.3重庆茶园新区静一项目营销合作建议书133p

重庆茶园新区静一项目营销合作建议书2012年2月重庆天晟渝都房地产顾问有限公司 工业地产概念工业地产开发模式工业地产企业盈利模式工业地产与商业地产比较产业地产定义总部基地定义 以前 现在 工业地产是住宅 商服和综合类用地外的第四种性质用地 工业类用地上可建的建筑物用途通常包括 工业制造厂房 物流仓库和工业研发楼宇等 不单纯指一种物业形式 更代表一种投资模式 一种盈利模式 一种产业发展模式 工业地产的含义更丰富了 当工业地产与具体的产业地产合二为一 便诞生了一种综合性房地产开发 在一个产业集群或产业基地中 将囊括各种类型的房产形态 商铺 办公楼 标准厂房 仓储 展览馆以及配套住宅等 综合性 3 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 工业地产概念 工业园区开发模式 此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行 通过创造相关产业政策支持 税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势 然后通过招商引资 土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目 是目前我国最常使用的工业地产开发模式 也是主要载体 典型案例 苏州工业园日益成为高科技产业集聚 高科技企业集聚 研发机构集聚和高科技人才集聚的区域 科技创新的高地正在苏州工业园区迅速崛起 1 4 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产开发模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大综合实力的企业 通过获取大量的工业土地 以营建一个相对独立的工业园区 在自身企业入驻且占主导的前提下 通过土地出让 项目租售等方式引进其他同类企业的聚集 实现整个产业链的打造及完善 典型案例 上海金山的上海石化工业园区 即为在上海石化龙头企业的带动下 做大做强石化企业 同时进行相关行业延申及细化 进而达到整个产业链的完善与发展 为实现整个金 大石化战略 发展目标奠定坚实的基础 2 5 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产开发模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 工业地产商模式 指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目 在进行项目的道路 绿化等基础设施建设乃至厂房 仓库 研发等房产项目的营建 然后以租赁 转让或合资 合作经营的方式进行项目相关设施的经营 管理 最后获取合利的地产开发利润 典型案例 普洛斯上海西北物流园达8万平米 目前普洛斯已进入中国12个城市 拥有15个项目 面积约57万平米 其中包括在合肥的大型物流中心 3 6 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产开发模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 综合运作模式 由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点 既要求在土地 税收等政策上的有力支持 也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐 还要求具备工业项目的经营运作能力的保证 因此 会对以上三种开发模式综合使用 4 私人业主开发模式 目前在小厂房这一块 私人业主开发占了很大一部分比例 5 7 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产开发模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 直接销售模式 先租赁再销售模式 完成租约 再整体资产打包出售 开发商自己经营最后整体打包上市 国内常用模式 国外常用模式 8 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产企业盈利模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 通过与工业企业联合 按需订制地产开发模式而获利取得土地后 进行项目主题包装与概念推广 与已确定主题的企业联合 按产业企业需求订制工业厂房等产品项目 实现最低风险下的项目收益 提供针对园区企业的服务而获利为入园企业提供员工培训 商务活动的组织等各个方面的服务 以土地溢价增值而获取利润完成基础设施建设后 进行项目主题包装与概念推广 实现部分或整体土地转让 出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商 进行项目开发 通过长期持有经营收益或出售产品获利通过已建成房地产项目的出租 出售或租售结合 实现项目收益 国内盈利模式 9 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产企业盈利模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 商业地产是指用于各种零售 餐饮 娱乐 健身服务 休闲等经营用途的房地产形式 包括住宅或写字楼等底商 购物中心 综合市场等 商业地产 工业地产 工业地产是指以用于工业生产 仓储 运输 配套等各种用途的房地产形式 包括厂房 仓储 工业配套等 相似之处 二者都不是单纯的工业或者商业 均兼有地产 工业或商业 投资等多重特性 二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业 越来越精细的必然产物 不同之处 商业地产与工业地产内涵截然有别 商业经营的专业化 大型化 集中化催生商业地产 工业生产的集中化 工业厂房要求的高标准化 生产与资产经营的专业化等催生工业地产 10 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产与商业地产比较 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 商业地产盈利模式 对于开发商而言 可售可租 盈利在于销售收入或者租金 对于运营商来说 盈利主要在于以高素质 高标准的经营 以获取稳定租金和管理费为利润主要来源 开发商 一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润 自建再通过销售或者出租获取利润 运营商 则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费 小业主则是自己生产赚取利润 是出租获取租金回报 工业地产盈利模式 11 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产与商业地产盈利模式比较 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性 最主要的区别在于土地投入成本 工业地产成本远远少于商业地产 据统计 工业用地的基准地价只有商业用地的1 4 而实际出让价格 工业用地只有同类地段商业用地的1 5到1 10 甚至更低 从而投资门槛较低这将是工业地产发展一个难得的好机会 当然 由于工业地产后期经营管理要求更加专业 更加复杂 所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数 对于工业地产和商业地产盈利模式 近来出现了一些新的形式 比如商铺信托 商铺期权 厂房信托 仓储信托等 由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善 中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程 总的来说 地产证券化是一种趋势 国外著名基金比如摩根士丹利 高盛 嘉德置地 普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业 办公楼 工业等物业上 12 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产与商业地产盈利模式比较 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 13 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产与商业地产盈利模式比较 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 实际上 工业地产已经出现了新的延伸 产业地产 目前 有关产业地产的话题被不断的提起 它标志着工业地产进入了新的发展阶段 产业地产是对工业地产在形势下打造一个全新的价值链的发展平台 是一个升级 目前 我们的产业由简单的制造业向高端的环节提升 我们的载体也从原来的工业厂房向物流园 专业园 总部基地功能剧增 另外就是产业的聚集 由工业地产向产业地产的升级 第一个是产业的升级 由制造业向支持性 服务性 战略性的产业升级 还有物流的升级 第三个是产业结构的升级 在园区内要形成二三产业的互动 补充 完成产业功能的互补和多元化 联东u谷对产业地产的理解 14 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产新延伸 产业地产 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 总部基地是基于总部经济的理论基础而产生的 中心城市总部经济发展的基础与前景 就是总部基地的未来 总部基地可以说是工业地产发展的较高级形态 是目前诸多工业项目争相规划的方向 15 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产发展的高级形态 总部基地 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 总部基地类别商务花园及其发展国外案例研究国内案例研究 17 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 18 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 我们对businesspark的认识 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 19 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 businesspark的演变历程 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 目前 重庆 商务花园 发展较为初级 只有部分同类区域和项目处于第二代向第三代转变过程中 如北部新区高新园 经过多年的孕育 该区已成为了居住 商业 商务重区 处于第三代的雏形阶段 而重庆多数同类区域和项目仍处于第一代向第二代的过渡阶段 典型代表为西永园区和北碚蔡家组团 西永园区凭借极大的政策扶持力度 虽然起步较晚 但发展较快 目前已拥有了富士康 思科 北大方正 惠普等国际知名企业的进驻 尽管如此 目前西永仍然处于起步发展阶段 可以勉强归类为商务花园第二代的雏形阶段 但该区的政策优势和企业优势也意味着它的加速度会很大 成长历程必然加快 北碚蔡家组团优势在于发展较早 已拥有多年的产业沉淀 区内的同兴工谷系列工业地产已在重庆小有名气 但距离商务花园标准尚有一定距离 它处于第一阶段向第二阶段转型期 茶园新区从近几年的发展来看 其速度明显慢于西永等晚成立区域 目前区内除了住宅市场发展相对较好之外 只有一些普通的工业企业 尚未形成工业地产的概念 1500多亩恒德项目原本声势浩大 但目前尚未开工 是否能提升并带动区域商务市场的地位及发展 有待进一步观测 回归本土 重庆businesspark 商务花园 发展阶段 20 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 国外案例研究 后工业服务园区的成熟模式 商务花园 21 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 欧洲商务花园案例 都柏林parkwest西区商务花园 22 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 国外案例研究 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 亚洲商务花园案例 新加坡商务花园 裕廊 樟宜 23 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 国外案例研究 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 美国商务花园案例 美国硅谷siliconvalley 24 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 国外案例研究 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 入住商务花园客户特征 企业类型 25 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 商务花园吸引的客户类型 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 26 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 商务花园的特征与产生条件 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 27 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 商务花园与cbd的关系是一种互补关系 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 国内案例研究操作模式 规划及产品打造客户思考 营销概念及推广 28 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 操作模式 成都青羊工业园总部基地 综合运作模式 29 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 商务花园与cbd的关系是一种互补关系 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 占地面积 933亩总建筑面积 69万平方米容积率 1 6 多层独栋容积率约为1 0 绿地率 28 案例 成都青羊工业园总部基地 农迁房 工业总部区 933亩 以科技研发 高新技术为主的成长型企业集群地 精密加工区 1652亩 以高技术含量 高附加值的电子信息 机械精密加工为核心的新型工业基地 综合配套服务区 464亩 主要由服务中心 商务中心等配套服务组成 园区总规划 30 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 操作模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 总平图及指标 m1 占地196亩 建面9万 容积率0 9m2 占地141亩 建面14万 容积率1 48m3 占地188亩 建面34万 容积率3 2m4 占地165亩m5 占地118亩 建面11万 容积率1 75m6 占地124亩 31 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 操作模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 abcd区建筑规划 ab区单栋建筑面积2156 4612 并可拆分组合 柱网均保证6米 6米以上 ab区开发时间较早 在建筑形态的美观上相对较差 从立面表现上 有部分楼栋做到了生态办公 d区总建筑面积45514平米 c区 总建筑面积93782平米 cd区吸收了ab区的开发经验 在建筑表现上做出了修正 修正之后的建筑 更趋时尚 简洁 并采用了大量科技材质与元素 同时cd区也延续了ab区生态办公的理念 并做到了更为成熟 32 操作模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 m3时尚青年城建筑规划 园区配套公寓建筑层数 2 17层 33 操作模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 总部基地战略制定 34 操作模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 总部基地战略制定 35 操作模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 操作模式 资金 多元化融资渠道 36 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 操作模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 独栋式办公空间 生态型办公特性 产品拆分灵活销售 多层式 4 5层 独栋产品占到主体 少量高层产品补充 绿化布道 层层退台 注重生态空间的打造 即可整栋销售 也可分层销售 方式灵活多样 操作模式 产品 独栋生态办公 37 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 操作模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 媒体招标首创媒体采购招标 变被动为主动 面向媒介机构发布采购招标会 以庞大的媒介需求量吸引媒介前来投标 操作模式 营销 动用一切可以动用的力量 渠道营销全员营销 财富链接计划以丰厚的佣金回报吸引内部员工发动个人关系网展开项目的推广 并收到了良好的效果 松散式营销代理公司提出与多家营销代理机构签定松散的招商代理协议 借助政府资源进行招商 活动营销整个营销活动的策划根据活动目的分为推广性营销活动和意向客户公关活动 38 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 操作模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 社会效益 多赢格局 区域经济发展受益农民受益政府受益企业受益 操作模式 效益 多方赢利 经济效益 多方赢利 1 政府税源效应截止08年 总部基地共引进76家企业 可提供就业岗位5000个 投产后可实现年税收1 8亿元 税收强度达1000元 平米 2 农民长效保障住房安置 建立全国一流的新居工程安置农民 配套完善 特色鲜明的 六站一室 长效保障 为每个拆迁农民配置12 15平米的经营性保障物业 切实解决农民的长效保障 3 企业效益提升 39 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 操作模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 关于产品 项目产品 生态型的办公环境 多重景观打造 亲地空间的营造 退台式的空间 独栋办公概念 应该说在产品打造 尤其是园林营造方面 项目广受好评 尽管如此 项目首期产品依然有些过时 因此 产品打造时需要有超前意识 关于开发模式 项目真可谓是动用了一切可以动用的力量 政府 企业 周边居民 内部员工 类似于 全民建设 全民营销 全民出力 全民参与 达到了 全民共赢 的目的 项目启示 关于客户选择在客户选择方面 项目整体以青羊工业园区产业定位为依据和支撑 前两期的产品均是针对园区产业客户 后期对外有考虑 但更多仍然是依靠园区产业客户 附带辐射外部客户 40 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 操作模式 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 规划及产品打造 上海星月大业领地 41 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 大业领地企业总部花园是由上海松江工业区与上海星月建设发展有限公司联合投资开发的超大型总部类项目 项目坐落于上海松江工业区西部科技园 规划占地1800亩 建筑面积60余万平方米 总投资额26亿元人民币 项目2006年4月开工 预计2011年上旬全面竣工 容积率1 3 建筑密度21 绿化率40 使用率85 3 9米挑高空间首层大堂 三角组团 矩形布阵 三面采光 万平方米绿化共享 独立冠名权 政府一站式服务大厅 商务商业配套完善 案例 上海星月大业领地 42 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 规划及产品打造 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 产品规划 a1 1250 地上4层 地下1层a2 1550 地上5层 地下1层 大楼运用简洁果断的折形屋面 将建筑体块做大胆的竖向切分 给人耳目一新的感觉 立面采用现代和古典相结合的手法 大块的石材和通透的玻璃形成强烈的虚实对比 顶部局部退层 留出足够的屋顶花园平台 为企业高层创造了私秘又风景绝佳的视觉空间 43 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 规划及产品打造 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 b1 1500 6层b2 2000 7层 大楼简洁明快的玻璃墙面 最大限度的满足办公空间对采光的要求 而局部半透的磨砂玻璃和金属框的运用 改善了玻璃单一的质感和立面的长宽比例 增加了建筑的多样性 b3 1450 6层b4 2750 7层 大楼顶层和底层局部架空的空间 成为室内和室外空间的过渡 很好地联系了不同的截面 并延伸了室内的视觉空间 入口的尺度做了挑高处理 简洁大气 整体建筑风格简约明丽 44 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 规划及产品打造 产品规划 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 c1 2000 8层c2 2200 9层 大楼左右两个办公单元用对比墙面进行处理 创造出了两种肌理效果 很自然的分出两种办公单元 从组团拼接来看 这种组合打破一味重复 单调乏味 这个外型富于变化 而且每个单元一目了然 无论是以玻璃凸窗户为主 还是以竖立向条窗为主 均是突显一种简洁果断的立面风格 45 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 产品规划 规划及产品打造 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 d 4200 9层 大楼近似六边形的平面 为独栋的单体创造了更多的视野面 在造型上采用不同的材质分离体块 优化了立面的高宽比例 屋顶的斜切处理 不仅丰富了变幻效果 而且使整个楼宇更富有活力 立面上运用材质的大胆对比 体现富有个性的企业形象 46 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 产品规划 规划及产品打造 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 47 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 实景展示 规划及产品打造 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 产品特点 强调生态景观 商务环境 顺畅交通各个区域既有鲜明个性 又能达到整体协调统一通过大型公共绿地 景观小品等营造一个环境优雅 品质高尚的生态型区域通过不同体型和高度的组合 创造出错落有致的竖向空间注重自然采光 强调建筑的私密性和景观性 提高建筑面积利用率 48 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 规划及产品打造 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 项目启示 立面 现代 简洁 时尚材质 大面积运用玻璃和石材 非常有质感面积划分 以1200 2700 为主体的独栋办公 并配上4200 的9层小高层办公楼规划 强调生态景观与鲜明个性 注重自然采光 强调建筑的私密性和景观性 提高建筑面积利用率 该项目的产品打造有亮点 值得借鉴 49 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 规划及产品打造 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 营销概念及推广 天津eod总部港 50 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 案例 天津eod总部港 绿色生态的总部特区 位置 天津津汉路空港物流加工区北侧规模 总占地681亩 规划建筑面积逾50万 定位 全球企业总部特区eod 绿色生态办公区ecologicalofficedistrict eod所提倡的理念高效低耗无废无污染 51 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 营销概念及推广 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 a 商务配套中心b 成熟示范区ce 商务研发区d 商务别墅区f 独栋 联排商务裙楼 规划中 eod总体规划 52 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 营销概念及推广 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 eod产品演绎 独立logo展示位以自己的企业命名2 4个专用车位 专属 生态 绿意花庭园区 露台庭院 环保地缘温控系统 智能 5a智能系统 53 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 营销概念及推广 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 eod特色服务 企业家公社 54 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 营销概念及推广 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 项目启示 天津eod总部港在项目卖点包装方面做得较为出色 主要体现在以下三个方面 在定位方面 全球企业总部特区 尤其强调 特区 所代表的内涵 直接将项目高度上升到国家层面 在产品方面 强调绿色生态与专属性 充分挖掘了人对自然 美好环境的渴求 以及对物体私享的占有度与尊崇感 在配套服务方面 组建了 企业家公社 贴心为企业考虑 提供了一套完善的服务体系 55 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 营销概念及推广 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 客户思考 北京亦庄bda国际企业大道 56 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 案例 北京亦庄bda国际企业大道 57 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 客户思考 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 准确的市场定位获得市场先入者优势 58 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 客户思考 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 个性化 特色化的建筑产品叩开客户心门 59 客户思考 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 个性化 特色化的建筑产品叩开客户心门 专属独栋建筑 独立入口 独立大堂 独立电梯 主力户型1800 3000平米灵活空间 首层层高4 2米 标准层层高3 6米 1f 874 1f 771 2f 833 3f 5f 932 6f 1093 总 6367 1f 849 1f 462 2f 477 3f 4f 559 5f 550 总 4019 1f 507 1f 566 2f 3f 671 4f 601 5f 571 总 4306 6f 719 6f 563 60 客户思考 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 依托开发区产业 截取各产业高端作为自己的目标客户 61 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 客户思考 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 入驻国内企业较多 需求集中在1000 2000平方米 62 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 客户思考 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 国内客户更看重园区提供的平台 63 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 客户思考 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 国外客户更看重政策 环境并彰显自身风格 64 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 客户思考 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 国内案例小结 说明 由于时间较为紧张 因此在有限的时间内 我们只能凭借自身资源及网络资源搜寻相关案例 因此 搜集到的资料更偏向于千亩级别的大型项目 对本项目的支撑度相对较弱 但从这些大型操作案例中 也可找到相关项目的操作方式 仍然能给我们许多启示 1 多数工业地产更偏向于大规模操作 形成了从生产 办公 居住 生活 配套等全方位的总部基地体系 与之相比 小型地块并不具备此类形态的开发条件 很难形成自身优势 打造也更具难度 2 总部基地开发时序 通常为厂房 满足制造企业 研发办公 商务办公 办公定制 即先造势 引导区域逐步成熟 再 先进半步 即比市场领先半步 65 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 3 全国的案例告诉我们 一般此类项目均对园区政策 园区产业有很强的依赖度 在开发初期基本都是面向园区产业定位 然后再逐渐增大辐射面 吸引其它产业的企业 4 独栋办公这样一种非cbd高层办公形式 已在较为发达的一二线城市普及推广 已具备了较好的市场接受度 就重庆而言 上丁企业园从不成熟到目前入住率60 以上 高科山顶总部基地独栋办公一货难求的情况 也表明这类物业在重庆已有了接受环境 但远未达到北京 上海 甚至成都的水平 66 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 国内案例小结 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 重庆工业地产板块竞争格局蔡家 盈田工谷西永 康田国际企业港港城 两江时代参考案例 上丁企业园参考案例 高科山顶总部基地参考案例 渝中协信总部基地 68 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 重庆工业地产版块竞争格局 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 69 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 主城工业产业园列表 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 以产业园为依托 再稳固工业优势的基础上快速发展高新技术产业 主城北部 西部和南部片区为主城工业 产业园较为集中区域 园区规划面积普遍在20平方公里以上 但由于建设时间均较短 部分园区尚处于起步阶段 也有一部分已经基本发展成型 主城部分工业产业园区 特别是离主城核心区较近的园区 由于政策的导向 致使土地价值迅速升级 从而吸引各类房地产开发商的关注及大量投资 如北部新区和二郎科技新区 目前房地产产业发展迅速 使其高新技术产业园的属性逐步淡化 项目所在的城市副中心 茶园版块 已经初步进入发展阶段 各大相关工业版块竞争势态对本项目颇具威胁 70 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 工业地产格局分析 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 北碚蔡家组团版块代表项目盈田工谷 71 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 蔡家工谷一期总建筑面积 153006 绿地率 19 05 建设周期 现房 蔡家工谷二期总建筑面积 99371 38 绿地率 19 05 建设周期 一年 光电工谷总建筑面积 340002 绿地率 28 08 建设周期 1 5年 72 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 盈田工谷 项目基本情况 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 73 盈田工谷 光电工谷项目解读 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 盈田置业是目前重庆工业地产的佼佼者 项目所在的蔡家组团区域 属于两江新区 是未来工业发展强劲的新生力量 盈田工谷整个项目 无论是从规模 包装 招商 量身打造标准厂房等各方面因素都是比较成熟的一个项目 管委会给入驻企业的优惠政策多 诱惑力够大 74 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 盈田工谷 光电工谷项目点评 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 西永微电园版块代表项目康田国际企业港 75 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 76 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 康田国际企业港 项目基本情况 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 产品组合 项目由9栋4层独栋写字楼以及2栋24层楼高层写字楼组成 高层部分带有3层楼裙楼 产品诉求 本项目力求打造成为中国西部硅谷总部基地 独栋组团打造有公园式园林 配合近在咫尺的市政公园 轻松实现您生态办公的梦想 产品打造 独栋写字楼单栋面积在建面2000 3000平米不等 高层单层面积在950平米左右 77 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 康田国际企业港 产品规划 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 78 康田国际企业港 产品规划 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 79 康田国际企业港 产品规划 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 80 康田国际企业港 产品规划 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 81 康田国际企业港 产品规划 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 82 康田国际企业港 产品规划 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 83 康田国际企业港 产品规划 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 84 康田国际企业港 产品规划 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 康田企业港所在的西永微电园 是继江北cbd 解放碑cbd等商务集聚地后又一集中商务和工业园区的区域 项目着重以景触景 打造生态公园式办公 弱化了周边景观不足的劣势 项目户型规划相对紧凑合理 高层楼单层面积950 左右 独栋在2000 3000 之间 采用全落地窗 充分体现生态办公特色 目前西永微电园板块 区域配套尚不成熟 办公和生活皆不方便 85 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 康田国际企业港 项目点评 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 港城工业园版块代表项目两江时代 86 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 87 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 两江时代 项目基本情况 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 宣传海报 外立面效果图 88 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 两江时代 项目基本情况 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 项目区位较好 着重服务于港城工业园的贸易型中小企业 可集生产办公于一体 自身规模偏小 周边生活 娱乐配套匮乏 区域尚有待发展 尽管定价较低 但由于无按揭银行 对于大多数小企业而言 仍然望而生畏 89 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 两江时代 项目点评 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 可参考项目上丁企业园高科山顶总部基地渝中协信总部基地 90 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 上丁企业公园处在开发热点且成熟的北部高新园 项目品质一般 是重庆最早的独栋企业公园 项目区位 上丁企业公园位于北部新区高新园 周边城市干道纵横 交通发达 到市中心和机场都只要15分钟车程 产业环境 项目所处的北部新区高新园是重庆市规划的高新科技产业园 集中了大量以it 电子科技为主的高新技术企业 政策支持 享受高新园区普通政策优惠 项目背景 由重庆西南信息产业 集团 有限公司 即原国家科学技术部西南信息中心 进行开发 建设和销售 由国外著名设计公司 日本坂仓建筑研究所规划 设计 项目占地 150亩用地性质 商业用地总建筑面积 15万平米容积率 1 5产品形态 36栋独栋写字楼 1栋soho公寓 1栋loft写字楼面积区间 由700多平方米 4000多平方米 层数为3 6层开发时间 2004年 今 91 上丁企业公园 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 产品品质 上丁企业公园产品品质一般 细节处理粗糙 没有公共活动空间和相关休闲设施 物业管理 开发公司下属物管 提供安保和保洁等常规服务 配套设施 部分商铺和车库 其他配套主要依赖项目周边配套 价格 独栋 12000元 公寓 6500元 物管费 4元 月 市场表现 上丁企业公园从2005年5月开始销售 目前已售罄 独栋入住率为60 以上 上丁7号 高层办公 由于面市较晚 入住率约为50 近两年独栋办公的市场接受度有很大改善 92 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 上丁企业公园 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 独栋式办公空间 精装修提升价值 大面积赠送 多层式 4 5层 独栋产品占到主体 少量高层产品补充 整体精装修设计 有效控制成本 入驻便利 超高层高设计 获得更大使用空间 93 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 上丁企业公园 亮点解读 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 项目目前基本售罄 但入市早 整体销售周期较长 前期经历过开拓者的艰难期 入驻率独栋约为60 高层约为50 独栋客户以国有企业或企事业单位及上市公司为主 高层中小面积客户主要为成长型的公司 如律师事务所 广告公司 房地产公司 传媒公司 国际国内知名公司驻渝办事处等 业主购买目的多为投资 目前多数上丁办公企业为租用客户 这一点值得思考 94 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 上丁企业公园 项目点评 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 高科山顶总部基地 山顶总部基地同处在北部高新园 拥有良好的区位优势 享有较齐备区域配套 外立面风格在目前重庆同类项目中较少见 项目最具吸引力的卖点 为纯欧式的建筑风格 95 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 高科山顶总部基地 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 96 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 高科山顶总部基地 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 规模较大 地理优势明显 规划布局合理 产品打造新颖 周边产业环境佳 该项目优势非常明显 享受两江新区和北部新区政府 管委会 优惠政策 对大型企业吸引力极强 项目规划和产品的打造颇具特色 值得我们学习借鉴 虽然是工业用地 但由于有政府主导 同时有贷款银行 所以即便价格昂贵 也吸引了较多的购房者 97 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 高科山顶总部基地 项目点评 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 98 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 渝中协信总部基地 项目策划定位 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 99 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 渝中协信总部基地 项目客群定位 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 渝中区人民政府已出台入驻园区企业优惠政策 凡在园区购房自用的新办企业 自开办之日起前三年内 在其缴纳的增值税 营业税 企业所得税方面将给予一定比例的先征后返优惠 入驻园区的企业符合国家重点扶持的高新技术企业认定条件的 在企业所得税税率方面给予优惠 入驻园区且工商 税务在园区内的企业 首次在境内外公开上市的 给予300万元的一次性奖励 入驻园区的新办企业 三年内平均入库的增值税 营业税 所得税分别达到不同额度的 将分别给予购房补贴 但标准最多不超过1000元 平米 总补贴最多不超过1000万元 以租赁办公楼形式入驻园区新办企业 年入库税收分别达到不同额度的 对其租用的办公面积分别给予不同标准的租房补贴 入驻企业年入库税收总额达到一定额度以上的 给予企业高管区级实得税收部分的全额补助 入驻园区的新办企业 在园区购买办公用房且自用 达到一定面积以上的 给予一次性购房契税50 的补助 入驻园区且对渝中区经济发展有重大贡献的企业 按照 一企一策 专题研究 给予特殊优惠政策 100 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 渝中协信总部基地 优惠政策 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 该项目为商业用地项目 由政府主导 具有极其明确的产业定位 客群定位层次分明 抓住核心龙头企业 通过产业集群效应自动吸引上下游 政府的优惠政策对于项目招商具有极大的促进作用 101 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 渝中协信总部基地 项目点评 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 结论 本项目的借鉴和规避 国家西部大开发正在火热进行中 刚成立的两江新区备受世人关注 同类工业地产项目遍地升华 现目前的工业地产项目 都基本向商务地产在靠拢 商务地产必须集地段 配套和服务于一体 重庆市场大部分的同类型项目 都比本项目地段 配套要好 本项目若想成为市场有力竞争者 需要从产品打造 产业 客群 定位 优惠政策 按揭银行 价格让利等方面来做突破 102 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 茶园新区区域调研区域工业及办公环境调研区域竞争项目个案分析 茶园新区区域调研 104 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 茶园区域定位格局城市副中心南岸新行政中心 茶园是重庆东部新城发展的重点区域茶园是重要的城市副中心茶园是南岸未来的新行政中心茶园是重庆现代化高新技术产业基地和最具活力的现代化生态城市 105 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 茶园新区区域调研 区域定位格局 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 茶园区域整体概括发展 四大产业 推进速度缓慢 茶园新城区位于重庆主城东部 隶属于重庆南岸区 始建于2000年 规划面积120平方公里 可建设面积74平方公里 规划人口50万 区域重点发展新型工业 现代物流 国际会展 都市旅游四大产业 其中工业规划有三大工业园区 分别为茶园工业园 长江工业园和东港工业园 共占地25平方公里 区域目前受政策扶持力度相对较小 整体推进速度相对缓慢 106 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 茶园新区区域调研 区域整体概括 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 目前交通瓶颈已得到巨大改善 未来更加方便 慈母山隧道连接朝天门大桥至江北已通车真武山隧道连接南岸和一环已通车南山隧道连接东水门大桥至渝中在建轻轨6号线连接渝中 江北 北碚2013年竣工轻轨8号线连接大渡口 巴南 鱼嘴预计2014年竣工 区域未来交通非常便捷 15分钟直抵重庆铁路物流园 30分钟直通世界级物流港口 东港物流港 45分钟直达江北国际机场 空港物流园 目前区域交通瓶颈已得到巨大改善 随着轻轨的相继建成 未来更加方便 区域价值更加凸显 107 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 茶园新区区域调研 交通规划 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 整体配套不成熟尤其是商业商务配套极少 商业配套目前仅有维持当地居民的生活配套 以管委会对面的花街和长生镇为主 主要经营餐饮和住宿类 体量较小 档次低 区域无集中商业商务配套 区域目前暂没有集中商务办公配套 但后期规划有中央商业区1000亩 区域有西郊医院 江南医院 龙职中 同景中学等少量的医疗教育配套 区域规划有 三大公园 和 一个生态林示范区 绿化面积达3360亩 108 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 茶园新区区域调研 区域配套 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 茶园产业现状以工业为主实现 千亿级园区 区域目前以工业为主 第三产业比例较低 而第二产业主要以装备制造 电子信息等中低端产业为主 截止2009年新区已入驻企业达230余家 投产企业近150家 实现工业总产值300亿元 2012年将建成 千亿级园区 随着园区的逐渐成熟 产业发展开始进入良性发展阶段 109 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 茶园新区区域调研 产业现状 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 重点打造3g产业和电子 装备制造业 2012年 茶园区域将重点培育消费类电子 装备制造业两大支柱产业 预计建成千亿级园区 重庆大部分手机制造业布局 重点打造3g产业为主的电子通讯产业 110 茶园新区区域调研 产业规划 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 区域小结 规划定位明确 尤其2012年将是实现飞跃的一年 未来发展潜力大 交通及商业配套还有待 园区工业建设正处于发展起步阶段 目前大型的品牌企业入驻率低 茶园区域目前更偏生态居住 而不是和大学城 两江新区一样的纯粹产业基地 111 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 茶园新区区域调研 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 区域工业及办公环境调研 112 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案 区域园区位置茶园工业园区位优势突出 茶园工业园和长江工业园近邻新城中心开发区 交通非常便捷 产业选择面广 而东港工业园位置相对较偏 靠近广阳岛旅游区 产业定位较特殊 为港口工业基地 113 重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023 区域工业环境 2012 02 28重庆茶园新区静一工业用地项目营