铺 61 栋独栋别墅 18 栋联体别墅 36 套 及酒店主楼 新建总建筑面 积 52360 其中计容面积为 40020 不计容面积为 12340 项目建成后 本项目总建筑面积为 62532 06 其中计容面积为 49192 06 含原有 8 栋别墅 不计容面积为 12340 主要技术经济指 标详见下表 序号项目单位规模 一土地面积 54430 二总建筑面积 62532 06 1已建建筑面积 9172 06 2新建建筑面积 52360 2 1计容建筑面积 40020 2 1 1新建别墅建筑面积 32520 2 1 2商铺建筑面积 1500 2 1 3酒店主楼 6000 2 2不计容面积 新建 12340 三容积率 0 9 四绿化率 45 五建筑密度 15 六地面停车位个300 4 2 项目规划与布局项目规划与布局 4 2 1 设计原则设计原则 本设计方案贯彻 以人为本 均好性 与 可持续发展 思想 以 塑造环境 景观与人和谐的生态度假居住空间环境为规划目标 建设一个 布局合理 功能完善 交通便捷 具有优美度假环境和丰富文化内涵 具 有现代物质文明的度假区 本方案遵循和贯彻始终的设计原则为 1 建筑呈秩序排开 分合有致 创造出以湖景为主导的景观空间 2 充分利用场地资源 使朝向和景观达到最优化 3 住宅单体合理布置 创造出最符合人居住的生活环境空间 均好 性强 4 使业主充分的享受到景观空间的多样性 舒适性 4 2 2 总体布局总体布局 本项目沿中央的自然景观湖分为南北两个组团 项目出入口布置于用 地西南侧的迎宾大道上 酒店大堂位于酒店入口处 北侧组团由 12 栋联排别墅和 35 栋独院式别墅组成 组团中央布置游 泳池和景观水景 联排别墅靠北端布置 其余独院式别墅靠湖面和泳池布 置 将自然景观充分引入室内 南侧组团现有已建的 8 栋别墅 本次设计拟在已建别墅北侧靠湖面布 置 5 栋独院式别墅 南侧布置 10 栋联排别墅 该组团西南侧为项目主入 口 入口两侧布置一层商铺 2 栋 组团东侧靠湖面布置 4 栋独院式别墅 其余 17 栋别墅分散布置 利于景观和视觉渗透 各栋建筑因地制宜 形成错落有致 富有生气的景观特色 展现丰富 的文化底蕴 亲近自然 体现自然 自由灵动 自然统一的空间效果 4 2 3 道路系统道路系统 道路系统规划贯彻 以人为本 的设计原则 满足便捷性 舒适性 安全性要求 项目出入口设于用地西南侧的迎宾大道上 内部规划建设一 条 12m 宽的主干道 贯穿项目内部各组团 与主干道相交的支路宽为 4 6m 满足消防车通行要求 通向院落的小路宽为 3 4m 采用鹅暖石铺面 内部道路路网规划完善 分工明确 既可以满足通行使用要求 也能 减少组团内部的噪音污染 保证组团内的交通行驶安全 为创造静谧 便 捷 安逸的生活环境打造优厚的条件 4 2 4 绿化景观系统绿化景观系统 项目区域内的景观系统主要为自然生态景观水系和人文生态景观 自 然生态景观为项目用地中央的自然湖泊 湖泊内水质干净清澈 湖泊两侧 的建筑错落布置 最大程度为住户提供景观资源 组团内部修建泳池和喷 泉等景观水景 为小区住户提供休闲健身场所 并把喷泉景观引入室内 满足住户的景观需求 庭院景观系统通过铺装 小品 绿化的精心搭配 创造富含美感的室 外空间 充分体现小区的宜居氛围 根据小区环境的总体布局特点 进行 具体的种植规划 环境设计的风格以自然生态为主 但又不失现代简洁 大方 强调场所感 因此在植物配植时综合考虑整体氛围的营造 视觉和 使用上的特点以及小区所在的区域特征 创造出特色明显的植物景观 4 3 建筑设计建筑设计 4 3 1 设计依据设计依据 1 民用建筑设计通则 GB50352 2005 2 民用建筑设计防火规范 GB50016 2006 3 住宅设计规范 GB50096 1996 2003 年版 4 住宅建筑规范 GB50368 2005 5 建筑工程建筑面积计算规范 GB T50353 2005 6 城市居住区规划设计规范 GB 50180 93 7 无障碍设计规范 GB50763 2012 8 国家 省市相关建筑工程设计规范 规程 规定 4 3 2 单体设计单体设计 建筑采取热带东南亚建筑风格 以精致的浅坡屋顶 独特的造型及清 新淡雅的色彩营造一种简约大方的居家感 体现热带气候特色 具有开放 性和外向性 1 商铺 本次拟建商铺 2 栋 项目出入口两侧各安排 1 栋 沿项目用地西南侧 的迎宾大道布置 拟建商铺总建筑面积为 1500m2 均为一层 层高为 6m 2 酒店主楼 酒店主楼为一栋四层建筑物 建筑面积 6000m2 一层为酒店大堂 二至四层分别为餐厅及会议室 3 联排别墅 联排别墅共 18 栋 其中北侧组团北端布置 12 栋 南侧组团南端布置 6 栋 拟建联排别墅均为双拼联排型 层数为地上 3 层 地下 1 层 每栋 建筑面积为 800 含地下室 每栋为两户 4 独栋别墅 独栋别墅共 61 栋 其中有 25 栋靠湖面布置 17 栋靠泳池布置 15 栋沿广场布置 面积为均为 480 栋 含地下室 层数均为地上 3 层 地下 1 层 4 栋为小型别墅 面积为 400 栋 含地下室 层数均为地 上 3 层 地下 1 层 本项目别墅设计注重了户型的多样化设计 采用不同的空间组合方式 使面积相似的户型具有不同的品味 风格和景观朝向 因地制宜 设计了 部分小户型 不但充分利用了土地 而且大大丰富了小区的户型种类 可 满足多种不同层次住户对不同品质生活的追求 4 3 5 立面设计立面设计 建筑立面采用现代自然主义风格 以白色和浅色为主 幽雅别致 简 洁而富有朝气 结合内部叠落有致的空间 使得度假区天际线更加灵动 既注重城市景观设计 又丰富了度假区的形象 简约大方 自然优美的建 筑风格 既体现了私家领域感 又体现了内向的奢华感 4 3 6 装修及室内配备装修及室内配备 本项目定位为产权式别墅酒店 按照五星级酒店的规模建造 别墅整 修为精装修 配备齐全的电器及家具 达到拎包入住的效果 别墅内家具 为红木或花梨木制品 电器均为知名品牌 4 3 7 无障碍设计规划无障碍设计规划 在道路系统规划中将无障碍设施的设计作为关键要素贯穿于整个设计 中 无障碍通道由小区出入口引入 利用小区内庭院消防车道作为轮椅通 道 在道旁人行道上设置盲道 经由消防车道引入至建筑单体各栋楼的出 入口 整个无障碍通道的设计满足无障碍要求 4 4 结构设计结构设计 4 4 1 设计依据设计依据 1 建筑结构荷载规范 GB50009 2012 2 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223 2008 3 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 4 混凝土结构设计规范 GB50010 2010 5 建筑地基基础设计规范 GB50007 2011 6 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 7 砌体结构设计规范 GB50003 2011 8 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 2009 年版 9 国家其他现行有关规范 规程 4 4 2 自然条件自然条件 1 抗震设防烈度 6 度 设计基本地震加速度值 0 05g 2 设计地震分组为 第一组 3 抗震等级 一级 4 基本风压 考虑 50 年一遇的风压值为 0 85KN 4 3 3 设计标准设计标准 1 按照国家规范要求 本项目的抗震安全相关要求归纳如下 建筑结构的安全等级 二级 抗震设防分类 一般设防类 丙级 设计基准期 50 年 设计使用年限 50 年 结构重要性系数 1 0 抗震设防烈度 6 度 设计地震分组 第一组 设计基本地震加速度 0 05g 2 基本风压 0 85kN 地面粗糙度为 A 类 基本雪压 0 00kN 3 主要楼面荷载取值依据 建筑结构荷载规范 GB50009 2012 4 4 4 结构形式结构形式 本工程结构体系采用框架结构 地下为半埋或全埋的单层地下室 上 部结构的抗震等级二级 建筑结构安全等级为二级 4 4 5 基础设计基础设计 本项目暂无地质勘察资料 考虑到本项目拟建建筑层数均不超过三层 故基础选型暂为天然基础 具体方