豆各庄项目地块可行性分析报告102p.ppt

关于豆各庄项目地块市场可行性研究 2011 8 17 协成机构 北京市豆各庄地块分析报告 1 项目背景及开发商诉求分析2 项目地块条件分析3 区域宏观市场概述4 地块周边市场概况5 住宅项目产品建议6 商业项目产品建议 对市场而言 开发商的品牌效应在市场上已经形成了一定程度的认同对于本项目将成为区域内又一个全新杰作也是面向中端客群的又一典型项目 项目背景条件分析 核心目标 开发商经过多年的积淀 多个项目先后入市 在本项目势必承担着品牌 价值提升的重要使命 开发模式必然为 先快速回款后体现价值的盈利模式 将建设成为一个契合地块特性的居住社区 打造成为区域内即 富力又一城 之后的又一地块新地标项目 完成改变 提升区域整体形象的重要使命 1 项目背景及开发商诉求分析2 项目地块条件分析3 区域宏观市场概述4 地块周边市场概况5 住宅项目产品建议6 商业项目产品建议 项目地块研究 区域印象 项目位置 位于京沈高速以南 东临富力又一城 南临大鲁店北路 西接南五环 西北角为北京第二看守所 处于豆各庄距离京沈高速 1公里距离东四环直线距离 5公里距离东五环直线距离 500米距市中心直线距离 16公里 项目所在区域正处于城市建设发展阶段 区域整体升值空间极大 项目地块研究 交通条件 项目距离京沈高速路1公里距离五环 米区域外围可达性较好 但是 项目周边公共交通条件匮乏 地铁7号线距离本项目约1公里 公交仅有411路公交车 区域外部交通通达性很好 内部交通待完善 非传统住区 现阶段生活配套设施欠缺正处于城市建设阶段 居住氛围不成熟环境资源 无自然环境资源 项目地块研究 四至分析 区域条件弊大于利 项目地块四周现阶段还处在城市建设阶段 除项目南侧富力又一城拥有沿街商业以外 其它地段商业配套设施极度匮乏 项目地块研究 环境配套 配套集中区域 配套集中区域 豆各庄村 看守所 项目地块条件分析 swot分析 strength 优势项目紧邻东五环 随着城市的发展区域内已无可供应的住宅用地 区域内无同类型竞争楼盘 无竞争压力 项目土地整体使用年限为70年 weakness 弱势项目所在地段紧邻北京看守所 在一定程度上会对购买人群产生抗拒心理 项目周边生活配套设施现阶段较为匮乏 项目周边道路出行条件非常不理想 同时只有411一条公交路线 opportunities 机会项目所在地段正处于价值洼地 升值空间极大 随着城市的发展 区域内已无可供应的住宅用地 项目所在区域内可竞争楼盘较少 无竞争压力 随着道路的建设 未来出行将会便捷 threat 威胁地块自身环境相对较差 周边缺乏生活配套设施 城市整体住宅供应量巨大势必对本项目构成一定程度的威胁 房地产政策调整的心理预期影响 土地价值判断 地块价值一般 地理位置相对优越 紧邻五环 但无景观资源优势 同时周边环境氛围相对不足 群楼环绕阻挡视线 道路通行不便捷 紧邻看守所等 住宅部分地形相对较为规整 商业部分地形呈现不规则性 另外周边居住氛围存在劣势 项目整体被包围在群楼当中无形象展示 同时居住环境及现状无法得到利好改变 项目地块研究 结论与思考 结合项目自身条件以及现实条件 我们面临的问题 如何使本项目开发建设成为区域内又一新地标项目 如何使项目的定位契合市场 区域的未来发展 同时得到市场及客户的认可 如何为开发商赢得最大的利益 关键点 项目如何定位 才能在解决矛盾的同时成功吸引目标客群 1 项目背景及开发商诉求分析2 项目地块条件分析3 区域宏观市场概述4 地块周边市场概况5 住宅项目产品建议6 商业项目产品建议 上半年 面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题 政府坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策 不断加强和改善宏观调控 经济运行总体良好 继续朝着宏观调控预期方向发展 初步测算 上半年国内生产总值204459亿元 按可比价格计算 同比增长9 6 其中 一季度增长9 7 二季度增长9 5 分产业看 第一产业增加值15700亿元 增长3 2 第二产业增加值102178亿元 增长11 0 第三产业增加值86581亿元 增长9 2 从环比看 二季度国内生产总值增长2 2 当前 经济发展面临的国内外环境依然十分复杂 不稳定 不确定因素较多 下阶段要坚持宏观经济政策取向不动摇 继续保持政策的连续性 稳定性 继续把稳定物价总水平放在宏观调控的首要位置 增强政策的针对性 灵活性 有效性 进一步处理好保持经济平稳较快发展 调整经济结构和管理通胀预期的关系 加大改革创新力度 加快经济结构调整和发展方式转变 促进经济又好又快发展 2011年北京市宏观经济环境 经济发展面临诸多因素影响 进一步保持经济平稳较快发展 2011年北京市房地产政策环境分析 土地政策国土资源局 关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知 2月5日 土地复垦条例 3月5日 北京国土资源局 北京市2011年度国有建设用地供应计划 3月30日 住房和城乡建设部关于印发 国有土地上房屋征收评估办法 的通知 6月3日 关于做好2011年扩大农村危房改造试点工作的通知 6月3日 房地产政策财务部 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 1月28日 北京市人民政府 关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知 北京建委 关于落实本市住房限购政策有关问题的通知 2月17日 国土资源局 商品房销售明码标价规定 3月16日 北京住房和城乡建设委员会 关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告 3月27日 财政部 住房城乡建设部关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知 6月14日 国家政策持续调控 楼市发展愈加规范 2010年房地产调控政策频出 严厉程度不断加剧 但对市场的影响明显 2011年开年房产调控力度升级 中央明确表明对房产的调控信心 短期内政策未有松动迹象 政府调控的决心将使得未来1 2年房地产调控的趋势可能成为常态 宏观政策加速房地产企业转型 促进房地产市场多元化 精细化趋势明显 2011年北京市房地产政策环境总结 2011年北京市土地交易情况 2011年北京市土地交易情况 2011年北京市土地交易情况 北京市1 8月份土地市场成交情况总结 政府推地动力较强 企业拿地热情不高今年迫于中央的政策压力以及民众的监督压力 保障房建设已成为一项政治任务 作为硬性指标 北京还要建1000万套保障房 第二季度共计累计推出21宗住宅用地 是一季度的三倍 而北京现有土地储备规模较大 但大多集中在顺义 通州 大兴 房山等新城 中心城区土地储备不足 土地供应质量不高 加之目前房地产市场形势不好 导致开发企业拿地热情不高 北京整体土地成交量略有上涨交易继续下降据统计 2011年第二季度住宅用地仅成交14宗 比一季度增加8宗 土地继续郊区化 住宅用地楼面地价跌至3875元 平方米 另外 交易溢价水平继续走低 平均溢价率已由一季度的26 下降至二季度的9 由此可见 二季度整体土地成交量环比略有上涨 交易溢价水平继续下降 北京下半年土地供应放量在即随着第二季度的结束 上半年北京土地市场共成交20宗住宅用地 用地面积达261公顷 而2011年度北京计划全年住宅供地面积为2550公顷 目前仅完成全年计划的10 因此 下半年土地放量在即 2011年上半年北京市房地产市场分析 2011年伊始 国务院出台了新 国八条 随后北京市出台地方版执行细则 京十五条 第三轮史上最严调控拉开序幕 上半年土地市场冷清 表现比较平淡 政府放地较慢 开发商取地趋于理性 2011年1 5月 北京土地市场成交79宗 其中通过招拍挂方式出让住宅用地87 4公顷 不足年度计划供应量 1225公顷 的一成 面对通胀形势严峻 加息压力犹存 政府频频放出政策不放松信号 包括对提高首套房首付比例 发放预售证审批环节等方面 迹象表明政策面将保持继续收紧的形势 楼市不景气的现状使得开发商推盘的节奏大大放缓 2011年上半年商品住宅市场供应34264套 同比下降17 5 供应面积379 86万平米 同比下降15 92 从今年上半年市场表现来看 成交量大幅下挫 房价过快上涨的趋势有所遏制 政策的执行初步得到一定的效果 但和政府提出的房价 稳中有降 的目标仍未达到 政策面继续收紧的预期依旧强烈 随着三季度市场供应的逐步释放 北京潜在供应面临放大的态势 对于部分供需结构严重失衡的区域 房价面临较大的下行压力 而开发商资金面压力也逐步加大 融资成本不断上升 上半年房企利用外资的比例与去年同期水平上升62 对于资金面压力较大的房企有率先降价的趋势 房价将出现结构性回落 政策执行初现成效 房价过快上涨的趋势有所遏制 房价将出现结构性回落 2011年上半年北京商品房成交均价分析 2011年上半年房价达到20423元 平米 过快上升的趋势有所控制从2008年底至2010年初 北京商品房价格上升幅度非常大 达到33 52 从2010年开始 房价增速相对开始放缓 今年上半年商品房成交均价达到20423元 平米 环比上升4 4 房价不再俯卧撑 下行压力不断增强面对2010年史上最严厉的两次调控并没有使房价出现明显下降 房价一直在做俯卧撑 而进入2011年后 随着史上第三次最严厉的政策实施 房价上升乏力 在5 6月反映明显 下半年房价压力初显 2011年上半年北京商品房成交均价分析 2011年上半年商品住宅月成交稳定并呈上升趋势2011年上半年北京商品住宅的月度成交相对稳定 从1月份的40 47万平米最低成交量到6月份到76 12万平米最高点 表明市场不断升温的迹象明显 购房者购房的意向逐渐增强 2011年上半年北京商品房成交面积分析 从今年上半年市场表现来看 成交量大幅下挫 房价过快上涨的趋势有所遏制 政策的执行初步得到一定的效果 但和政府提出的房价 稳中有降 的目标仍未达到 政策面继续收紧的预期依旧强烈 随着三季度市场供应的逐步释放 北京潜在供应面临放大的态势 对于部分供需结构严重失衡的区域 房价面临较大的下行压力 同时 对于资金面压力较大的房企有率先降价的趋势 房价将出现结构性回落 随着各项政策的稳步推进 楼市波动相对趋于稳定 预计未来数月政策面将不会有大的调控 主要为政策细则的完善和执行 但从目前政策的调控结果来看 并没有达到政府的期望水平 所以短期来看 政府将会加强政策的执行力度 严控楼市出现大的波动 在多重因素压力之下 北京楼市各种明折暗降的项目不断涌现 而开发商目前资金相对充裕 打折降价的意图并不明显 但随着金融政策的收紧 开发商资金压力将突显 预计进入三季度后 市场供应大幅增加 开发商主动打折降价的现象将会增加 资金压力将迫使开发商作出价格调整 从三季度开始 预计促销和降价策略将被越来越多的楼盘采用 降价幅度也会越来越大 2011年房地产市场走势及预判 1 项目背景及开发商诉求分析2 项目地块条件分析3 区域宏观市场概述4 地块周边市场概况5 住宅项目产品建议6 商业项目产品建议 区域市场概况 金茂府 华侨城 富力又一城 二手 世纪东方城 二手 华瀚国际 在售楼盘与二售房分布 区域市场概况 区域周边主要竞争项目 区域在售项目案例分析 案例分析1 华瀚国际 项目基本信息 开发公司 华瀚投资集团有限公司物业地址 朝阳区南磨房东四环窑洼湖公园旁 物业类别 公寓 板楼建筑类别 板楼 建筑面积 9万 左右容积率 3 35 户型面积 主力二居96 148 三居153 164 当前价格 46000元 开盘时间 2011年 销售动态 年去化量7 8万平左右 区域在售项目案例分析 案例分析1 金茂府 项目基本信息 开发公司 中华方兴置业有限公司物业地址 朝阳区广渠路15号 物业类别 住宅建筑类别 板楼 建筑面积 36万 左右容积率 2 25 户型面积 主力三居200 当前价格 60000元 开盘时间 2011年 销售动态 年去化量5 65万平左右 区域在售项目案例分析 案例分析1 华侨城 项目基本信息 开发公司 北京世纪华侨城实业有限公司物业地址 东四环四方桥京沈辅路南侧小武基北路 物业类别 住宅 板楼建筑类别 高层 建筑面积 83万 左右容积率 2 34 户型面积 主力二居110 三居135 170 当前价格 30000 35000元 开盘时间 一期入住 二期开放5号楼 销售动态 年去化量1 8万平左右 区域内二手房项目租 售分析 区域内商业项目租 售分析 区域内住宅项目租 售分析 可承受总价 集中在200 299万之间置业次数 首次及二次置业为主 区域内住宅物业客群需求研究 购买用途 改善居住为主要目的 投资比例最小购买关注因素 最看重的是交通 园林 位置 对物业管理 会所 开发商品牌的关注比例相对不高 区域内住宅物业客群需求研究 居室需求 二室两厅为主力需求 无四室以上需求较关注的内部空间 最看重客厅的设计 其次是卧室 对卫生间的关注相对较少 区域内住宅物业客群需求研究 特殊功能偏好 对衣帽间 储藏室 地下室的需求较高科技化偏好 较看重指纹识别系统 区域内住宅物业客群需求研究 建筑风格偏好 喜欢现代风格及欧式风格外立面材料偏好 喜欢面砖及涂料 对石材的喜好程度较弱 区域内住宅物业客群需求研究 对拥有车位数量的需求 半数以上被访者选择需要1个车位 另有10 需要2个对交房标准的需求 三分之二以上的被访者喜欢带装修的交房标准对物业品牌的要求 仅有21 的被访都看重物业公司品牌 其余表示无所谓或不看重 区域内住宅物业客群需求研究 被访者多居住在通州区 另有近21 居住在朝阳区 少量来自其他区域被访者工作单位多在通州区 另有近22 居住在朝阳区 少量来自其他区域 区域内住宅物业客群需求研究 被访者中私营企业主 建筑行业 外贸类从业者比较高被访者个人月收入集中在6000 12000之间被访者家庭月收入集中大8000 15000之间 区域内住宅物业客群需求研究 被访者年龄主要集中在30 45之间 其中30 35岁比例最高被访者家庭结构两口 三口之家为主 区域内住宅物业客群需求研究 被访者文化程度集中在本 专科及以上学历 其中本科及专科比例最高 达到75 被访者日常交通工具多为私家车 比例占到83 区域内住宅物业客群需求研究 被访者目前居住的房屋多为自购住房 另有32 为租赁房屋被访者目前居住的房屋的房龄集中在5 10年 3年以下的比例仅为5 区域内住宅物业客群需求研究 过去三月常去的购物地点集中在家乐福每月购物次数集中在3 5次及以上每次购物金额集中在100 200元 200 300元 区域内商业物业客群需求研究 过去三月常去的京餐地点集中在东四环附近及家或单位附近每月外出就餐次数集中在3 5次及以上每次就餐金额集中在50元 100 200元 区域内商业物业客群需求研究 过去三月常去的休闲娱乐地点集中在东四环附近及家或单位附近休闲娱乐方式主要以体育运动 美容美发 健身为主 区域内商业物业客群需求研究 每月休闲娱乐的次数集中在3 5次及以上每次休闲娱乐的金额集中在60 100元 区域内商业物业客群需求研究 认为区域内最缺乏餐饮场所 其次是休闲娱乐场所 第三是中高端购物场所认为来本项目消费最关注的因素是品牌度及停车方便 区域内商业物业客群需求研究 最希望本项目经营的内容是 休闲娱乐场所及餐饮场所对本项目的档次预期较集中的是 中高档或中低档 区域内商业物业客群需求研究 如果本项目未来规划有中高端大型综合商业设施 刚可能来消费的被访者比例达75 对本项目中高端购物场所形式的预期主要有 品牌专卖店 超市卖场 百货 餐饮街 区域内商业物业客群需求研究 对本项目未来规划休闲娱乐场所较集中的预期是 ktv 健身中心 洗浴 美容美体对本项目未来规划餐饮场所较集中的预期是 餐饮风情街 快餐 区域内商业物业客群需求研究 被访者中私营企业主 建筑行业从业者比较高被访者个人月收入集中在4000 12000之间被访者家庭月收入集中大6000 15000之间 区域内商业物业客群需求研究 被访者年龄主要在30 45之间 其中30 35岁比例最高被访者家庭结构两口 三口 四口之家为主被访者文化程度以专科及本科为主 区域内商业物业客群需求研究 被访者目前居住的房屋多为自购住房及单位分房被访者目前居住的房屋的房龄集中在5 10年 3年以下的比例仅为4 被访者日常交通工具私家车占到54 公交出行占38 区域内商业物业客群需求研究 1 项目背景及开发商诉求分析2 项目地块条件分析3 区域宏观市场概述4 地块周边市场概况5 住宅项目产品建议6 商业项目产品建议 项目产品建议 项目发展关键词开发周期长客群来源广泛市场竞争复杂 我们将产品线中的两大元素 户型配比比例 建筑形式规划进行综合分枂 从而推导出规划方案 基于这些特质 产品线不规划 前言 目前在满足容积率指标下 对于产品线的开发 当前市场已经形成比较成熟的规划设计模式 如万科的亲地模式 熙园的综合开发模式等 不同的开发模式下 形成了不同的产品线组合 同时也营造了不同的建筑景观效果和居住环境 项目产品建议 产品线推导 市场经验 产品线推导 市场经验 项目产品建议 项目产品建议 立趍本项目大盘开发思路结合三种模式类比以及市场借鉴 初步建议采用 综合开发模式 单纯物业类型的容积率实现度 项目产品建议 综合开发模式之下的产品实现度 多层 洋房 高层 18 20层 小高层 9 15层 e c d a e 地块东临燕山道 西临建材涂料厂 陶瓷厂 位于地块刀把位置 距社区中央景观最远 地块价值相对而言最低 不适合出现容积率小于1的低密产品 a 中间位置相对安静 私密 地块形状方正 地块现有湖景所在位置 规划条件最好 环境最为舒适宁静 并且受外部条件干扰最小 价值最高 d 东北受陶瓷厂 墙体材料厂噪声与粉尘污染 地块价值一般 c 靠近货运专线是较大的问题但目前地块水景集中于此 因此对该地块合理的坡地景观设计规避铁路的影响 将能够发挥该地块的优势 b 紧邻临燕山南道 同时受外部干扰较大 通过社区绿化带的隔离可以有效缓解干扰因素 地块比较方正 价值较好 燕山南道 京九线 地块内部价值评判 partvi规划设计 b 主要遵循以下3点原则 本次规划调整旨在重点解决现有规划存在的问题 原则一 原则二 原则三 提升产品整体形象 实现多元化产品 延伸产品链 实现多类客群组合从而规避市场风险 增加景观及组团的主题性 参与性 凸显项目独有的景观优势 通过组团划分 提升产品自身价值 地块规划原则 partvi规划设计 地块规划思路 依据地块分析 建议将地块分割成2个区域进行产品布置 即e区为洋房 a b c d区为低密产品区 在容积率基本平衡的前提下 利用e区尽可能多的去分担项目容积率指标 使a b c d区环境更为优越 利用园区入口 道路 会所及部分配套商业对上述两区进行软性分割 形成相对独立的社区空间 partvi规划设计 入口 e地块 容积率1 2 建议规划主力产品花园洋房 a地块私密 享有中央景观 建议规划为容积率0 3的独栋别墅 别墅临湖而建 林溪而畔 b地块临街 d地块临厂房 建议规划为容积率0 7的经济型联排别墅 c地块受铁路因素的影响 以景观环境的营造为主 采用坡地园林设计 规避外界干扰 并适当布置联排产品 产品分布规划建议 partvi规划设计 注 为标准配置 为选择性配置 项目产品建议 户型配比 社交型 卫生间细分 扩大卫生间面积 干湿分区 提升户内品质 干湿分区互不干扰 针对不同客群需求 采取局部放大特定功能来满足需求 项目产品建议 户型功能提升 居家型 卧室放大 功能齐全的卧室系列 一般除套内卫生间外还应包括步入式衣帽间 书房 阳台或露台等功能区 包括卫生间 衣帽间 书房功能的阳光房和露台等功能分区的主卧系列 针对不同客群需求 采取局部放大特定功能来满足需求 项目产品建议 户型功能提升 居家型 厨房放大 厨房 大厨房和中西厨 烹饪时尚空间 中 西厨分离 细化功能空间 带来使用的便捷 结合餐厅与厨房 自然分隔出家庭活动室 提高使用效率 针对不同客群需求 采取局部放大特定功能来满足需求 项目产品建议 户型功能提升 学习型向居家型过渡 书房 书香门第礼仪传家 书房与卧室并列 方便工作与休息的共享 空间可变性较强 可根据业主需要改造成婴儿房或者卧室 空间划分灵活 针对不同客群需求 采取局部放大特定功能来满足需求 项目产品建议 户型功能提升 灵活扩展 用半居增加灵活性 明半居 多功能半居增加了空间灵活性 提升居住品质 明半居 明半居 项目产品建议 户型功能提升 暗半居 暗半居做步入式衣帽间或者储藏间或工作空间 提升使用效率和居住品质 暗半居做步入式衣帽间 暗半居做储藏空间 灵活扩展 用半居增加灵活性 项目产品建议 户型功能提升 高附加值类型产品借鉴 高附加值赠送 空中花园 超大面宽客厅 外飘窗 270度观景窗 项目产品建议 户型功能提升 建筑风格 artdeco建筑风格建筑材料 石材 玻璃 项目产品建议 外立面 起伏的微坡地景观 增加竖向景观变化 形成变化丰富的多重景观空间 项目产品建议 园林景观 内部景观绿化设计层次感丰富 灵动自然 四季常绿的绿化境界 项目产品建议 园林景观 围挡外道路的修葺与美化 项目产品建议 园林景观 2 外墙系统通过干挂外墙材料 空气层 加厚外保温层组成 外墙和屋面采用聚氨酯保温材料进一步降低能耗 3 low e三层双中空玻璃传热系数比普通玻璃低6倍 比普通中空玻璃低3倍 节能性能大大优于前两者 1 楼板隔音技术在承重楼板上铺设弹性垫层 再在上面做楼面层的办法 减轻荷载对楼板的撞击力 节能环保材料技术 静音处理系统 周边环境较为嘈杂 采取静音处理可有效提升项目品质 项目产品建议 智能化系统 1 采用传统的技术成熟的中央空调系统在离心制冷机 楼宇自控 空调箱 湿膜加湿器 水泵以及冷却塔等重要部件均采用世界一流的设备 变频多联式中央空调是市场较领先的技术 2 设置过渡季节换热系统利用室外冷源节能通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源 在过渡季节提供空调用冷冻水最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源 减少制冷设备的运行时间 深度节能 3 新风系统要求具备对室外空气的除尘 杀菌 调温 调湿功能 确保每个房间都有均匀湿润 健康的空气 窗式消声通风器是较成熟的技术 舒适环保家居系统 空气调节系统 项目产品建议 智能化系统 直饮水 去除水中细菌 杂质 有机污染物 可直接饮用 软化水 去除水中过多的钙镁离子 降低水的硬度 降低洁具 台盆 水龙头的结垢 避免管道堵塞 舒适环保家居系统 生活直饮水入户 软化水入户 项目产品建议 智能化系统 同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板 在同楼层内连接到主排水立管上系统可以使卫生设备用水量低于国家强制性用水量的40 以上 综合费用降低33 左右 同层排水 隔层排水 舒适环保家居系统 卫生间同层排水系统 项目产品建议 智能化系统 智能家居及安防系统 家居智能化系统 住户报警控制总机 家电自动化 书房宽带上网 厨房天然气泄漏报警 可视或非可视对讲 红外探测器 家庭电子商务平台 紧急按钮 家居安防 指纹识别系统 项目产品建议 智能化系统 与国内教育机构牵手 引进双语幼儿园入驻社区 为业主子女打造黄金起跑线 同时社区还与名校联合设立小学 让小业主无忧成长 项目产品建议 名校引入 1 项目背景及开发商诉求分析2 项目地块条件分析3 区域宏观市场概述4 地块周边市场概况5 住宅项目产品建议6 商业项目产品建议 地块属性分析 控规指标分析 本项目商业体量 16万平米 巨大 运营难度大 本项目周边除富力又一城项目有沿街外 其他区域暂时无商业 但其经营现状非常惨淡 多数为二手房公司 另 据调研得知富力又一城将在c区以西建设大型超市与酒店 但现阶段c区还处于建设阶段 商业2年以后才能建设 从商业市场现状与未来规划来看 本项目地块规划为商业 总建面在15万平米 适宜建设综合性商业 主要以满足区域内常住人口人常生活为主 商业项目建议 市场现状 目前区域市场商业概述 项目东侧十八里店安置房居住区 回迁区居民 项目南侧为富力又一城 豆各庄经济适用房项目西侧本案居住区项目北侧第一看守所 周边条件威胁因素 成熟商业区 东四环奥特莱斯 通州梨园环岛商业区分流客户 如何将周边人群有效汇聚于此 商业项目建议 客群组成 商业功能定位 主要服务周边居民 同时未来兼顾区域服务功能 商业项目建议 发展方向 区域商业价值 现阶段本项目商业价值受限 但随着区域未来城市化进程与区域成熟度的提高 本项目商业价值将有大幅度的提升 项目开发特征 开发周期长 社区逐步成熟 购物 休闲 娱乐一站式消费平台 一个