活动方案——大厦营销策划方案.doc

活动方案大厦营销策划方案 活动方案大厦营销策划方案1.4济南未来写字楼市场变动趋势分析随着城市大规划方案的实施，整个济南正在向东部发展已成不争的事实，从东外环以东到高新区一带写字楼开发将会持续升温，吸引大量的创业型、科技型等新兴行业的客户进入。 今后两年商务楼宇将会放量供应。 随着两条城市东西大动脉经一路、经十路的贯通，两边大量出来的土地都将上市，其中，大部分都规划有商务楼宇部分，市场供应不容乐观。 与其摘他省会城市相比，曾济南写字楼租金水艺平偏高，济南核心轮商务区写字楼平均涕租金在4元/m2憎日，比武汉CB乃D写字楼高出28帧%，比郑州高50谐%，仅比广州、深羞圳等发达城市低1顷0-30%，由此裁凸现出济南写字楼芍的投资价值。 投资懂性客户将会持续成叶为商务楼宇的重要夺客户之一。 囚新规划的项目蝗中，整体操作越来统越比较到位，从定洁位、设计、户型等戎诸多方面进一步拉肃近与国内发达城市遇如北京、深圳等的拄距离。 在产品结构楚上标榜智能化写字豌楼、商务中心等新咙型产品独领风骚；辙同时概念型，个性淫化，小户型写字楼枚成将持续热销。 1李.5项目周边楼盘余调查分析1.5.荣1济南写字楼主要载在售项目分析陇写字楼市场的竞争钱半径很大，我司把喷济南典型项目均进竖行了调查如下表芯所示，其中典型项兔目分析如下嫉金龙大厦自XX娃年开盘以来，销售陕一直不是很理想，丘其原因是项目销熟售周期过长（约9彝年）造成不好的市伯场影响和口碑；项头目前期开盘价格过济高，均价在780病0元/平方米，市佃场难以接受；项目颧得房率低，仅60脸左右，后期开发雨商通过赠送面积得晕手法促进销售（约藤提高到70）但扰起色不大；项目的招物业管理费用太高局，中小型企业难以戳接受。 从这些阮问题来看，本案与汹之有许多类似之处彝，如何适当规避，害是策划思考重点之爆一。 七星吉及祥大厦与本项目可递类比性比较高，以仍团购为主，现在的祈市场价格不构成重爵要参考意义。 优历东商务大厦销肖售状况良好，得房收率、内部标准等与忍本项目有类似之处炮，但进深较小，能栏构成重要得参考价妹值。 个案名称辛类别金龙大厦历东回商务大厦创展中心碴城市33七星吉瀑祥大厦发展大厦东糟环国际广场基句地位置泺源大街2浪29号解放路11干2号山大路201碟号文化东路51号蹦文化东路29号二侯环东路3218号挨二环东路3966她号楼层层高标遗准3.6米装修2浴.6米标准3.2姐米装修2.9米标亩准3.3米装修2胰.67米降标准3.5米装修坡2.6米标准3.需3米标准3.1米叭楼层层数31胀F/-2F23F汛9F/-2F建13F/-2聚F主19F/副6击F30F33F觅占地面积娩460079碌924882蜡0.83公顷10仪.4亩刑建筑总面积10协万2.8万3西.6万1.87偷7万3.428址万2.7万总杉15万，写字楼娇12万车位逻数量320个地下样100余个，20及0余个65个总1今20个60淹0余个车位售甫价圈8.9万个缄12呢14万/个销政售均价8600元涅/6200元/侨6100元/剐5800元/6割800元/56咐50元/540南0元/销售刊进度现房建设中现肢房即将封顶内部装铡修现房室外装修圭交房日期抡XX年6月XX年器8月XX年8月X椽X年12月-摆-XX年2月侄开盘贯04年6月馏27日03年10茅月10日XX年1歧1月恐得房率65%68蜒.25%75%7前5%74.5%7宜2%82%物蟹业费用7元/月/菱（不含中央空调凰）4元/月/（赠不含中央空调）3驹.5元/月/2歉.4元/月/（随无中央空调）石4.5元/月默/（不含中央空既调）23元/月敌/（分户式中央覆空调）销售率贞70%以上70%腥70%40%销售陷完毕仅剩2套70某%1.5.2泉城劈广场周边写字楼市酪场分析泉城广鸣场及周边为济南核债心商务区，是商务悔氛围最的板块，如扛下表所示性质项支目供应面积均价租岳售率租售面积舆纯写字楼出售项目寿金龙大厦8800绚0860060%楔52800中房大尹厦5000065巨0000出租钢项目邮政大厦72弛004.5100妮%7200华鲁大讫厦60003.6咎99%5940侄胜利大厦200沤004.5元/平水日95%1900宰0玉泉森信200冉003.595%寺19000齐鲁国里际大厦30000拒390%2700偷0华能大厦200儒00580%16吠000中银大厦5血0000590%鄙45000银座2仕0000595%柯19000中信广獭场2000069槛6%19200泡济南日报300陈002.7100食%30000窄商住楼（售）三箭寅银苑830008摆10060%49龟800结论铝泉城广场及周边项萝目出租率及出租价奈格均较高，且大部险分项目不对外公开荐发售。 这为我们项余目提供了重要的机沟会点。 1.6项目浸竞争楼盘调查分析篡1.6.1出售型文竞争楼盘调查分析甚如前所示，历越东商务大厦，创展坞中心，七星吉祥备大厦等现在正在发迅售的项目与本项目赔构成直接的竞争关驮系。 这几个项目的甘销售基本已经进入蒙了尾声，构不成主嘛要的威胁。 但现在州潜在的供应项目将峪会对本项目构成直墅接的威胁如泉城玻路百大一期将军广虎场（15层，地下祈1层，总建筑面积鸦36052平方米糜）、银座渤海项目岩（4个楼座，总建滚筑面积达12万平假方米）、山大路济安南数码港二期特区硫数码港（总建筑面旷积4.6万平方米仲）将会对本项目构蟹成不小的压力。 1矣.6.2出租型竞成争楼盘调查分析纠租金价格是衡量励物业价值最重要的唤指标，项目周边的秒可类比项目的租金伴情况约在1.5元疫2.5元/建阿筑平方米之间，从玄本项目的实际情况羞来看，2元2溅.5元/建筑平方限米的租金市场接受咒度较好。 可类比项征目的出租情况如下蛔个案名称租雅金（元/天/）辆物业费（元/月/貉）水电费空调费宅停车费车位（个）慑取费标准出租率辟齐鲁国际大厦2圣.0租金内包表400哑600元/月10猩0余个建筑面积7巳0%三箭银怕苑1.81.85挣元水电费另计睁地下600元/月秧地上，25万泌个300建筑面积余金龙大厦孰3.57.0元水蛛费租金内包，电费倘另计包在物业费内芬100元/月40禽0建筑面积70%尤凯旋商务中心帜1.8租金内包水醒电费另计租金内包力地上50建筑阅面积80%三忠庆汇文轩2.5苞2.5元水电费另糟计无中央空调30虚0元/月100使港用面积80%遏三庆凯文大厦1.软73.0元水电费蟹另计无中央空调地馈上12使用面斜积90%银都朔商务中