建立房产登记纠纷调处机制的构想

建立房产登记纠纷调处机制的构想一、实际工作遇到的挑战近年来，我单位在房产登记工作中已遇到数起当事人持调解协议申请相关房屋登记的情况，主要集中在继承、离婚分割业务等方面。在实践中遇到了几个方面的问题：一是由于县（区）级以下调处机构的人民调解员都不具备长期直接从事房产登记工作的经验，对房产登记所涉法律法规政策知晓的广度和研究的深度较为有限，其主持调解所形成的调解协议，往往存在事实调查不清，法律适用不准等问题。二是调解协议从法律性质上来讲是民事合同，虽对争议各方有法律约束力，但不属于确立房屋归属的“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书”，当事人必须通过申请登记公示这一程序才能取得物权，且不属于房屋登记办法规定的申请登记的情形，需要争议各方共同申请登记。三是登记机构能否依据当事人的申请和调解协议直接办理登记尚存争议，赞成者认为该类协议对物权变动的基础原因（即债权设立）已经明晰，只需经过登记公示这一程序就能完成物权变动，可以直接办理，反对者认为应要求当事人依据人民调解法第33条的规定，向人民法院申请司法确认，登记机构实行的是“要件式”登记受理；不应陷入审查物权变动基础法律关系的漩涡中。四是家庭财产继承纠纷，当事人就房产继承事项达成一致，持调解协议申请登记，若直接受理即违反了司法部、建设部要求房屋继承必须办理公证的相关规定，若要求其达成调解协议后再办理继承公证，则加重了其经济负担。二、建立房产登记纠纷调处机制的构想建立房产登记纠纷调处机制，是在现有的法律框架内，在房屋登记机构内部设立专业的纠纷调处机构，通过和法院的有效对接，将调处成果经过司法确认后，快速、有效地运用到房产登记工作中。（一）意义及作用1.能有效形成化解矛盾的合力。建立房产登记纠纷调处机制，通过登记机构和法院的有效衔接，有利于进一步扩大大调解机制的覆盖面和社会影响。2.有利于深化“服务型政府”的建设。建立纠纷调处机制后，登记机构主动作为，便于及时、就地、有效地解决和平息矛盾，符合“服务型政府”的要求。3.能有效节约司法资源。人民调解工作对于解决公民主体间的民事纠纷发挥着重要作用，有利于人民内部矛盾的迅速解决，节约国家的司法资源。（二）可行性分析1.有上位法作为依据。人民调解法第8条明确：企业事业单位根据需要设立人民调解委员会。据此，作为事业单位的登记机构设立调处中心是有法律支持的。根据房屋登记技术规程的要求，登记机构自2012年6月1日应成立登记审核委员会，审核委员会的人员组成不仅包括登记机构的登记官、还包括法官、律师等专业人士，登记机构可以建立专业化的调处队伍，具备解决矛盾纠纷的能力。2.有工作人员作为支撑。目前各地登记机构均有一定比例的人员通过了房屋登记官考试，掌握了房屋登记的知识和技能。3.有具体操作的可行性。调解行为本身并不具备可诉性，对登记机构从事的调解行为不可以提起行政诉讼或复议。（三）调处的矛盾种类1.房屋买卖、交换等合意交易行为过程中的纠纷。此类纠纷的争议双方为房屋转让的出卖人和买受人以及房屋交换的互换人，常见的是一房多卖、房款支付、交易税费、中介费的分摊、房屋交接等方面的纠纷。2.房产继承、析产、分割等基于身份行为引发的纠纷。此类纠纷最为常见的是多个继承权人对于继承遗产房屋的纠纷、离婚时的财产分割或离婚时未进行财产分割的房屋处分、家庭共有房产的分割析产等方面的纠纷。3.商品房销售纠纷。主要指房地产开发企业和商品房买受人对于房屋面积（特别是分摊面积的认定及面积误差超过3%的处理）方面的纠纷，此外还包括预告登记、预告登记转本登记过程中涉及的纠纷。4.涉及抵押权的纠纷。主要包括对于抵押权登记有效性的争议及抵押权人实现抵押权过程中的矛盾纠纷。5.异议登记、更正登记申请人和簿载权利人之间纠纷。此类纠纷涉及的面比较宽，指争议一方已通过登记程序成为簿载权利人，而利害关系人对此提出异议。（四）调处的办法和程序1.一般调处程序。通过“申请受理选择调解员举证质证调解达成调解协议司法确认房屋登记”，形成可以直接用于房屋登记的调处成果。调处机构无法受理或调解未果的案件应及时告知当事人走法院诉讼程序。2.调解员的选任。调解员一般应由具备大专以上学历、从事房屋登记工作5年以上、通过房屋登记官考核的人员或审核委员会的专家成员担任。调解机构建立调解员信息库，简单案件适用简易程序，由当事人选择确认一名独任调解员，相对复杂的案件适用正常程序，由当事人各选择一名调解员，调处机构另派出一名首席调解员，调解员的选任适用回避制度，应与案件没有利害关系。独任调解员或首席调解员认为有必要的，可将案情提交审核委员会研究讨论，形成处理意见。（五）与法院的对接登记机构和法院建立对接机制的核心要义，是施行“统一受理，分类处理”，凡是调处机构能够处理的，形成调解协议后，和法院联动，快捷、高效地进行司法确认；调处机构不能处理的，迅速进行案件分流。1.案件分类处理的衔接。登记机构进行调处的只能是案情简单，事实清楚，法律关系明确的案件。无法达成调解协议、案情较为复杂、事实难以认定、适用法律拿捏不准的案件经过审核委员会研究后，应及时分流至法院。2.案件调处和司法确认的衔接。登记机构和所在地基层法院沟通确定案件调处程序，当事人申请调解时，要求其一并提出司法确认申请，当事人达成调解协议后，直接将案卷材料和当事人的谈话笔录移交法院进行“确认之诉”，法院适用简易程序，由一名审判员进行独任审