绿色地产项目考察调研报告78p.pptx

低碳地产绿色生活 绿色地产项目考察调研报告 2011年2月 房地产行业是我国国民经济支柱性产业之一 同时也是我国碳排放量较大的行业 在大力提倡以节能 减排 生态 环保为核心的低碳经济的今天 房地产行业也掀起了一场绿色住宅运动 中鹰 朗诗 锋尚这三大企业瞄准绿色住宅的细分市场 引进国际住宅设计方面的先进技术和环保建材 在国内打造了一批别具特色的绿色环保住宅 举起低碳先锋企业的大旗 随着我公司绿色战略的全面启动 公司对 三大低碳先锋企业 的绿色住宅项目进行考察调研 充分借鉴绿色 标杆项目 的成功运作经验 为公司向 绿色之路 迈进走出坚实的第一步 编制说明 ontents 南京朗诗地产上海中鹰黑森林南京锋尚地产三大绿色标杆企业对比考察结论 目录 c 典型项目 一 三大绿色住宅标杆项目 朗诗地产 绿色人居领跑者 南京朗诗国际街区 中鹰集团 森林生态 科技健康 上海中鹰黑森林 锋尚国际 联合国人居优秀范例 南京峰尚国际 南京朗诗地产 目录 一 项目区位 一 南京朗诗国际街区 二 项目基本技术经济指标 位于南京市建邺区河西大街庐山路 是朗诗的第一个绿色科技楼盘 首期于2006年10月交付 2010年12月全面交付 三 项目总平及分区示意 四 项目定位 气候特征 冬冷夏热 黄梅天 潮热霉变的特点目标客群 高知人群为主 其中海归人士 教授 银行家 企业家等社会精英人士高端人群比例高达60 之多 主力户型面积68 150平米 建筑科技 朗诗国际街区采用十大建筑科技以达到 恒温 恒湿 恒氧 的高舒适度的未来人居模式 夏天 室外36 室内24 左右 冬天 室外 6 室内22 左右 五 朗诗国际街区生活品质 宝贝少感冒 妈妈少担心 家里不再需要多余的被子 夏日厨房也享受 老人家的腰腿疼有了不药而愈的可能 皮肤时时做spa美丽人生每一天 衣物净爽不发霉黄梅天气在窗外 灰尘难进门 主妇少费心 抽烟不用再去洗手间 卫生间卫生了 静了 睡眠更好了 举手之劳 白天变黒夜 24小时不限量热水服务 六 十大绿色科技系统介绍 2 混凝土顶棚辐射制冷制热 4 女儿墙 屋顶及地面保温 6 外遮阳系统 8 置换新风系统 10 生活热水系统 7 同层排水系统 1 地源热泵技术 3 绝缘外墙系统 5 严密外窗系统 9 隔音降噪系统 整合10大科技系统 1 地源热泵技术系统 采用地源热泵系统为天棚系统及新风系统提供冷热源 地源热泵埋管现场 2 混凝土顶棚辐射制冷制热系统 混凝土顶棚辐射制冷制热系统通过预埋在混凝土楼板中的均布水管 依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热 夏季送水温度为20 左右 回水温度为26 左右 冬季送水温度28 左右 回水温度为20 左右 顶棚铺管现场图片 3 绝缘 外墙系统 4 女儿墙 屋面及地面保温系统 5 严密外窗系统 断桥隔热铝合金窗铝合金双层中空玻璃 5mm 15mm 5mm 充氩气 玻璃第三面镀有low e涂层窗框和窗洞的构造采取阻热设计 不同窗户传热对比 6 外遮阳系统 双层 铝制滚压成型型材 多孔卷帘板中间填充聚氨酯绝热发泡材料夏季阻挡80 以上的太阳辐射 完全开启 室内光线控制效果 大部分开启 较少开启 完全关闭 7 置换新风系统 朗诗国际街区设置在卧室 客厅等地面上的新风口送入经过除尘 温度及湿度处理的室外新鲜空气 以略低于室内的温度并以小于0 3米 秒的速度 从卫生间和厨房排风 新风口 排风口 8 隔音降噪系统 外墙 外窗 楼板隔音构造 有效阻隔外界及楼层间的噪声 9 同层排水系统 采用隐藏式水箱和同层排水技术 排水横管在本层与立管连接 消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患 降低排水噪音对邻里的干扰 10 生活热水系统 利用地源热泵系统为业主提供全天候热水服务 让业主随时都能洗个热水澡 德国西门子家电 美国科勒厨卫 德国柏丽厨具 瑞士乔治费歇尔管路 美国霍尼韦尔智能化 法国爱迪士中央吸尘 法国施耐德电器 梅兰日兰开关插座 广东雷士照明 美国摩恩水槽 龙头 英国多乐士乳胶漆 美国史丹利移门 法国索菲亚衣柜 德国汉斯格雅卫浴 七 相关技术要求 1 建筑设计要求 1 外墙体型系数小 围护结构成本省 单元布局最好板式布局 不超过1梯3 极限1梯4 2 楼层高度不超过18层 2 施工周期 因地源热泵挖井深度至少70 80米 一个25万平米的项目需要挖上千口井 施工周期会适度延长 朗诗从拍地到开盘至少需要8 10个月方能开盘 我公司的目前最快速度为拿地后5个月开盘 3 成本要求 额外增加1000 1200元 平米成本投入 日常运营费用1 8 2 0元 平米 月 热水10元 吨 地源埋管 天棚盘管 1 销售情况 该项目首批次于2005年1月30日正式开盘 但南京网上房地产备案信息系统显示 05年全年无一成交 06年开始项目推出 试住 体验式营销活动后 销售才开始起死回升 但月均销售仍只有18套 直至06年10月首批交房后 销售才开始迅速攀升 当月成交达41套 此后销售一路高歌猛进 基本上达到开盘即旺销的局面 八 销售及溢价能力分析 无销售 缓慢销售 加速销售 开盘即旺销 尾盘销售 首批交房 2 溢价能力分析 楼盘选取 朗诗国际街区0 5公里范围内的可类比楼盘宋都美域 宋都美域 锦园 宋都美域 沁园 结论 通过两楼盘的房价对比可以看到 朗诗国际街区平均比宋都美域房价高出3000元 扣除精装成本1000元 和科技住宅增量成本800 1000元 实际溢价能力在10 左右 九 存在的问题 投诉问题 朗诗地产目前所有项目采用的都是集中制冷制热及空气调节系统 客户无法自行调节室内温度和新风系统的进出风量 在同一温度湿度条件下 客户的个体感知是有差异的 因此经常导致因客户无法自行调节室内温度而产生投诉 启示1 差异化竞争战略 八年坚持 只做节能舒适住宅 聚焦绿色科技地产 十 朗诗地产对蓝光的启示 2003年底 朗诗的第一个项目朗诗熙园成功交付后 朗诗进军河西市场 开发南京朗诗国际街区 并确立了开发绿色环保科技住宅的初步战略目标 此后相继在无锡 杭州 苏州 常州 上海 浙江 武汉 成都等地攻城略地 8年过去了 朗诗的战略始终如一没有改变 所有的楼盘都围绕全装修解决方案和十大绿色科技系统展开 组织架构 与公司战略相适应的组织架构设置与研发经费人员投入 启示2 启示3 扩张区域 针对夏热冬冷及高房价区域 科技节能住宅产品在当地能凸显明显竞争优势的区域 昆明等四季如春城市不考虑 扩张路线 华南地区 环渤海区 长江中上游 发展历程 先以1个项目进行试点 进行建筑节能技术 成本测算 客户敏感点测试 营销推广手段等的全面系统研究 去粗取精 去伪存真 待技术成熟 已取得客户入住体验口碑后 再行大规模扩张 启示4 启示5 建筑节能科技的应用不能牺牲客户的感官品质 1期1批次 外立面开成条形窗 外墙采用陶板干挂技术 窗户采用断桥铝合金中空玻璃 极大增加了建设成本 同时还影响了客户的感官品质 案例1 朗诗国际街区外观的变化 2 3期以及现有项目 除了外立面仍保持方盒子形状外 增加了景观阳台 客厅及卧室的开窗面大大增加 项目感官品质极大提升 1期2批次 外立面仍是条形窗 增加了外挂阳台 外墙和外窗材料均进行了优化 上海朗诗绿岛 一期 2房 102平米 户型特征 板式结构 条形开窗 开窗面极小 无观景阳台设计 卫生间及部分户型厨房不采光 户型舒适度差 一期 3房 152平米 一期 2房 68平米 一期 3房 123平米 案例2 户型设计变化 二期 2房 87平米 户型特征 板式结构 增加了观景阳台的设计 增大了客厅及卧室的采光面 户型的居住舒适度和外立面感知效果更容易为客户所接受 二期 2房 107平米 中鹰黑森林 目录 位于上海第一个人居示范区 普陀区万里城核心区域 西侧紧邻12万平方米中央森林带 北部和东部分别被横港河和龙珍港包围 形成天然的半岛状 两条天然河流和12万平方米中央森林带成就了上海最适宜居住的地段之一 地理位置 地理 规划 项目占地约184亩 容积率2 25 总户数1164户 总建筑面积规划为27 6万平方米 共分三期开发 5栋叠加别墅 11栋16 30层小高层及高层布局 建筑设计由德国sti kip建筑规划联合体担纲 全部精装修成品房销售 社区3个出入口全部实行人车分流 保证行人和车流的畅通 规划 双大堂 分为地下车库大堂及一层大堂 尊显主人格调 由世界著名设计团队精心设计 格调全然不同 大堂 配套 大堂 周边生活配套成熟 家乐福 乐购 巴黎春天 晋元体育中心 高尔夫俱乐部 网球场 健身房等仅在咫尺 晋元高级中学 进华中学等名校相伴左右 周边交通便利 内环 中环 轨道7号线 轨道11号线环绕周边 这里是中环线附近最好的地块之一 也是上海著名的最适合人居地块之一 配套 每层高3 1米 房型丰富多样 满足住户多种需求 一房约73 92平米 二房约120 140平米 三房约165 200平米 全德国品质精装修交房 空间 空间 设备 nobilia allmilmo橱柜 dorovit卫浴设备 hansgrohe龙头 其他五金 配件均采用德国顶级品牌配置 设备 叠拼别墅单栋产品组合形态 叠加别墅单栋产品组合形态特色 低层的三叠叠墅产品屋顶花园 彰显生态主题电梯入户 尽显便捷生活 叠拼别墅户型 建筑面积 240平方米特点 产品的整体空间方正大气 开间尺寸都较为舒适 进户有6米挑空客厅 显示出豪宅的大气本色 作为叠墅下套产品 地下室连通玻璃天井 阳光的充分摄取 使得地下室无论是采光度还是空气质量都有上佳表现 性价比较高 叠拼别墅户型 建筑面积 280平方米特点 产品的整体空间方正大气 开间尺寸都较为舒适 作为叠墅上套产品 有近20平方米的大露台空间 以及整层的阁楼附赠 性价比较高 阁楼斜屋顶的设计均配有可开启的天窗 为屋顶采光及隔热起到关键性作用 建筑面积 217平方米 二室三厅三卫 特点 户型整体空间方正大气 套内面积集中于客厅 主卧 厨房以及餐厅 采用厚板结构 可根据居住者需求2房到5房自由分割 公寓层高3 15米 14层起达3 6米 18米大开间起居空间 颠覆传统空间尺度 高层电梯公寓户型 大堂 配套 建筑面积 大平层434平方米 六室六厅五卫 特点 尊崇定制成品房 整单元专属空间 满足生活 休闲 会客等多种需求 双主人房 更强的私密空间 更多国际级家庭享受 层高达3 6米 公寓户型一房约73 92平方米 二房约120 140平方米 三房约165 200平方米 毛细管网作为供热制冷末端系统以水作媒质 高效节能 高舒适度 绿色环保 毛细管辐射冷暖系统 中央冰蓄冷集中供能系统 集中供能 不论冬夏 维持室内空气舒适 清新 中央冰蓄冷系统 移峰填谷 用深夜的半价的电为您服务 真正环保高效 毛细管辐射冷暖系统 中央冰蓄冷集中供能系统 通过新风系统及中央能源系统来进行先进的温度处理将室内温度保持在30 70 空气调湿系统 置换式新风系统 通过下送上回 在房间内形成了一层经过过滤除尘 加湿除湿的新鲜空气 保证每人每小时供应新鲜空气量达到80 100立方 空气调湿系统 置换式新风系统 外墙外保温系统 多层超厚外墙外保温系统 部分采用岩棉保温 隔音效果强 不可燃性 防霉防藻 自洁长效 运用成熟德国户外轴帘系统 把房屋保护延伸到户外遮阳 阻挡恶劣天气 隔音 保温 隔热 防撬窃 防窥视 挡蚊虫 户外轴帘系统 空气调湿系统 置换式新风系统 户外窗板及窗套系统 双层铝镁复合板 良好的隔热 隔音性能 大大减少外墙龟裂 铝窗及中央玻璃系统 断桥铝合金窗 双层中空low e玻璃 内充惰性气体 断热 保温 超高隔音性能 户外窗板及窗套系统 铝窗及中央玻璃系统 石膏板内隔墙系统 防火防水 隔热保温 隔音 环保绿色 防腐 防虫蚁 砖墙砌块系统 可预制槽口 采用专用绿色粘合材料 吸音隔音 隔热保温 环保轻质 抗渗性 抗冲击性强 不开裂 砖墙砌块系统 石膏板内隔墙系统 健康地面管道系统 共14层工艺 内交叉铺设了多达5层的保温隔热板 免维护 材料绿色环保 加铺防潮垫 并采用德国优质环保地板 屋顶花园 采用屋顶生态科技 屋顶绿色 免维护 消除了 水泥森林 热岛效应 降低粉尘和噪音污染 促进了气候循环 为动物植物提供栖息地 屋顶花园 健康地面管道系统 中央净水 热水系统 24小时提供优质软化饮用水 生活热水集中供应系统 保证每人100l 日60度热水24小时供应 同层排水系统 水管无须经过邻居家天顶 实现真正的产权独立 卫生设备和空间灵活配置 无卫生死角 无噪音 双冲面板 即冲即停 节水节能 隐蔽水箱免维护 中央净水热水系统 同层排水系统 食物垃圾处理系统 智能家居系统 把家里所有的电器控制系统集成到eib欧洲总线 实现随心控制 全面提升生活品质 清洁 卫生 方便 环保健康理念 食物垃圾处理系统 智能家居系统 中鹰黑森林的生活品质 建筑立面表现 户外表现 项目可共享湿地及公园绿化景观 除天然河道 人工水系水景 小区内移植了众多成年香樟树 无愧于森林二字 景观表现 公共部位装饰表现 宽敞明亮的地下车库 大堂前面装饰 交房电梯厅标准 大堂地面大理石面 典雅中式的大堂吊顶 大堂灯具 大堂实景 销售价格走势分析 该项目于2005年10月开盘 目前已销售1164套 月均销售18套 开盘价格12600元 平米 开盘后 成交均价保持稳定 该项目于07年10月30日推出14套叠加别墅 总建筑面积3675平方米 销售报价30000元 平米 推出3个月内已经全部售罄 去化情况较好 并且高端产品的出现 提升了项目高端形象 成交价格有跳空拔高的现象 08年10月的小高层电梯公寓价格已达30000元 平米 中鹰黑森林在售以精装修现房为主 全部户型朝南 目前仅剩大平层房源 面积约217平米 价格50000元 平米 装修标准10000元 平米 另有部分毛坯别墅在售 地上两层面积230平米左右 送地下面积110平米 单价51000 55000元 平米 总价1000万左右 2 成本要求 额外增加2000元 3000元 平米的绿色科技成本投入 物业运行费用7 6元 平米 月 含物管费2 95以及空气调节系统运行费用4 65 3 溢价能力 销售价格比周边项目高出3000 3500元 平米 溢价率约15 周边参考楼盘 大华 颐和华城 销售价格25000元 平米 精装修标准 1000元 平米 中鹰黑森林 销售价格36000元 平米 精装标准6000元 平米 科技投入2000 3000元 平米 增量成本及溢价能力 中鹰集团引进了1支德国建筑监理队伍 19项德国建筑技术 21位德国建筑设计师 56家德国建筑产品制造商和102种德国建筑材料 设计开发了中鹰黑森林科技环保德式生态住宅 高端站位 科技与奢华并重 装修标准10000元 平米 所用的建材和科技全部是德国制造 并且是世界一线品牌 是国内唯一 纯德国血统 的高科技环保生态住宅 德国品质 国际团队 与世界知名设计团队合作 全面把控项目品质 中鹰集团与多家国外知名设计师合作 使中鹰的绿色科技住宅不仅具有高水平的环保科技含量 在外观设计上也极具美学享受 目前 中鹰主要与世界六大知名设计团队建立了战略合作关系 澳大利亚柏涛 墨尔本 建筑设计公司美国h b a赫斯贝德纳酒店联合设计有限公司香港贝尔高林香港g i l艺术及室内设计顾问有限公司美国b p i法国夏邦杰建筑设计与城市规划设计事务所 南京锋尚国际 目录 一 项目介绍 三 南京锋尚国际 该项目位于南京市 狮子山 清凉门 风光带中段 南接风光秀丽的秦淮河 东临保存完好的具有600多年历史的古城墙 隔护城河 古城墙和八字山相望 山上长满了多年古树 绿树成林枝繁叶茂 是南京市内具有 山水城林 景观的第一流的几块绝版地块之一 附近地区配套设施齐全 有南师附中 附小 南京艺术学院和南京医学院第二附属医院等 地块东约500米为已建成运营3年多时间的香格里拉酒店 西约1公里为07年落成的凯悦酒店 别墅 公寓 公寓 二 项目定位 南京锋尚国际项目定位为 零能耗六星级 品质楼王 作为房地产界的 奢侈品 它的建筑风格是 先锋 时尚 目标客户定位为 财富与修养并重低调有品位之人士 并倡导 百万买房 千万买邻 社区emba模式 三 户型面积 户型面积 190 750平米 四 绿色科技 地源热泵技术 组合外窗保温隔热技术 恒湿 恒温 恒氧系统 外维护结构系统 智能家居系统 地源热泵技术 通过打井的方式从地下的土壤中取得热 冷 量 经过系统热泵机组提供给建筑物进行采暖制冷 夏季制冷直供 小区内没有锅炉房 没有冷却塔 没有空调室外机等 不会向环境中排放co2 so2 噪音 可能被污染的水汽等影响室外的环境质量 顶板辐射采暖制冷技术 在结构楼板下部敷设毛细管路 水作为热量的媒介在毛细管中循环给室内带来冷量和热量的采暖制冷方式 同北京锋尚采用的埋设在楼板内的pb管方式一样 室内看不到任何采暖制冷设施的末端 即 告别空调暖气 室内温度分布均匀 没有噪声和吹风感 置换式新风技术 房间内地板上设有送风口 卫生间设回风口 各房间通过门楣上方预留的消音通风口以平衡和保证各房间的风量 采用臵换式新风系统 太阳能光伏发电技术 采暖制冷系统所需的动力由太阳能光伏发电系统提供 公寓和别墅的屋面设计为坡屋顶 根据南京地区日照角度设计为37度 以供太阳能光电板最大效率的发电 恒湿 恒温 恒氧系统 外维护结构系统 智能家居系统 外墙复合保温隔热技术 组合外窗保温隔热技术 室外门窗选用断热铝合金型材 玻璃采用low e玻璃 能防止室内热量散失和门窗玻璃结露 恒湿 恒温 恒氧系统 外维护结构系统 智能家居系统 项目建筑外墙采用外墙外保温开放式干挂石材幕墙 外墙总设计厚度为360mm 其中保温层厚度100mm 保温层与外饰面之间设有流动空气间层 幕墙体系具有良好的保温性能 隔热性能 并且能够及时有效的排放建筑物的湿气 防止墙体发霉 外遮阳技术 恒湿 恒温 恒氧系统 外维护结构系统 智能家居系统 中央吸尘技术 全部外窗装有铝合金电动遮阳卷帘 遮挡太阳辐射热 防止夏季过多热量摄入室内 同时安装了遮阳卷帘的房屋私密性 安全感比普通住宅更好 地下设中央吸尘系统机房 管路在土建施工时预埋 每户留有吸尘器末端插口 系统投入使用后 住户清洁卫生变得很简单 避免了普通家用吸尘器的二次扬尘和噪音污染 减少了居室内