保障房项目研究PPT课件

保障房制度研究 1 定义 指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准 限定价格或租金的住房 由廉租住房 经济适用住房和政策性租赁住房构成 2 一 通过立法保障住房措施的落实1 是扩大房屋抵押贷款保险2 是提供较低租金公房3 是提供低利息贷款建房4 是提供房租补贴5 是帮助低收入家庭获得房屋所有权6 是禁止住房中的种族和宗教歧视 美国的保障房制度 全面的立法保障 美国主要实行的是商品化的住房保障形式 住房商品化程度较高 私人拥有住房比例较大 3 二 加快住房自有化步伐美国住房自有化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化 美国家庭消费中用于住房租金的比例呈上升趋势 因此绝大多数人逐步由租房转向买房 自有住房占总住房面积的比例 1940年为44 1970年为63 到现在已超过90 据统计 早在80年代初美国平均一户拥有住房就已超过一套 住房自有化水平及居住水平均居世界前列 4 三 发达的房地产金融 美国房地产金融发达 金融机构积极地参与住房建设 美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款 特别是个人住房抵押贷款 私人金融机构中的商业银行 房地产抵押贷款证券化趋势突出 私人金融机构中的非银行储蓄机构 如储藏放款协会 互助储蓄银行 信贷协会等也经营房屋抵押贷款 美国政府有专门的信贷机构 如联邦住宅放款银行委员会 联邦住房抵押贷款公司 联邦住宅管理委员会等 主要职能是为放款协会提供贷款二级市场 为买房提供抵押贷款保险与资金 5 日本的保障房制度 优惠的住房政策 日本作为后起的市场经济国家 社会保障起步晚而发展快 保障水平已不亚于其他发达国家 住房保障在其社会保障中占有十分突出的地位 一 完善的法规建设 第二次世界大战后 日本住房短缺达420万户 约2000万人无房可住 占到当时人口的1 4 日本政府为了缓解住房短缺问题 先后于1950年制定了 住房金融公库法 1951年制定了 公营住宅法 1955年制定了 日本住宅公团法 此后日本政府又陆续地制定了一系列相关法规 通过建立健全住房保障的法规 使得日本住宅政策逐步走向正轨 不同程度地满足了不同阶层的住房需要 6 二 优惠的住房政策 在构建住房保障制度方面 日本政府采取了一系列的优惠政策 他们的具体做法是 第一 以低息贷款促进企业从事民间住宅建设第二 政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置第三 发挥地方群众团体的作用 吸收社会资金发展住宅建设第四 组织公团进行住宅开发 7 德国的保障房制度 独特的住房储蓄 德国从战后的房荒严重 发展到今天的住房供应充沛 住房金融发达和相关政策法律完善 这其中也有着不少成功的经验 一 实行房租管制为保障居民的基本住房条件 德国政府采取了租户权益保障措施 要求各地政府按照不同区位 不同结构和质量的房屋 分别提出相应的指导租金水平 作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准 8 二 发展福利性公共住宅政府资助个人 非营利住宅公司或自治团体建造福利性公共住宅 向多子女家庭 残疾人 低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租 另外 福利性公共住宅也包括了大中型企业用自有资金建造并在税收收入上得到国家优惠的职工住宅 德国法律规定 对于因经济收入低 或某一民族 信仰某一宗教 或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭 政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责 三 实行房租补贴制房租补贴制度是德国对低收入居民住房保障的主要方式 根据德国法律规定 德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者 有权享受住房补贴 以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力 房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50 9 四 推行住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现建房筹资而形成的互助合作融资体系 主要有以下特点 一是先储蓄 后贷款 二是贷款利率固定 低息互助 三是政府实行储蓄奖励 此外 政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定 保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化 贬值 也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件 五 实行购建房税收优惠政策首先 政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助 第二 鼓励私人建房 第三 鼓励私人按市场价格购房 另外 一些企业还给将要购房的职工提供较优惠的购房贷款 以缓解职工的购房压力 10 香港公屋制度 一 香港公屋制度之所以能够延续 法治保障是非常重要的 港府制定了非常严格的公屋和居屋申请程序 一旦发现诈骗 处罚极其严厉 因此 多年来 虽然也出现过诈骗案 但相对来说属于个例 微不足道 按照香港房屋条例 任何人在申请公屋时蓄意虚报资料 即为违法 一经定罪 可判刑事诉讼条例所规定第5级罚款 最高罚款额为5万港币 及监禁6个月 公屋申请人的申请条件不仅严格 而且相当详细 在通过一系列审查和三年以内的轮候期内 申请人终于可以拿到钥匙 11 二 香港公屋制度的成功之处在于政府愿意投入同时 政府还确保市场的机制能够运作顺畅 一开始 政府不仅免费提供土地 还提供大量资金支持公屋建设 到了1988年 政府注资形式正式退出 香港房委会改为自负盈亏的机构 因此 政府的职责是提供免费土地 三 明确的迁出机制我国各城市现行的廉租住房制度普遍缺乏透明的资格审查机制 更没有迁出机制 经济适用房作为特殊的商品 其背后蕴含着巨大的利益 但严格的审查并未结束 在公屋居住期满十年后 租户每两年应申报家庭收入及资产 不申报资产或家庭收入及资产净值超过逾指定的公屋住户限额的租户须缴纳双倍租金 并于一年内迁出 若确有困难的 给予暂准居住证再过渡一年 租金提到两倍以上 2004年香港还专门成立打击滥用公屋资源的特遣队 严惩弄虚作假者 12 四 香港公屋的面积普遍不大 但普及率非常高香港的 公屋 面积比较狭小 面积最小的仅8平方米 面积最大也就30多平方米 却被隔成两三个单间 还包括5 6平方米的厨卫 可以挤进一个五口之家乃至六口之家 真是到了拥挤不堪的程度 香港 公屋 的特点是根本没有 厅 完全用来住人 香港公屋的人均面积大约是12 4平方米 而十年前大约是9 8平方米 因此 住房条件也在改善当中 现在 47 8 的香港居民住在公屋及居屋内 普及率很高 13 新加坡保障房制度 新加坡是一个市场经济国家 但住房的建设与分配并不完全通过市场来实现 在住房保障制度方面 政府干预和介入的政策很有本国特色 一 实行住房公积金保障制度公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度 由雇主和雇员共同缴纳 以解决雇员退休生活保障问题 1968年 新加坡政府为了解决中低收入家庭的住房问题 允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用 不足之数由每月交纳的公积金分期支付 这项规定使低收入者既能购房又不影响生活 从而极大地促进了低收入者购房的积极性 该项规定最初只针对最低收入家庭 1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制 目前 新加坡已有90 以上的居民住进了新建的居民楼 人均居住面积达21平方米以上 公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分 新加坡也成为东南亚地区解决住房问题的典范 14 二 分级提供公有住宅补贴严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平 住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅 政府对购房补贴也采用分级的办法 例如 一室二套的 政府补贴1 3 三室一套的 政府只补贴5 四室一套的 政府不仅没有补贴 而且按成本价加5 的利润 五室一套的 政府按成本价加15 的利润 由于房价上涨 出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分 三 公有住宅的合理配售政策自1968年新加坡大力推行公共住宅出售政策以来 购房者日益增多 搞好公房配售 让购房者觉得合理公平 成为房屋开发局的重要课题 起初 政府采用登记配售 以登记的先后顺序出售 后来改为定购制度 每季度公布一次建房计划 定购并申请房屋的人就进行抽签 中签后经过购房审查交付订金 后随即签订购房合同 并交付房价的首付款 一般等两年多就可以住上新房 这种办法缩小了各地区 各类型住房的供求差距 15 俄罗斯的住房保障制度 俄罗斯与我国有着极为相似的房改条件 其住房保障制度也处于建设 完善阶段 了解他们的住房保障制度无疑对我国有较大的借鉴意义 一 发放无偿住房补助金根据俄 住房政府原则法 在新旧制度过渡期 国家向部分居民发放补助金 以帮助其支付房租及公共费用 对象包括已列入地方政府 企业和军队的改善住房条件登记薄的公民以及按现立法权享受建房 购房优惠 按揭代款而尚未利用这项权利的人 发放数额依据家庭人数总收入与法定工资最低额之比以及排队等房年数而定 二 税收和其它优惠依靠自有资金或专项信贷建房 购房者 其相应资金免交所得税 企业用于帮助本单位职工建房的资金免交利润税 三 新旧租金的过渡安排1994年起5年内 居民应逐步承担住房的全部租金和公有服务费用 1994年 1995年 租金和服务费用不超过家庭收入的10 1996 1997年不超过15 1998年起不超过20 16 案例分析 17 巴黎公共住宅 这个项目是一个社会项目 是由巴黎医院联盟发起的 目的在于提升城市商业和住宅建筑 建筑底部是一些高25米的柱子 地下空间安排画廊 此建筑与旁边的一个建筑共用一个地下停车场 节省空间 建筑内部走廊为粗造混凝土墙面 看似简单 但典雅别具气质 18 19 土楼公社 设计任务是广东南海市的一个220套低收入家庭公寓 都市实践把它设计的美丽 而且具有亲切的气氛 建筑形式来自于重新诠释过的传统客家民居 客家民居位于南部中国 起源于300年前 你可以看到文章后附加的土楼的照片 它基本上是一个大家族共同生活的社区 20 21 马赛公寓 1945年 柯布西耶接到法国政府的一项委托 设计一幢公寓大楼 以缓解战后住房短缺问题 柯布西耶当时提出建三个公寓楼的方案 但最终只建成了一座 这座公寓大楼由底层架空柱撑起 架空部分可以建成花园 汽车可以自由通行 大楼里有337个不同户型的房间 小规模的社交餐饮场所 大家族的工作室和公寓 学校 幼儿园 小商店 影院 顶楼设有屋顶花园和游泳池 建筑的外观展现了 野兽派艺术 建筑风格 22 23 柏林博物馆旁住花园 总共有320户福利住宅 其中包括35户老人住宅和15户残疾人住宅 整个项目均为无障碍设计 另有7个店铺和服务设施设在沿街建筑的底层 考虑到城市结构的变迁 该住区设计没有简单地全部采用周边式布置 而是突出了多样化 基地北面 科尔霍夫平和弗洛维恩设计的临街住宅围成了尺度较大的封闭式院落 矶崎新设计的板式住宅处于新老院落之间 成为院落中心的视觉焦点 庭院空间封闭 围合性强 设有大片的儿童游戏场地 并在其间配植了许多高大树木 基地南侧的院落则是由两端以克莱斯和捷克斯洛伐克项目组设计的板式沿街住宅 以及中间12栋分别为尤旦 希尔歇尔 弗洛维恩等人设计的 城市别墅 式住宅组合而成 共同构成了两组并联的庭院 庭院空间接近于街道空间的尺度比例 但却不曾因此而显得狭小 压抑 由于采用了 城市别墅 的建翁形式 庭院两侧连续的建筑界面被打断 空间向外发散 围闭感减弱 很自然地将其北侧的公园景观引入居住内院空间 再加上其间遍植的白桦树 整个庭院空间显得亲切宜人 与其北面的封闭式庭院形成强烈对比 这两个院落既自成一体 又有一定的呼应和联系 形成有机的整体 中间的一条内街成为联系基地两侧院落的中介空问 贯穿整个基地 24 25 26 巴黎社会住宅1 通过增加每层的空间 这个楼的总体空间得到扩大 制造出更多的居住单元 三角墙被打开一部分以创造更广的视野 建筑外表被罩上了一个 皮肤 通过它 新建的空间得到保护 连贯性也加强了 27 28 巴黎社会住宅2 这个项目包括34个住宅单元 位于一个岛上 周围环绕体育馆 学校 城郊住宅等 住宅呈U形排布 将环境与建筑良好结合 使建筑能拥抱室外空间 通过选用不同材料 建筑将外表面与内侧表面相区分 形成反差 29 30 31 32 33 巴列卡公共住房 这是马德里市政厅组织的一个政府公共住房建设项目 设计理念是 建筑要完全融入当地经济模式 最大限度地利用土地 尽可能地增加房间数量 时刻谨记这是一个社会公共住房项目 这个建筑包括22层 内部设置132个独立房间 住宅区建筑面积达9000平方米 首层商业区建筑面积为300平方米 34 吕措夫广场住宅园 在平面功能上 采取了与原来住宅不同的 符合现代生活需求的平面布置 一梯二户和一梯三户的多个单元沿街相连 入口从街道上由过街楼进入内院 再从内院里进入各个单元 在建筑形式上不仅采用了全新的设计概念 而且让多位建筑师在较统一的体量下采取各自不同的设计处理 形成同一立面上的多样变化 红 白 绿等色彩的间歇使用使得整个住宅建筑立面上的色彩反差非常强烈 同时 材质上的变化也使得建筑立面效果的整体感被打破 每一栋建筑都在尽力彰显自己的个性 虽然它们拥有的是同样的建筑边界 面对的是同一条街道 可是表现出来的却是完全不同的表情 整组建筑在体量组合上有张有弛 周边式与独立式的结合带来空间上的外紧内松 既保证了内部庭院的安静 又与整块街区的其他公共空间相联系 保持了内部公共空间良好的流动性 创造了一个适宜居住的内部空间环境 其中的住宅类型有福利住宅 半福利住宅和自有住宅 投资也是由多个机构共同参与的 35 36 37 吕措夫广场住宅园 这个社会住宅位于一个繁忙的十字路口处 接近马里博尔郊区 它包含四栋建筑 其中两个平房 两个大厦 总共是130个社会住宅单元 项目受场地限制不得不将失去的室外空间用室内集体空间代替 因此室内充满开阔的公共空间 它们嵌在体量中 担任公共任务 这些空间有些有覆盖 有些没有 其中还包括露天的顶楼花园 38 39 40 布鲁塞尔公租房 角落依然是边缘 但却出现了另外一个身份 在角落里受到了挫折 它返回给我们自己是另一副景象 明白了挫折就是反省的开始 该建筑设计方案的背景就是这样一种矛盾 是进行一体化 还是进行收缩 为了避免放弃 该项目采用了吸引眼球的概念 视觉元素和元素之间的关系成为项目的基础 这些视觉元素 雕刻 着基本的体量 改变它 建筑与环境的关系变得更好 建筑的策略既不是肯定的 也不是否定的 它是日常的行为 我们在项目的体量表达中找到了它自己 可以引用弗朗西斯 培根的话来表达 一个脏猫咪本身就可以逗乐它自己 41 42 43 卡罗北居住区 居住户数 5000户 其中2125户福利住宅 2125户补贴住宅 750户商品住宅 另有公建设施13万m 其中有17个幼儿园 2N小学 1所中学 1个图书馆 1个体育中心等 部分住宅底层有商业服务配套户型 从别墅 联排住宅到多层公寓各不相同在这个规划里 小镇主要街道穿过整个住宅区 形成主轴 街道两侧形成网格形的街坊 这些街坊不同于封闭的城市住宅 而是采取田园式的半开敞布置方式 住宅本身采取亲切和多样的风格 规划对于建筑的体量和风格作出了规定 控制建筑的边界和高度 规定在采用坡顶形式的前提下 由50多位建筑师在统一的规划下分别设计体量与平面各不相同的单体建筑 也有一些原来被邀请参加单体设计的建筑师由于不满硬性的坡顶形式规定而退出 小镇的中心是线性布置的 力图辐射更多的住宅 为福利住宅和商品住宅服务 从建筑外部空间的组合来说 它采用的是一种多元混合的布局方式 特别是其中的开敞式街坊组团被称为 卡罗北庭院 由两个L形和一个方形平面的住宅围合成一个庭院 这是规划者力求保持本地城镇田园特征的做法 除此之外 规划还发展了不同类型 大小各异的庭院空间和街坊空间 借以表现出空间的可识别性 这个东 西柏林合并以后首先建设的大型郊区住宅区的总体布置风格 预示着20世纪90年代柏林住宅区发展迎来了新的阶段 44 45 46 47 48 矿工社会住宅 这个项目的目标是设计和建造一个矿工社会住宅 项目包含两个阶段 形成两个互相垂直的L形结构 第一步是一个较大的建筑 它朝着横跨村镇的公路 设计师建议的体量是一个带有棱角的形状 它的几何感是一些村镇规定导致的 一方面它呈现出石化的结构 山体的模样 一方面它又是一种令人不安的有机体 漂浮在山上 这